海口市国有建设用地使用权挂牌出让公告(2020)

第9讲最高限价最高限价，又称价格上限，是指政府规定某种产品或服务的价格不得超过某个水平。

比如，政府规定某种药品的价格不得超过每单位10元，或某种医疗服务的价格不得超过每次80元。

有效的最高限价必须低于市场均衡价格。

比如，假设没有限价时某种医疗服务的市场价格是每次100元，那么，价格不得超过120元的限价法令就不会起作用，因为价格本来就不会超过100元。

竞争情况下，最高限价的主要后果第一，最高限价必定导致短缺。

如图所示，自由市场的均衡价格是P0，供给量和需求量都等于Q0。

当政府规定这种商品的价格不得超过P c时，一方面，需求量因价格降低而增加；另一方面，供给量因价格降低而减少，至少不会增加。

所以，有效的最高限价必定导致供不应求或短缺。

比如，一种产品的市场价格是每单位20元，需求量和供给量都等于10 000单位。

如果政府规定这种产品的最高价格是15元，那么，需求量从10 000单位增加到12 000单位，同时这种药品的供给量从10 000单位减少到8 000单位，那么，供不应求的缺口即短缺是4 000单位。

图9-1 最高限价导致短缺第二，最高限价往往导致排队。

货币的配给功能失灵。

在自由市场中，消费者用手中的货币竞争已经生产出来的一定数量产品和服务，出价高的消费者优先购买，即货币充当了配给商品的功能。

但是，在有最高限价的情况下，不允许人们用更高的价格竞争，人们手中的货币不再决定谁优先买到，即货币失去了配给功能。

在上例中，假如每位只需要一单位产品，那么，想要购买这种产品的12 000人中只能有8 000人买到，那么，用什么办法决定这12 000位消费者中的哪8 000位买到这8 000单位产品呢？最容易想到和常见的办法是排队。

排队制度有如下问题：①排队造成时间和精力浪费。

排队等于让人们通过耗费时间和精力来证明自己迫切需要一种产品和服务，而在自由市场中，人们通过支付货币来证明自己迫切一种商品。

人们耗费在排队中的时间和精力不会使供给量增加，而在自由市场中，消费者支付更高价格将使供给量增加。

欲壑难填的国土局长作者：江舟来源：《检察风云》2016年第16期对海南省澄迈县国土环境资源局（以下简称国土局）局长卢志刚来说，2015年4月24日这天是个刻骨铭心的日子。

这天一早，地处海口市白龙路的海南省第一中级法院门口戒备森严，第二审判庭内座无虚席。

被告席上的卢志刚，中等个头，身穿T恤，头发梳理得纹丝不乱，正对着话筒坐着，俨然一副当国土局局长那会儿在主席台作报告时的姿态。

庭审中，公诉人铿锵有力地宣读了1万余字的起诉书，彻底揭开了卢志刚凭权敛财折合人民币1600余万元，另有333万元财产不能说明合法来源的犯罪事实。

2016年7月5日上午，海南省第一中级人民法院对此案作出一审宣判，以受贿罪、巨额财产来源不明罪，数罪并罚，判处澄迈县国土局原局长卢志刚有期徒刑18年，剥夺政治权利五年，并处罚金人民币200万元。

任职五年，替人解难狂敛财刚过知天命之年的卢志刚，是海南著名侨乡文昌人。

具有大专文化的他，2008年5月至2012年4月，担任澄迈县国土环境资源局局长，2012年5月，卢志刚被提升为海南省国土资源环境厅机关工会主席。

对卢志刚而言，这次调动他并不顺心。

虽说，从澄迈县调到了省城海口市，从正科级一越成为正处级干部。

但与之前位高权重、炙手可热的国土局局长相比，一种失落感油然而生。

不过，他转念一想，自己在任国土局局长期间收受的巨额财物，恐怕两辈子也享用不完。

既然来到省城国土资源厅工作，定是受到了领导的关注，如果运作得好，退休之前解决个副厅巡视员并非难事。

然而，想归想，其实，卢志刚内心并不踏实，晚上总是做噩梦。

醒来后，一想到收受工程老板们的钱财、轿车之类的事，他那颗烦躁的心就始终不能平静下来。

果然，2013年，澄迈县一些涉土官员马失前蹄落入法网。

随之卢志刚也进入了纪检部门的视线。

不久，卢志刚涉嫌受贿线索移送海南省检察院第一分院立案侦查。

2014年1月2日，经海南省检察院决定，卢志刚涉嫌受贿罪被逮捕投入监管场所。

海南省自然资源和规划厅关于实施点状用地制度的意见正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------海南省自然资源和规划厅关于实施点状用地制度的意见各市、县、自治县人民政府，省政府直属有关单位：为贯彻落实《中共海南省委海南省人民政府关于抓好“三农”领域重点工作确保如期实现全面小康的实施意见》（琼发〔2020〕1号），建立更加灵活、更加精细的土地利用制度，助力乡村振兴战略实施，促进海南自贸区（港）建设，经省政府同意，现就实施点状用地制度提出以下意见：一、明确点状用地的内涵和实施范围（一）内涵。

本意见所称的点状用地是指在城镇、产业园区开发边界外，不适合成片开发的区域和项目，根据资源环境承载能力、区位条件以及项目用地需求，结合项目区块地形地貌特征，以及建（构）筑物占地面积等点状布局，按照“建多少、转多少、供多少”的原则进行点状报批，根据规划用地性质和土地用途灵活点状供应的项目用地方式。

点状用地项目应当满足以下条件：1.符合国土空间规划和土地利用年度计划；2.符合国家和本省相关产业政策和环保要求；3.土地权属清晰，不存在权属争议；4.涉及土地征收的，应符合《土地管理法》有关规定；5.涉及利用农村集体土地的，应当经该集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意；6.法律法规规定的其他条件。

（二）实施范围。

点状用地的实施范围包括：1.乡村基础设施（含交通、水利等设施）和公共服务设施用地；2.乡村休闲农业和旅游项目用地及其配套设施用地；3.农产品加工、展销、存储等项目用地；4.农村一二三产业融合发展中的新产业、新业态以及旅游新业态用地；5.南繁科研育种基地范围内服务于南繁育种的生产设施用地；6.旅游公路驿站、交通场站用地；7.法律法规规定的其他点状项目用地。

海南省集体建设用地管理办法（试行）第一章总则第一条为规范集体建设用地管理，促进土地资源优化配置和节约集约利用，维护农民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《南经济特区土地管理条例》、《海南省城乡规划条例》、《海南南经济特区林地管理条例》等法律、法规规定、制定本办法第二条本办法所集体建设用地，是指乡镇企业、乡（镇）村公共基础设施和公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设经批准使用的农民集体所有土地，以有其他经依法批准用、于非农业建设或者可以依法确认为建设用地的集体所有土地。

第三条本省行政区域内集体建设用地的取得、使用、流转等管理，适用本办法。

征地安置留用地按照国家和我省有关规定管理。

第四条县级以上人民政府土地行政主管部门负责集体建设用地监督管理工作。

县级以上人民政府规划、建设、林业、农业、公安等行政主管部门在各自职责范围内负责集体建设用地的监督管理工作。

乡政府负责本辖区内集体建设用地的具体管理工作。

第五条、乡（镇）村建设应当坚持合理布局、节约集约用地的原则，优先利用村内空闲建设用地。

确需占用家用地和未利用地的，应当依法办理家用地和未利用地转用审批手续。

第二章规划和计划管理第六条乡（镇）村建设需要使用集体建设用地的，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和村镇规划，在乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地以及村镇规划确定相应用途范围内予以安排。

第七条乡（镇）土地利用总体规划由乡镇人民政府组织编制，经市、县、自治县土地行政主管部门征求有关部门和公众意见并审核同意后，报市、县、自治县政府批准，并报省土地行政主管部门备案。

第八条乡（镇）土地利用总体规划应当结合产业发展和环境保护要求，根据农村人口数量和增长趋势、宅基地现状和使用标准等情况，合理确定农村居民点的数量、布局、范围和用地规模，鼓励农村居民点相对集中选址，统筹农村公益事业、基础设施、生态和生产生活用地需求。

村镇规划应当与乡（镇）土地利用总体相街接，村镇规划中建设用地规模不得超过乡（镇）土地利用总体规划确定的村镇建设用地规模。

海口市人民政府关于印发我市增加容积率用地管理规定的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 海口市人民政府关于印发我市增加容积率用地管理规定的通知（海府〔2011〕67号）各区人民政府，市政府直属各单位：《海口市增加容积率用地管理规定》已经2011 年5 月19 日十四届市政府第77 次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

二○一一年十月十八日海口市增加容积率用地管理规定第一条为加强增加容积率用地管理工作，维护城市规划的权威性和严肃性，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（建设部第22号令）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15 号）等法律法规规定，结合我市实际，制定本规定。

第二条我市行政区域内建设项目增加容积率用地补交地价款的管理，适用本规定。

项目用地增加容积率的同时土地用途改变的，按改变土地用途办理手续，不适用本规定。

第三条市土地行政主管部门和市规划行政主管部门按照各自职责分别负责本规定的实施，市政府其它职能部门予以协助。

第四条土地使用权一经出让，任何单位或个人不得擅自更改规划设计条件确定的容积率，确需变更规划条件确定的容积率的，应按照规定的程序办理。

第五条土地使用权人依法增加容积率用地的，应按本规定补交增加容积率地价款。

除本条第四款规定外，增加容积率地价款计收标准为：以新批准容积率评估确认的楼面地价，乘以增加容积率部分的建筑面积。

增加容积率部分的建筑面积以新批准容积率减去基准容积率后乘以用地面积。

《海口市城镇土地定级及基准地价评估技术报告》中没有楼面地价体系的土地增加容积率的，按不同规划条件下的土地使用权评估差价计收增加容积率地价款。

关于集体建设用地流转的案例分析一、关于宅基地使用权转让合同效力的相关案例及法律分析（一）黎莲英与谢沛婵等土地使用权转让合同纠纷（广东省佛山市中级人民法院）1.案由简介本案当事人何丫女、谢沛婵、方雪莲、方丽莲按份共有一块集体建设用地，地块1属何丫女、方丽莲所有，地块2属谢沛婵、方雪莲所有。

2005年1月7日，何丫女、方丽莲与黎莲英签订《合同协议书》，把地块1的建设用地使用权转让给黎莲英。

现谢沛婵与方雪莲起诉黎莲英、何丫女、方丽莲，请求确认转让合同无效。

2.关于该土地使用权转让合同效力法院的认定一审法院认为：何丫女、方丽莲转让的是集体土地，政府发放的有关文件已予以确认。

根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，集体土地使用权不得转让用于非农业建设。

根据2004年10月21日的国发（2004）28号文（国务院关于深化改革严格土地管理的决定）之二第（十）规定，禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设，在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。

根据粤府（2003）51号文（广东省人民政府关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知）有关规定，农村集体建设用地在一定条件下可以出让、转让、出租等。

根据广东省人民政府令第100号（广东省集体建设用地使用权流转管理办法）有关规定，农村集体建设用地在一定条件下可以出让、转让、出租等，但不包括村民住宅用地使用权。

因此，从上述法律法规的规定可知，虽然根据证据可以确认何丫女、方丽莲与黎莲英签订的土地转让协议是当事人的真实意思表示，但该协议已违反了法律、行政法规的强制性规定，因此无效。

最终判决认定：何丫女、方丽莲与黎莲英于2005年1月7日签订的《合同协议书》无效。

二审法院认为依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

关于填海造地海域使用权转为国有土地使用权登记换证工作有关问题的通知各县、区人民政府，各开发区、管理区管委，市直各委、办、局：根据《中华人民共和国海域使用管理法》《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》《广西壮族自治区海域使用管理条例》《广西壮族自治区国土资源厅海洋局关于规范填海造地管理的通知》（桂国土资发〔2012〕52号）有关规定，为加强我市填海造地形成的建设用地管理，完善填海造地海域使用权转为国有土地使用权政策制度的衔接，规范填海造地海域使用权转为国有土地使用权登记换证工作，经市政府同意，现就填海造地海域使用权转为国有土地使用权登记换证工作有关问题通知如下：一、关于填海项目竣工验收后换证申请主体问题填海项目竣工验收合格后，海域使用权人向市国土资源部门提出海域使用权转为国有土地使用权换证申请。

二、关于公益性填海造地项目换证问题（一）办理划拨用地相关手续公益性填海造地形成的建设用地符合《划拨用地目录》的，填海造地竣工验收后，海域使用权人持以下材料向市国土资源部门申请办理划拨用地相关手续。

1. 用地申请表；2. 申请人身份证明；3. 海域使用权证或不动产权属证书及相关海域使用批准文件；4. 海域使用金缴纳凭证或者减免证明；5. 填海竣工验收文件（验收意见、测量报告、图件）；6. 填海项目立项、核准或备案手续；7. 地块的规划条件；8. 用地勘测定界图；9. 其他必要材料。

划拨供地方案经市政府批准后，由市国土资源部门向建设单位核发《建设用地批准书》《国有建设用地划拨决定书》，不再收取土地划拨费用。

（二）换发不动产权属证书办理划拨用地相关手续后，海域使用权人持以下材料向市不动产登记机构申请换发不动产权属证书。

1. 不动产登记申请表；2. 申请人身份证明；3. 市政府批准用地文件和国有建设用地使用权划拨决定书、用地红线图等相关证明材料；4. 建设用地规划许可证及附图；5. 海域使用权证或不动产权属证书；6. 海域使用金缴纳凭证或者减免证明；7. 依法应当纳税的完税凭证；8. 权籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；9. 其他必要材料。

最高法判决：禁止出让非净地土地【裁判要旨】海口市国土局出让案涉土地时，土地尚不具备净地出让条件，属于依法禁止出让的情形。

土地是否属于无权利瑕疵的净地，涉及到受让人合同目的能否顺利实现，是土地使用权出让合同关系中的重要内容，如实进行告知和披露是出让人的一项主要合同义务。

海口市国土局隐瞒该重要事实，违反了应尽的合同义务，已经构成违约。

案由：国有建设用地使用权出让合同纠纷案号：（2014）民一终字第00045号判决时间：2014年6月20日。

当事人：上诉人（原审原告）：浙江国都控股有限公司。

被上诉人（原审被告）：海口市国土资源局。

案件由来：上诉人浙江国都控股有限公司（以下简称国都公司）为与海口市国土资源局（以下简称海口市国土局）国有建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（以下简称一审法院）于2013年11月27日作出的（2013）琼民一初字第2号民事判决，上诉于最高法院。

一审法院查明：2010年6月27日，海口市国土局对外发布了2010年第4号《海口市国有建设用地使用权挂牌出让公告》（以下简称《出让公告》），决定以整体挂牌出让方式，出让位于海口市海甸二东路南侧，海甸溪北岸中段的五块国有建设用地使用权，用地总面积为119576.65平方米。

此次公告内容的组成部分，还包括《国有建设用地使用权出让手册》（以下简称《出让手册》）、《海口市国有建设用地使用权挂牌出让竞买须知》（以下简称《竞买须知》）等文件。

根据《出让公告》记载：竞买成交后即签订《海口市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》（以下简称《成交确认书》），并在10个工作日内与海口市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）；签订《出让合同》之日为交地时间，按现状交地。

《竞买须知》第三条载明：本宗地按现状条件出让，竞买申请人应现场踏勘交易地块，竞买申请人参加竞买的，视为对出让地块现状条件无异议。

《竞买须知》第十四条载明：竞得人有下列违约行为之一的，海口市国土局可取消其竞得资格，保证金不予退还，竞得人另按成交总价款的20%向出让人支付违约金。

土地报批及土地挂牌出让程序一、土地储备程序1、编制土地储备计划;2、由市政府同意将拟储备土地纳入土地储备计划和土地储备范围;3、土地储备机构制定土地储备方案;4、市国土局、财政等部门对土地储备方案进行审核;5、选择确定储备土地一级开发机构;6、土地储备一级开发机构编制土地储备一级开发方案并上报土地所属县(市直辖区政府;7、土地所属县(市直辖区政府审议土地一级开发方案后上报市土地储备中心;8、市土地储备中心核定土地一级开发成本后报市财政评审中心评审;9、土地挂牌出让后,市财政立即将县(市直辖区政府审议送市土地储备机构的土地一级开发成本的 80%在土地挂牌后予以拨回,其余 20%根据评审情况据实予以结算。

二、已纳入储备计划及土地储备范围内土地的报批程序对已经由贵阳市人民政府同意,由市级土地储备中心明确纳入土地储备范围内的城市建设控制性详细规划土地,其土地报建程序如下:1、由土地所属县(市直辖区政府同意,市、县级土地储备机构或土地一级开发机构向县(市直辖区土地资源分局提交土地农转建申请,该申请的资料包括:(1土地地形图、测绘图,地形图、测绘图的电子光盘;(2征地补偿资金组织方案;(3县(市直辖区社保部门出具的社会保障资金筹措证明;(4补充耕地验收合格证、补充耕地位置图及耕地开垦费用交纳证明;(5土地农转建申请报告;(6县(市直辖区规划管理分局出具的规划情况说明、规划情况图,环保局出具的环保情况说明及环保工作意见,林业局出具的林业规划情况说明及意见。

上述资料一式 5份,其中原件 2份,复印件 3份,具体由土地储备机构或土地一级开发机构向国土提供。

2、经县(市直辖区政府同意,由县(市直辖区国土资源分局核准上述资料后,将上述资料及以下资料一并提供给市国土资源局审查。

(1县(市直辖区国土资源分局制定的土地农转建“一书四方案” ;(2县(市直辖区国土资源分局出具的矿压覆意见及地类确认汇总报告;(3县(市直辖区国土资源分局报土地所属县(市直辖区政府新增建设用地农转建的请示;(4土地所属县(市直辖区政府关于同意新增建设用地土地农转建报批的批复意见;3、县(市直辖区政府向市级国土资源局提供资料: (1县(市直辖区政府向市政府上报的关于新增建设用地的请示;(2县(市直辖区政府致市国土资源局的关于新增建设用地有偿使用费的承诺函;(3县(市直辖区政府致市国土资源局的新增建设用地征地补偿及多途径安置说明及承诺的报告;4、经市规划院、市规划局确认的储备土地道路红线图, 并提供储备土地道路红线图及电子光盘;5、市国土资源局审查上述新增建设用地农转建资料, 并监督落实耕地占补平衡指标方案、敦促新增建设用地有偿使用费用、耕地占用税缴纳工作,落实土地征地补偿资金方案,并将上述资料核准合格后报省国土资源厅;6、国土资源厅在对上述资料审查后,由市、县(市直辖区土地储备机构或土地储备一级开发机构按土地审核面积完成新增建设用地涉及的耕地占用税、新增建设用地有偿使用费的缴纳,并敦促将土地征地补偿资金划入县(市直辖区国土资源分局指定账户,并按耕地补充方案将有关新增建设用地耕地指标予以平衡核销,并行文报省人民政府;7、省人民政府下发土地农转建用地批复;8、县(市直辖区级政府发布征地公告;9、县(市直辖区国土资源分局发布拆迁安置公告; 10、县(市直辖区国土资源分局组织被征地村民召开征地听证会,并出具征地补偿款到位证明;11、签署“四方”协议书;12、进行土地丈量,兑现征地补偿资金,提交征地补偿清册;13、市国土资源局就规划技术指标及土地出让红线图致函市规划管理局;14、市规划局将储备土地规划技术指标及规划红线图有关情况形成请示报市政府审议同意后函复市国土局;15、土地储备一级开发机构(新增建设用地报批主体向土地所属县 (市直辖区政府上报土地储备一级开发方案; 16、土地所属县(市直辖区政府审议土地一级开发方案后上报市土地储备中心;17、市土地储备中心核定土地一级开发成本后报市财政评审中心评审;18、市土地储备中心评估储备土地出让底价后,由土地出让交易中心对土地予以公示,进行公开挂牌出让;19、土地挂牌出让后,市财政立即将县(市直辖区级政府审议送市土地储备中心土地一级开发成本的 80%在土地挂牌后立即予以拨回, 其余 20%根据评审情况据实予以结算。