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关于土地开发整理项目的问题及建议土地开发整理项目是针对城市规划和土地利用而进行的项目。
随着城市化进程的加快和人口增长的压力，土地的开发和整理变得越来越重要。
在进行土地开发整理项目时，经常会面临一些问题，因此有必要对这些问题进行分析并提出建议，以更好地推进土地开发整理项目的进行。
问题一：土地资源的浪费随着城市化进程的加快，土地资源的浪费成为了一个严重的问题。
在土地开发整理项目中，通常会面临一些土地资源被浪费的情况，比如大片的荒地、废弃工地等。
这些土地资源的浪费不仅浪费了宝贵的土地资源，也对环境造成了一定的影响。
建议一：加强土地资源的综合利用为了解决土地资源的浪费问题，可以加强土地资源的综合利用。
在开发整理项目中，应该充分考虑土地资源的利用价值，合理规划土地的开发和利用，避免土地资源的浪费。
比如可以将荒地进行开发利用，建设公园、绿地或者农田，既能提高土地的利用率，也能改善城市的生态环境。
问题二：土地开发整理的顺利进行土地开发整理项目是一个复杂的过程，需要涉及到政府规划、环境影响评价、土地征收等多个环节。
在实际项目中，常常会遇到土地开发整理的进度受阻的情况，这对整个项目的进行造成了一定的影响。
建议二：加强土地开发整理管理为了保障土地开发整理项目的顺利进行，应该加强土地开发整理的管理。
可以通过建立健全的土地开发整理管理体系，提高项目的管理效率和执行力。
加强对土地开发整理项目的监督和评估，及时发现问题并采取有效措施加以解决，确保项目的顺利进行。
问题三：生态环境保护土地开发整理项目往往会涉及到对自然环境的影响，比如土地的开发可能会破坏生态环境，影响生物多样性等。
在进行土地开发整理项目时，需要充分考虑生态环境保护的问题。
为了解决土地开发整理项目可能对生态环境造成的影响，应该注重生态环境保护。
在项目规划和设计中，需要考虑生态环境保护的要求，合理规划土地开发的位置，采取相应的措施保护生态环境。
在项目进行中，应该加强对生态环境的监测与评估，及时发现问题并采取措施加以解决，确保项目对生态环境的影响得到最小化。
融资方面存在的问题及对策
融资是企业发展过程中的重要环节，但也存在一些常见的问题，下面是一些常见的问题及对策：
1. 财务状况不够稳定：融资方在财务状况不够稳定时，可能难以获得资金支持。
对策可以包括：改善财务管理，提高盈利能力；加强与银行或投资者的沟通，提供详尽的财务信息和业绩预测；寻求其他融资途径，如股权融资、债券融资等。
2. 风险评估不充分：融资方风险评估不充分可能导致投资者的兴趣减少。
对策可以包括：完善风险管理体系，清晰识别和评估潜在风险；提供详细的商业计划和市场分析，展示项目的潜力和可行性；与专业机构合作进行尽职调查，增加投资者信任度。
3. 融资方与投资者利益不一致：融资方与投资者在利益分配上存在分歧可能导致融资难以达成。
对策可以包括：制定清晰的合同和协议，明确双方的权益和责任；增加透明度，及时向投资者提供准确的财务信息和经营情况；与投资者建立良好的沟通机制，及时解决问题。
4. 融资渠道有限：融资方可能面临融资渠道有限的问题，难以找到合适的融资方式和合作伙伴。
对策可以包括：积极寻找各种融资渠道，如银行、创投、股权交易市场等；与行业内的专业平台和机构合作，拓展融资网络；加强与政府相关部门的合作，争取政策支持。
5. 技术壁垒和不成熟的商业模式：融资方在技术壁垒高或商业模式不成熟时，可能难以获得投资者的认可和支持。
对策可以包括：加强技术研发和创新能力，提高技术壁垒；完善商业模式，提供清晰的盈利模式和市场规划；寻求战略合作伙伴，共同推进项目发展。
需要注意的是，每个企业的情况都不同，对于融资问题的对策需要根据具体情况进行调整和定制化。
城市土地一级开发整治投融资模式的探讨随着城市化的快速发展，城市土地资源的开发和整治成为了重要的议题。
城市土地一级开发整治是指通过对城市现有土地资源进行规划、整合和开发，以提高土地资源的利用效率和城市功能的整体质量。
而在这一过程中，投融资是至关重要的环节，它决定着城市土地一级开发整治的成败和效果。
本文将探讨城市土地一级开发整治投融资模式的问题及对策。
一、城市土地一级开发整治的现状与挑战在城市化进程中，土地资源的有限性和城市化步伐的加快，使得城市土地一级开发整治面临着一系列的挑战。
首先是土地资源短缺与需求高涨的矛盾。
随着城市人口的增加和城市功能的提升，城市对土地资源的需求不断增加，而可供开发的土地资源却在逐渐减少，这导致了土地供需矛盾日益尖锐。
其次是土地开发的成本与效益的矛盾。
在城市土地一级开发整治过程中，需要进行土地规划、平整、基础设施建设等一系列投入，然而这些投入需要与开发后的效益相称，否则将导致投入产出不平衡，影响整个开发整治的效果。
再次是土地所有权的多元化与整合的矛盾。
在城市土地一级开发整治过程中，土地资源的所有权可能来自于不同的主体，如国有土地、集体土地、企业土地等，这要求在整治过程中进行土地所有权的整合和协调，从而确保整治工作的顺利进行。
以上种种矛盾和挑战，都是城市土地一级开发整治投融资模式所面临的问题。
下面我们就来探讨城市土地一级开发整治投融资模式的解决之道。
1. 多元化的投融资模式在城市土地一级开发整治的投融资模式中，应当推动多元化的投融资主体参与包括政府、企业、金融机构、社会资本等，使得整个投融资体系更加完善和丰富。
政府可以承担一部分基础设施建设和土地整治的投资，企业可以通过参与土地开发和建设获得效益，金融机构可以提供融资支持和风险管理服务，社会资本可以通过投资城市土地整治项目获得回报。
这种多元化的投融资模式可以有效地分担投资主体的风险，并激发各方面的活力，推动整个城市土地一级开发整治的顺利进行。
土地一级开发整理项目管理中存在的问题及解决策略思考摘要：随着城市化进程不断加深，城市土地开发利用的难度增加。
人口与土地资源的矛盾逐渐提高，导致土地一级开发整理项目管理中存在一些问题，影响项目开发顺利进行。
本文主要讲解土地一级开发整理项目管理中存在的问题及解决策略思考的情况。
关键词：土地一级；开发整理；项目管理；问题；解决策略随着城市化的进程加快，土地资源与人口矛盾逐渐突出，导致土地资源的利用、开发的难度增加[1]。
在土地一级开发整理项目管理中，在理论研究，政策制定以及人才培养等多个范围内存在问题，会严重影响土地开发利用。
在土地开发整理项目管理过程中，需要针对问题，实行解决策略，促进土地开发的顺利开展。
1土地开发整理项目管理中存在的问题1.1计划变更频繁在目前我国土地开发整理项目管理中出现的主要问题为计划变更频繁，计划变更的速度远远超过了变更审批的速度，导致审批滞后，严重影响开发人员的利益，并且很难落实变更后计划[2]。
还有些施工单位没有做好施工前准备工作，现场的勘探工作不够严格，没有严格按照设计规划操作，导致存在很多问题，无法满足项目建设的需要。
有些工程项目在申报立项后，为了能够得到资金，会隐瞒在实际操作中项目的问题，比如拆迁或者其他方面的沟通方面问题，与群众存在较深的矛盾等。
还有些项目工程存在私自更改原有设计方案的情况，增加了项目的技术要求。
由于计划变更频繁，严重影响项目的开展。
由于计划变更频繁，变更审批滞后，导致有些项目在变更规划后，申请上报的同时，开始施工，在变更审批下来前，项目已经竣工了，形成这种先斩后奏的情况。
这种情况会严重影响工程项目的设计规划的规范性，科学性，还很容易造成企业经济严重损失，不利于企业发展。
很多项目单位在正式验收或者初次验收中会发生拿不出变更的批准文件，审批变更滞后的情况，会严重影响土地开发整理项目的市场环境。
如图1。
1.2项目工程的资料组织不够健全在土地一级开发整理项目管理过程中存在严重的资料组织不够健全的问题，主要分为项目资料编制问题以及项目资料的收集问题等[3]。
土地一级开发相关问题的思考与建议
土地一级开发是指对一定区域内的土地进行综合开发，包括土地平整、基础设施建设等，使其达到可供建设使用的条件。
这一过程对于城市的发展和土地资源的合理利用至关重要，但也存在一些问题需要思考和解决。
1. 土地规划问题
土地一级开发应与城市总体规划相衔接，确保开发的土地符合城市发展的战略方向。
同时，要充分考虑生态环境保护，避免过度开发导致生态破坏。
2. 融资问题
土地一级开发需要大量的资金投入，如何确保融资的可持续性是一个重要问题。
政府可以通过引入社会资本、设立土地开发基金等方式，拓宽融资渠道，降低财政压力。
3. 公众参与问题
土地一级开发涉及到广大民众的利益，因此公众参与至关重要。
在开发过程中，应充分听取公众意见，提高决策的透明度和公正性。
4. 监管问题
为了防止土地一级开发中的腐败和违规行为，需要建立健全的监管机制。
政府应加强对开发过程的监管，确保合规运作。
针对以上问题，提出以下建议：
1. 加强规划引导：政府应加强对土地一级开发的规划引导，确保开发活动符合城市发展战略和生态环境保护要求。
2. 创新融资模式：政府可以尝试引入公私合作伙伴关系（PPP）模式，吸引社会资本参与土地一级开发。
3. 强化公众参与：建立健全公众参与机制，充分听取公众意见，提高决策的透明度和公正性。
4. 完善监管体系：加强对土地一级开发的监管，建立严格的项目审批和资金使用制度，防止腐败和违规行为。
通过对土地一级开发相关问题的思考与建议，我们可以更好地解决开发过程中的问题，实现土地资源的有效利用和城市的可持续发展。
土地开发整理项目管理中存在的问题与建议土地开发整理项目是指对宅基地和农村宅基地周边的耕地、林地、草地等进行整理和开发，以提高土地利用率，促进农村经济发展为主要目标的一项工程。
在土地开发整理项目管理中却存在着一些问题，这些问题严重影响了项目的实施效果和管理效率。
为了解决这些问题，提高土地开发整理项目的管理水平，我们有必要深入分析存在的问题并提出改进建议。
问题一：政策不规范在土地开发整理项目管理中，由于国家土地政策、法律法规不够完善，导致在项目实施中存在较大的不确定性和风险。
土地产权不清晰、土地征收补偿标准不合理等问题。
这些不规范的政策造成了土地开发整理工作的难度和延误。
建议：政府应加大对土地开发整理项目管理的政策支持力度，完善相关法律法规，明确项目的产权关系和征收补偿标准，提高土地开发整理项目的合法性和稳定性。
问题二：建设者缺乏技术和管理经验土地开发整理项目的建设者多为当地村民或地方政府，他们缺乏专业的技术和管理经验，导致项目管理效率低，质量难以保障。
建议：建设者应该接受相关培训，提高其项目管理和技术水平。
同时可以引入专业的土地开发整理公司或相关机构来协助项目的实施和管理，从而提高项目的质量和效率。
问题三：资金投入不足由于土地开发整理项目的投入周期长、风险大、资金回报周期相对较长，导致一些地方政府和建设者在项目实施中对资金投入不够，影响了项目的进展。
建议：政府可以提高对土地开发整理项目的资金支持力度，采取多种方式吸引社会资本参与项目，推动土地资源有效利用，同时建设者也应该注重长期效益和风险收益的平衡，增加对项目的资金投入。
问题四：环境保护措施不足在土地开发整理项目实施过程中，由于对环境保护措施不足，导致土地资源的有效利用和环境的可持续发展受到了影响。
问题五：缺乏监督和评估机制在土地开发整理项目管理中，由于监督和评估机制不够健全，导致项目的实施和管理无法得到有效监督和评估，造成了一定的管理漏洞。
土地开发整理项目管理中存在的问题是多方面的，需要政府、建设者和相关机构共同努力，加强资源整合，改进管理方式，推动土地开发整理项目管理水平的提升。
当前土地一级开发存在的问题分析【摘要】土地市场中有某些房地产企业通过参加土地一级开发而变相拿地，大多是由于土地公开出让过程中制度的不完善以及人为因素。
事实上，对于一级开发商进入二级开发的问题既存在其弊端，也有其优势与合理性。
土地一级开发作为房地产业的源头，在整个国民经济发展中发挥着巨大的作用。
加强行业规范的建立，积极探讨创新的开发模式。
【关键词】土地开发；经济发展；一级开发；问题分析1.专业国有一级开发企业的必要性在大陆，土地一级开发之后的土地最终所有权只能是国家，无论其之前形态是国有土地还是村镇集体土地。
土地一级开发是在各级政府代行国家土地所有权，土地一级开发企业作为“政府施工单位”而独有经营的一种特权性、垄断性的行为。
政府一级收储，二级市场公开运作的模式在新区开发和城市郊区化进程中证明非常有效。
近几年各个城市运用这种储备制度，借助土地资源迅速发展。
但是目前，大陆城市经济增长逐步进入产业结构转型阶段，城市发展的理念以“紧凑城市”为主导，老城改造，城中村项目等遇到的模式困境需要多给予关注。
这种全部拆迁，土地平整后再进入市场的土地储备模式一定会遇到拆迁难的困境，曾经飞速的城市发展缓慢下来，如何调动各类资源优化土地储备，设计更好的模式以此推动城市的更新发展是值得思考的问题。
在竞争激烈的金融行业，国家为了解决一些社会公益问题，成立了不以盈利为目的的政策性银行，例如国家开发银行。
同样，在土地一级开发市场上，面对一些以社会效益为主的大型项目，需要一些有经验实力，有责任心的企业来参与完成。
从而更好的代言政府，体现政府通过土地市场进行宏观调控的作用。
组建国有专业的土地一级开发企业能够较好解决盈利性与公益性的矛盾，提高土地一级开发效率，降低土地一级开发成本。
国有企业作为土地一级开发的实施者，有以下的几点优势：首先，公司属于国有企业，由政府出资，受政府管理，并不单纯以盈利为目的，在各方面利益平衡上能够和政府达成一致。
简析土地一级开发融资模式方面存在的问题及建议贾涛言锋律师事务所 710065摘要：面对频发的暴力拆迁事件，我国现行的规监管体系尚难以涵盖拆迁过程中的方方面面，而在法规体系的背后，各种非文明拆迁事件有着许多根本性利益要素，本文旨在介绍基本概念的基础上，通过利益分析对土地一级开发过程中的融资问题进行剖析，并有针对性的提出几点不成熟的建议。
关键词：土地一级开发融资引言：近年来，暴力拆迁为何频发，原因很多，如现行规拆迁行为的立法不到位，拆迁群众缺少及时有效的利益诉求渠道；个别开发商有恃无恐，为完成拆迁而不惜对所谓的“钉子户”停水、断电，甚至威胁、恐吓，强行拆除居民房屋。
主要原因还是土地一级开发过程中资金紧造成的，而资金紧主要是因为在土地一级开发的过程中融资模式方面存在诸多问题。
一、土地一级开发定义我国最早在2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》中对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指：“政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为”。
根据上述界定土地一级开发具体来说，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域围的城市国有土地或乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域围的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。
简单的来说就是“生地”变为“熟地”，然后再进行二级开发。
二、土地一级开发传统的融资模式及问题（一）土地一级开发传统的融资的主要模式1．财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用；2．财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金；3．土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款；4．经财政部门批准可用于土地储备的其他资金。
关于土地开发整理项目的问题及建议全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：土地开发整理项目是指对未开发的土地进行整理并且开发成为利用价值的项目。
随着城市化进程的不断推进，土地资源的利用和开发愈发受到重视，土地整理开发项目也日益增多。
在土地开发整理项目的实施过程中，也存在着不少问题和困难，需要我们及时加以解决和改进。
本文将探讨土地开发整理项目中存在的问题及提出一些建议。
土地开发整理项目中常见的问题之一是土地征用程序不够合法公正。
在土地整理开发的过程中，土地征用是不可避免的一环。
在一些地方，土地征用程序不够规范，导致部分农民的合法权益受到侵犯，引发社会矛盾。
我们应当加强土地征用程序的合法性和公正性，保障农民的合法权益，减少因土地征用引发的社会不稳定因素。
土地开发整理项目中常见的问题之二是土地开发过程中环境影响未得到充分重视。
随着土地开发的推进，经常会导致周边环境的破坏和生态平衡的破坏。
环境保护意识的提高已经成为当今社会的共识，我们有责任保护好我们生存的环境。
我们在土地整理开发过程中应当加强对环境影响的评估，并严格控制开发活动对环境的破坏，采取相应的环保措施，保护周边的生态环境。
土地开发整理项目中常见的问题之三是项目开发效益不够明显。
在一些地方，土地整理开发项目投入大，但效益不明显，导致浪费了大量的社会资源。
我们应当在项目立项的时候就对项目开发的效益做出明确的评估，并严格把控开发成本，加强项目的管理和监督，确保项目的开发效益。
我们还应当充分调动社会力量，加强土地整理开发项目的社会参与，促进社会资源的共享。
在土地整理开发项目的规划和实施过程中，应当更多地听取社会公众的意见和建议，通过公众参与的方式，促进土地整理开发项目更加科学和合理地实施。
土地整理开发项目在推进的过程中，需要我们不断解决和改进的问题还很多。
我们要加强土地征用程序的合法性和公正性，保护好周边的生态环境，加强项目的管理和监督，加大社会力量的参与度，共同推动土地整理开发事业的健康快速发展。
简析土地一级开发融资模式方面存在问题及建议[整理]土地一级开发，是指由政府或其授权托付的企业，对必定区域规划内的城市国有土地、村庄集体土地进行共同的征地、拆迁、安顿、补偿，并进行恰当的市政配套设备建造，使该区域规划内的土地到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建造条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的进程。
关于开发企业，介入土地一级开发能够同享二级开发无法企及的利益，一起也面对更大的不承认性，这就要求土地一级开发主体采纳有用战略，前进抗危险才干。
一、土地一级开发办法因为城市化进程的加速和社会经济活动的不断打开，以及土地的肯定稀缺性，导致了有必要科学规划和布局，以合理、高效、经济地开发运用土地。
现在，土地一级开发首要有以下几种典型办法：办法一：一二级联动开发办法。
因为房地产作业显着受制于方针要素，因而大型房地产开发商往往将一级土地收拾和二级开发相结合，以获取全体收益最大化。
这种办法由企业主导，所以在开发初期就承认进行土地一级与二级联动开发。
房地产企业经过土地一二级联动开发，在取得一级开发阶段收益的一起，既保证了企业未来的可持续打开，也保证了可获取土地在未来增值给企业带来的二级开发的优厚收益。
但该办法也存在必定的问题，如不利于政府操控商场所价，政府宏观调控土地商场的才干下降一级。
该办法在前期比较遍及，近期或许存在机遇，但久远看，其空间越来越窄。
办法二：彻底政府操控办法。
彻底政府操控办法是指政府经过严厉的计划和规划处理，彻底操控熟地开发及供给商场，构成“共同规划、共同征地、共同开发、共同出让、共同处理”的“五共同”格式。
该办法彻底由政府安排施行土地一级开发，仅以招标办法承认施工企业。
这种办法能够保证政府彻底操控地价，土地开发为熟地后的增值收益不丢失，且土地一级开发法令联络单纯，便于政府施行土地一级开发的各项事务。
其首要缺点是政府的土地开发资金压力较大，融资途径窄。
办法三：政府和法定安排协作办法。
政府和法定安排协作办法是指由政府相关部分和政府出资树立的开发企业彻底独占土地一级开发，好像“一个途径进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，然后到达调控土地商场、装备土地资源、完结土地增值归国家全部的意图。
办法四：由政府主导的商场化运作办法。
由政府主导的商场化运作办法是指政府“抓两端，放中心”。
“抓两端”即由政府操控土地储藏计划和供给计划，“放中心”，即充沛运用社会力气施行土地一级开发。
该办法是我疆土地一级开发的首要打开趋势。
这种办法中，政府根据土地商场查询承认土地需求情况，以招拍挂办法将拟开发的土地依照“熟地”出让，提早承认土地运用权受让人，并由土地运用权受让人分期付出土地受让价款用于土地一级开发。
政府经过招标等办法承认具有资历的企业，在土地出让合同规则的期限内将出让的土地开发为契合土地受让人要求的条件（熟地），土地开发完结经查验合格后，政府与土地受让人正式移送土地。
由政府主导的商场化运作办法在保证政府主导土地一级开发的根底上能有用地运用商场资源，减轻政府开发资金压力。
二、土地一级开发融资办法土地一级开发是资金密集型作业，在一级开发进程中，征地补偿、房子拆迁、土地平坦、根底设备配套等都需求投入许多资金，而且资金需求量首要会集在征用土地和房子拆迁等前期。
当开发完结的土地不能立刻投入商场或许一时转让不出去时，土地就会产生持有本钱，积压资金，下降资金流动性。
储藏安排要持续“吸进”土地，开发企业要完结资金周转，然后构成进一步融资需求。
因而，资金是土地一级开发的瓶颈和成功的要害要素之一。
现行的土地一级开发融资办法有以下四种：融资办法一：土地储藏安排直接安排融资，并承当融资安排中的职责和职责。
该办法底子流程为：土地储藏安排与金融安排签定告贷合同，并承当相应的职责和职责；金融安排将资金拨交给土地储藏安排；土地储藏安排经过招标办法挑选一级开发主体，再将资金拨交给一级开发主体进行一级开发；土地开发完结后，经过招拍挂办法将熟地转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分付出给土地储藏安排；终究由土地储藏安排将告贷归还给金融安排，并付出利息。
这种融资办法的首要长处是，整个融资进程与相关法规坚持共同，处理了二级开发企业对一级开发主体的资金拖欠问题。
可是，土地储藏安排的融资才干遭到较大约束。
融资办法二：一级土地开发主体直接融资，土地储藏安排自身或托付其他担保安排承当担保职责。
该办法底子流程为：一级开发主体与金融安排签定告贷合同，并承当相应的职责和职责；由土地储藏安排或许由其托付的担保安排供给担保；金融安排将资金拨交给一级开发主体，由一级开发主体运用该资金进行土地一级开发；土地开发完结后，经过招挂拍办法将熟地转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分付出给土地储藏安排；再由土地储藏安排付出给一级开发主体，用于补偿一级开发主体的开发本钱及额定收益；终究，一级开发主体将告贷归还给金融安排，并付出利息。
这种融资办法尽管处理了二级开发企业对一级开发主体的资金拖欠问题，但并未处理金融安排承当危险和融资才干遭到较大约束的问题。
融资办法三：土地开发主体自行安排融资并承当融资安排中的职责和职责。
该办法底子流程为：一级开发主体以自有财物典当或诺言担保，与金融安排签定告贷合同，并承当相应的职责和职责；金融安排将资金拨交给一级开发主体，由一级开发主体运用该笔资金进行土地一级开发；土地开发完结后，经过招拍挂办法将熟地转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分付出给一级开发主体，用于补偿一级开发主体的开发本钱及额定收益；终究，由土地一级开发主体将告贷归还给金融安排，并付出利息。
这种融资办法大大添加了企业融资难度，举高了进入一级开发的门槛。
可是，因为这个进程中需求由二级开发企业向一级开发主体付出开发费用，就会常常产生拖欠现象。
融资办法四：一级土地开发主体专门树立项目公司，由项目公司直接进行融资，一级开发主体供给担保职责。
该办法底子流程为：一级开发主体专门树立项目公司，项目公司与金融安排签定告贷合同，并承当相应的职责和职责；由项目公司出资人为项目公司融资供给担保；金融安排将资金拨交给项目公司，由项目公司运用该笔资金进行土地一级开发；土地开发完结后，经过招拍挂办法将熟地转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分付出给项目公司，用于补偿一级开发主体的开发本钱及额定收益。
这种融资办法能够经过几家企业联合组成项目公司的办法招标取得土地一级开发权，并扩展项目公司的融资途径，但依然没有防止二级开发企业拖欠一级开发主体开发费用的问题。
三、土地一级开发盈余办法在土地一级开发进程中，商场化开发主体经过与当地政府洽谈，发明了多种盈余办法。
盈余办法一：从土地一级开发自身获利。
土地一级开发获利的要害在于严厉操控各项本钱费用。
在各项本钱费用中，比重与操控难度最大的是征地拆迁费用，这就要求开发商具有较强的与当地政府、居民、企事业单位进行沟通、调和的才干，在转居安顿等方面妥善处理当地政府和农人的后顾之虑，一起能够最大极限地下降本钱，完结多赢。
而全体本钱费用的操控在于系统缜密的安排。
关于大面积的土地一级开发，需求分批次批地、征地和拆迁，应严厉操控整合各进程的节奏。
例如，先盖转居房，原居民再搬家，企业再征地拆迁，再安顿劳作力，资金安排则贯穿一向。
经过各进程的无缝联接，使企业人员和资金功率到达最高，政府和农人的满意度也到达最高。
盈余办法二：同享土地增值收益。
一些城市施行了在政府、开发商和原运用者等各个主体之间按必定份额同享增值收益的机制。
这样，开发商能够经过立异性的开发活动，最大极限地前进土地价值，然后取得最大利益。
该盈余办法的条件在于当地政府的同享机制、一级开发中的授权规划，以及分批出让计划的安排。
盈余办法三：持有部分公共建筑。
在一些城市土地一级开发中，授权土地一级开发主体能够出资公共配套设备，开发商则能够经过供给公共配套设备服务而取得长时刻现金流。
该盈余办法的条件在所以政府答应土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建造。
对开发商而言，该盈余办法的最大应战在于对公共配套设备的出资决议计划，以及后期的运营处理才干。
盈余办法四：为二级拿地衬托。
土地一级开发主体经过与政府洽谈，出于片面志愿或客观原因，总是能够发明一些条件让一级开发商取得部分二级开发项目。
该盈余办法的条件是政府乐意让一级开发商取得一部分二级开发权。
该办法要求一级开发商具有杰出的二级开发才干，经过二级开发补偿一级开发收益的缺少，完结一级开发和二级开发的联动。
四、土地一级开发面对的危险及对策比较房产二级开发，土地一级开发面对更大的不承认性和危险性。
危险一：开发投入超出专业安排点评承认的基准地价。
拆迁本钱或许超越专业安排点评承认的基准地价，而超出部分的“熟地”不能入市买卖。
假如政府不同意同享一级开发的增值收益，则开发上面对亏本危险。
而《物权法》的经过，进一步加大了拆迁本钱。
危险二：长时刻占用许多资金。
关于仅仅用于储藏的土地，经土地储藏中心查验后，由其用自有资金偿交给开发商，欠款危险加大。
假如拆迁作业不顺畅，也会推延整个项意图竣工时刻。
危险三：政府违约行为危险。
在土地一级开发进程中，当地政府的强势方位是肯定的。
尽管开发企业能够经过多种法令文件进行束缚，然后与政府方面的利益严密绑缚，但仍不能消除当地政府违约产生的危险。
危险四：方针危险。
与土地二级商场的“招、拍、挂”及房地产开发而言，土地一级开发的方针不全面，全国性的方针规则比较准则，操作性不强。
在当地政府层面，其方针危险要素首要为省、市根据当地情况而改动有关土地运用方针。
为躲避危险，应当采纳以下应对战略：一是优化运作流程，前进处理才干，有用操控本钱。
一级开发企业在土地整治和储藏进程中，触及到征地、拆迁、基建、土地出让等许多环节。
一起，一级开发又是一个归纳性、系统性工程，触及许多与政府对口以及与外部协作单位商洽的环节，因而优化运作流程、前进处理才干对一级开发企业的本钱操控有着重要效果；二是加强规划才干，发掘区域潜在的价值。
土地一级开发的价值要素中最重要的是规划。
土地的特征使其一旦开发短期内不行能恢复，而规划的好坏对区域功用的完结具有决议性效果，区域功用又对区域价值有底子性的影响；三是把握作业动摇周期，操控开发节奏。
这就需求企业有敏锐的商场触觉，而且能够与政府需求坚持较高程度的共同性，做到根据商场需求操控开发节奏，然后前进区域土地价值。
（作者单位：1.天津市房地产开发运营集团有限公司；2.天津宝天建造开发有限公司一级土地开发与投融资高档研修班-一二级土地联动开发盈余办法(2012-2-18 1:49:27) [发送到微博]分类：房地产揭露课标签：一级土地开发? 土地储藏? 联动开发? 国企? 中房博越? 疆土资源? 城投集团?|?? ?由疆土资源部法令终须产权处产籍处、国家发改委宏观经济研讨院战略研讨室、北京师范大学房地产研讨中心、北京市土地储藏中心开发部、国家开发银行审评局进行授课，首要对土地一级开发相关法令法规方针，最新土地调控方针，土地开发融资途径、办法、技巧，土地一级开发商场趋势剖析，北京市土地一级开发典型事例，土地一级开发申请国家开发银行告贷程序、条件等做了全方位的解说及剖析。
