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一、规划背景东钱湖旅游度假区现正处在“提升水平、打造精品、完善优势、领跑示范、创新保障”的关键发展阶段。
规划从社会经济发展的大趋势、城市群空间发展态势着眼，凭借其战略性资源，成为宁波市域中的特色地区和战略节点地区，将围绕“现代服务业、休闲产业”，全力打造旅游——生态综合体、经济——生态综合体，在宁波城市转型与提升中扮演重要的角色。
二、规划内容1.规划范围与期限规划范围包括东钱湖旅游度假区、东钱湖风景名胜区的范围，规划范围面积130.56平方公里。
近期至2010年，远期至2020年。
2.规划原则（1）科学可持续发展原则贯彻科学发展观，将东钱湖地区的经济社会发展纳入到科学发展的轨道，调整发展理念、创新发展模式、加快经济发展方式转变、专注于发展旅游经济，提高区域发展质量。
（2）发现、发扬空间特色原则发现、发扬空间特色，提高地区的知名度、美誉度，增强其感召力和呼唤力。
（3）生态优先、活力提升原则科学选择和布局建设用地，充分尊重、适度优化地形地貌，维护地区生态安全格局。
改善景区的交通组织，完善景区的配套服务设施，精心组织景点和游线，增强景区的吸引力、激发地区活力。
（4）历史延续、文化传承原则延续和烘托历史情境和场所精神，将历史、未来传承链接，观赏与参与相结合，进一步发掘和拓展人文内涵，展现东钱湖地方文化的底蕴和风采。
（5）兼顾刚性、弹性的可操作性原则适应社会、经济发展的需要，规划控制应留有一定的弹性和灵活性，适应东钱湖地区不同发展阶段的要求。
3.功能定位与发展目标到2020年，把东钱湖旅游度假区建成为国家级生态旅游度假区和长三角著名的休闲度假基地、华东地区重要的国际会议基地、国际性的高端总部经济基地。
至2020年，本规划范围内的常住人口规模为15万人，旅游人口规模500万人次/年，建设用地规模37.93平方公里。
发现并发扬空间特色，展现“水岸休闲生活、现代本土风格”的地区形象，营造“山水俱佳、浓荫华盖、动静相宜、人家参差”总体空间环境。
XX区防洪评价报告目录前言 (1)摘要 (2)第一章概述 (6)1.1项目背景与概况 (6)1.2报告编写依据 (7)1.2.1 有关法律、法规 (7)1.2.2 相关技术、规划文件 (8)1.2.3 技术标准 (8)1.2.4 其他参考资料 (8)1.3技术路线及工作内容 (8)第二章项目所在区域概况 (10)2.1自然地理情况 (10)2.1.1 地理位置和地形 (10)2.1.2 区域水系及河道基本情况 (10)2.2经济社会概况 (11)2.3区域防洪排涝现状 (12)2.4区域防洪排涝相关规划 (13)2.4.1 鄞东南防洪排涝工程布局简介 (13)2.4.2 MM市区河道整治工程 (14)2.4.3 东钱湖防洪设想 (15)第三章评价范围和标准 (15)3.1评价范围与依据 (17)3.2评价标准 (17)第四章水文分析 (18)4.1气象 (18)4.2水文基础资料 (19)4.3设计暴雨 (20)4.3.1 暴雨特征 (20)4.3.2 设计暴雨计算 (21)4.3.3 成果合理性分析 (30)4.4设计洪水 (31)4.4.1 洪水分区 (31)4.4.2 东钱湖流域洪水计算 (32)4.4.3 新城核心区 (42)第五章防洪评价与计算 (43)5.1东钱湖洪水调节计算 (43)5.1.1 泄洪设施 (43)5.1.2 调度原则与方式 (43)5.1.3 调洪演算 (44)5.2建设区防洪计算 (50)5.2.1 建设区水利状况 (50)5.2.2 防洪计算 (50)第六章工程布置与主要建筑物 (52)6.1核心区地坪与梁底标高 (52)6.1.1 东钱湖水位分析 (52)6.1.2 建设区地坪与梁底标高 (53)6.2河道布置方案 (54)6.3堰坝与碶闸布置方案 (57)6.3.1 出口位置 (57)6.3.2 进口闸及涵洞 (58)6.4八号公路路面标高 (63)6.5总体布置方案 (66)6.6主要工程量计算 (66)第七章防汛指挥系统与洪水运行调度 (68)7.1防汛指挥系统 (68)7.2运行调度 (68)7.2.1 核心区通航运行 (68)7.2.2 洪水调度运行 (68)7.2.3 低水位运行 (68)7.3超标准洪水调度 (69)第八章投资估算 (70)8.1主要编制依据 (70)8.2编制原则及标准 (70)8.3有关费率确定 (70)8.4编制成果 (71)第九章评价结论及有关建议 (72)9.1主要结论 (72)9.1.1 东钱湖水位 (72)9.1.2 区内河道水位 (72)9.2有关措施和建议 (73)9.2.1 区域地坪标高 (73)9.2.2 区域8号公路路面标高 (73)9.2.3 桥梁梁底标高 (73)9.2.4 河道断面形式 (73)9.2.5 区内水位运行调度 (73)附图附图1 鄞东南平原排涝工程布置图附图2 东钱湖水库现状防洪设施附图3东钱湖水库规划防洪设施附图4 东钱湖新城总体规划附图5 东钱湖新城核心区规划附图6 东钱湖新城核心区水利工程总体布置前言东钱湖新城是MM中心城区的重要组成部分，东钱湖地区整体发展的依托。
附件：宁波杭州湾产业集聚区发展规划二○一○年十二月—4—．录目............................................................................................ 9言.前11 ............................................................. 一、现实基础与重大意义1 1（一）现实基础.....................................................................4 1（二）重大意义..................................................................... 7 1............................................................. 二、总体思路与发展目标7 1（一）指导思想.....................................................................8 1（二）基本原则.....................................................................9 1（三）战略定位.....................................................................1 ..................................................................... 2（四）发展目标4 ............................................................ 2三、空间布局与功能分区.4 ............................................................. 2（一）区域空间结构7 2（二）功能分区..................................................................... 9 2......................................................... 开发建设重点四、“十二五”9 2（一）规划控制区.................................................................0 ................................................................. 3（二）重点规划区1 3”开发建设区................................................. 十二五（三）“53五、产业发展.................................................................................63.（一）重点发展五大先进制造业........................................—5 —2 ........................................ 4（二）加速发展五大现代服务业.6 ................ 4（三）联动发展运动休闲产业和现代生态农业.7 ..................................................... 4（四）提高产业准入标准15 ............................................................. 六、城镇建设与城乡统筹1 5（一）城镇建设导向.............................................................2 5（二）优化城镇空间布局.....................................................4 5 ..................................................... （三）合理引导居住空间4 5 ..................................................... （四）强化四大配套功能5 5 ............................................................. （五）公共设施配套7 ......................................................................... 5 七、基础设施建设7 ..................................................................... 5（一）综合交通9 ................................................................. 5（二）给水和排水0 ..................................................................... 6（三）防涝排涝0 6（四）电力能源.....................................................................1 6（五）通信管道.....................................................................2 6............................................................. 八、生态建设与环境保护2 ..................................................... 6（一）注重保护湿地资源3 ............................................................. 6（二）加强环境保护4 6（三）发展循环经济.............................................................5 6 ..................................................... （四）积极发展低碳经济66.（五）集约节约利用土地资源............................................—6 —66九、要素保障.................................................................................6 ............................................................. 6（一）土地资源保障9 ................................................................. 6（二）水资源保障0 ..................................................................... 7（三）能源保障0 7............................................................. （四）环境容量保障1 7（五）资金保障 (1)7十、机制创新.................................................................................1 7（一）协调机制.....................................................................2 ..................................................................... （二）推进机制73 ..................................................... 7（三）人才引进培育机制4 7（四）绩效考核机制.............................................................57）2010 ......................... 宁波杭州湾产业集聚区产业导向目录（—7 —附图：、区位示意图1 、空间开发总体格局图2 、功能分区图3 ”开发建设区图4、“十二五、城乡发展布局图5 、重大基础设施布局图6 、重大社会性公共设施布局图7 8、生态安全格局图宁波市级有关部门出具的支持性文件附件：—8 —言前宁波杭州湾新区位于杭州湾南岸慈溪境内，区位条件优越，开发基础良好，体制机制灵活，发展空间广阔，是宁波重要的经也是浙江省环杭州湾产业带重要的组济增长极和城市发展新区，是宁波构建现代成部分。
宁波东钱湖镇政府地块规划及建筑方案设计摘要: 本文介绍了城镇化背景下新型综合体设计的主要理念。
方案在城市更新与江南水乡文脉引导下，重在深度挖掘东钱湖地域文脉，将该综合体打造成一个集公共服务、商业商务和酒店等功能为一体城镇核心。
关键词：综合体，山水，地域文脉，钱湖文化东钱湖因水而兴、因水而名，周边青山群抱、逶迤绮丽，素来拥有“西子风韵、太湖气魄、亦刚亦柔”的山水格局。
刚，如秀峰峥嵘、雄伟挺拔，亦如传统民居格局方正；柔，如钱湖波平、静谧和美，亦如街巷空间流动。
一刚一柔，方圆平衡，创造出“刚柔相济”的和谐意境。
一前期分析本项目地处东钱湖老镇中心，它的实施将对城市格局产生重要影响，因此我们首先从宏观层面进行项目解读。
从区域功能看，它是提升老镇公共服务的“引擎”和塑造北部形象的“门户”，是公共活动的重要节点。
从交通看，地块临莫枝北路和白石北路两条城市主干道，形成了主要的形象展示面，原S71省道现从中部斜向穿越，改道后部分保留路段将形成场地记忆。
从空间看，地块西南侧临中塘河，拥有良好的山水景观资源，位于区域空间格局的山水视线通廊和开放空间轴线上。
从规划条件看，上位规划确定分为行政和商务办公两个地块进行开发。
从业态上看，需配置与城市共享的0.8万方商业和规划若干便于分割出让的独立商务楼，以增加可操作性。
二设计理念南北分区的用地划分，要求方案兼顾两种迥异的功能和形式之间的协调；清晰的水乡文脉和复杂的场地特征，要求方案针对其环境作出合理的回应；快速更新的城市格局和发展需求则期待项目的落成能够快速的融入城市，创造最佳的社会效益和经济效益。
如何平衡诸多推动和制约方案进程的要素，成为本案的关键所在！为寻求解题的思路，我们尝试首先从地域文脉本身寻求答案。
通过研究东钱湖特有的山水格局和民居聚落形态，可以发现：“刚”性的因素和“柔”性的因素，两种看似对立的特征在自然中和谐共生：山石是刚性的，流水是柔性的；民居是格局方正的，街巷空间是流动的。
目录第一章旅游发展现状特点与SWOT分析 (4)一．旅游业现状 (4)二．旅游业发展的SWOT分析 (4)三．世博会带来新的旅游发展契机 (6)四．相关规划对东钱湖的发展定位 (7)第二章旅游资源分析 (10)一．自然地理要素 (10)二．旅游资源调查 (14)三．旅游发展的区域分析 (28)四．旅游资源分析与评价 (31)第三章旅游度假区范围、性质与发展目标 (40)一．东钱湖旅游度假区旅游发展总体定位 (40)二．旅游度假区范围的划定 (40)三．旅游度假区性质 (41)四．旅游发展目标 (41)五．东钱湖旅游度假区在宁波市、浙江省、长三角及全国的地位 (44)第四章旅游发展战略 (46)一．战略指导思想 (46)二．发展战略 (46)三．逐步实施战略转变 (47)第五章旅游客源市场调查分析 (50)一．国际、国内旅游客源市场的发展特点与趋势 (50)二．旅游客源市场发展的有利、不利因素 (51)三．旅游目标客源市场的确定与分析 (52)四．旅游客源市场调查统计与数理分析 (55)第六章旅游目标市场及发展预测 (75)一．重点目标客源的确定和细分分析 (75)二．东钱湖旅游客源市场趋势预测 (96)第七章旅游度假区形象定位与营销策略 (105)一．东钱湖旅游形象的现状与问题 (105)二．东钱湖旅游形象的地方文脉 (105)三．东钱湖旅游形象本底认知的受众调查 (106)四．东钱湖旅游的总体形象定位 (107)五．旅游形象感知系统的设计 (109)六．旅游主题口号及形象传播 (113)七．旅游形象建设实施建议 (115)八．旅游市场促销策略 (118)九．旅游产品与旅游项目营销 (121)十．旅游客源市场的促销建议 (124)第八章规划分区与结构布局 (127)一．分区原则 (127)二．旅游分区 (127)三．旅游发展空间布局结构 (128)四．旅游交通骨架 (129)第九章旅游产品开发与项目策划 (130)一．旅游产品现状与问题 (130)二．旅游产品体系规划 (131)三．旅游产品与空间整合分析 (135)四．旅游产品特色规划 (137)五．旅游项目策划 (139)六．特色项目分类 (155)七．旅游游线组织 (158)八．拳头产品 (168)第十章旅游产业要素规划 (170)一．导游与旅行社业规划 (170)二．宾馆住宿接待业发展规划 (172)三．餐饮服务业发展规划 (176)四．文化娱乐业发展规划 (178)五．旅游商品与购物规划 (182)六．旅游道路交通规划 (186)七. 旅游相关产业规划 (194)第十一章土地利用协调规划 (196)一．土地资源利用现状 (196)二、用地规划原则 (197)三、土地利用规划 (198)第十二章保护培育规划 (202)一、保护培育的对象和类型 (202)二、保护培育的原则、分级和措施 (202)第十三章景观绿化建设 (205)一．现状分析与评价 (205)二．规划原则与建设目标 (209)三．旅游度假区植物景观规划 (210)四．植被抚育与优化 (212)五．野生动植物保护规划 (216)第十四章环境保护规划 (218)一．环境现状 (218)二．旅游容量 (218)三．环境保护规划 (224)四．环卫设施规划 (230)第十五章旅游支持与保障系统规划 (234)一．政府管理保障与管理机制、体制创新 (234)二．旅游发展的产业政策 (236)三．旅游发展的科技保障 (239)四．生态环境保护与建设 (239)五．信息传递系统 (242)六．历史文化保护 (244)七．安全防灾系统 (246)第十六章分期发展规划 (251)一．近期（2003－2005）：建设开拓期 (251)二．中期（2006－2010）：发展壮大期 (253)三．远期（2011－2020）：繁荣成熟期 (255)第十七章投资效益与影响评估 (257)一．东钱湖旅游度假区旅游开发的经济效益分析 (257)二．旅游投入的成本-收益评估(政府收益评估) (270)三．发展旅游对东钱湖旅游度假区社会、经济和环境的影响评估 (273)第一章旅游发展现状特点与SWOT分析一．旅游业现状具有“太湖气魄、西子风韵”的东钱湖自古以来便是浙江东部著名的风景胜地，湖光山色明秀质朴，自然山水风光与人文名胜古迹相映生辉。
宁波·东钱湖茶亭地块定位报告中海兴业（宁波）有限公司二零零九年十二月目录第一部分项目概况及分析一、地块概况 ...................................... 错误！未定义书签。
二、地块主要经济指标 .............................. 错误！未定义书签。
三、地块四至及地块现状 ............................ 错误！未定义书签。
四、地块条件及特点 ................................ 错误！未定义书签。
五、项目交通分析 .................................. 错误！未定义书签。
六、项目所属区域历史文化及规划发展分析 ............ 错误！未定义书签。
6.1 项目所属区域历史文化内涵及底蕴 .............................. 错误！未定义书签。
6.2 项目所属区域地理特点及气候特点 .............................. 错误！未定义书签。
6.3 项目所属区域规划发展特点 .......................................... 错误！未定义书签。
6.4 项目所属区域规划规划现状及发展 .............................. 错误！未定义书签。
七、小结 .......................................... 错误！未定义书签。
第二部分项目市场环境分析第一篇市场运行情况及房地产市场分析 ............................... 错误！未定义书签。
一、华东区域总体市场环境分析 ...................... 错误！未定义书签。
1.1 华东区域的地位及发展 .................................................. 错误！未定义书签。
东钱湖综合整治工程·水上排泥场选址报告及初步方案一、选址报告（一）项目背景1．东钱湖综合整治工程的必要性改革开放以来，宁波的经济社会快速发展，综合经济实力明显增强，中心城区的集聚能力和辐射能力显著提高。
二十世纪九十年代初，宁波市提出加快开发东钱湖旅游度假区，将东钱湖地区建成一个自然山水风光与人文名胜估计相映生辉的生态型国家级旅游度假区，进一步提升东钱湖旅游发展层次，促进地区经济与社会的发展。
但目前东钱湖总体上还存在基础设施落后；受流域生活、农业等外源和湖泊底泥污染等内源影响，湖泊水环境日益恶化，水质总体仅达IV-V 类水标准，水体处于中～富营养；围湖造地和过度水产养殖，不合理的湖泊水资源利用，水生态环境遭到破坏；湖岸缺乏统一规划，岸畔杂乱；湖泊局部淤积严重，低水位时滩地出露或水深不足，湖内渔网、虾笼遍布，影响水上旅游、运动和景观环境；湖泊水资源调度管理尚不科学等问题。
总之，东钱湖现状与国家级旅游度假区的要求还存在较大的差距。
东钱湖综合治理是宁波市及东钱湖地区经济社会发展，是改善湖区水环境和水生态环境，是实现东钱湖地区总体规划目标需要，对促进湖区生态旅游改善，提升东钱湖生态旅游的价值与品味具有十分重要的意义。
因此，尽快开展东钱湖及其流域综合整治是十分必要和迫切的。
2．水上排泥场选址的重要性 根据东钱湖综合整治工程可研报告，确定东钱湖底泥清淤疏浚共20个区片，合计519.19公顷，疏浚深度一般为0.3～0.6米，局部0.8米，疏浚工程量总计296万立方米。
而排泥场总体方案为陆上结合水上，并确定水上排泥场两处，一处面积约20公顷、一处面积约3.33公顷。
其中较大的一处水上排泥场面积约占整个东钱湖水面的1％，其对于东钱湖地区的影响是十分深远的，如对区内防洪、景观、旅游、航道、基础设施管廊等方面。
因此，如何通过多因子分析和空间模拟等科学合理的评价方法，寻找一个最佳的选址方案，这在东钱湖综合整治工程中，甚至在整个东钱湖地区的旅游发展、风景区以及城市建设的过程是及其关键的一个环节。
一、规划背景东钱湖旅游度假区现正处在“提升水平、打造精品、完善优势、领跑示、创新保障”的关键发展阶段。
规划从社会经济发展的大趋势、城市群空间发展态势着眼，凭借其战略性资源，成为市域中的特色地区和战略节点地区，将围绕“现代服务业、休闲产业”，全力打造旅游——生态综合体、经济——生态综合体，在城市转型与提升中扮演重要的角色。
二、规划容1.规划围与期限规划围包括东钱湖旅游度假区、东钱湖风景名胜区的围，规划围面积130.56平方公里。
近期至2010年，远期至2020年。
2.规划原则（1）科学可持续发展原则贯彻科学发展观，将东钱湖地区的经济社会发展纳入到科学发展的轨道，调整发展理念、创新发展模式、加快经济发展方式转变、专注于发展旅游经济，提高区域发展质量。
（2）发现、发扬空间特色原则发现、发扬空间特色，提高地区的知名度、美誉度，增强其感召力和呼唤力。
（3）生态优先、活力提升原则科学选择和布局建设用地，充分尊重、适度优化地形地貌，维护地区生态安全格局。
改善景区的交通组织，完善景区的配套服务设施，精心组织景点和游线，增强景区的吸引力、激发地区活力。
（4）历史延续、文化传承原则延续和烘托历史情境和场所精神，将历史、未来传承，观赏与参与相结合，进一步发掘和拓展人文涵，展现东钱湖地方文化的底蕴和风采。
（5）兼顾刚性、弹性的可操作性原则适应社会、经济发展的需要，规划控制应留有一定的弹性和灵活性，适应东钱湖地区不同发展阶段的要求。
3.功能定位与发展目标到2020年，把东钱湖旅游度假区建成为国家级生态旅游度假区和长三角著名的休闲度假基地、华东地区重要的国际会议基地、国际性的高端总部经济基地。
至2020年，本规划围的常住人口规模为15万人，旅游人口规模500万人次/年，建设用地规模37.93平方公里。
发现并发扬空间特色，展现“水岸休闲生活、现代本土风格”的地区形象，营造“山水俱佳、浓荫华盖、动静相宜、人家参差”总体空间环境。
东钱湖景区运营方案一、景区运营定位1. 以生态旅游为主题，发展健康、休闲、度假旅游2. 以丰富的文化资源和深厚的历史底蕴为依托，推广文化旅游3. 结合景区独特的地理位置和水上资源，发展水上旅游4. 发展山地旅游和户外运动项目，吸引更多的户外运动爱好者5. 强化景区的综合性和服务水平，提升景区的品质和形象二、景区主要优势1. 地理位置优越：景区处于杭州市辖区，交通便利，是周边城市居民休闲度假的首选之地2. 自然资源丰富：水面资源丰富，有东钱湖及周边多个水库，是理想的水上运动及休闲度假地3. 历史文化底蕴深厚：景区内有多处历史文化遗迹，如碧箫峡、禅音寺等，具有深厚的历史文化底蕴4. 丰富的旅游资源：景区内山水相依，自然景观独特，有桃源洞、绝迹石、卧龙观等风景名胜5. 完善的旅游配套服务：景区周边配套设施完善，有饭店、客栈、温泉等多种服务设施三、景区规划建设1. 提升景区景点设施：修缮和新建景区内的历史文化遗迹和自然风光点，提升景点的品质和形象2. 完善旅游配套设施：增加饭店、客栈、游客接待中心、停车场、娱乐设施等旅游服务设施，提升游客的旅游体验3. 拓展旅游商品和特色产品：开发具有东钱湖特色的旅游纪念品、土特产等，吸引更多游客4. 推行生态保护工程：加强景区生态环境保护，开展植树造林、水质保护、野生动植物保护等工作，努力打造绿色生态旅游景区5. 强化景区的文化展示和宣传：加强景区的文化展示和宣传工作，挖掘景区历史文化资源，举办文化活动和展览，提升景区文化品位和内涵四、景区运营模式1. 开发旅游线路：针对不同类型游客，设计不同的旅游线路，如生态游、文化游、水上游、登山游等，满足不同游客的旅游需求2. 打造品牌节庆活动：举办系列节庆活动，如东钱湖水上嘉年华、荷花文化节、木耳采摘节等，吸引更多游客，提升景区知名度3. 引进旅游项目：引进高品质旅游项目，如激情漂流、户外拓展、自行车骑行等，丰富游客的旅游体验4. 加强旅游宣传和推广：通过互联网、传统媒体、宣传片、户外广告等多种形式进行旅游宣传，提升景区的知名度和美誉度5. 实行联合经营和共享资源：与周边景区、酒店、商户等实行联合经营，共享资源，提升周边旅游设施的整体品质和服务水平五、景区服务管理1. 进一步提升服务水平：加强景区服务人员岗前培训，提升服务质量和水平2. 完善管理制度：建立健全景区内部管理制度，规范景区工作流程，提高管理效率3. 强化安全管理：加强景区安全管理，确保游客游览的安全和舒适4. 加强卫生管理：加强景区卫生管理，保持景区内部的整洁和卫生5. 提供便捷的游客服务：加强游客接待中心的建设，提供便捷的服务，如导览、信息咨询、紧急救援等六、景区与周边合作1. 与周边景区合作：与周边景区进行联合宣传，推出联票套餐和联合活动，提升整体旅游体验2. 与当地商户合作：与当地餐饮、饭店、客栈、农家乐等商户进行合作，打造特色美食和住宿服务3. 与当地农户合作：与当地农户合作开展土特产、采摘、体验农耕等活动，吸引更多游客参与4. 与周边企业合作：与周边企业进行合作，共同开发特色旅游产品，丰富景区的旅游项目和服务七、景区运营效果评估1. 制定定期评估计划：制定定期对景区的运营效果进行评估，了解景区发展的实际情况2. 评估内容包括：景区的客流量、营业额、满意度、重点项目的经营状况、景区口碑和美誉度等指标3. 根据评估结果进行调整：根据评估结果，及时对景区的运营方案进行调整和改进，确保景区的持续健康发展综上所述，东钱湖景区是一个拥有丰富自然资源和深厚历史文化底蕴的旅游胜地，通过科学合理的运营方案，可以更好地发挥景区的旅游价值，提升景区的整体形象和服务水平，吸引更多的游客，实现景区的可持续发展。
宁波·东钱湖茶亭地块定位报告中海兴业（宁波）有限公司二零零九年十二月目录第一部分项目概况及分析一、地块概况 (2)二、地块主要经济指标 (4)三、地块四至及地块现状 (5)四、地块条件及特点 (6)五、项目交通分析 (7)六、项目所属区域历史文化及规划发展分析 (9)6.1项目所属区域历史文化内涵及底蕴 (9)6.2项目所属区域地理特点及气候特点 (9)6.3项目所属区域规划发展特点 (9)6.4项目所属区域规划规划现状及发展 (10)七、小结 (12)第二部分项目市场环境分析第一篇市场运行情况及房地产市场分析 (15)一、华东区域总体市场环境分析 (15)1.1华东区域的地位及发展 (15)1.2华东区域高端房地产市场的运行情况 (15)二、宁波总体经济及市场环境分析 (17)2.1宁波经济发展情况 (17)2.2宁波市房地产市场运行情况 (18)2.3宏观政策及政府条件限制 (23)三、2009年低密度别墅市场分析 (23)3.1宁波低密度别墅市场的发展、分类及特点 (23)3.2宁波目前别墅市场竞争板块态势分析 (26)3.32009年宁波别墅情况分析 (28)四、东钱湖总体市场环境分析 (31)4.1东钱湖经济发展情况 (31)4.2东钱湖房地产市场的现状及发展 (31)五、可比项目竞争分析 (35)5.1可比项目竞争区域的划分和界定 (35)5.2可比项目分析 (36)5.3竞争项目分析 (38)六、小结 (42)第二篇消费者分析 (43)一、宁波高端购房者分析 (43)二、项目目标客户分析 (43)2.1目标客户调研方法 (43)2.2目标客户特征 (44)2.3、目标客户需求 (44)三、典型项目分析 (46)四、小结 (48)第三部分项目市场定位第一篇市场定位研究 (50)一、项目SWOT分析 (50)1.1优势（Strength） (50)1.2劣势（Weakness） (50)1.3机会（Opportunity） (51)1.4威胁（Threat） (51)1.5应对策略 (52)二、公司经营目标分析 (52)三、项目发展战略规划 (53)3.1项目发展思路对于定位的影响 (53)3.2项目发展的时机 (53)3.3项目发展的周期 (53)第二篇项目整体市场定位 (54)一、整体定位 (54)二、配套设施定位 (55)2.1物业管理建议 (55)2.2交房标准建议 (56)2.3项目车位配置 (56)2.4商务中心配套设施建议 (56)第三篇项目各物业类型配比分析 (57)一、分析方法 (57)二、分析基准 (57)2.1各种容积率下的户型规划套数和主力面积 (57)2.2做足容积率下的不同方案的比较 (57)三、分析结果 (58)四、小结 (59)第四篇项目定位建议 (60)一、整体规划结构建议 (60)1.1规划建议 (60)1.2交通系统建议 (60)1.3景观环境及花园建议 (61)1.4楼型及户型配比建议 (61)1.5建筑材料及成本标准建议 (62)1.6户外功能设施建议 (62)二、目标客户定位 (62)三、建筑产品建议 (63)3.1户型建议 (63)3.2立面风格建议 (64)3.3公共空间建议 (64)3.4细节布置建议 (65)第五篇项目发展定位 (66)一、总体发展建议 (66)二、项目分期建议 (66)2.1项目分期的原则 (66)2.2本项目建议分三期进行开发 (67)三、首批开发建议 (68)3.1首期开发规划 (68)3.2启动区价格建议 (68)四、接待中心区域规划建议 (68)4.1接待中心区规划建议 (68)4.2接待中心的功能设置 (69)4.3现场样板展示区 (69)附件1-13：P70-P82第一部分项目概况及分析一、地块概况本地块位于东钱湖旅游度假区内：东钱湖西南面、环湖南岸景观线核心位置。
一、规划背景东钱湖旅游度假区现正处在“提升水平、打造精品、完善优势、领跑示范、创新保障”的关键发展阶段。
规划从社会经济发展的大趋势、城市群空间发展态势着眼，凭借其战略性资源，成为宁波市域中的特色地区和战略节点地区，将围绕“现代服务业、休闲产业”，全力打造旅游——生态综合体、经济——生态综合体，在宁波城市转型与提升中扮演重要的角色。
二、规划内容1.规划范围与期限规划范围包括东钱湖旅游度假区、东钱湖风景名胜区的范围，规划范围面积130.56平方公里。
近期至2010年，远期至2020年。
2.规划原则（1）科学可持续发展原则贯彻科学发展观，将东钱湖地区的经济社会发展纳入到科学发展的轨道，调整发展理念、创新发展模式、加快经济发展方式转变、专注于发展旅游经济，提高区域发展质量。
（2）发现、发扬空间特色原则发现、发扬空间特色，提高地区的知名度、美誉度，增强其感召力和呼唤力。
（3）生态优先、活力提升原则科学选择和布局建设用地，充分尊重、适度优化地形地貌，维护地区生态安全格局。
改善景区的交通组织，完善景区的配套服务设施，精心组织景点和游线，增强景区的吸引力、激发地区活力。
（4）历史延续、文化传承原则延续和烘托历史情境和场所精神，将历史、未来传承链接，观赏与参与相结合，进一步发掘和拓展人文内涵，展现东钱湖地方文化的底蕴和风采。
（5）兼顾刚性、弹性的可操作性原则适应社会、经济发展的需要，规划控制应留有一定的弹性和灵活性，适应东钱湖地区不同发展阶段的要求。
3.功能定位与发展目标到2020年，把东钱湖旅游度假区建成为国家级生态旅游度假区和长三角著名的休闲度假基地、华东地区重要的国际会议基地、国际性的高端总部经济基地。
至2020年，本规划范围内的常住人口规模为15万人，旅游人口规模500万人次/年，建设用地规模37.93平方公里。
发现并发扬空间特色，展现“水岸休闲生活、现代本土风格”的地区形象，营造“山水俱佳、浓荫华盖、动静相宜、人家参差”总体空间环境。
