浅析公允价值计量对投资性房地产的影响

公允价值计量模式在投资性房地产准则中应用的影响分析摘要：从2007年１月１日至今,新准则在上市公司实行已有4年多的时间，本文从企业计量模式的选择与应用来分析投资性房地产对企业利润、所有者权益的影响，企业对投资性房地产准则的采用应持谨慎态度。

随着我国房地产价格的节节攀高，在投资性房地产领域引入公允价值后，企业的经营业绩与股东权益将会大幅提高。

在此背景下笔者通过对公允价值的概念及新准则中新规定的分析，总结其影响以及面临的重要问题，探讨如何使公允价值在我国特定的经济环境下得以适当的应用。

关键词：新会计准则投资性房地产公允价值计量模式一、公允价值的概念美国会计准则委员会（fasb）的定义是：“在当前的非强迫或非清算的交易中，双方自愿进行资产（或负债）的买卖（或发生与清偿）的金额。

”国际会计准则委员会（iasc）的定义是：“在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额。

”我国新会计准则的定义与后者基本相同,我国新颁布的《企业会计准则——基本准则》中，把公允价值定义为：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。

”从定义中可以看出，公允价值最大的特征就是来自于公平交易市场的确认，是基于活跃市场的理性双方对资产或负债价值的公平认定和计量；它的确定在于双方一致性而形成的价值，是一种具有明显可观察性和决策相关性的会计信息。

二、新准则下公允价值在投资性房地产准则中的影响分析（一）公允价值计量对投资性房地产准则的影响:1.提高公司对信息披露的真实反映近几年，随着房地产市场的高速膨胀，企业若继续按照历史成本的原则来计量投资性房地产，特别是土地使用权，这显然会使会计信息无法真实公允地反映企业的真实价值，而且在我国目前的市场环境里，投资性房地产物业大都存在很大程度的升值。

公允价值模式的引入肯定将加大市场对一些原来信息披露不够充分的公司价值的挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面。

公允价值计量模式在投资性房地产中的运用【摘要】公允价值计量模式在投资性房地产中的运用是当前研究的热点之一。

本文首先介绍了公允价值计量模式的基本概念，然后探讨了投资性房地产的特点。

接着分析了公允价值计量模式在投资性房地产评估中的优势，并通过案例展示了其在实践中的应用。

还剖析了公允价值计量模式在投资性房地产中存在的局限性。

总结了公允价值计量模式在提高房地产估值准确性和透明度方面的实际应用意义，并展望了未来的研究方向。

通过本文的研究，可以更好地理解公允价值计量模式在投资性房地产中的作用，为相关领域的研究提供参考和启示。

【关键词】公允价值计量模式、投资性房地产、评估、优势、应用案例、局限性、实际应用意义、未来研究方向、总结。

1. 引言1.1 背景介绍在这样的背景下，研究公允价值计量模式在投资性房地产中的运用意义重大。

本文将从公允价值计量模式的基本概念入手，探讨其在投资性房地产评估中的优势和应用案例，同时也会分析其局限性，最终总结其在投资性房地产中的实际应用意义，并展望未来的研究方向。

通过对公允价值计量模式的深入研究，有助于提升投资者对投资性房地产的理解和决策能力，推动房地产市场的健康发展。

1.2 研究目的研究目的是通过探讨公允价值计量模式在投资性房地产中的运用，深入了解其在实践中的应用和效果。

具体来说，研究目的包括以下几个方面：通过分析公允价值计量模式的基本概念，揭示其在投资性房地产评估中的作用机制和原理，为后续的案例研究提供理论支持。

通过分析公允价值计量模式在投资性房地产中的优势和局限性，全面评估该模式在实际操作中的优缺点，为投资者和评估师提供参考依据。

通过归纳总结公允价值计量模式在投资性房地产中的实际应用意义，并展望未来研究方向，为相关领域的进一步研究和实践提供借鉴和建议。

1.3 研究意义公允价值计量模式在投资性房地产中的运用具有重要的研究意义。

随着房地产市场的不断发展和金融环境的变化，传统的成本模式可能无法准确反映投资性房地产的真实价值，而公允价值计量模式可以更加客观、全面地评估投资性房地产的价值，有助于提升投资者对资产的决策水平。

公允价值计量模式对投资性房地产的影响投资性房地产公允价值计量模式公允价值计量模式对投资性房地产的影响传统的房地产价值计量模式存在些许弊端，不能正确真实地反映市场信息，造成许多较为严重的误差，又因为对于会计的信息质量的要求较高，我国依据原有的会计准则研究出公允价值计量模式，使其正确地反映出投资性房地产的信息。

一、投资性房地产信息披露(一)投资性房地产的含义现如今，房地产行业发展迅速，多数人从中获取巨大利润，也带动了我国经济的流通，而投资性房地产则是指通过租赁获取租金或是投资房地产并使其资本增值的一种房地产发展模式，它包括已出租的建筑物或土地的使用权、持有并准备转让的土地使用权。

投资性房地产不包括自用房地产以及存储房地产，其他的投资性房地产皆属于正常的经济活动，其所产生的经济效益多用公允价值计量模式来计量。

(二)信息披露信息披露如同字面意思，将信息进行公开化，譬如上市公司的信息披露，就是将上市公司的上市公告、招股说明书等相关主要信息，向社会或是投资者进行公开展现，这就是信息披露。

信息的披露必须确保其真实可靠，要求具备真实性、完整性、充足度。

(三)投资性房地产信息披露投资性房地产需要投资者进行投资，而这恰恰需要投资性房地产将自身的完整真实可靠的信息进行披露，让投资者与房地产双方都处在一个了解并清楚真实情况的前提下，通过自愿共同完成投资性房地产的投资经营。

二、公允价值计量模式（一）公允价值计量模式的含义1、公允价值。

“公允”，其字面意思就是公平准允，公允价值就是指在交易中追求公平，需交易双方在熟悉情况的前提下，自愿进行交易的金额；而公允价值的本质则是一种以市场信息为基础的价值评价，以及市场对于资产或者是负债价值的有效认定。

我国新颁布的《企业会计准则》中对公允价值的概念也做了相应的解释：资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。

由此可以看出，公允价值的最大特点是追求公平交易以及交易双方的透明化、理性化，并以公平理性真实作为其主要发展思想。

关于投资性房地产公允价值计量及其影响摘要：近年来投资性房地产已成为备受企业青睐的投资方式之一。

国家对土地增值税的清算也促使房地产企业向综合型地产商转型。

企业愈加重视对投资性房地产的核算。

新会计准则中对投资性房地产的核算引入了新的计量模式——公允价值。

投资性房地产作为一项带有投资性质的非金融资产，其确认和计量是理论界和实务界关注的焦点。

新企业会计准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并首次在对非金融资产计量中引入了公允价值。

采用公允价值计量，可提升并影响企业资产价值，并给企业带来更多有利机遇，有利于企业向国际市场发展。

但在推行当中还存在一些问题和难点，还有待进一步守善，本文主要介绍了投资性房地产公允价值的动因分析，以及投资性房地产公允价值的初始计量和后续计量及其对企业的影响。

关键词：公允价值模式；投资性房地产；动因分析；初始计量；后续计量一、投资性房地产公允价值计量的动因分析(一)投资性房地产的界定国际会计准则委员会(IASC)在IAS40中解释投资性房地产指为赚取租金或为资本增值。

或两者兼有而持有的房地产，但不包括用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产；不包括在正常经营过程中销售的房地产。

英国会计准则委员会(ASB)在SSAPl9中和香港在SSAPl3中认为，投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，这些土地和建筑物必须是：已完成的在建工程和开发项目；是为投资目的而持有，并且其租金收益是可以公平协商的。

不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租给并由集团内另一公司占用的房地产。

我国新会计准则规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物；并明确指出自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。

虽然各国对投资性房地产的定义存在差异，但都表明了投资性房地产具有保值和投资的双重功能。

Liaoning Economy一、投资性房地产公允价值计量模式理论概述（一）投资性房地产的定义与特征根据CAS3的相关规定，用于资本增值或赚取租金，或两者兼有而持有的房地产，我们称为投资性房地产。

其中主要包括：已出租的土地使用权、建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权等。

但是，企业自用的房地产不能归类为投资性房地产，应该作为固定资产来核算。

（二）历史成本计量模式与公允价值计量模式的比较1.历史成本计量模式。

优点：一是历史成本计量模式具有可靠性。

二是历史成本计量模式简单、易操作。

缺点：一是不能准确的反映最新价值。

二是使得企业投资者难以作出正确的决策。

2.公允价值计量模式。

优点：一是便于决策者做出正确、有效的决策。

二是有助于进一步提高相关性质量特征。

缺点：一是公允价值获得难度较大。

二是增大了操纵利润的空间。

二、金地集团投资性房地产公允价值计量模式案例介绍（一）金地集团概况金地集团股份有限公司（以下简称“金地集团”，证券代码为“600383”）自1988年企业成立至今，一直秉持“以人为本、创新为魂”“用心做事、诚信为人”的企业精神，并在2001年4月在上海证券交易所挂牌上市。

经过快三十年的发展，金地集团目前已经将业务覆盖到国内外房地产开发、商业经营、地产金融、城市更新、物业管理、体育教育、互联网金融及互联网装修等诸多领域。

（二）金地集团投资性房地产计量变更的背景纵观我国房地产市场，房地产市场价格已经发生了天翻地覆的变化，当投资者通过分析报表的相关内容时并不能完全判断出投资性房地产的真实价值，这就对投资者作决策造成了很大的偏差。

2013年，金地集团将后续计量模式变更为公允价值计量模式，因为原有计量模式存在难以体现持有目的、难以准确掌握真实价值、降低企业财务信息的准确性等弊端，因此历史成本计量模式不利于企业的成长。

三、金地集团投资性房地产公允价值计量的动因（一）如实反映资产价值投资性房地产从市场、收益和风险的角度来看不同于固定资产及无形资产，其市场价值一般随着时间而波动。

公允价值计量在投资性房地产中的运用研究摘要公允价值这种计量属性的出现，主要是随着市场经济的发展，历史成本模式渐渐暴露出其缺陷，于是公允价值这一计量模式就应运而生。

公允价值能够反映出当前经济形势和未来发展预期，能有效弥补历史成本的不足之处。

虽然在操作简易程度上，公允价值不如历史成本便捷，但是它的优势足以弥补它的不足，于是渐渐被企业所认可和接受。

我国过去主要采用历史成本模式计量，新会计准则出台后，公允价值模式逐渐被企业所采用。

2014年，我国新颁布了第39项具体准则，更加详细地阐述公允价值应用的方向，不断完善公允价值。

根据近几年来我国对公允价值的重视程度，大部分专家认为，在未来的发展里，公允价值模式有很大概率会慢慢取代成本模式。

但实际上，我国的发展情况却不是如此，拥有投资性房地产性的公司使用公允价值模式的仍是少数。

这种反常的现状，值得去研究。

本文主要是针对目前我国采用公允价值模式计量的企业相对较少的情况，通过对某某控股股份有限公司的财务经营状况分析，找出相类似的企业使用公允价值计量普遍存在的问题以此为基础，提出一些对完善公允价值计量模式在投资性房地产的运用建议。

关键词：投资性房地产；公允价值；计量模式一、引言（一）选题背景及意义1.选题背景到目前为止，公允价值计量在我国投入使用年限不足20年，但是在国外公允价值的运用已经有将近70年的历史。

随着经济的发展，我国与国际的经济体系接轨是不可避免的，同时也为了适应现代经济环境的发展和社会的进步。

我国对此不断做出调整。

但是计量模式的更换对投资性房地产的影响很大，而对于上市公司来说，投资性房地产对企业的经营影响也很大。

有些会减缓企业的债务压力，有些甚至可以使得企业起死回生。

历史成本模式是我国企业过去计量的主力军。

2006年后我国拥有投资性房地产的企业就可根据自己的实际情况更换计量模式。

根据数据统计，截止到2018年年底，我国投资性房地产的计量模式分布如下图1-1所示。

浅谈公允价值计量对投资性房地产的影响1. 引言投资性房地产作为一种重要的投资工具，在当前经济环境下越来越受到投资者的关注。

而公允价值计量作为一种现代化的会计估值方法，在评估投资性房地产的价值时具有重要的意义。

本文旨在探讨公允价值计量对投资性房地产的影响。

2. 公允价值计量的基本概念公允价值是指在公开市场上交易的基础上，买方和卖方在没有强制要求或压力的情况下，以公允价格完成交易的概念。

在计量投资性房地产时，公允价值计量方法不仅考虑了市场需求和供应的情况，还包括市场参与者的风险偏好、预期收益等因素。

3. 公允价值计量与投资性房地产的关系公允价值计量对投资性房地产的影响主要体现在以下几个方面：3.1 评估投资性房地产的市场价值公允价值计量方法能够客观地评估投资性房地产的市场价值。

通过考虑市场因素和参与者的预期收益，公允价值计量方法能够更准确地反映房地产的价值。

这对于投资者来说非常重要，能够帮助其做出更明智的投资决策。

3.2 对投资性房地产的风险评估在公允价值计量方法中，风险是一个重要的考量因素。

公允价值计量方法能够将投资性房地产的风险因素与预期收益相结合，进行全面评估。

这样一来，投资者可以更好地了解投资性房地产的风险状况，从而更好地进行风险管理。

3.3 促进市场的透明度和公正性公允价值计量方法是基于市场价格进行计量的，因此能够促进市场的透明度和公正性。

通过公允价值计量方法，投资者可以获得公开的市场数据，了解房地产市场的实际情况。

这将有助于投资者做出更准确的决策，促进市场的稳定和可持续发展。

4. 公允价值计量对投资性房地产的挑战尽管公允价值计量方法在评估投资性房地产时具有诸多优势，但也面临一些挑战：4.1 数据的不确定性在公允价值计量方法中，数据的不确定性是一个重要的问题。

由于房地产市场的波动性较大，市场数据的收集和分析有时会受到限制，从而影响公允价值的准确性。

4.2 市场风险的变动性市场风险是影响投资性房地产公允价值的重要因素之一。

公允价值计量模式在投资性房地产中的应用分析作者：李岗来源：《经营管理者·中旬刊》2018年第02期摘要：近些年来，随着经济的不断发展，人们的生活水平也越来越高。

房地产成为了当今的一个热门的行业。

公允价值计量问题一直都是会计中一个非常具有难度以及挑战性的问题，它具有极大的可操作性。

我国的公允价值计量的研究起步的比较晚，直到近些年来才正式的在会计准则中引入公允价值计量，这一计量方法对财务会计的影响十分深远。

从二零零六年起，我国财政部规定我国符合条件的投资房地产允许使用公允价值进行后续的计量。

这对我国企业来说是一个很好的发展机遇，但同时，由于我国公允价值计量发展的比较缓慢，在实际的应用中仍然存在着许多缺陷，这就导致目前有许多大型的上市企业仍然不能很好的采纳这一计量方式。

因此，本文对我国投资性房地产准则与国际投资房地产准则做了分析比较，并指出了公允价值计量模式中存在的问题，同时提出了相应的对策。

关键词：公允价值计量投资房地产问题一、引言近些年来，我国投资房地产市场发展十分迅速，人们将房地产当做一个可以用来盈利的手段。

但是，通过分析我国市场目前的现状可以得知，企业如果依旧按照以前的计量方法来对投资性房地产进行规划的化极有可能对导致企业的真实价值无法被会计信息真实反映的情况出现。

因此，公允价值计量模式的应用是必然的。

它可以增大投资者对企业的全面了解，可以客观的反映出企业投资某一个房地产的真实价值以及其经济实质。

二、国内投资房地产与国际的比较1.投资性房地产界定。

国内与国际上对投资房地产的定义是不同的。

两者对投资房地产的定义基本相同，但是国际条例认为投资房地产不包括基于管理目的的房地产，我国会计准则规定投资性房地产包括已经出租出去的房地产。

2.投资房地产会计准则国内与国际的不同之处。

2.1投资房地产范围不同。

国际的会计准则对投资房地产的方位做了比国内更加详细的规定，对一项房地产来说，其是否满足可以被用作投资的条件，需要进行一系列精密的判断。

浅谈公允价值计量对投资性房地产的影响'\r\n 【摘要】投资性房地产是一项带有投资性质的非金融资产。

新企业准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并首次在对非金融资产计量中引入了公允价值，而且还占有非常重要的地位，在投资性房地产的计量、转换、处置等规定中多处都涉及了公允价值模式，公允价值模式在投资性房地产准则中的将可能对企业利润，净资产的变化等方面产生不同程度的影响。

【关键词】公允价值投资性房地产影响一、公允价值一般认为，公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。

“公平交易”不存在特别或特殊关系，假定是在非关联方之间进行的，各方各自独立发生行为。

“熟悉情况”指自愿的购销双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途以及市场状态相当熟悉。

也就是说，公允价值应当是在资产负债表日符合公允价值定义的、在市场上可以合理取得的最可能的价格。

也就是销售者能够合理取得的最好价格，购买者能够合理取得的最有利的价格。

这种估计不包括在特殊条件或情形下夸大或缩小的估计价格，如不规范的融资、售后租回以及与销售有关的任何人所给予的特殊对价或让步等。

二、公允价值在投资性房地产中的运用有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，并同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计时，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式?采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

公允价值计量模式下寿险公司投资性房地产的财务影响分析1. 引言1.1 背景介绍寿险公司是指专门经营人身保险业务的保险公司，其主要业务是为客户提供人身保险产品，如寿险、健康险、意外险等。

随着保险市场的不断发展和变革，寿险公司在投资领域也逐渐扩大，其中投资性房地产成为其重要的投资标的之一。

投资性房地产是指为了出租、增值或经营而持有的房地产，与自用房地产相对。

对于寿险公司来说，投资性房地产除了作为资产投资外，还可以作为稳定的收入来源。

在公允价值计量模式下，投资性房地产的价值会根据市场变化进行调整，这对寿险公司的财务状况和盈余水平产生了一定影响。

本文将从公允价值计量的角度探讨寿险公司投资性房地产的财务影响，分析其特点、会计处理、盈余波动性、投资价值评估以及对财务状况的影响，旨在为进一步了解寿险公司在公允价值计量模式下投资性房地产的财务影响提供参考和借鉴。

1.2 研究目的研究目的是对公允价值计量模式下寿险公司投资性房地产的财务影响进行深入分析，探讨其对公司财务状况和盈余波动性的影响，从而为投资者、管理者和监管机构提供参考。

通过具体分析公允价值计量模式下投资性房地产的会计处理方式，揭示投资性房地产在财务报表中的真实价值，并提出可能存在的风险和挑战。

对寿险公司在公允价值计量模式下的投资策略、价值评估方法等方面进行研究，为公司制定科学合理的投资决策提供依据。

通过研究公允价值计量模式对寿险公司的财务状况的影响，深刻理解投资性房地产在寿险公司资产配置中的重要性和作用，为公司未来的发展提供战略指导。

综合考虑以上方面，本研究旨在全面了解公允价值计量模式下寿险公司投资性房地产的财务影响，并为相关利益方提供决策支持。

1.3 研究意义作为重要的投资组成部分，投资性房地产在寿险公司的资产配置中起着至关重要的作用。

随着保险行业的不断发展和监管环境的变化，如何合理评估和处理投资性房地产的价值成为寿险公司管理者和投资者关注的焦点。

公允价值计量模式作为国际会计准则的要求，对寿险公司的会计处理和财务报告产生了重要影响。