中方工业园区集体土地上房屋拆迁

关于我市集体土地上房屋征收拆迁货币化安置配套政策的研究与探索作者：张路来源：《经营管理者·上旬刊》2016年第07期摘要：近几年，随着我市汽车工业园区、经济开发区、滨江新城等大批项目建设，我市集体土地上房屋拆迁量保持了较大规模，因此我局围绕集体土地上房屋征收拆迁货币化安置课题进行了专题调研，探索推行货币化安置。

关键词：拆迁产权置换货币安置日前，经过对我市集体土地上房屋拆迁现状的全面摸查、调研探索、对比分析产权调换和货币化安置，现将调研有关情况汇报如下：一、我市拆迁安置现状根据真州镇、新城镇、十二圩办、铜山办等单位提供的数据，2010年以来，我市集体土地上房屋拆迁8576户、176.6万平方米，已安置6083户、116.4万平方米。

其中，90%以上被拆迁人选择了产权调换安置，安置房建设规模较大，主要集中在东区，其中五一花苑（A、B、C区）建设面积61.43万平方米、投资21.69亿元，红旗花苑（A、B、C、D、E区）建设面积81.08万平方米、投资25.22亿元。

目前，腾仓期（2年）内未安置528户、11.2万平方米，超腾仓期（2年）未安置1971户、32.1万平方米。

二、存在问题及原因分析1.房屋拆迁缺少计划性和前瞻性。

前几年，征地拆迁工作大多随项目建设启动，拆迁工作没有统一规划，缺乏计划性，导致拆迁安置准备工作不足。

同时，给资金筹集、项目选址、安置房源、户型设计匹配等方面带来很多问题和困难。

2.部分拆迁项目缺失合法性。

目前，我市征地拆迁工作中，大多使用搬迁政策，并未完全按照我市国有土地上房屋征收和集体土地房屋拆迁政策执行，拆迁安置工作没有上位法的支撑。

同时，因用地批文等因素制约，导致拆迁工作手续不完备、滞后，形成拆迁实施单位的“死穴”，导致被拆迁人指责，带来拆迁工作中操作不透明问题。

3.项目实施不够规范。

部分园区、镇在拆迁工作中，对分户、离婚、未登记房屋合法性认定等问题把关不严，导致安置户数、面积不断增加；为加快推进拆迁工作，部分园区在拆迁安置面积标准、跨靠户型优惠和安置过渡费用补贴等方面，突破政策上限，导致安置面积标准不断突破，人为增加了安置房建设负担、过渡费用过高等问题。

集体土地上房屋拆迁与补偿法律问题探讨摘要：农村土地的征用和拆除关系到每个农民的生产和生活。

如果撤销过程中的诉讼不能得到妥善处理，农民的合法权益就会受到严重侵犯，社会冲突加剧，社会不稳定带来隐患。

因此，在征地拆迁过程中的诉讼中，有必要及时、科学地分析这些问题的原因，并根据原因积极研究和运用解决办法。

关键词：集体土地；房屋拆迁与补偿；法律问题引言伴随着城市的发展变化，对建设用地的需求越来越大，集体土地转化为国有土地也成为普遍现象。

在这个过程中集体土地上房屋拆迁和补偿所涉及的法律问题也越来越多地涉及农民集体的利益。

1农村征地拆迁法律问题形成的原因1.1弱势群体维权难，法律意识不足土地和房屋直接关系到农民的生存与生活，面对征地拆迁中的不规范不公平现象，大部分农民很难通过正当渠道获得利益申诉机会。

征地拆迁是政府政策，即使违法现象侵害了农民权益，农民却缺乏顺畅的利益表达渠道，比如上访、申请行政复议或者诉讼等行为经常被认为是不同程度的损害公共利益或妨碍执行公务等，大多数政府部门采取推诿搪塞的态度。

并且，由于大部分农民的法律意识不足，缺乏对征地拆迁相关法律法规的了解，即使在征地拆迁过程中遭受利益侵害，也难以拿起法律武器维护自身合法权益，甚至有些人会利用各方利益冲突过度维权，并获取非法收益。

这些都不利于农村征地拆迁工作的顺利进行。

1.2利益关联严重，缺乏独立评估机构在征地拆迁过程中，最重要的是制定合理的土地和房屋补偿标准。

但是，却缺乏独立的第三方评估机构和可操作的评估方法，这导致地区间的补偿标准差异较大，加大了征地拆迁工作的落实难度。

事实上，被征收人缺乏足够的评估机构信息和资产价值信息，评估机构的选择并不是由被征收人独立作出的，而是由政府和开发商主导的，资产价值评估办法也执行标准也是由政府规定的，相当于政府既是裁判员，又是运动员，导致资产评估机构与政府之间存在利益关联，资产评估机构很难独立的、公平地做出符合市场规律和被征收人利益的价值评估，这对被征收人是不公平的。

一、集体土地拆迁补偿标准
集体土地拆迁补偿标准是：集体土地在征地拆迁时如果农田里面有种了水稻和油菜等农作物，必须要补偿征收土地的青苗费用，以及被征收土地上的一些附着物的补偿。

1.房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)
2.房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被迁人获得调换产权的房屋的评估价格。

二、农村集体土地征用步骤怎么走
法律快车提醒您，首先由房屋征收部门预选符合规划的农用地，然后提交编制建设项目可行性报告以及用地预审申请并办理立项，同时提交用地正式申请、办理审批手续、领取用地批准文件，最后缴纳出让费，开始建设适用土地。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条
房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。

征求意见期限不得少于30日。

三、怎么办理集体土地建设用地使用证
1.申请。

由农村村民个人向所属乡镇国土资源管理所提出申请，领取土地登记申请审批表。

2.调查。

由乡镇国土资源管理所对申请者的用地进行地籍调查、地籍测量、申请人现场指界、邻宗地签字盖章，填写地籍调查表，绘制宗地草图。

3.审核。

先由乡镇国土资源管理所进行审核，再报县国土资源局审核。

4.审批。

经审核符合标准的，可批准并进行张榜公布，在公布一个月内无单位或个人对
其提出争议的，由县人民政府颁发集体土地使用证。

集体土地上房屋拆迁补偿协议范本拆迁人（以下简称甲方）：_____单位名称：_____ 地址：_____法定代表人：_____职务：_____ 邮编：_____ 电话：_____委托代理人：_____单位名称：_____ 地址：_____法定代表人：_____职务：_____ 邮编：_____ 电话：_____被拆迁人（以下简称乙方）：_____单位名称：_____ 地址：_____法定代表人：_____职务：_____ 邮编：_____ 电话：_____委托代理人：_____单位名称：_____ 地址：_____法定代表人：_____职务：_____ 邮编：_____ 电话：_____房屋承租人（使用人）（以下简称丙方）：_____单位名称：_____ 地址：_____法定代表人：_____职务：_____ 邮编：_____ 电话：_____委托代理人：_____单位名称：_____ 电话：_____法定代表人：_____职务：_____ 邮编：_____ 电话：_____甲方因_____建设需要，经批准取得____号《房屋拆迁许可证》，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《安徽省城市房屋拆迁管理办法》及____等规定，对乙方的房屋进行拆迁，甲、乙、丙____方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋拆迁补偿安置达成如下协议：第一条被拆除房屋现状（一）房屋所在地点_____，建筑面积____平方米（其中有证建筑面积____平方米，房屋使用面积_____，房屋产权证号_____），房屋的用途_____，房屋的产权性质_____，房屋的结构_____，房屋的总楼层数_____，房屋所在的楼层数_____，房屋的朝向_____。

（二）房屋内部设施及装潢情况：_____（三）房屋的附属物及构筑物情况：_____（四）机械设备情况：_____第二条乙方或丙方基本情况（一）被拆除房屋为住宅时：1、乙方有正式户口____人（其中常住人口____人），分别是（姓名、性别、年龄、与户主关系等）。

2023年集体土地征收和房屋拆迁补偿及公寓式安置方案为加快融入长三角一体化发展战略，推进新型城镇化高质量发展，引导人口、资源要素向中心城镇集聚，强化要素集约集聚，激活县镇城市发展活力，提升城市能级，实现城市功能更加丰富、产业配套更加齐全、公共服务更加优质高效、经济社会发展更具活力、竞争力，使百姓更有获得感、幸福感。

结合实际，制定本方案。

一、适用对象因公共利益的需要，对农村集体土地征收、房屋拆迁补偿安置的农户，具体以征迁启动公告为准。

二、征迁补偿政策（一）基准面积的认定：1.依据原有效农民住、辅房审批表，少建多批按实际面积，多建少批按批准面积。

不包括原审批的临时用房和生产用房等。

2.涉及祖传私房（没有住、辅房审批表）的需要递交村民委员会书面证明及村民小组证明，经镇联审会议核定后，根据房屋实际面积确认。

（二）户的认定：1.以农村居民建房为依据，以农民建房用地呈报表批件结合农村宅基地使用证为户标准，即每一宅基地为一户。

2.有子女的老人单独审批建房的（在和子女一起建房审批时列入申请对象的除外），可计入基准面积，但不作计户标准。

3.户口簿、门牌号、法院调解书或判决的家庭析产证明等材料不作为拆迁计户的依据。

（三）涉及多子女、离婚户1.多子女以基准时间为准，户籍属当地所在村征迁范围内，兄（姐）弟（妹）都已达到男25周岁，女23周岁（或者一方已婚且符合完整家庭条件另一方也已到男25周岁、女23周岁），则一户作为新增户，按有户无房政策处理。

完整家庭条件是指家庭所有成员户籍必须都在同一本户口簿上。

2.离婚户夫妻离婚在征迁基准时间前已满5周年或者一方再婚一周年以上，户籍属当地所在村征迁范围内且单独立户的,必须为经村集体经济组织确认的本集体经济组织成员，经本人申请，该组户主签字，由镇联审小组讨论、公示通过;夫妻离婚在征迁基准时间前未满5周年的或者一方再婚未满一周年，户籍属当地所在村征迁范围内且单独立户的,必须为经村集体经济组织确认的本集体经济组织成员，未婚的满5周年后，再婚的满一周年后，经本人申请，该组户主签字，经联审小组讨论、公示通过。

集体土地征收、房屋拆迁法律法规简介培训一、集体土地征收法律法规1. 集体土地征收的概念和原则集体土地征收是指国家为了公共利益的需要，依法将集体所有的土地转为国有土地，并给予补偿的行为。

其原则包括：合法性原则、公平补偿原则、公开透明原则、妥善安置原则。

2. 集体土地征收的程序（1）征收土地的预公告：征收土地的预公告应当包括征收土地的目的、位置、范围、用途、补偿标准等内容，并在征收土地所在地的乡（镇）人民政府、村（居）民委员会和村民小组范围内张贴。

（2）征收土地的论证：征收土地的论证应当邀请有关专家、学者、公民代表参加，对征收土地的必要性、可行性进行论证。

（3）征收土地的批准：征收土地的批准权限按照国家和省、自治区、直辖市的规定执行。

征收土地批准后，应当向被征收土地的所有权人、使用权人发出征收土地批准通知书。

（4）征收土地的补偿：征收土地的补偿包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。

补偿标准由省、自治区、直辖市规定。

（5）征收土地的安置：征收土地的安置包括重新安置和临时安置。

重新安置是指将征收土地上的居民迁至其他地方安置；临时安置是指为征收土地上的居民提供临时住所。

3. 集体土地征收的补偿标准集体土地征收的补偿标准由省、自治区、直辖市规定。

补偿标准应当包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。

4. 集体土地征收的安置方式集体土地征收的安置方式包括重新安置和临时安置。

重新安置是指将征收土地上的居民迁至其他地方安置；临时安置是指为征收土地上的居民提供临时住所。

5. 集体土地征收的监督管理集体土地征收的监督管理应当建立健全征收土地公告制度、征收土地补偿和安置争议裁决制度、征收土地违法行为查处制度等。

二、房屋拆迁法律法规1. 房屋拆迁的概念和原则房屋拆迁是指依法对城市国有土地上房屋进行拆除，并对房屋所有权人进行补偿的行为。

其原则包括：合法性原则、公平补偿原则、公开透明原则、妥善安置原则。

昆明市人民政府办公厅关于印发昆明市集体土地上房屋拆迁补偿安置指导意见的通知文章属性•【制定机关】昆明市人民政府办公室•【公布日期】2015.06.19•【字号】昆政办[2015]103号•【施行日期】2015.06.19•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡规划正文昆明市人民政府办公厅关于印发昆明市集体土地上房屋拆迁补偿安置指导意见的通知昆政办[2015]103号各县、区人民政府，市政府各委办局，各国家级、省级开发（度假）园区：《昆明市集体土地上房屋拆迁补偿安置指导意见》已经市人民政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

昆明市人民政府办公厅2015年6月19日昆明市集体土地上房屋拆迁补偿安置指导意见第一条为规范集体土地上房屋拆迁补偿安置工作，维护拆迁双方当事人的合法权益，保障拆迁补偿安置工作和城市更新改造项目的顺利进行，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地法》）《中华人民共和国土地管理法实施条例》《云南省土地管理条例》《昆明市人民政府关于加强农房管理禁止违法加层的通告》（以下简称《通告》）等相关规定，结合实际，制定本指导意见。

第二条五华、盘龙、官渡、西山区，三个国家级开发（度假）区在实施建成区城市更新改造（城中村、旧住宅区、旧厂区等，以下简称城市更新改造）工作时，涉及集体土地上房屋拆迁补偿安置的，适用本指导意见。

第三条集体土地上房屋拆迁补偿安置，根据城市更新改造确定的改造范围，按照集体土地征地拆迁程序，由各区政府、三个国家级开发（度假）区管委会（以下简称辖区政府）发布征地拆迁公告。

辖区政府及征地拆迁实施单位应当做好征地拆迁与补偿安置的宣传、解释工作。

第四条征地拆迁实施单位应当在所涉及的街道、社区和现场公布相关法律、法规和政策、征地拆迁补偿安置方案及奖励标准、征地拆迁补偿安置协议样本、房屋拆迁工作制度、拆迁工作人员名单、监督举报部门及举报电话等，让被拆迁人充分了解征地拆迁补偿安置政策及其权利和义务。

国有⼟地和集体⼟地在城市拆迁上有哪些不同点国有⼟地和集体⼟地在城市拆迁上有以下不同点：⼀、⼟地权属性质改变不同。

国有⼟地在城市拆迁时是收回国有⼟地使⽤权(《中华⼈民共和国⼟地管理法》第五⼗⼋条 )集体⼟地在城市拆迁时⼟地要实施征收，即将集体⼟地所有权改变为国家所有(集体⼟地使⽤权同时收回)。

⼆、管理权限不同。

国有⼟地上房屋征收由县级⼈民政府确定的房屋征收部门负责实施(《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》)。

集体⼟地征收由县⼈民政府⼟地⾏政主管部门组织实施(《中华⼈民共和国⼟地管理法实施条例》第⼆⼗五条)。

三、补偿内容与标准不同。

(⼀)收回国有⼟地及房屋拆迁补偿内容及标准。

根据《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》，国有⼟地上房屋征收补偿内容包括：1、被征收房屋价值的补偿;2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

4、对被征收⼈给予补助和奖励。

房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之⽇被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

根据《中华⼈民共和国⼟地管理法》第五⼗⼋条规定，收回国有⼟地使⽤权的，对⼟地使⽤权⼈应当给予适当补偿。

(⼆)集体⼟地征收补偿。

根据《民法典》第⼆百四⼗三条，征收集体所有⼟地补偿包括：⼟地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费⽤，安排被征地农民的社会保障费⽤，保障被征地农民的⽣活，维护被征地农民的合法权益。

⽬前，泗县集体⼟地征收⼟地补偿费、安置补助费补偿标准按皖政[2015]24号⽂规定的标准执⾏，青苗和房屋等地上附着物补偿标准按宿政秘[2015]221号⽂件规定的标准执⾏。

失地农民社会保障措施及标准按泗政[2008]17号及宿政秘[2013]25号规定的标准执⾏(社会保障措施及标准由⼈社部门解释并负责落实)。

根据《国⼟资源部关于进⼀步做好征地管理⼯作的通知》(国⼟资发[2010]96号)相关规定，在城乡结合部和城中村，房屋拆迁主要采取货币或实物补偿的⽅式，由被拆迁农户⾃⾏选购房屋或政府提供的安置房。