高容积率房地产项目专题研究75页PPT

成都超高层住宅的规划设 计
在规划设计方面，超高层住宅 需要考虑建筑美学、绿色建筑 、智能化管理等多个方面，以 满足现代人对居住环境的需求 。
对未来研究的展望
深入研究超高层 住宅的安全问题
随着超高层住宅数量的增加 ，如何保障居住者的安全成 为了一个重要的问题。未来 研究可以进一步探讨超高层 住宅的安全隐患及其应对措 施。
城市化进程加速
随着成都城市化进程的加速，城市人口不断增长，对住房的需求也 随之增加，尤其是高品质的居住环境。
改善型需求为主
随着居民收入水平的提高，改善型需求逐渐成为市场主导，超高层 住宅以其高品质、完善配套等优势吸引了大量改善型购房者。
投资需求旺盛
在房地产市场投资渠道有限的情况下，超高层住宅成为投资者关注的 热点，其保值增值的特性吸引了大量投资者。
超高层住宅的规划布局
空间布局
合理规划超高层住宅的空间布局，确保居住空间充足、采 光通风良好，同时避免过度密集带来的安全隐患。
01
交通组织
优化超高层住宅周边的交通组织，提高 交通便捷性，降低居住者出行成本。
02
03
景观设计
注重超高层住宅的景观设计，通过绿 化景观、水景等元素，提升居住环境 的品质和舒适度。
害的逃生难度较大。
维护成本高
超高层住宅的维护成本 较高，包括电梯、空调 等设施的维修和更换。
受气候影响大
超高层住宅受风力、气 温等气候因素影响较大， 可能存在晃动等问题。
投资风险大
超高层住宅的投资风险 较大，一旦市场变化或 经济下行，可能会影响
其价值。
超高层住宅的适用人群
高收入人群
01
超高层住宅通常价格较高，适合高收入人群购买。

分析项目对当地社区和城市发展的影响
项目的实施对当地社区的经济产生了积极的影响。首先，项目的建设提供了大量的就业机会， 促进了当地经济的发展。其次，项目的投资也增加了当地的经济收入，提高了当地人民的生 活水平。此外，项目的实施还带动了相关产业的发展，如旅游业、餐饮业等，进一步促进了 当地经济的发展。
在当今社会，许多研究项目对环境产生了显著的影响。在某些情况下 ，这些影响可能是负面的，例如，污染和资源消耗。然而，通过实施 适当的环保措施，我们可以减少这些影响并保护我们的环境。 首先，我们需要评估每个研究项目的环境影响。这可以通过一系列环 境影响评估（EIA）来完成，包括对空气、水、土壤和生物多样性的 影响。通过了解这些影响，我们可以采取适当的措施来减少或管理这 些影响。 其次，我们需要实施环保措施。这可能包括使用可再生能源、减少废 物产生、优化生产过程以及采用更环保的材料。此外，我们还需要制 定应急计划，以应对可能出现的环境问题。 最后，我们需要监测和评估这些环保措施的效果。这可以通过定期的 监测和评估来实现，以确保我们的环保措施正在有效地减少环境影响 。
房地产项目可行性分析概述
定义可行性分析的目的和意义
可行性分析是指在实施一项计划或项 目之前，对其经济、技术和社会可行 性进行全面评估的过程。可行性分析 的目标是确保计划的实施能够带来预 期的经济和社会效益，同时不会对环 境造成不可逆转的影响。
可行性分析的主要目的是确定一个计划 或项目是否可以成功实施。它涵盖了计 划或项目的各个方面，包括其经济、技 术和社会影响。通过可行性分析，我们 可以确定一个计划或项目的可行性，并 确定其是否值得投资。
可行性分析对于任何一项计划或项目的成功实施都至关重 要。它可以帮助我们确定一个计划或项目的可行性，并确 保其符合我们的目标和期望。此外，可行性分析还可以帮 助我们避免在实施过程中出现不可逆转的环境影响。通过 进行可行性分析，我们可以确保我们的计划或项目在经济、 技术和环境方面都是可行的。

高容积率下的单体品质象限（北方）
宜居性
（景观、均好性）
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合理性
（日照、通风）
世联高密度策略以上容积率项目研究 76PPT
高容积率下的建议单体选择（北方）
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单体的拼接组合
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世联高密度策略以上容积率项目研究 76PPT
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研究背景及目的
背景
➢ 可能开发项目中，高容积率是一大类型。 ➢ 具有节地性，符合城市发展方向。
目的
➢ 形成针对高容积率的产品观 ➢ 为高容积率项目的决策提供参考
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研究思路
研究范围：以研究北京代表项目为主，参考集团建成项目信息
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二、体系分解
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产品 = 可能 + 需求
产品线
（可能成为什么？）
➢ 单体的可能性 ➢ 规划的可能性 ➢ ‥‥‥
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客户线
（需要成为什么？）
•社 区定 位
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需求解析（二）
规划
单体
景观
配套及物 其他附加
业
值
宜居性
•消解高密度 带来的压迫感
•关注局部小 气候
•同层次的适 当居住混合
•提高居住空 间舒适度
•景观的宜居 性
•提倡精装修， •高密度下融
减少后期装 洽邻里交往

各产品线属性定义
划分标准： 1、高档产品供应划分标准：项目平均单价15000元/平米以上，按项目计算 2、高档产品成交划分标准：面积180平方米以上，单价为15000元/平米以上，按实际 成交 单元计算 3、再改产品供应划分标准：125-180平方米，180以上均价低于1.5万元/平米，按项目计算 4、再改产品成交划分标准： 125-180平方米，180以上均价低于1.5万元/平米，按实际成交 单元计算 5、根据现执行标准高档产品线供应量低于 实际供应量，再改供应量高于实际供应量
首改供应量(万m²)
批售比
910
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904
903
902
901
812
811
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35
再改产品
在东部新城规划
中闪耀其中，
位于海峡国际会展中心前西南方商业区的“海西塔”项目，将按照东 部新城的规划开发建设一个地标性建筑，结合海峡国际会展中心、生 态公园，将海西塔建筑群打造成集餐饮、娱乐、休闲购物为一体的复 合式低碳商业城。
第一部分——土地属性分析-区位状况及规划
目前福州正在大力进行旧城改造，并发展东部新城、金山、马尾等周边区域， 力将福州建设成为海峡西岸经济区先进制造业基地、产业集聚中心、金融服务 中心、商贸物流中心、交通运输中心、信息研发中心、教育文化中心。

《容积率案例分析》ppt课件
• 容积率概述 • 容积率案例分析 • 容积率规划策略 • 容积率案例分析总结
01
容积率概述
容积率的定义
01
容积率：指在一定范围内，建筑 面积与用地面积的比值，是衡量 建设用地使用强度的一项重要指 标。
02
容积率的大小反映了土地使用效 率，容积率越高，建筑密度越大 ，土地利用程度越高。
加强容积率规划的公众参与和 民主决策，提高规划的透明度 和公正性。
对容积率管理的展望
容积率管理需要不断完善相关法 律法规和政策体系，为规划和管
理提供有力保障。
加强容积率管理的信息化和数字 化建设，提高管理效率和科学性
。
鼓励社会各界积极参与容积率管 理，形成多元共治的管理格局，
促进城市可持续发展。
THANKS
总结词：效果评估
详细描述：优化后商业中心吸引了更 多优质品牌入驻，商业氛围和价值得 到显著提升。
案例三：某工业园区的容积率调整
总结词：产业升级的需要 总结词：解决方案
详细描述：某工业园区原有容积率较低，无法满足产业 升级需求，如产能扩大、技术升级等问题。
详细描述：通过提高容积率，增加建筑密度和楼层高度 ，优化产业布局和配套设施。
容积率规划的未来趋势
绿色可持续发展
容积率规划将更加注重绿 色可持续发展，强调生态 保护和资源循环利用。
智能化管理
借助现代科技手段，实现 容积率规划管理的智能化 和精细化。
人文关怀
容积率规划将更加关注居 民的生活需求和人文关怀 ，提升城市宜居性。
04
容积率案例分析总结
容积率案例分析的启示
容积率是城市规划中的重要指标，对城市发展、居民生活和环境质量具有重要影响 。

4. 客户不愿意排队，认可电话通知、一一接待的方式。
5. 有时他们的反应好象比营销慢一步，因为不是必需品；他们会先看看 谁在买这个房子，市场反馈的情况到底怎样。
6. 很注重发展商品牌，觉得华侨城和嘉里就是做豪宅的。重视区域，每 个城市都有自己的富人区。
7. 他们其实非常理性；但在某些局部地方会感性：觉得这就是自己所需 的：如古树、对保安的感觉等。
• 客户对独立空间的追求较高，大部分客户购买别墅只希望和自己的小家庭 分享，不想私密被破坏；
• 小汽车的拥有不再简单的是为了满足交通的便利，更高层次是满足自己不 同的需要；
• 受访客户基本上都住过别墅，对深圳各处乃至世界各地的别墅都有一定的 了解；
• 别墅客户了解房子的信息方式不限于公众媒体，多是通过朋友口碑传播;
本报告是严格保密的。
豪宅的客户和营销 Market >
豪宅的客户并非单纯为居住购买，而是作 为资产构架中的一环来考虑
豪宅的客户 价值构价
整体资 产构架 中的一
环
区域
资 源
规划、发 展前景
稀缺
长期 升值
其它：环 境、产品、
配套等
外界条件不支持时， 依靠自身努力需时间显现
例：深圳十七英里、东海岸等项目的购买用途
8. 越高端的楼盘客户的区域性越弱，如十七英里是面向全国的南京人买 了3000万的楼王。
本报告是严格保密的。
华侨城某别墅客户小结:
• 客户以中青年为主，3-4口人的家庭结构；子女都在市重点学校就学，并 对子女的期望值很高，希望能送往国外深造；
• 客户素质较高，基本上都有海外学习或培训经历，甚至取得外国国籍或长 住海外十多年；
例：振业城的3A系统 和太阳能问题。

30
4.983 2.122 1.588
1.4
43.9 40
28.61
1.8 2
1.711
0.91
35%
1
40%
1.27
37%
1.2
35%
0.706
30%
0.7 1.03
33% 30.01%
1.5
50%
1.08
30%
0.8
40%
1.014 30.50%
148
41*26(6)
12
21 6200 是 4.6
➢ 近人尺度上，让高层变成低层—— “高汤”、“前汤”的尝试
➢ 让室外/活动空间穿插入高层楼体—— “泛会所”的出现
➢ 把高层体块“打散”——复合立面
以上容积率项目研究
宜居性——改善小气候
高层建筑改变光线、日照、和自然通风，对社区及其周围小气候环境造 成很大影响，具体如：
➢ 塔楼可能在底部造成强力的下行风和不舒服的旋风。 ➢ “狭管效应”——在刮起大风时，有“狭管效应”作怪，通过高楼之间的瞬间风力会
的高密度和景观处理，金色家园泛会所处理 ➢ 高密度下的景观处理？ ➢ 高密度对局部小气候的影响？ ➢ 高密度对路网形式和密度的要求，以及对社区开放的影响 ➢ 高密度下的停车策略（包括对成本与环境的影响） ➢ 相同用地下，可能形成更多的建筑形式、户型的多样性，由此可能带来居住混合性
的增加（尤其在大规模社区中） ➢ 相同用地下，人口密度的提高，带来对融洽邻里交往的更迫切的需求 ➢ 高容积率下的户型配比与楼盘定位策略？对户型设计的要求？ ➢ 对“合理性”的更高要求（相比低密度） ➢ 如何有效地提高容积率？进深的控制？东西向的合理利用？ ➢ 对内部或周边配套的要求？ ➢ 对后期装修的影响？

容积率容积率面积收益容积率运用两种业态之间的产品类型卖高一级业态的价格?同样容积率情况下实现更高的产品业态产品类型的溢价远大于产品本身的溢价?一样的产品业态实现更低的总价区间联排亲地底跃电梯顶跃高层洋房容积率资源利用最大化尽可能多的扩大优质资源户型比例扩大溢价范围尽可能开发不占容积率的地上和地下空间变为可销售面积前后下沉式私人花园不但有效的给夹层采光更给住户带来舒适惬意的活动场地
容积率
花架封楼板
容积率
此种户型的优势：
1.赠送面积比较大 2.多增加的面积主要出 现在由阳台围合而成的 室外天井，既不占建筑 的体积也不占建筑覆盖 率 3.改造后不会增减阳台 的排水设备，易于改造
阁楼及地下室
容积率
建筑密度
建筑密度——建筑的基地总面积与用地面积的比率
建筑密度反映整个项目的亲地程度，亲地产品具有较高的溢价能力 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间
外立面中式风格；外墙有品质感，如观澜高尔夫；外立面古典风格
客厅面积加大；房间数量太多，减少；主人房面积一定要大；户型一定要方正； 必须配有工人房；挑空空间要够高够大；楼梯一定要宽敞、明亮；露台冬天可做 阳光玻璃房；一楼进门是客厅，地下室做健身房。
花园设计
花园面积一定要够大，（纯水岸客户：240㎡以上），住别墅就是享受；
高端业态（别墅、洋房）： 低端业态（小户型）： 商业： 酒店： 写字楼：
1个车位/100㎡ 0.8车位/100㎡ 1个车位/100㎡ 0.8车位/100㎡ 0.7车位/100㎡
停车位
停车位
车位经营的主要问题：周转率、利润率
周转率：
销售节点晚，由于车位在单体建筑竣工验收后才能销售，资金回收期长； 销售周期长，车位销售率较低，部分业主会选择租车位；

提高容积率的必要性
• 首先，有利于集约化利用土地。土地资源已经是 稀缺资源，有钱可以购进任何资源，除了土地。 在当今高速发展的城市化道路上，城市规模不断 扩张与城市可利用土地不断减少的矛盾越来越突 出。只有提高城市容积率，才能更有效的利用土 地。 • 其次，有利于促进科技创新。引导科技进步向提 高城市容积率方面发展，加大科技投入，推动城 市规划的科学性、合理性，提高建筑施工的科技 含量，研发科技含量高的机械、建筑材料等。 • 再次，可以获取更大的经济效益。在建筑密度一 定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多， 随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地 基处理费的分摊，单方造价降低，获得更多经济 效益。
• 在符合城市总体规划原则的前提下，合理提高某些地段的 建筑控制高度。 • 变土地的单一功能为一地多用，从上世纪中叶开始，欧美 日本等个些城市先后开始了“混合使用中心”的建设，几 十年来的实践证明这种构思的节地效果是明显的。它把多 种功能的建筑、交通、市政、绿化等运用城市设计手法组 织为一个复杂的综合体，不但用地紧凑，还能体现高效、 安全、舒适、优美的现代城市持征。 • 采取分层交通组织网络，实现商业金融中心区内人车分流， 行人在建筑体内循环，在不同高度的通道上流动，机动车 道按规划要求引入专用路段并辟出立体的停车空间，为缓 解高容积率带来的大量人车流找到了科学合理的途径。 • 在符合建筑使用功能的前提下，适当扩大建筑组合体平面 尺度，合理加大建筑进深，这对商业、金融、市场、展销 等性质的建筑物尤为适宜，变建筑总平面布局的小、散、 乱为大、整、齐，这样即使建筑高度不突破，同样可以提 高建筑容积率。 • 开发城市地下空间，鼓励多建设地下建筑，这对建筑高度 有严格限制的地区尤其有积极意义。
参考文献
[1]刘晓东，城市开发必须注重研究容积率[J]， 浙江经济，1997（2）：P42—P43. [2]杨振华，对城市规划中容积率控制的思考[J], 规划与设计，1999（6）：P20—P23.