土地一级开发协议书
甲方：
乙方：
甲乙双方本着自愿、互利原则，经协商一致，特制定本协议。
甲方委托乙方对进行土地一级开发，控制范围和位置以批准的该项目控制性详细规划范围为准。
整体规划，先拆后拍，分步实施，具体内容为该项目范围内的土地一级开发：土地征收（用）、拆迁、安置、三通一平工程建设工作。
甲乙双方必须严格遵守国家有关法律、法规和相关政策的规定，完成本协议约定的各项事宜。
一、土地一级开发范围
土地一级开发范围为：
土地面积约亩（具体范围、数据以地块核定图为准）。
二、土地一级开发内容
乙方作为该地块唯一的土地一级开发单位，负责如下一级开发事项：
1、在甲方配合下完成地面附着物的清理工作；
2、完成房屋及地面构筑物等拆迁工作；
3、完成双方约定的其他工作事项。
三、土地一级开发进度
根据项目的控制性详细规划设计，按照功能分区、分块完工、收储上市的原则。
本次土地一级开发整理分期完成。
四、甲方的权利和义务
1、审核乙方的土地一级开发计划和资金使用计划，并按本合同约定形式偿付乙方开发成本和管理费作为乙方最低限度的固定回报。
2、有权要求乙方提供与土地一级开发工作相关的资料，并定期听取乙
方项目进展情况汇报。
3、负责规划调整、项目核准、征地拆迁及市政基础设施建设等所有政府手续及建设用地指标的获得，并将上述用地明确为政府储备用地。
4、负责征地、拆迁镇、村的土地工作，并委派专人成立专门小组，及时解决土地征地、拆迁过程中的相关问题。
5、负责协调规划、市政、园林、城建、环保等相关审批单位，办理上述范围内建设用地的各部门审批手续。
6、在乙方提出一级开发工作验收申请后日内，负责组织土地一级开发验收工作，并在日内完成验收。
7、负责做好群众思想工作及其它相关协调工作，确保社会稳定和工程顺利实施。
五、乙方的权利和义务：
1、根据甲方审批的土地一级开发计划和资金使用计划，按项目进度及时提供土地一级开发所需资金及上报投资情况。
2、按照本协议的约定严格落实土地一级开发整理内容，对各项工作的质量、进度负责。
3、在实施一级开发整理过程中，不得就项目设置典当、抵押、租赁、
转让等影响土地使用权益的相关活动。
4、负责项目安全实施，防范生产安全事故发生。
5、协助甲方做好项目区范围内群众工作。
6、一级开发整理完成后，以书面形式向甲方提出一级开发工作验收申请。
7、负责与所涉及镇、村签订补偿协议，并支付相应费用，补偿费用依
据《XX市人民政府办公室关于开发建设意见的通知》（文号）文件执行。
8、协助甲方办理征地手续。
9、负责委托市土地评估机构对土地进行评估，确定土地出让金及入市交易价格。
六、土地一级开发成本结算方式：
本区域开发由乙方根据项目进度滚动分次开发。
协议项目下的土地完成一级开发后，交由甲方组织公开交易。
甲方验收后日内组织土地挂牌拍卖。
各期土地招拍挂完成后三个月内甲方必须向乙方付清相应的项目回购款。
土地招拍挂底价，不应低于该土地一级开发成本，若低于土地开发成本的地块，甲方应先补足乙方开发成本，再同时向乙方支付土地开发成本总额%的管理费，作为最低限度的固定回报。
土地开发成本的确定：在一级土地开发整理规划和实施方案基础上，甲乙双方在3个月内根据附件《土地一级开发成本核算及收益分配标准》的规定核定土地一级开发成本及相应的利润。
按照分期实施土地的面积比例确定相应期土地地块开发成本价格，作为分期实施和回购计算成本的依据。
项目回购按“分次实施、整体结算”的办法进行，根据土地整理和招拍挂进度，甲方逐期向乙方预返还开发成本，在整体开发全部结束经第三方审计后一次性结算。
七、违约责任：
1、除非法律和本协议另有约定，本协议一旦签署生效，甲方不得单方面取消本协议或者与其他第三方签订协议范围内地块的土地一级开发协议；否则，视为甲方违约。
甲方在收到乙方退款书后一个月内须退还乙方投入的全部成本和支付的全部费用及银行同期贷款利息，并向乙方支付的违约金罚款。
2、除非法律和本协议另有约定，本协议一旦签署生效，乙方不得单方面擅自退出本协议；否则，视为乙方违约。
乙方自行承担乙方已支付的全部
费用及银行同期贷款利息，并向甲方支付的违约罚款。
3、本协议一旦签署生效，若因非甲乙双方的其他原因导致本协议不能执行，甲方对于乙方已投入的全部费用须一次性退还乙方并支付银行同期贷款利息，双方应将已有偿出让成交土地分次进行决算分成。
前述事宜完成后，双方合同自动解除。
4、任何一方由于自然灾害、战争等不可抗力因素造成的部分或不能履行协议的可免除相应的违约罚款责任。
但甲方对于乙方已投入的全部费用须一次性退还乙方，双方应在条件允许下采取必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。
八、其它：
1、本协议未尽事宜，双方另行协商解决，并签订补充协议。
补充协议为本协议之不可分割的有效组成部分，与本协议具有同等法律效力。
2、如果一方未履行本协议规定的义务，应承担相应的违约责任。
因执行协议发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，按属地管理原则，双方同意向XX仲裁委员会提起仲裁。
3、本协议要求或允许的通知及通讯，不论以何种方式传递，均自实际收到时起生效。
任何一方可变更以上通知和通讯地址，在变更后3日内将更新的地址通知另一方。
4、本协议经双方法定代表人（或授权人）签字并加盖公章后生效。
本协议一式肆份，双方各持贰份，具有同等法律效力。
（此页无正文）
甲方：（盖章）
法定代表人（或授权代表）：
日期：
乙方：（盖章）
法定代表人（或授权代表）：
日期：
附件：
土地一级开发成本核算及收益
一、土地征用及拆迁补偿费，包括：
1、土地收购、回收和置换时分发生的各种依法应补偿和拆迁还建等费用；
2、征用土地过程中依法应支付的各项费用，包括劳动力安置补助费，地上建筑物、附属物及地下附着物补偿费，青苗补偿费，房屋拆迁补偿费等费用；
3、征地土地过程中发生的各种税费支出，如拆迁管理费、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、防洪费、耕地占用税及征地管理费等；
（二）前期工程费：
是指土地开发整理项目在工程施工前所发生的各项支出，包括：
开发土地的可行性研究费，前期策划顾问、规划等咨询费，规划设计费，勘探、测绘费，测量费、项目勘察费、施工设计费、土地清查费、项目招标费及土地评估费等费用；
（三）工程使用费，包括：
1、土地开发过程中，对地上建筑物附属物及地下附着物进行拆迁、平整土地和市政基础设施配套（七通一平即：给水、排水、供电、燃气、通讯、道
路及平整土地）等支出的费用；
2、景观水系工程费（新增）；
3、高压线、信号发射塔及其他线路（有线电视线路等）迁移费（新增）；
4、土地一级开发过程中该区域的绿带绿化景观工程、公园绿化工程及区域标识系统工程费（新增）；
5、其他工程施工费用。
（四）项目管理费等费用：
是指为项目的组织、管理所发生的各项管理性支出，主要包括：
1、工程监理费；
2、项目工程验收费、项目决算的编制及决算的审计费，整理后土地的重估与登记费、基本农田重划及标致设定费等；
3、项目管理人员的工资及项目补助、职工福利费、社会统筹、住房公积金、工会经费、职工教育经费、劳动保护费和其他费用等；
4、土地收购过程中委托评估、代理、公正、审计所、律师事务所及其他中介机构而支付的费用；
5、为项目广告宣传、招商推介所发生费用（费用）；
6、土地储备供应过程中经行招标、拍卖和挂牌交易中所发生的委托费用；
7、为本开发项目融资所发生的利息支出及土地验收及土地公开交易期间全部开发成本所发生的利息支出、手续费及相关费用；
8、为组织项目所发生的其他费用，如差旅交通费、办公费、保险费、房产税、车船使用税、印花税、土地使用税、固定资产折旧费、无形资产摊销费、递延资产摊销费、修理费、租赁费、业务招待费等费用。
（五）不可预见费：
是指项目施工过程中因自然灾害、设计变更、人工、材料、设备和工程量等发生变化而增加的费用；
（六）税金：
是指支付的营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税等；
二、开发收益
土地一级开发商开发收益为前六项成本费用之和为基数的10%。
世上没有一件工作不辛苦，没有一处人事不复杂。
不要随意发脾气，谁都不欠你的。
