土地一级开发融资问题探讨

土地一级开发成本控制的内容及其相关策略探讨刘伟珍湖南湘江新区管理委员会财政局摘要：随着现代社会的不断发展，针对城市的规划建设也在不断发展和完善。

城市规划建设中，土地一级开发是目前最为凸显的内容。

土地一级开发主要是土地在出让运用前的开发和建设，涉及的内容较多、程序较复杂、资金需求量大；同时，土地一级开发往往与地区的经济效益息息相关。

因此，在土地一级开发中，对土地一级开发成本进行有效的管理和控制，有利于合理降低土地开发中的成本费用，提升土地一级开发的经济效益。

本文主要探讨土地一级开发成本控制的内容及其相关策略。

关键词：土地；一级开发成本；内容；相关策略土地一级开发过程中，开发建设主体需清楚的掌握土地一级成本控制影响的主要因素，通过因素分析，采取有效的策略控制土地一级开发成本。

同时，在土地一级开发成本的控制上，一方面，开发建设主体应落实好土地一级开发的财务管理工作，从各项成本费用上进行清楚地核算，合理、科学的控制土地一级开发的成本；另一方面，开发建设主体应审时度势，依据当前的政策制定相应的成本管理制度，促使成本管理能够有效地进行实施。

一、土地一级开发成本控制的内容(一)土地一级开发成本的概念土地一级开发主要是城市规划建设中，政府或者授权委托的开发建设主体对于划定区域的城市土地、乡镇土地进行一定的征地、拆迁、安置、补偿，同时在地块区域内，按规划要求进行市政基础设施配套建设，最终促使区域符合“六通一平”的土地建设条件，然后将土地进行转让或二级开发的过程。

土地一级开发成本是在宗地进行征地、拆迁、安置、补偿和市政基础设施配套建设过程中，产生的各项成本和费用。

(二)土地一级开发成本的组成土地一级开发成本主要由项目前期勘察设计及前期工作费、征地拆迁安置补偿费用、公共基础设施配套（含道路、小学、幼儿园、绿化设施、垃圾站等）建设费用、利息、不可预见费、业务工作费用和产生的相关税费等组成。

(三)土地一级开发成本的特性土地一级开发资金需求集中，资金量大。

城市土地一级开发整治投融资模式的探讨随着城市化进程的加速，城市土地的一级开发整治越来越成为城市建设和经济发展的重要领域。

这其中涉及到大量的投融资，需要探讨合理的投融资模式，使城市土地的开发整治能够有效推进。

目前，城市土地一级开发整治的投融资模式主要包括政府投资、公私合作、PPP等几种模式。

其中，政府投资是最常见的一种模式，也是最早的一种模式。

政府通过向国有企业或社会各界募集资金，并通过政府向银行贷款等手段筹集资金，然后通过合作建设单位来实现国土整备、市政公用设施、集体经济用地等方面的土地开发整治。

但这种模式存在着资金来源单一、资金使用效益较低等缺点。

公私合作模式是指政府与社会资本合作投资，共同开发整治土地。

这种模式的优势在于政府可以借助社会资本的力量，实现土地开发整治的共赢，同时社会资本也可以从中获得收益。

但是，这种模式需要政府和社会资本之间达成共识，并协商合作的各项具体细节，同时需要明确谁来管理、谁来运营等问题，这些问题需要政府和社会资本双方共同解决。

PPP（公共私人合作）模式是政府和企业、社会组织、个人等各种社会力量共同参与的一种合作模式。

这种模式的特点在于各方的责任分工及收益分配相对明确，政府投入较少，风险由企业承担，具有较高的灵活性和效率。

但是，PPP模式存在着风险转移不彻底、政府监管不到位等问题，需要政府加强监管。

除了以上三种模式，还有一些新兴的投融资模式在发展中，如行业基金、影子银行等，这些新兴的投融资模式具有不同的特点和优势，需要在实践中不断探索。

在城市土地一级开发整治的投融资模式中，政府应起到重要的引领作用，为城市土地的开发整治提供政策和资金支持，同时应加强对各类投融资模式的监管，保证投资的安全和效益。

企业应根据自身实际情况，选择适合自己的投融资模式，并加强企业管理和风险控制。

同时，社会公众也应关注城市土地开发整治的投融资，共同参与城市建设和经济发展。

总之，城市土地一级开发整治的投融资模式需要政府、企业和社会各界积极参与，不断探索新的模式，共同推进城市土地的开发整治，实现城市的可持续发展。

工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨工业园区经历了长足的发展，日益成为地区经济转型、产业结构调整、产能升级换代的主阵地，更是引进外资、盘活资产、拉动GDP的城市新区载体。

随着园区工业化、城市化的不断深入，土地综合开发对城市的新发展产生越来越重要的影响，甚至成为制约园区建设、发展的瓶颈，究其原因在于土地开发资金短缺，投融资渠道不足。

因此，围绕土地开发做文章，通过新型融资模式拓宽融资渠道，在政府提供启动资金有限的前提下，通过合理方法使园区建设与土地出让收入相辅相成，是每个园区建设者和主管部门都必须正视的重要问题。

工业园区管理模式多以纯政府性质的管理委员会体制为依托，管委会作为政府派出机构，有纳入政府相关职能部门的分支机构，如土地、规划、建设、财政等；同时设立属管委会直管的开发/融资平台公司，承担园区内规划建设与招商引资、公共服务的职能，主要协调行政与市场对接、开发。

管委会搭配平台公司的管理模式，可以强化土地出让收益，规避市场与行政之间摩擦产生的风险，充分提升在政府监管下，合理引入外资进行土地开发与基础设施建设，从而产生的高额的土地出让回报，最终形成产业集群与规模经济。

在当前资金流动不稳定、证券市场波动较大的形势下，政府监管部门对工业园区融资的条件约束，较之以前越来越严格，造成在必须满足基本建设需求的前提下，对融资成本的要求越来越高，基于此，园区融资方式必须顺应发生变化。

一、资产证券化传统的土地储备制度融资，是运用市场机制，通过征用、收购等方式取得土地，出让土地以满足城市各类建设用地及基础设施建设需求，没有完善基础设施之前，土地的潜在价值无从体现；反之，开发公司必须投入大量人财物力，将土地充分熟化出让后，以土地出让金补充地块周边市政基建投入。

我认为，基建投入与卖地收入在资金用量、回款额度以及推进程度、时间节点上的不断波动，是造成资金链接难以稳定、资金池枯竭的问题所在，要解决它，就要把土地开发与基础建设之间的时间接点悬置出来，把缺乏资产流动性的毛地，通过一定法律程序和融资组织安排，变成能够产生可预见、稳定的现金流的有效资产：1、园区管委会授权其土地开发公司将A片区地块收储，作为建设B道路的融资抵押品，开发公司可自行引进社会投资人对A地块进行开发；2、开发公司在取得A地块的发改立项批复、规划选址意见及国土征转用指标等要件后，即确定了对该地块的所有权及未来收益权。

浅议土地一级整理开发的特点及收益分配1. 引言1.1 土地一级整理开发的重要性土地一级整理开发是指对农村土地进行统一规划、整合和开发利用的过程。

其重要性主要体现在以下几个方面：土地一级整理开发可以提高土地资源的利用效率，实现土地的合理配置和优化布局，有效保障土地资源的可持续利用。

通过土地一级整理开发，可以促进农村土地的集约利用，提高土地的经济价值和产出效益，从而增加农民的收入和改善农村生活水平。

土地一级整理开发还可以推动农村产业结构的升级和优化，促进农村经济转型升级，实现农业现代化和农村可持续发展。

土地一级整理开发在促进农村经济发展、提升农民生活水平和促进农村振兴等方面具有重要意义和价值。

【200字】2. 正文2.1 土地一级整理开发的特点1. 综合利用资源：土地一级整理开发不仅仅是简单的土地开发和建设，更重要的是要综合利用资源，充分挖掘土地的潜力，实现资源的最大化利用。

通过规划和设计，可以使整个区域的资源得到合理配置和有效利用。

2. 提高土地利用效率：土地一级整理开发可以通过科学规划和整合，提高土地的利用效率。

通过合理布局和设计，可以最大限度地减少土地浪费，提高土地的经济效益和社会效益。

3. 促进城市规划与建设：土地一级整理开发是城市规划和建设的重要组成部分，可以有序地引导城市的发展，提升城市的品质和形象。

通过土地整理，可以实现城市建设的优化和升级，提高城市的整体竞争力。

4. 保护环境和生态：土地一级整理开发需要充分考虑环境和生态问题，通过合理布局和设计，可以减少对自然环境的破坏，保护生态环境的完整性和稳定性。

可以改善环境质量，提升居民的生活品质。

5. 促进社会经济发展：土地一级整理开发可以带动当地经济的发展，创造就业机会，促进社会资源的有效配置。

通过土地整理开发，可以吸引更多的投资，推动当地产业的发展，实现经济效益和社会效益的双赢。

2.2 土地一级整理开发的收益分配方式土地一级整理开发的收益分配方式是指在土地整理过程中，收益如何分配给相关方。

一、引言城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。

土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。

城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。

土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。

从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。

当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。

因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇化建设。

二、城市土地一级开发存在的四种模式（-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。

房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。

然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。

当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。

土地一级开发成本核算存在的问题及对策建议发布时间：2022-07-26T04:02:49.372Z 来源：《新型城镇化》2022年15期作者：赵杰[导读] 在我国建筑市场中，土地一级开发是非常重要的内容。

土地一级开发涉及到征地、拆迁、基础设施建设以及测绘评估等过程，成本核算需要对上述各个过程中的成本费用种类进行核算、归集和分类。

当前我国的土地一级成本核算体系还不够完善，本文结合我国土地一级开发成本核算现状，对于核算过程中的常见问题进行了分析，希望以此能够促进提升我国建筑市场土地一级开发管理水平。

青岛城市建设投资（集团）有限责任公司山东省青岛市 266000摘要：在我国建筑市场中，土地一级开发是非常重要的内容。

土地一级开发涉及到征地、拆迁、基础设施建设以及测绘评估等过程，成本核算需要对上述各个过程中的成本费用种类进行核算、归集和分类。

当前我国的土地一级成本核算体系还不够完善，本文结合我国土地一级开发成本核算现状，对于核算过程中的常见问题进行了分析，希望以此能够促进提升我国建筑市场土地一级开发管理水平。

关键词：土地一级开发；成本核算；完善对策一、土地一级开发成本核算的特点分析土地开发的一项重要功能是将土地由之前的“生地”转变为“熟地”，这一过程中涉及费用、各种税费和其他不可预见费用。

而对这些费用的核算，便是土地一级开发成本核算的主要工作内容。

受到工程项目规模大、涉及内容多、建设周期长的特点的影响，土地一级开发成本核算也具有典型的成本核算时间长、成本构成复杂的特点。

土地一级开发的周期一般都比较长，平均在3~5年左右。

这一特点让土地一级开发成本核算运作难度较大，在土地开发过程中，一旦某一环节成本核算出现问题，会影响后续的其他环节，甚至会影响整个工程项目的进展，而如果延迟的时间较长，则可能导致之前办理的土地审批手续全部到期，需重新办理相关手续，大大增加了工程的建设周期和运行成本。

在土地成本核算构成上，由于土地一级开发中涉及的环节较多，而不同的费用种类、支付对象和归集方式上也都具有显著的差异，所以构成比较复杂，既包含有土地征迁补偿服用、工程建设费用等直接性建设费用，同时也包含有咨询费、审计费、以及运作过程中的财务费等间接性费用。

浅析土地一级开发土地一级开发一、何谓土地一级开发？1、基本概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

2、延伸理解从空间上来讲，土地一级开发可分为成片开发及分片开发两类。

当然，这只是业内约定俗成的说法，并非法律层面的明确界定；从时间上来讲，一种是先一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含于二级开发的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，一些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些则规划区以外单独立项基建类项目。

二、土地一级开发常见操作模式1、区域土地开发模式的转变当前，区域土地开发中呈现三个方面的转变：粗放开发方式向集约开发方式的转变坚持科学发展观，严格按照规划进行控制和开发，确保土地资源的集约高效利用，尤其在地下空间，社区公建配套、社区教育配套等方面，探索高度集约化的土地使用方式。

房地合一方式向房地分离方式的转变充分发挥政府、一级开发企业、二级房产开发企业各自的优势和作用，形成土地开发商、房地产开发商、销售商各司其职的房地产开发链。

生地开发方式向熟地开发方式的转变以统一规划、统一配套为原则，通过超前的市政基础设施开发，生态环境系统的构建，交通、商业、文体设施配套，为进驻的房产开发企业创造良好的房产开发基础条件。

2、土地一级开发常见模式从实施主体的角度看，土地一级开发主要分为政府主导和企业主导两种模式，两者有着显著的差异。

政府主导模式政府主导模式下，政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作，一级开发的资金主要来自政府财政专项拨款。

土地一级开发的四大外部融资方式解析土地开发的实施，由于投入大占用时间长、分阶段投入和资金回收周期长等原因，参与土地开发的参与土地一级开发企业大多都需要通过融资完成项目开发。

一般来说，参与土地一级开发企业的融资方式可分为内部融资和外部融资两类。

内部融资主要是企业通过扩大自有资金完成项目开发；外部融资渠道主要包括信托、贷款、股权、发行债券等。

内部融资方式在实际操作中无需支付利息或股息，成本相对较低，但是毕竟企业自有资金有限，单纯依靠内部融资很难完成项目开发，所以实践中，参与土地一级开发企业更多的考虑和选择外部融资模式。

下面我们来看下在土地一级开发中常见的四种外部融资。

一、国家开发银行贷款国家开发银行是直接从事政策性融资活动的金融机构。

根据国家有关支持土地储备贷款的规定，土地一级开发贷款为土地储备贷款，使用期限2年，要求自有资金投入不低于30%。

土地一级开发企业在取得政府先期投入的资金支持，并与政府签订的土地一级开发协议保证了土地开发项目具有稳定后，可以就土地开发项目向开发银行申请一定比例土地储备贷款。

但是，这种贷款方式也有不好之处：一，近年来国家对地产业的宏观调控政策变化，商业银行提供贷款的条件和门槛也不断提高；二，已进驻我国的外国银行普遍认为国内房地产业务风险太大，目前也没有开展对内陆土地开发的贷款业务；三，国家开发银行是我国直接从事政策性融资活动的金融机构，土地一级开发贷款作为土地储备贷款，符合有关贷款规定的，比如支持公共基础设施建设、促进中西部协调发展等，也可尝试申请贷款或申请取得国家开发银行的融资担保。

但是这种贷款方式政府部门参与和运作力度较大。

二、商业银行贷款土地一级开发具有稳定的，银行放贷是建立在国有土地出让收入担保基础上的，因此银行放贷的资产呆账、坏账风险小，企业利用“分成权”质押向商业银行申请贷款。

三、信托方式融资我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。

土地融资面临的风险及应对措施探讨摘要：土地金融属于金融行业当中的一个模式，其是把土地当作信用抵押来获取资金的融资模式，其属于国际上通用的一种金融模式。

要想推动我国规模经营与土地流转的现代化农业发展，就必须要加大国内土地金融的发展力度，充分发挥土地金融的作用，推动我国现代化农业的不断发展。

现阶段，随着我国土地市场化配置水平的持续提升，土地融资已经成为各个金融机构当中不可或缺的业务之一。

关键词：土地金融；融资；风险；防范一、土地融资风险分析（一）信用风险现阶段，国内各个地区的土地储备部门通常都属于事业单位，其在进行业务操作的时候基本上都是依靠政府的行政意见，从严格意义上来说其并不属于市场主体，盈利不是主要目的，经营行为则并不属于市场行为，财务方面实施收支两条线监管，收入基本上都必须要上交，支出则依靠政府的拨款，而各个地区又存在一定程度的差异性。

正是因为土地储备部门自身的性质不够明确，其作为民事主体但其民事行为能力则十分有限，并且土地储备机构经费的银行信贷比例较高，这在一定程度上增加了土地储备机构还本付息的压力，并且也导致金融机构的信用风险增加。

土地储备部门是由政府机构委托开展征用、收购、储备、开发以及出让初期工作。

只要是涉及到变更用于经营性质或者是盘活存量国有土地的经营性房地产开发都必须要归纳到土地储备部门的操作范畴当中，以此来达成土地垄断供应的目的。

因为政府机构垄断了土地一级市场，然而随着土地收购数量的不断增长，储备土地收购的巨额经费需求与政府机构财力的局限性必然会激发巨大的矛盾问题，而土地储备部门自身资金欠缺的问题越来越严重。

从土地储备经费的源头而言，土地储备项目的经费主要是来自于财政机构给予土地储备部门拨付的启动经费及储备部门自身的资金积累。

然而在实际操作中，土地储备部门自有运作资金较为缺失，政府机构在初期投入有限的情况十分明显，一些土地储备部门甚至连注册经费都较为困难。

（二）市场风险一般来说，土地储备部门向银行贷款包括土地使用权抵押与保证这两种模式。

浅谈土地一级开发成本控制概述：为了配合“将遂溪打造成湛江市后花园”的定位目标的实施，实现“一河两岸”的城市发展战略及目标，为加快一河两岸的建设、改善城市环境，拓展城市空间，完善城市功能，促进城市经济发展，我公司承接了遂溪县城市防洪工程BT项目及土地一级开发项目，土地一级开发总量约5000亩。

本文主要阐述了土地一级开发成本包括的内容及相关建议。

关键字：土地一级开发，成本控制，融资，贷款利息。

一、土地一级开发土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地一级开发具有“资金密集、需求和收益稳定、承担主体逐步市场化”等特点。

1、土地一级开发流程土地一级开发流程是指项目从前期调研、立项，一直到土地建设后的土地上市的全过程，可简单表示如下:前期调研→规划意见→规划用地→立项→征地→拆迁→市政建设→验收→上市在流程的各个环节有许多具体的工作内容：在市规划部门办理规划意见之前，首先委托设计单位做该块地的规划实施方案；在市用土部门办理用地手续之前，要对该块地现状进行拆迁评估摸底，为编制投资概算和后期土地一级开发实施方案提供依据；市政工程建设之前，要进行市政规划设计及工程投标工作；土地上市之前，要编制土地一级开发成本细目，待土地储备中心审核通过后，并列入当年供地计划中，才能走公开挂牌手续。

2、一级土地开发参和主体在一级土地开发的全过程中，参和的主体有地方政府、一级开发商、原土地方、二级开发商、政府各部门（计划、规划、土地、建设等）和设计、施工、管理、拆迁、评估等公司。

3、土地一级开发过程中的工作内容本项目实施主体是以政府授权方式为主，土地一级开发是从项目前期调研、规划设计、征地拆迁、基础设施建设、定价上市整合的全过程。

土地一级开发融资问题探讨范钦陕西恒达律师事务所【摘要】：土地一级开发是土地进入市场的源头, 从“生地”到“熟地”的土地一级开发的过程已成为土地能否形成有效供给的最重要环节。

土地一级使用权的流向与流量决定了使用权在二级市场的流转与再配置。

在关于土地一级开发的问题中,最紧迫也是最核心的问题,是土地一级开发的融资问题。

由于我国现有的土地政策、银行贷款政策、政府管理体制等各个方面原因,目前我国许多地区的土地一级开发因为资金不足处于停滞不前的状态,直接的结果是土地供给不足,最终导致房地产价格的持续上涨。

因此,研究土地一级开发,解决其融资问题意义重大。

本文从我国土地一级开发融资的基本特征入手，分析目前我国土地一级开发融资的问题，介绍多种融资的模式，从而提出完善我国土地一级开发融资法律体系的建议。

【关键词】：土地一级开发融资引言地产业被称为半个金融业，在一个正常的市场经济社会里，相互双方都离不开对方。

土地的开发、利用、经营等一般都需要注入大量资金，融资对于土地开发和利用来说具有特别重要的意义，因此，研究土地一级开发融资的相关问题就成了该领域非常必要的课题。

一、我国土地一级开发融资的基本特征目前我国土地一级开发融资方式中，除了自有资金和财政拨款，银行贷款是主要的甚至是唯一的融资方式，因此，论我国土地一级开发对应的银行贷款基本特征：（一）土地一级开发的贷款主体目前我国土地一级开发的贷款主体，包括两种方式，其一，是土地储备中心直接作为贷款主体，其二，是通过委托或者招标的方式，由市场化的机构来执行。

如是政府所设立的法人机构，也可能是政府委托的法人机构（民营、国企、外资企业都有可能）。

（二）贷款方式2003 年，中国人民银行发布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷的通知》，要求严格控制土地储备贷款的发放，对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限不得超过两年。

目前银行对土地一级开发贷款的方式，有的银行仍采取房地产开发贷款的方式，有的银行则设有专项的贷款科目。

开发商在土地一级开发中应注意的法律问题探讨导读：本文是关于开发商在土地一级开发中应注意的法律问题探讨，希望能帮助到您！开发商在土地一级开发中应注意的法律问题探讨何帅领一、土地一级开发的概念土地一级开发也称土地储备开发、土地整理、土地综合整治、土地成片开发等，目前尚无统一的学理定义，各地具体政策与法规与规章的规定也不同。

归纳而言，土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对开发范围内的土地统一进行征收、拆迁、安置、补偿以及市政基础设施建设，以达到土地出让条件的行为。

相对而言，通常将土地出让后进行的房地产建设称为二级开发。

土地一级开发这一概念是在北京市2000年12月8日通过的《中关村科技园区条例》中正式出现的。

2001年4月30日，国务院在《关于加强国有土地资产管理的通知》中指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。

”之后，土地储备开发制度得到快速发展，成为我国一项基本土地制度。

二、各地关于开发商参与土地一级开发的相关规定目前我国并无统一的关于土地一级开发的法律、法规和规章，但各地方政府均有自己的规定，各有特色。

下面就几个比较有代表性的省、市的有关土地一级开发的规定进行简要介绍：1、北京市北京关于土地一级开发的法规主要有：《北京市国有建设用地供应办法（试行）》、《北京市土地储备和土地一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发及经营性项目用地招拍挂出让流程示意图》等。

北京土地一级开发的模式为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存。

开发商可通过以下两种方式参与一级开发：政府委托管理，即开发商受托负责土地开发具体管理，按照规定开发商的管理费用不高于土地储备开发成本的2%；政府委托开发，即开发商受托负责实施土地开发，包括负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施，按照规定开发商利润率不高于预计开发成本的8%。

2009年之后，北京市的土地一级开发的开发模式逐渐转变为政府主导型，开发商参与土地一级开发的机会越来越少，逐渐淡出。

The Industrial Study 产业研究 |MODERN BUSINESS现代商业91土地一级开发成本控制的分析与探讨彭红历 长沙先导土地开发建设有限公司 湖南长沙 410000摘要:为支持和推动长沙大河西先导区的建设,实现在河西的大片区域建设“两型社会”综合配套改革试验区的城市发展战略及目标,加快河西建设、改善城市环境,拓展城市空间,完善城市功能,促进城市经济发展。

本文对大河西先导区进行了简要介绍,并阐述了土地一级开发成本控制的内容及其相关建议。

关键词:大河西先导区;土地一级开发;成本控制;管理体系根据市委市政府“打造先导区,建设大河西”的决定,为了加强对大河西先导区建设的领导,遵循“统分结合,共同建设,共同发展,共同受益”的总原则,政府决定成立中共长沙大河西先导区工作委员会、长沙大河西先导区管委会。

大河西先导区的规划范围位于湘江西岸,经由岳麓区、高新区直抵望城、宁乡腹地的一千二百平方公里土地的组成的区域,分先导区、核心区和起步区三部分。

总用地1200平方公里,其中建设用地规模420平方公里,生态景观绿地198平方公里,农用地495平方公里,水体面积占87平方公里。

土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地一级开发具有“资金密集、需求和收益稳定、承担主体逐步市场化”等特点。

一、土地一级开发的具体流程及开发参与主体土地一级开发流程是指项目从前期调研立项,直到土地上市的全过程,可简单表示如下:前期调研→规划意见→规划用地→立项→征地→拆迁→市政建设→验收→上市;在流程的每个环节都有具体的工作内容:在市规划部门办理规划意见之前,首先委托设计单位做该块地的规划实施方案;在市用土部门办理用地手续之前,要对该块地现状进行拆迁评估摸底,为编制投资概算和后期土地一级开发实施方案提供依据;市政工程建设之前,要进行市政规划设计及工程投标工作。

试论杭州市土地一级开发的对策与措施土地一级开发就是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态。

笔者根据现有单位的工作经验与教训，从开发土地一级市场的企业的角度分析操作过程中存在的问题，并提出解决问题的对策。

一、我市土地一级开发概述自1995年以来，杭州市的房地产投资和居住区的开发建设保持的高速增长的态势。

从目前我市土地一级开发业务的进展来看，由于有良好的政策环境，积累了丰富的土地开发经验，但也存在着一些问题，主要表现在如下几个方面：（一）土地性质复杂。

待开发地块往往规模巨大、土地来源分散、基本农田众多，导致土地开发前期碰到的问题呈现多部门、多主体、多层面的复杂特征。

（二）开发单位经验不足。

土地开发单位往往是初次介入土地开发或者仓促抽调人马组成，土地开发业务不熟练，对土地开发整体工作推进没有全盘规划，缺乏想法；对土地开发中的工作做的不深入不细化，缺乏办法。

（三）项目领导保障失位。

土地开发涉及到方方面面，不论是征地、拆迁还是土地整理，以土地开发单位一已之力，都难以推动。

因此迫切需要政府强力出面，协调各方关系，为解决各类难题提供领导保障。

综合上述对我国城市土地一级开发一般模式和常见问题的分析，结合我市土地开发现状，提出我市土地一级开发的如下对策与措施：“建立五大保障，形成五大机制，落实五个规范”二、建立五大保障（一）领导保障成立以政府重要领导人任组长、国土、财政、建委、规划、征迁、环保等部门主要负责人为成员的土地开发领导小组，下设日常办公室或者由专人牵头具体事务，形成利益协调和领导保障体系。

（二）组织保障在开发实施层面，采用建设单位与工程指挥部结合的组织体系。

（三）制度保障土地开发公司通过流程分析，设计合理的职权体系和业务体系，形成严谨的管理制度以及科学的实际操作程序，从而加强过程监控，提升运作效率，保障土地开发的顺利进行。

（四）规划保障由于土地开发周期较长、投资金额大、涉及面广，因此从前期筹备、规划设计、资金筹集、征地拆迁到工程实施乃至出让，都需要通盘规划，统筹安排，做到“六统一”。