杜星星：土地一级开发模式及融资模式汇总整理

土地一级开发拓展融资渠道土地一级开发是资金密集行业，参与土地开发必须要解决资金问题。

对此，海口城投提出如下构想：“封闭运作，分段开发，多渠道融资，逐步回收资金”。

（一）与政府签订土地一级开发协议，明确收益分成模式。

依据《海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知》，土地开发商的分成收益最高为70%%。

城投公司通过与政府协商，签订土地一级开发协议，明确分成比例，获得分成权，由此奠定融资基础。

（二）与原土地使用者签订协议，通过赋予其“期权”方式降低前期开发资金需求量。

土地一级开发资金主要用于征地补偿、房屋拆迁、土地平整、基础设施配套、税费支出等，其中征地拆迁费用占总资金量的50%%以上。

征地拆迁工作往往是难点问题，原因在于给予原土地使用者的拆迁补偿费用远远低于政府出让土地获得收益，很大程度上损害了原土地使用者的权益，导致原土地使用者产生敌对情绪，增加拆迁难度。

针对此问题，海口城投公司提出一种新设想，即赋予原使用者一定比例土地“招、拍、挂”收益分成权（期权）方式，来保障其合法权益。

这种方式改变了预先支付征地拆迁费的通行作法，既避免了前期拆迁补偿资金的沉淀，又最大限度保障了原土地使用者权益，有利于推动拆迁工作顺利进行。

（三）拓展多渠道的融资方式，筹措一级开发所需资金。

与政府签订的土地一级开发协议保证了土地开发项目具有稳定收益，加上项目封闭运作，为多渠道融资创造了可能：1．财政拨款与政府协商从财政预算中拨出一定数量资金，作为启动资金，推动项目进行。

2．开行贷款国家开发银行是直接从事政策性融资活动的金融机构。

根据国家有关支持土地储备贷款的规定，土地一级开发贷款为土地储备贷款，使用期限2年，要求自有资金投入不低于30%。

海口城投历年来同开发银行建立了良好合作关系，可以就土地开发项目向开发银行申请一定比例土地储备贷款。

3．商业银行贷款土地一级开发具有稳定的收益，银行放贷是建立在国有土地出让收入担保基础上的，因此银行放贷的资产呆账、坏账风险小，城投公司可以用“分成权”质押向商业银行申请贷款。

地产实务┃土地一级开发的主要模式摘要：土地一级开发的主要模式包括土地储备机构自行开发模式、以企业为主体的开发模式，在以企业为主体的开发模式下，房企的盈利模式包括以土地储备机构主导的模式和企业为主导的模式两种。

企业主导的情况下，盈利模式主要有固定收益方式、土地出让收益分成方式、开发企业投资公建配套设施方式和一二级联动开发方式。

土地一级开发的主要内容包括筹措资金、办理规划和项目核准（立项）等各种审批手续、征地、拆迁、组织实施市政基础建设并接受验收等。

一、土地一级开发的主要模式分类根据一级开发实施主体的不同，可以将土地一级开发的主要模式分为两种：一种是土地储备机构自行开发，但是可以委托企业进行管理；另一种是企业通过招投标方式取得土地一级开发权。

鉴于土地储备机构在资金筹措方面的困难，目前市场上无论是何种模式，参与土地一级开发企业的参与几乎都必不可少。

（一）土地储备机构自行开发模式政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作。

土地储备中心一级开发实施机构由政府财政专项拨款（或国有股本）进行土地一级开发，开发完成后将熟地交由土地管理部门，面向市场以招拍挂方式公开出让。

这种模式中，土地储备机构充当政府土地一级开发机构，开发土地的权属登记在该机构名下。

如《上海市土地储备办法》规定：“土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后，或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后，或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后，可以向市房地资源局申请土地登记，领取土地储备的房地产权证。

储备地块交付供应时，土地储备的房地产权证应当由市房地资源局收回”。

（二）以企业为主体的开发模式以企业为主的开发模式是指土地储备机构委托开发企业实施一级开发，由开发企业负责筹集资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。

不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。

现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。

二是诱惑太大了。

越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。

按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。

土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。

土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。

普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。

只要利益保障了，多难也能征、也能拆。

原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。

在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。

二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。

简析土地一级开发融资模式方面存在问题及建议[整理]土地一级开发，是指由政府或其授权托付的企业，对必定区域规划内的城市国有土地、村庄集体土地进行共同的征地、拆迁、安顿、补偿，并进行恰当的市政配套设备建造，使该区域规划内的土地到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建造条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的进程。

关于开发企业，介入土地一级开发能够同享二级开发无法企及的利益，一起也面对更大的不承认性，这就要求土地一级开发主体采纳有用战略，前进抗危险才干。

一、土地一级开发办法因为城市化进程的加速和社会经济活动的不断打开，以及土地的肯定稀缺性，导致了有必要科学规划和布局，以合理、高效、经济地开发运用土地。

现在，土地一级开发首要有以下几种典型办法：办法一：一二级联动开发办法。

因为房地产作业显着受制于方针要素，因而大型房地产开发商往往将一级土地收拾和二级开发相结合，以获取全体收益最大化。

这种办法由企业主导，所以在开发初期就承认进行土地一级与二级联动开发。

房地产企业经过土地一二级联动开发，在取得一级开发阶段收益的一起，既保证了企业未来的可持续打开，也保证了可获取土地在未来增值给企业带来的二级开发的优厚收益。

但该办法也存在必定的问题，如不利于政府操控商场所价，政府宏观调控土地商场的才干下降一级。

该办法在前期比较遍及，近期或许存在机遇，但久远看，其空间越来越窄。

办法二：彻底政府操控办法。

彻底政府操控办法是指政府经过严厉的计划和规划处理，彻底操控熟地开发及供给商场，构成“共同规划、共同征地、共同开发、共同出让、共同处理”的“五共同”格式。

该办法彻底由政府安排施行土地一级开发，仅以招标办法承认施工企业。

这种办法能够保证政府彻底操控地价，土地开发为熟地后的增值收益不丢失，且土地一级开发法令联络单纯，便于政府施行土地一级开发的各项事务。

其首要缺点是政府的土地开发资金压力较大，融资途径窄。

办法三：政府和法定安排协作办法。

土地一级开发模式和二级开发模式总结土地一级开发模式和二级开发模式是指在土地利用中的两种常见模式。

一级开发模式是指在原始土地上进行的首次开发和利用。

二级开发模式是基于一级开发的基础上，再次对土地进行改造和利用的模式。

本文将对这两种模式进行总结，并探讨它们的差异和优劣势。

一级开发模式是指对尚未开发或利用的土地进行首次改造和利用。

常见的一级开发模式包括农业开发、工业开发和城市化进程中的城市建设等。

在一级开发中，通常需要进行大规模的土地清理、平整和基础设施建设等工作。

一级开发的优势在于可以充分利用土地资源，满足人们的居住、生产和发展需求。

然而，一级开发也存在一些问题，比如破坏原始生态环境、浪费土地资源，以及可能造成的环境污染等。

因此，对于一级开发，应采取科学合理的规划和管理，以最大限度地减少负面影响。

二级开发模式是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用的模式。

这种模式多见于城市化进程中，随着城市的不断发展，原有的城市功能和用地需要进行调整和重新规划。

二级开发的常见形式包括城市更新、旧工业区改造和土地复垦等。

二级开发的优势在于能够使土地资源得到更加充分的利用，提高城市功能和用地效益。

二级开发还有助于改善城市环境，提升居民生活质量。

然而，二级开发也存在一些挑战，包括旧城区保护、历史文化遗产保护、土地复垦技术和成本等问题。

因此，在进行二级开发时，需要充分考虑这些问题，制定相应的政策和措施。

综上所述，一级开发模式和二级开发模式在土地利用中具有不同的特点和优势。

一级开发是对原始土地进行首次改造和利用，可以满足人们的居住和生产需求，但也存在一些问题和挑战。

二级开发是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用，能够进一步充分利用土地资源，提高城市功能和效益，同时也要面对一些挑战和难题。

因此，在土地开发中，应根据具体情况选择适合的开发模式，并加强规划和管理，以实现可持续发展的目标。

土地一级开发融资、盈利模式探讨一、前言随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中,土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。

我们集团目前进行的大连卫星城土地一级开发项目具有明显的代表性。

对于房地产开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。

其中，盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。

相比房地产二级开发,土地一级开发面临更大的不确定性和风险性,譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以及来自政府的违约风险和政策风险等等。

这就要求土地一级开发主体有效控制成本,优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。

二、主要观点1、由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。

2、土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享土地增值收益,持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。

3、一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。

其中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。

4、具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域，它们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务.5、房企参与土地一级开发的策略包括:优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本；加强规划能力、挖掘区域潜在的价值;把握行业波动周期,控制开发节奏。

三、土地一级开发的典型模式由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限.同时,由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必须科学规划和布局，以合理、高效、经济的开发利用土地。

目前土地一级开发主要有以下几种典型模式：模式一：一二级联动开发模式由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化.这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。

土地一级开发及其模式土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地一级开发的模式，对房地产投资者获取土地使用权的途径和价格有重大影响。

土地一级开发的模式包括：(一)以政府为主的模式组建“政府土地发展公司”，该公司具有政府背景和政府授予的特殊职能，为非营利性公营事业机构。

公司主要由政府各相关部门抽调主要领导和管理人员组成公司的核心，由政府提供土地开发启动资金和融资担保(可发行土地开发债券)，统一征地、统一开发。

1．将开发的熟地以成本价(含管理费用)交土地管理部门，再由土地管理部门组织以招标、拍卖或协议方式出让，这是我国香港特区政府土地发展公司的运作模式，其优点是政府容易控制土地价格，有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标。

2．政府或人大授权，由土地发展公司代行政府职能，将开发成的熟地直接出让，如北京经济技术开发区、北京上地信息产业基地就采用了这种模式，较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发。

3。

城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限^，将已出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用。

投资者在±地开发过程中分期缴纳地价款。

政府收取地价的一定比例，专项用于项目用地范围内大市政条件的改善；余款由政府土地发展公司统筹使用，主要用于支付土地开发成本。

上海市房屋土地管理局在土地出让过程中普遍采用了这种模式。

(二)以民间为主，政府辅助支持的模式了：，组建土地发展股份有限责任公司，该公司的启动资金由各级政府投资、开发区域所在单位投资、发行土地债券吸收社会投资等方式筹集。

政府可将一定范围内的待开发土地一次出让给该公司，土地出让金可作为政府投资，在该公司中持有股份。