中央公园板块房地产调研报告

调研报告——中央公园姓名：李思沂学院：建筑学院班级：城市规划0901 学号：090040127中央公园的概况∙楼盘地址：[丛台区]丛台区展后街和曙光街交叉口西侧（博物馆广场东侧）∙参考售价：6500元/平米∙价格说明：均价5800-6800元∙销售地址：丛台区邯郸宾馆正门北侧∙销售状态：认购∙物业类型：普通住宅∙建筑类别：高层∙开发商：邯郸市龙星房地产开发有限公司∙装修情况：毛坯,公共部分精装修∙占地面积：50000平方米∙建筑面积：400000平方米∙开盘时间：2010年11月∙入住时间：2012年底∙规划户数：3000∙车位数：2000∙绿化率：36%∙容积率：2.00∙物业公司：邯郸市龙星物业有限公司∙交通情况：204路，33路，203路紧邻中华大街交通便利主力户型：90-139平米（全部户型）∙两室两厅一卫户型N 面积100.9平米∙三室两厅一卫户型M 面积118.9平米∙两室两厅一卫户型E 面积95.3平米∙两室两厅一卫户型C 面积100.4平米∙两室两厅一卫户型B 面积69.4平米∙三室两厅两卫户型A 面积133.90平米∙中央公园（中央恋城）一期工程34层商住楼4栋，31层商住楼1栋，28层商住楼3栋。

地下车库及其它配套建筑。

一期占地76.95亩，总建筑面积180000平方米。

其中住宅面积155000平方米，公建17000平方米，地下面积8000米。

区位建筑和交通：交通：204路，33路，203路等商超：万达商场、新世纪、阳光超市公园：丛台公园教育：邯郸市二十三中医疗：第一医院，皮肤病医院银行：中国工商银行、中国建设银行、中国民生银行餐饮：新佛山旋转餐厅、湘江食府小区：新世纪新城"城市中央四十万平社区"中央公园位于市博物馆东侧，总建筑面积达40余万平方米，住宅面积30余万平方米，由11栋25-33层的高层住宅组成，可容纳3000户居民居住，拥有2000个机动停车位。

中央公园项目投资分析报告二0一一年二月二十五日目录第一部分、项目投资分析报告编制背景第二部分、城市经济概况第三部分、房地产市场分析第四部分、中央公园项目整体概况第五部分、项目SWOT分析第六部分、项目综合定位第七部分、项目开发成本及投资收益分析第八部分、项目投资可行性结论分析第一部分项目投资分析报告编制背景1、投资分析报告名称泰和·中央公园项目投资分析报告2、投资分析报告编制单位深圳天邦营销策划有限公司3、投资分析报告编制依据（1）、国家相关政策、法规（2）、泰和县地块整理信息（3）、走访记录，市场调研数据、资料（4）、泰和县相关政府机构资料（5）、房地产同行业报告资料4、项目地块概况中央公园（泰洋花苑二期）位于江西省泰和县城澄江广场南面，处于泰洋花苑住宅小区的西侧，纬四路的东侧，地块的东面是泰洋花苑已建的楼盘，其南面为老的居民区。

南北长约180米，东西长约300米，除南面外均以道路中线为界。

是一个集居住，商业于一体的综合性社区，项目总用地面积67512㎡，合101亩；用地性质为商住用地，容积率≤1.895，建筑面积134845.5㎡，建筑密度≤34.95%，绿地率≥28.5%。

项目总居住户数714户，规划总人口约2500人。

第二部分：泰和城市经济概况1、2010年泰和县经济发展形势分析泰和县2010年经济持续健康发展，全面超额完成了“十一五”规划确定的各项目标任务，具体经济表现如下：全县生产总值突破70亿元大关，增长15%，人均站上2000美元台阶，增幅创历史新高；财政总收入突破8亿元大关，净增2.07亿元，增长额度为历年之最；三次产业结构调整为25.2:50.1:24.7，二产比重突破50%，占据“半壁江山”；工业园区主营业务收入突破100亿元大关，达到省一类园区标准，成为全市首批3个“百亿园区”之一；外贸出口首次突破1亿美元大关，净增8780万美元，增幅列全市之首。

同样根据新近披露的经济发展成绩单，还有三个明显的变化：一是税收收入占财政总收入的比重达82.5%，高出全市平均水平1.5个百分点；二是城镇化率达44.66%，高出全市平均水平3.96个百分点；三是农民人均纯收入达5920元，高出全市平均水平502元。

中央公园房价未来发展
中央公园作为一个繁华城市的绿肺，不仅是人们休闲娱乐的好去处，同时也是各界关注的焦点之一。

其周边房价一直备受关注，不少人猜测未来的发展方向。

下面就让我们一起来探讨一下中央公园房价的未来发展走向。

首先，中央公园的地段优越性决定了它在房地产市场中具有不可替代的价值。

拥有一定规模的中央公园是城市的一大稀缺资源，其周边的房产往往因此而价值稳定增长。

未来，随着城市化进程的不断推进，中央公园周边的房价有望继续保持增长态势。

其次，随着人们对环境保护和生活品质要求的提高，中央公园周边的房价也将受到影响。

越来越多的人开始重视自然环境和休闲空间，选择在中央公园周边购房成为一种趋势。

这将进一步推动周边房价的稳步上升。

再者，随着科技的发展和城市规划的持续优化，中央公园周边的基础设施将会不断完善，生活便利性将得到提升，吸引更多人前来购房定居。

这种发展趋势必将带动周边房价的进一步提升。

综上所述，中央公园周边房价未来的发展前景十分乐观。

其地段优越性、环境优美以及城市发展带来的机遇都将推动周边房价持续增长。

投资者和购房者可以看好中央公园周边的房产市场，抓住机会获得稳定增值收益。

让我们共同期待中央公园周边房价未来的辉煌发展，享受城市生活中独特的美好！。

上海市公园住宅地产解析楼市低迷，资源型住宅“外冷内热”，进入2013年以来，以仁恒森兰雅苑、华润中央公园等代表的中高端住宅，成交行情“看涨”。

专家指出，在目前宏观调控频出的楼市行情中，稀缺性产品开始凸现销售引力，目前各种以山景、江景、湖景、园景等景观为主题的“资源型”住宅逆势热销，显现出“外冷内热”的趋势。

1．公园地产发展历程随着纽约中央公园、海德公园等一系列公园地产成名，“公园地产”进入开发热潮，公园带动了周边地价和房价都显著地上升。

国外机构研究数字表明，一个开放式的市级规划公园将对半径3公里内的地价产生长远的影响，这种规律在世界和中国的大城市均已得到验证。

据CRIC咨询统计，在上海，同样的小区，看见园的房子与看不见园的房子差价为50%，而在香港则达100%。

带着上海市公园对地产成交单价真的有影响吗，影响有多大？除了单价以外，还对哪些因素有影响？公园周边真的能成长为高端住宅区吗，等这些疑问，开始本专题的研究。

2．上海市典型公园地产案例研究我们根据公园对外开放的日期，按照2至3年为时间间隔，同时兼顾公园的地理位置（包含内环、中环、外环），结合上海目前热点地区，选择杨浦的黄兴公园、浦东的世纪公园、杨浦的新江湾城公园和宝山的顾村公园。

案例研究——黄兴公园根据黄兴公园的规划建设进程划分为3个研究阶段：规划期（1999年），建设期（2000年），建成后（2001年）。

黄兴公园三个阶段，周边项目成交均价对比：我们在黄兴公园周边选取1999、2000和2001年三年均有推量的9个楼盘作为研究对象；小区到公园的距离指小区正门至公园的距离，单位为km。

公园规划期，周边住宅价格出现小幅增长，说明规划期对周边住宅价格有小幅的拉动作用。

黄兴公园建成后价格涨幅远远大于规划期的价格涨幅。

黄兴公园带来的增值与加权距离相关，随着距离增加其增值幅度呈现下降趋势，且以0.6公里为分界线，0.6公里以内影响比较显著。

黄兴公园周边与外围成交均价对比分析:我们选择与黄兴公园版块相邻五角场、鞍山、东外滩三个版块作为公园外围，与黄兴公园周边住宅价格进行对比分析，数据截取自公园规划期至目前2011年。

园区楼盘选择情况汇报近期，我们对园区楼盘的选择情况进行了一次全面的汇报，以便更好地了解当前市场的动态和趋势。

经过调研和分析，我们得出了一些有益的结论，现将情况汇报如下：首先，我们对园区楼盘的地理位置进行了详细的调查和比较。

我们发现，一些园区楼盘位于市中心地段，交通便利，商业设施齐全，但房价较高；而另一些园区楼盘则位于郊区或新兴开发区，房价相对较低，但交通和商业配套设施不够完善。

针对这一情况，我们需要根据企业的实际情况和发展需求，权衡利弊，做出合理的选择。

其次，我们对园区楼盘的规划和建筑质量进行了细致的考察。

我们发现，一些园区楼盘在规划设计上注重人性化和生态环保，建筑质量较高，居住舒适度较好；而另一些园区楼盘则在规划和建筑上存在一些瑕疵，例如楼盘内部空间布局不合理，建筑材料质量不过关等。

在选择园区楼盘时，我们需要考虑企业员工的工作和生活需求，优先选择规划合理、建筑质量可靠的楼盘。

另外，我们还对园区楼盘的配套设施和服务进行了比较。

我们发现，一些园区楼盘在配套设施和服务上非常完善，例如有健身房、会议室、停车场等；而另一些园区楼盘的配套设施和服务相对简陋。

在这方面，我们需要根据企业的需求和预算，选择适合的园区楼盘，确保员工能够享受到良好的工作和生活环境。

最后，我们还对园区楼盘的投资回报情况进行了分析。

我们发现，一些园区楼盘的房地产价值和潜在增值空间较大，投资回报率较高；而另一些园区楼盘的投资回报情况一般。

在选择园区楼盘时，我们需要综合考虑投资回报率、风险和流动性等因素，做出明智的决策。

综上所述，园区楼盘选择是一项复杂而重要的决策，需要我们充分考虑各种因素，做出理性和明智的选择。

我们将继续关注市场动态，不断优化园区楼盘选择策略，为企业的发展提供有力支持。

中央公园地价创新高，公园中区学区价值凸显文 | Y老师为期两天的重庆首次集中供地落下帷幕，主城区共计46宗土地全部出让，出让面积共6398.84亩，一类、二类居住用地共5771.58亩，占出让面积90.2%，商业、商务等用地共627.26亩，占出让面积9.8%。

北区出让土地较多，中央公园片区成交楼面价基本在1.4万元/㎡左右。

这篇文章关注点聚焦中央公园，通过公园北区的土地成交来看，公园中区的学区价值逐渐凸显。

本文将分为以下几个部分：一、中央公园土拍概况二、公园北区教育规划三、公园中区学区价值中央公园土拍概况按渝北区对空港新城的规划，是以中央公园为核心确定了公园北区、公园中区、公园东区三个部分。

▲ 三区两带四核图源空港新城图中并未出现“公园南区”，中央公园南侧经济开发由两江新区负责；行政管辖悦来片区由渝北区负责，其余由两江新区负责。

本次集中供地的“地王”由保利竞得，位于中央公园西侧，地块名称为“两江新区两路组团C标准分区C04-3、C07-3、C09-1、C09-5”。

在主城区46宗土地，成交单价TOP10中几乎全是中央公园周边地块。

保利竞得中央公园西侧地块，西侧属于中央公园“核心区”，拥有大型商业体，未来还将打造“中央公园西TOD”，出让价格最高，15711元/㎡的成交楼面价也成为了此次土拍的“地王”。

公园东侧发展较早，配套相对成熟价格位于中等，成交单价海成、融创分别以单价14583元/㎡、14470元/㎡位列TOP3、TOP4；公园北侧处于待开发区域，出让面积以及出让价格相对较低；我将此次中央公园此次出让土地大致区位标记在了卫星图上。

▲ 中央公园土拍概况中央公园南侧还有一宗土地由康田以7280元/㎡挂牌成交，由于比较特殊不具参考性所以并未标记在图中。

公园北侧教育规划在《看懂中央公园教育布局》这篇中，我大致说明了目前中央公园教育布局，结合此次土拍，我继续放出干货，重点看看公园北侧的教育规划。

可能有的读者已经知道在轨道交通5号线的悦港大道站附近有一所规划中学，即上图中的“花石中学（项目名）”，该项目位于S03-1地块，已在2020年5月进行了工程监理招标。