2017年一线城市居民异地置业分析报告

2017年中国房地产市场专题调研分析报告本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。

目录第一节新房代销行业分析 (5)一、中国新房代销行业历史回顾 (5)二、新房代销行业现状 (6)三、新房代销行业规模预测 (9)四、新房代销行业未来展望 (11)第二节存量房中介行业分析 (13)一、中国存量房中介行业潜力巨大 (13)二、规模企业跑马圈地正当时 (22)第三节地产营销O2O分析 (24)一、地产营销O2O的未来 (24)第四节物业管理发展情况分析 (35)一、中国物业管理行业发展现状 (35)二、物业管理行业未来趋势 (40)附录1：美国房地产中介行业介绍 (44)附录2：美国物业管理行业介绍 (51)图表目录图表1：中国新房代销行业发展史 (5)图表2：香港、台湾、中国三地新房代理行业比较 (6)图表3：代理行业集中度在逐步提升，十强市场占有率提升幅度明显好于行业 (7)图表4：代理佣金费率在逐步下行 (8)图表5：代理公司城市布局已趋于稳定 (8)图表6：十强代销企业的销售规模预测 (9)图表7：世邦魏理仕（CBRE）重大并购历程 (10)图表8：仲量联行（JLL）并购历程 (10)图表9：搜房网电商业务收入增速情况 (12)图表10：世联行电商业务收入增速情况 (12)图表11：搜房卡业务展示 (13)图表12：世联行房联宝团购业务展示 (13)图表13：美国二手房成交约是新房成交的10倍 (14)图表14：英格兰和威尔士区域二手房成交约是新房成交的9倍 (15)图表15：中国主要城市二手房成交面积占新房成交面积比例 (15)图表16：美国和英国存量房换手率一览 (16)图表17：中国一线城市的存量房换手率已超过2.5% (16)图表18：2020年全国二手房成交规模测算 (16)图表19：中介费率与交易信息透明度呈负相关 (18)图表20：各国二手房交易中介费率一览 (19)图表21：香港和英国的二手房套均价明显超过美国 (20)图表22：美国房价与中介费率存在此消彼长的关系 (20)图表23：美国、香港、英国、加拿大地产经纪收入与各国全行业平均收入基本持平 (20)图表24：美国、英国、香港地产中介行业进入门槛一览 (21)图表25：北京市主要二手房中介佣金费率一览 (21)图表26：2020年全国二手房交易佣金规模测算 (22)图表27：链家2015年通过并购实现快速异地扩张 (23)图表28：合富辉煌二手房经纪业务收入与利润情况 (23)图表29：世联行二手房经纪业务收入与利润情况 (23)图表30：易居二手房经纪业务收入与利润情况 (24)图表31：MLS运作模式 (25)图表32：Zestimate展示 (27)图表33：Zillow历年收入规模及增速情况 (27)图表34：公司2014年收入结构分拆 (28)图表35：公司目前仍属于“烧钱”阶段 (28)图表36：大量的市场营销开支占总收入的约50% (29)图表37：技术开发支出也占到总收入的约20% (29)图表38：公司主业房地产经纪订阅人数逐年提升 (30)图表39：Redfin发展轨迹 (31)图表40：Redfin房源搜索平台 (32)图表41：Redfin 3D Walkthrough技术 (32)图表42：经纪公司较线上媒体平台房源信息更完整 (33)图表43：经纪公司较线上媒体平台房源信息更及时 (33)图表44：经纪公司较线上媒体平台房源信息更准确 (34)图表45：Redfin经纪人团队分工明确 (34)图表46：全国物业管理面积规模 (35)图表47：全国物业管理公司数量 (36)图表48：百强企业在管物业面积规模 (36)图表49：百强企业市场份额占比情况 (37)图表50：20核心城市住宅平均物业管理费为2.1元/平米/月 (38)图表51：广州市商业物业管理收费标准 (38)图表52：百强企业各类型物业在管面积占比 (38)图表53：百强企业各类型物业服务收入比例 (39)图表54：2020年中国物管行业规模预测 (39)图表55：中国物业整体行业外包比例 (40)图表56：百强企业基础物业服务外包比例 (41)图表57：2014年百强企业多元经营服务类型收入占比情况 (42)图表58：百强企业多元经营收入增速超过传统业务 (42)图表59：多元经营业务拥有更高的利润率 (42)图表60：百强企业多元经营收入占比逐年提升 (43)图表61：物业服务领域“互联网+”平台 (43)图表62：美国中介行业规模 (44)图表63：美国中介行业规模 (44)图表64：美国存量房销售占比一直维持在80%以上 (45)图表65：美国住房拥有率在七十年代后维持稳定 (46)图表66：买房使用经纪人的比例高达88% (46)图表67：美国中介行业集中度呈现碎片化 (47)图表68：特许经营与直营连锁比较 (48)图表69：美国存量房交易佣金费率 (49)图表70：美国存量房交易佣金分配方式 (50)图表71：NAR会员数量在上世纪70年代激增30万人 (51)图表72：美国综合物业管理公司规模 (51)图表73：美国综合物业管理公司规模 (51)图表74：Service Master的旗下专业公司及收入分拆 (53)图表75：公司整体收入已趋于平稳，每年仅有4~5%增速 (53)图表76：公司主营业务的客户数量增速及续约率也已维持稳定 (53)图表77：各分部EBITDA利润率情况 (54)第一节新房代销行业分析一、中国新房代销行业历史回顾中国新房代理销售行业发展历程总共可以分为四个阶段，分别为 1992～1996 年的形成期，1997～1999 年的发育期，2000～2007 年的成长期和2008 年至今的成熟期：1）形成期（1992～1996 年）： 1992 年，国务院发布《关于发展房地产业若干问题的通知》，要求建立与房地产市场配套的服务体系，并建立房地产中介服务机构；1996年住建部发布《城市房地产中介服务管理规定》，对中介行业开始进行规范管理。

2017年城市圈变迁与房价分析报告2017年1月目录一、城市圈为一国经济文化中心 (6)1、全球主要城市圈 (6)2、城市圈经济以第三产业为主 (8)3、城市圈聚集主要教育文化资源 (9)（1）城市圈是教育文化中心 (9)（2）国内最大的城市圈为长三角城市圈 (9)二、单核城市到城市圈的演变 (10)1、城市圈的形成阶段与结构特征 (10)（1）城市圈的形成可分为三个阶段 (10)①初期 (10)②中期 (11)③成熟期 (11)（2）城市群发展的空间结构具有两大显著特征 (11)①具备良好的地理位置与自然条件 (11)②具备较广的纵深和便利的外部交通 (12)2、多山地形与合理规划促成日本三大城市圈 (13)（1）日本城市规划起步较早 (13)（2）大力建设现代化轨道交通网络 (13)3、东京城市圈演变的三阶段 (14)（1）1945-1967：战后东京人口激增 (14)（2）1968-1990：东京人口增长接近停滞，周边三县快速成长 (15)（3）1991年以来：首都圈缓慢吸收人口 (16)三、交通及基础设施推动城市圈扩张 (16)1、发达的公共交通为城市扩张的重要支撑 (16)2、区域规划与轨道交通推动城市圈发展 (17)3、德国分散化城市圈的启示 (20)四、城市圈与房价 (24)1、中心城市与卫星城、中心城市内外环房价比较 (24)2、城市圈格局集中与分散对房价的影响 (25)3、核心城市与周边城市房价波动差异 (27)4、国内长三角、珠三角核心城市及其卫星城房价表现 (29)巨型城市和城市圈形成为发展趋势。

城市圈为以大城市为核心，周边城市共同参与分工、合作，形成一体化的区域经济现象。

根据美国城市地理学家诺瑟姆总结的规律，当城镇化率触及50%的时候，普遍将会出现“城市圈化”的特征。

发达国家主要城市圈区域经济总量均在8000亿美元以上，占全国比重在20%以上，伦敦圈最高达74%，人均GDP 在4万美元以上。

2017年全国市辖区住宅用地成交面积、成交均价及溢价率统
计分析【图】
2017年全国市辖区住宅用地出让宗数为8109宗，成交宗数为6584宗，未成交宗数为1246宗；2016年全国市辖区住宅用地出让宗数为7078宗，成交宗数为5550宗，未成交宗数1379宗。

2012-2017年全国市辖区住宅用地出让宗数及成交宗数
数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理
2017年全国市辖区住宅用地出让面积为38083.2万㎡，成交面积为31098.88万㎡，未成交面积为5451.43万㎡；2016年全国市辖区住宅用地出让面积为31257.11万㎡，成交面积为24832.33万㎡，未成交面积为5489万㎡。

2012-2017年全国市辖区住宅用地出让面积及成交面积
数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理
2017年全国市辖区住宅用地成交价款为26233.28万元，2016年全国市辖区住宅用地成交价款为18600.93万元。

2012-2017年中国全国市辖区住宅用地成交价款
数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理
2017年全国市辖区住宅用地出让地面均价为6433元/㎡，成交地面均价为8435元/㎡；2016年全国市辖区住宅用地出让地面均价4978元/㎡，成交地面均价为7493元/㎡。

2012-2017年全国市辖区住宅用地出让地面均价及成交地面均价
数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理
2017年全国市辖区住宅用地溢价率为33.84%，2016年全国市辖区住宅用地溢价率为47.32%。

2012-2017年全国市辖区住宅用地溢价率
数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理。

2017年房地产市场分析报告目录第一节总结：观点得到验证 (7)第二节收紧银根等方式让市场降温，买方、卖方市场同步收缩 (9)一、限贷等政策抑制过度需求 (9)二、核心城市取消个贷利率折扣，短期有利于降温，对总购房成本有影响 (10)三、银根收紧，企业资金成本上升，对企业回款和投资的影响逐步显现 (11)四、市场担心的居民加杠杆购房总体风险可控 (14)五、经过两年多楼市大发展行业偿债能力提升，融资结构优化，当前融资成本提升对房企盈利影响可控 (17)六、限购、限售双向夹击，楼市成交规模遭受挤压，价量回落 (22)第三节地根：响应供给新政公布计划，供需关系改善任重道远 (29)一、住建部、国土部明确供给端调控思路 (29)二、各地陆续公布计划，典型城市供需关系改善任重道远 (29)三、城市更新、棚改是缺地城市的选择，以深圳为例分析城市更新实效 (38)四、总结 (48)第四节国家区域发展战略主题投资将贯穿始终 (52)一、雄安新区规划逐步统一 (52)二、粤港澳大湾区规划公布在即 (59)第五节投资策略 (66)一、行业集中度大幅提升，谁受益？ (66)三、投资策略 (70)第六节部分相关企业分析 (72)一、招商蛇口：加速大湾开发价值释放，随集团战略布局全国进军世界500强 72二、保利地产：借改革东风，一主两翼齐飞，市占率有望高增长 (73)三、华夏幸福：全球产业新城引领者，加速发展城市群，展五好公司优势 (73)四、新城控股：受益城市群红利高成长新锐，市占率持续高增长 (75)五、万科A：股权事件圆满解决，“轨道+物业”新模式开启万科新时代 (76)六、嘉宝集团：在银根紧缩下，加速发展资产证券化蓝海迎来黄金期 (77)七、华发股份：港珠澳大桥年底通车，湾区吸引力提升，价值释放在即 (77)八、格力地产：业务结构升级极大受益湾区城市群国家战略发展 (78)图表目录图表1：17年上半年各行业收益率 (7)图表2：新增个人房屋按揭贷款及同比 (12)图表3：新增个人房屋按揭贷款占比变化 (13)图表4：月度新增个人房屋按揭贷款不商品房销售金额 (13)图表5：一年期贷款利率不SHIBOR利差 (13)图表6：一年期贷款利率不SHIBOR利差 (14)图表7：年度新增个人房屋按揭贷款不商品房销售金额 (15)图表8：年度居民购房贷款比例不自付比例 (15)图表9：新增房地产贷款占各项贷款增量比例 (16)图表10：个人购房贷款余额占各项贷款余额比例 (16)图表11：部分公司中期票据最低融资成本 (19)图表12：部分公司短期借款最低融资成本 (19)图表13：部分公司长期借款最低融资成本 (20)图表14：部分公司ABS最低融资成本 (20)图表15：部分公司公司债最低融资成本 (20)图表16：部分公司各类融资方式最低融资成本均值 (21)图表17：深圳基本养老保险参保人数变化 (22)图表18：深圳新房二手房成交套数 (23)图表19：北京年度新房、二手房成交情况 (24)图表20：北京月度新房、二手房成交情况 (24)图表21：广州年度新房、二手房成交情况 (25)图表22：广州月度新房、二手房成交情况 (25)图表23：南京年度新房、二手房成交情况 (26)图表24：南京月度新房、二手房成交情况 (26)图表25：北京、上海、天津三地二手房换手率 (28)图表26：北京、上海、天津三地住宅存量 (28)图表27：截至17年4月底重点城去化周期情况（月） (30)图表28：长沙市划拨式住宅类用地供地建面（万方） (37)图表29：截至2016年城市建设用地占市区面积比重较高城市（全国平均5.25%） (38)图表30：深圳2010年至今城市更新计划数（个） (40)图表31：深圳2010年至今城市更新计划占地面积（万方） (40)图表32：源自城市更新的经营性土地出让面积 (41)图表33：城市更新实际投资额走势 (41)图表34：深圳市公开市场住宅类土地供应占地面积 (42)图表35：深圳市公开市场住宅类土地供应计容建面 (43)图表36：深圳市“十二五”居住用地供应量（万方） (44)图表37：深圳市“十二五”居住用地供应结构 (45)图表38：深圳市2016年居住用地供应量（万方） (45)图表39：深圳市2016年居住用地供应结构 (45)图表40：深圳市“十三五”期间居住用地供应量 (47)图表41：深圳市十三五期间居住用地供应结构 (47)图表42：百城住宅土地楼面价持续走高 (49)图表43：全国土地成交走势 (49)图表44：17年1-6月上市房企拿地TOP20 (50)图表45：上市房企拿地金额及建面TOP20集中度 (50)图表46：河北省“十三五”综合运输通道布局示意图 (55)图表47：河北省“十三五”轨道交通规划示意图 (56)图表48：河北省“十三五”高速公路规划示意图 (56)图表49：河北省“十三五”机场、港口规划示意图 (57)图表50：大湾区各城市功能不定位 (59)图表51：大湾区三大城市群产业带 (60)图表52：广东省综合运输通道布局示意图 (62)图表53：珠三角城际铁路“十三五”规划示意图 (62)图表54：广东省民用机场布局“十三五”规划示意图 (63)图表55：中国TOP50房企市占盈率 (68)图表56：A股龙头房企市占率趋势图 (69)图表57：A股高增长优势房企市占率趋势图 (69)表格目录表格1：房贷利率调控影响表（假设贷款总额100万元） (11)表格2：4月7日至今典型城市新出台住宅用地供应计划比较（万方） (30)表格3：4月7日至今典型城市新出台商品住宅用地供应计划比较（万方） (30)表格4：4月7日之前典型城市17年住宅用地供应计划公布情况（万方） (31)表格5：08年至今典型城市供销差额（供给-销售）（万方） (32)表格6：供给端“分类调控”原则 (33)表格7：天津市各区房价同比情况（元/方） (34)表格8：天津市各区历年成交土地计容建面（所有类型用地、万方） (34)表格9：杭州市各区房价同比情况（元/方） (35)表格10：杭州市各区历年成交土地计容建面（所有类型用地、万方） (35)表格11：武汉市各区房价同比情况（元/方） (36)表格12：武汉市各区历年成交土地计容建面（所有类型用地、万方） (36)表格13：长沙市划拨式住宅类用地供地建面（万方） (37)表格14：深圳市“十二五”以及2016年居住用地供应结构（计容建面、万方） (44)表格15：深圳市城市更新居住方向“库存”（万方） (44)表格16：深圳市“十三五”期间居住用地供应结构（计容建面、万方） (46)表格17：深圳市“十三五”各类住房新增安排筹建表（计容建面、万方） (47)表格18：雄安新区、京津冀一体化相关政策、规划、新闻跟进 (53)表格19：轨道交通（高铁、城际）重点任务 (58)表格20：公路（高速公路、干线公路）重点任务 (58)表格21：城市轨道交通重点任务 (59)表格22：粤港澳大湾区相关政策、规划、新闻跟进 (60)表格23：快速运输网（高铁、高速、机场） (63)表格24：城际交通网（城际铁路） (64)表格25：城市公共交通网（地铁） (64)表格26：综合交通枢纽（机场、高铁站） (65)表格27：2017年1-6月中国TOP房企销售情况（表中未全列TOP50公司） (66)表格28：中国TOP50房企市占率情况 (69)表格29：2017年我们关注的重点公司销售情况及估值 (70)第一节总结：观点得到验证在17年年度投资策略报告，我们提出”机制建，预期稳，机会孕”意指17年抑制行业泡沫，建立机制，稳定预期，孕育投资机会。

2017年国内一线城市共有产权房行业分析报告2017年12月目录一、探索升级：共有产权房 (6)1、覆盖人群：定位夹心层、增加对“新北京人”住房保障 (7)（1）支持夹心层首次购房 (7)（2）保障“新北京人”购房 (8)2、退出机制：可租可售、实现房屋循环利用 (9)3、对比自住型商品房：产权确定灵活、更能保证公平 (10)（1）定价方式更加灵活 (10)（2）产权机制促进公平 (10)4、对比经济适用房：降低准入门槛、提高退出门槛 (11)（1）经济适用房“高门槛准入、低门槛退出” (11)（2）共有产权房“低门槛准入，高门槛退出” (12)5、分流销售，缓解供需矛盾 (13)（1）类比住房租赁，共有产权制度为缓解供需矛盾提供新思路 (13)①住房需求存在差异 (13)②住房租赁政策频出，以租代购缓解住房压力 (14)③共有产权制度为缓解供需矛盾提供新思路 (14)（2）量化政策影响，分流17.9%的销售 (15)①供给预测：未来五年将新增1,953万平共有产权房 (15)②需求预测：未来五年将有10,936.9万平购房需求 (17)A.常住人口规模 (17)B.人均住房面积 (18)C.2017-2021年间新增住房需求 (19)③未来五年将分流17.9%商品房销售 (20)6、稳定房价，供给侧入手 (20)（1）大量刚需亟待满足，需求端调控效果有限 (20)①北京住房市场刚需旺盛 (20)②需求端调控效果有限 (22)（2）共有产权房从供给侧入手，稳定房价新思路 (24)①共有产权房增加保障房供给，挤出部分商品房刚需 (24)②共有产权房供应数量有限，稳定房价效果有限 (24)（3）影响有异：刚需影响较大，高端影响有限 (25)①分流销售，直接影响刚需商品房价格： (25)②冲击较小，高端住宅价格影响有限 (26)二、追溯起源：自住型商品房 (26)1、政策背景：增加供给、定位夹心层 (27)2、制度体系：四个维度、保障刚需 (29)（1）申请条件：取消户籍限制、强调房子“居住”功能 (29)（2）运营主体：非政府垄断、由房企主导 (29)（3）土地供应：“限房价、竞地价”，集中建设或配建 (30)（4）销售机制：低于市价30%销售，五年内不得转让 (32)3、发展现状：区县分布不均，开发商以国企为主 (32)（1）区县分布不均，朝阳区供应领先 (32)（2）盈利空间较小，开发商以国企居多 (34)4、主要不足：未完全实现产权共有，退出机制存套利空间 (34)（1）退出时仅上缴增值额的30%，套利空间较大 (35)（2）产权比例不分地段，易造成区域不公 (36)三、成功案例：比建国还久的新加坡组屋制度 (37)1、组屋旨在满足多层次住房需求 (38)（1）“双轨式”供应体系 (38)（2）“三阶段”发展历程 (39)2、制度体系：强政府模式，组屋供应充足 (40)（1）组屋特点：多户型、广覆盖、可转售 (40)①新加坡组屋制度较为灵活 (40)②共有产权房与组屋有一定区别 (41)（2）土地供应：政府行政划拨、成本较低 (42)（3）资金来源：金融体系完善、供应充足 (43)①中央公积金制度 (44)②HDB贷款和住房抵押贷款制度 (45)③HPS住房抵押贷款保险制度 (46)（4）定价机制：政府完全垄断、根据收入分配 (47)①组屋售价明显低于市场价格 (47)②新加坡政府根据家庭收入水平确定组屋分配体系。

2017年南昌市房地产市场分析报告一、城市基本状况（一）区域状况南昌现辖三县（南昌县、进贤县、安义县）、六区（东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区、新建区）、四个国家级开发区（南昌高新技术产业开发区、南昌经济技术开发区、南昌临空经济区、赣江新区）、两个省级开发区(江西桑海经济技术开发区、南昌英雄经济技术开发区)和红谷滩新区。

2017年，南昌四大主城区（西湖区、东湖区、青云谱区、青山湖区）主要加大旧城改造力度，加速老城复兴。

各区路网建设也在如火如荼的进行，其中，南昌地铁2号线开通红谷滩新区地铁大厦至南昌万达城路段，大大缩短人们出行游玩的时间，并推动九龙湖片区的楼市和经济的发展。

当然，2017年较为火热的区域当属赣江新区，该区成立至今已有一年多。

2017年1至6月，赣江新区GDP达283.97亿元，增速达9.5%，在18个国家级新区（不含雄安新区）中排第8位，比上年前移4个位次，呈现出乘势而上的发展态势。

9月，省住建厅出台20条措施促赣江新区发展，赋予新区更大发展自主权，将赣江新区作为设区市计划单列，鼓励并支持城乡建设方面的改革在新区先行先试，支持赣江新区规划建设轨道交通工程等。

儒乐湖新城规划建设及周边整治工程、健康文旅产业园两个重点项目都已动工，周边整治工程已施工半年，儒乐湖公园也在有条不稳的推进施工中。

今年的楼市调控高频，除了“五限”外，近期在租售并举的政策引导下，南昌市国土资源局上线一宗位于赣江新区内带有“租售并举”性质的商住用地，这是南昌第一次出现“租售并举”形式的建设用地。

（二）经济状况2017年南昌市财政收入继续领跑，金融信贷运行稳健。

1-11月，全市完成财政总收入743.79亿元，同比增长14.9%，高于全省6.8个百分点。

其中，实现地方一般公共预算收入393.82亿元，增长2.4%，高于全省0.8个百分点，两项收入增速均列全省第一。

截止11月末，全市金融机构本外币各项存款余额10234.46亿元，比年初增长6.3个百分点，增速与1-10月持平；全市金融机构本外币各项贷款余额10194.11亿元，比年初增长17.1个百分点，高于1-10月0.7个百分点。

2017年我国房地产行业综合发展情况图文预测分析报告
（2017.07.06）
2017 年 1-4 月，全国房地产开发投资完成额累计值 27732 亿元，累计同比 9.3%，累计同比数据在 2015 年 12 月见底后，保持持续回升势态。

2017 年 3 月，房地产开发投资完成额分别为，一线城市 0.22 万亿元同比增长 6.51%，二线城市 0.71 万亿元同比增长 8.4%，三线城市 0.14 万亿元同比增长 10.61%，一线城市投资增速回落，二线城市投资增速小幅增加，三线城市投资增速加快，出现分化现象，符合限购政策下，分地区调控结果，一线城市推出的土地数量受限和位置城市边缘导致。

全国房地产开发投资完成额
40 大中城市房地产开发投资完成额：亿元
2015 年和 2016 年土地购置面积逐步企稳，增速逐步恢复；年度土地购置费呈平稳上升趋势，2016 年 11 月后增速小幅下降，购地面积减少导致。

由于土地购置费的增速快于土地购置面积增速，导致单位土地成交价款持续上涨。

月度购置土地面积。

2017年城市化与房地产市场分析报告2017年10月目录一、中国城市化进程的转折：从城镇化到都市化 (4)二、城镇化与土地制度 (16)（一）居住用地供应比例低于国际水平 (18)（二）居住用地供应对房价的影响 (23)三、房地产库存 (31)四、结论 (38)进入本世纪以来，中国的城市化进程开始加速。

在十几年的时间里，数以亿计的人口迁入城市，并定居下来，实现了生活水平的巨大提高，并在这一过程中创造了前所未见的经济繁荣。

在这一背景下，中国城市的房地产价格开始普遍上升，并在后期出现巨大分化。

尽管中国仍然是一个中高收入国家，但北京上海等一线城市的房屋价格却已赶上和超过许多高收入国家的水平，引发对于房地产泡沫的深切忧虑，并造成代际之间严重的财富鸿沟。

但与此同时，大量三四线城市的房价却维持在相当合理和可以负担的水平上，从而与一线城市的情况形成鲜明的对比和巨大的反差。

普遍的分析将此归结于2008年金融危机以后过于宽松的货币政策，以及政府为刺激经济而采取的其他一些措施。

这当然是有道理的，但也存在许多难以解释的问题。

本文试图讨论三个问题：一、2010-2012年是中国城市化进程的重要分水岭。

在此之前，人口的流动在不同城市之间在统计意义上没有明显的区分；在此之后，人口开始集中向大城市和特大城市加速流动，而中小城市的人口流入相对更缓慢。

二、由于政府对土地市场的垄断，决策认知以及一些政治经济方面的可能原因，在中小城市土地供应相对充足的同时，特大城市的土地供应十分匮乏。

这与2010年以后的人口流向形成巨大反差，基本地造成了后期城市之间房价的巨大分化。

三、2009年全球金融危机之后政府的一揽子刺激政策造成了全国。

2017年房地产城市圈专题市场调研分析报告目录第一节城市圈为一国经济文化中心 (4)一、全球主要城市圈 (4)二、城市圈经济以第三产业为主 (5)三、城市圈聚集主要教育文化资源 (6)第二节单核城市到城市圈的演变 (8)一、城市圈的形成阶段与结构特征 (8)二、多山地形与合理规划促成日本三大城市圈 (9)三、东京城市圈演变的三阶段 (10)1、1945-1967：战后东京人口激增 (10)2、1968-1990：东京人口增长接近停滞，周边三县快速成长 (11)3、1991年以来：首都圈缓慢吸收人口 (11)第三节交通及基础设施推动城市圈扩张 (13)一、发达的公共交通为城市扩张的重要支撑 (13)二、区域规划与轨道交通推动城市圈发展 (13)三、德国分散化城市圈的启示 (16)第四节城市圈与房价 (21)一、中心城市与卫星城、中心城市内外环房价比较 (21)二、城市圈格局集中与分散对房价的影响 (21)三、核心城市与周边城市房价波动差异 (24)四、国内长三角、珠三角核心城市及其卫星城房价表现 (26)图表目录图表1：我国正在建设的城市圈 (4)图表2：巨型城市形成是未来趋势 (5)图表3：城市圈经济以第三产业为主 (6)图表4：城市圈聚集了主要的教育文化资源 (6)图表5：长江三角洲城市群发展规划图 (7)图表6：世界六大城市带分布在北半球宜居区域 (8)图表7：日本三大城市圈内有腹地、外有海港 (9)图表8：战后日本人口与城市快速成长 (10)图表9：东京人口在1945-1967年增长2.14倍 (10)图表10：1968-1990东京城市圈形成 (11)图表11：1991年后东京圈人口缓慢增长 (12)图表12：东京圈经济占全国比震荡上升 (12)图表13：东京圈轨道交通全面覆盖 (14)图表14：新干线提速不断缩短城市间距离 (15)图表15：中国正仿制东京城市圈模式：培育多核多圈格局 (16)图表16：德国主要城市分散在三大流域 (17)图表17：德国拥有四大河流域及广阔的北德平原 (17)图表18：德国铁路密度仅次于英国 (18)图表19：德国公路密度仅次于日本 (19)图表20：德国网状高铁线路遍布全国 (19)图表21：全球主要城市中心区与郊区房价比 (21)图表22：德国大城市房价跑赢中小城市 (22)图表23：英国大伦敦区房价跑赢全国 (22)图表24：德国大城市公寓价格跑赢别墅 (23)图表25：英国大伦敦区独栋房屋价格跑输平均 (23)图表26：日本地价在城市圈形成过程中持续上涨 (24)图表27：东京与卫星城房价比较 (24)图表28：伦敦核心区与其外围自治市房屋均价比较 (25)图表29：长三角城市圈房价增速 (26)图表30：珠三角城市圈房价增速 (26)图表31：上海与苏州房价比较 (27)图表32：深圳与东莞房价比较 (27)图表33：上海核心区与外围房价比较 (28)图表34：深圳核心区与外围房价比较 (29)表格目录表格1：全球主要城市圈经济和人口对比 (4)表格2：全球主要城市地铁建设比较（2014年） (13)表格3：东京圈五次区域规划 (14)表格4：全球主要都市圈核心城市与周边城市房价比值（单位：元） (21)第一节城市圈为一国经济文化中心一、全球主要城市圈城市圈是指以大城市为核心，周边城市共同参与分工、合作，形成一体化的区域经济现象。