关于某广州市城中村改造地情况介绍与案例分析报告0907-最终

178 |R E A L E S T A T E G U I D E广州市城中村改造项目存在问题与解决策略以冼村城中村改造项目为例李 晨 (广东保利城市发展有限公司 广东 广州 510308)[摘 要] 本文基于广州市 城中村 改造的大背景,以冼村城中村改造为案例,深入剖析了城中村改造过程中的困境与根源㊂研究发现,改造过程中面临的主要问题包括留守户动迁拆除困难㊁产权注销措施执行落地难,以及回迁安置房分户分证登记缺乏明确的政策指引㊂针对这些问题,本文提出了加强政府引导㊁完善法律法规政策体系㊁加强行政执行力度以及明晰政策指引等解决策略㊂通过冼村改造案例的研究,旨在为广州市及中国 城中村 改造提供借鉴㊂[关键词] 城中村改造;城市更新;冼村[中图分类号]T U 71 [文献标识码]A [文章编号]1009-4563(2024)03-178-03前言2009年,国土资源部和广东省政府经协商并报国务院同意,决定共同推进节约集约用地试点示范省建设,并将旧城镇㊁旧厂房㊁旧村庄改造作为推进试点示范省建设的一项重要任务㊂广州市作为省内排头兵,城市更新起步早,2009年-2014年,广州作为全国最早的 三旧 改造试点,大力推进琶洲村㊁杨箕村㊁林和村等城中村改造工作;2019年至今,广州持续深化城市更新工作,建立完善的更新政策体系及规划管控传导机制,谋划老旧社区成片连片更新改造提升㊂截至2023年8月,广州累计批复城中村改造项目82个,面积约38平方公里㊂累计批复城中村改造项目,完成改造的仅有猎德村㊁林和村㊁琶洲村㊁杨箕村㊁潭村等少数成功案例,部分旧村在获取批复十余年后均受制于各种原因,尚未完成改造㊂本文基于广州市 城中村 改造的大背景,以广州市冼村改造为具体的案例研究对象,对冼村全面改造项目基本情况㊁存在问题及解决策略等进行了详细地梳理与阐述㊂1 研究目的和意义冼村作为广州市中央商务区核心区域 城中村 ,从改造工作开始至今已历时十余年,历经波折,数易改造方案㊂冼村改造过程曲折,存在多方利益主体博弈,更体现了 城中村 全面改造的复杂性,是广州市 城中村 改造中的一个典型案例㊂因此,本文力求通过冼村全面改造案例的研究,发掘 城中村 全面改造过程中的困境与根源,为广州市及中国 城中村 改造提供借鉴㊂广东省 三旧 改造在城市社会和经济转型方面取得了显著进展,并带来了很多改善㊂然而,这一进程也伴随着很多问题,例如规划实施㊁政策㊁利益分配以及公共服务设施供给等问题㊂因此,针对土地增值收益分配机制和政策制度改革等方面的研究需要进一步加强㊂我们应该通过追求效率和公平,促进包容性增长,从而实现经济效益和社会效益的双赢局面[1]㊂此外, 城中村 改造还可以促进经济发展,吸引更多的企业和居民进入这些社区,从而推动城市的繁荣和发展[2-3]㊂ 城中村 的改造涉及到土地所有权㊁利益分配㊁投入成本等问题也成为改造中的难点和关注焦点[4]㊂2 冼村城中村改造的基本情况冼村位于广州市珠江新城核心区东侧,是天河区㊁国家级中央商务区核心区域最典型的城中村㊂地处天河区西南部,属于冼村街道的辖区范围,西侧为冼村路,毗邻天河东路及广州大道至越秀区;南侧金穗路,与猎德村临近,靠近珠江航道;北侧黄埔大道,西北方向是体育西小区和六运小区,远至天河体育中心和广州东站;东侧临猎德大道,近珠江公园㊁天河公园㊁暨南大学与华南快速,西北侧建设地铁13㊁18号线换乘站㊂改造前村屋1950栋,村民约5000人,握手楼林立,无有效交通㊁排水及相应配套设施㊂为了向冼村居民提供一个更现代化㊁绿色的生活环境,亦为了提升广州市城市形象,盘活低效用地,有关部门高度予以冼村旧城改造项目高度重视,自2010年起,就对其进行了城中村改造㊂目前,在有关部门的引领下,冼村城中村改造项目累计已完成99%村民村屋及外单位住宅的拆迁补偿签约任务,拆除率亦达99%,现剩余12栋村屋及39户外单位未签约拆除㊂已回迁复建安置房共三期1878套,在建四期复建安置房共2731套(已完成村民摇珠分房),近期拟开工复建安置房783套㊂冼村城中村改造项目现场呈现回迁房与留守户共存,未拆迁村屋与复建房施工并存的改造状态㊂截止至2024年1月,广州市有关部门对冼村的旧城改造问题多次召开专项会议,依据冼村城中村改造项目情况,对项目改造及存在的问题进行梳理分析,为后续的城中村改造提供了更具有参考价值的战略性意见㊂3 冼村城中村改造项目存在的主要问题3.1 缺乏有效行政及司法手段,留守户动迁拆除十分困难冼村全面改造中拆除已进入攻坚收尾阶段,但仍有村民拒签并提出天价补偿及无理诉求,项目因动迁问题陷入僵局,导致无法拆除房屋平整用地㊂在99%村民按照正常改造及补偿标准签约的情况,改造主体无法与拒签村民的要求达成一致,12栋村屋影响项目各地块建设㊂如何妥善处理此问题是关乎到冼村全面改造完成的时间和进度㊂其他学者如方萌在调研浙江省临安区的情况后总结出 城中村 改造存在以下问题:拆迁补偿模式单一㊁先拆迁后安置方式有待改善㊁交互机制欠缺㊁非拆迁对象欠缺考虑㊁R E A L E S T A T E G U I D E |179违规拆迁仍存等[5]㊂广州市城中村改造项目工作,即使是在政府领导和村集体的支持下,并已采取多种动迁措施,仍存在部分留守户拒绝签约并坚持远超补偿方案的诉求㊂当前面对此部分留守户没有法律强制措施,导致动迁工作进展缓慢,旧改工作面临巨大困难,集中体现在两个方面:1㊁改造范围内集体土地上房屋的拆迁难题:根据广东省高级人民法院印发的有关通知,对于拒绝签约的留守户,合作企业㊁村集体无法对其提起诉讼,且缺乏相应的法律强制措施,导致合作企业㊁村集体除了协商谈判别无他法;2㊁改造范围内国有土地上房屋的拆迁难题:部分旧改项目普遍存在零星国有土地上房屋,但由于与村集体之间不存在土地使用权分配㊁管理关系,村集体无法对其采取法律强制措施,合作企业难以通过谈判完成拆迁㊂主要原因一是由于广州市旧改拆迁补偿安置方案基本采取 一村一策 市场化谈判模式,缺乏强制统一的补偿标准,改造主体主要通过市场谈判制定拆补方案,缺乏公权力补位,村民普遍存在 既要还要,不低他人 的心理,补偿标准不断攀高;二是针对未签约的留守户通过民事诉讼方式仍难以解决,对于拒绝签约的被拆迁人,改造主体无法对其提起诉讼,缺乏法律强制措施作为保障,导致合作企业难以通过谈判完成拆迁㊂三是收回集体土地使用权缺乏法律强制措施作为保障,即使通过表决收回集体土地使用权也较难实际收回㊂3.2 产权注销措施执行落地难冼村城中村改造启动早,2010年拆迁补偿安置协议未能约定村民签约后配合注销,导致已签约99%村民皆未落实产权注销事宜,复建区回迁房无法完成新的确权登记,融资区无法取得国有土地使用权证正常开发㊂按照现有政策,原则上需要被拆迁房屋产权人亲自申请办理产权注销,但原产权人普遍抗性较大,要求先取得回迁安置后再完成产权注销,否则权利没有得到保障,因此拒绝配合完成产权注销工作,但是不注销原产权就无法办理新的安置房的确权登记,形成死循环㊂另外或是由于被拆迁房屋涉及到继承㊁转让㊁赠与等产权纠纷的主客观原因,导致无法顺利办理产权注销登记,进而影响整个项目的供地㊁确权㊁预售等情况㊂针对广州旧改项目产权注销难题,广州市统筹做地指挥办公室于2023年7月底印发了‘广州市城中村改造集体土地转为国有土地后依嘱托注销登记流程指引“[6]㊂根据该指引,城中村改造项目在征地公告发布后,如被征收土地使用权人拒绝签订补偿协议的,在将相关补偿费用公证提存后,可以由区政府向不动产登记机构发出书面通知,不动产登记机构依嘱托办理产权注销登记㊂虽已有地方政策支持,但目前未有城中村改造项目切实落地执行该政策的先例㊂3.3 回迁安置房分户分证户确权登记缺乏明确的政策指引村民的被拆迁房屋(宅基地房屋)通常面积较大,改造完成后,原来的一栋被拆迁房屋可能变为多套回迁安置房,而村民(户主)普遍存在分户分证确权登记的诉求,即要求各套回迁安置房分别确权登记至其子㊁女名下㊂由于回迁安置房分户分证户确权登记缺乏明确的政策指引,部分项目在回迁多年后,仍有大量回迁安置房未办理不动产权证㊂一是政策指引不明确:回迁安置房分户分证户确权登记缺乏清晰的政策指引,导致在实际操作中存在诸多困难和不确定性㊂二是登记流程不规范:三是缺乏明确的政策指导,回迁安置房的分户分证登记流程可能存在不规范的情况,导致权属纠纷和登记错误的风险增加4 针对冼村城中村改造项目主要问题的建议4.1 建议加强政府引导,完善法律法规政策体系结合城中村改造工作面临的困难,建议立法机关㊁行政主管部门在制定地方性法规㊁改造政策时可以充分考虑以下几个方面:4.1.1 就改造范围集体土地上房屋的拆迁难题:可依据‘土地管理法“第六十六条之规定,由村集体通过表决收回未签约房屋集体土地使用权㊁经区政府审批后作出收回集体土地使用权决定的方式解决㊂但留守户拒绝交出土地的,则缺乏法律强制措施,恳请在立法或政策层面明确可向区政府申请作出责令交出土地决定,再依法申请强制执行;其次,如未签约房屋所在地块已作出征地公告的,恳请在立法或政策层面明确可依据‘土地管理法“及其实施条例规定,由区政府作出补偿安置决定,拒绝交出土地的再作出责令交出土地决定及申请强制执行㊂此外,建议立法机关在立法层面深化㊁落实行政裁决事宜㊂4.1.2 改造范围内国有土地上房屋的拆迁难题:建议在立法或政策层面进一步明确对于旧村改造项目中拒绝签约㊁搬迁的国有土地上房屋,可由区人民政府作出国有土地上房屋征收决定,形成点状征收机制,拒绝签约的则由区政府作出补偿决定,改造成本仍由合作企业承担㊂既不复议也不诉讼,又拒不搬迁的,则可申请强制执行㊂此外,如被拆迁人仍拒绝签约㊁搬迁的,还可依据‘广东省人民政府关于深化改革加快推动 三旧 改造促进高质量发展的指导意见“(粤府 2019 71号)之相关规定,由村集体经济组织向区人民政府申请行政裁决㊂如裁决被拆迁人搬迁后,被拆迁人拒不履行裁决结果的,可向人民法院申请强制执行㊂4.2 建议加强行政执行力度,推行依嘱托注销工作4.2.1 对于已签约㊁已将房屋交付给改造主体拆除的情形,建议允许改造主体单方向不动产登记部门申请办理产权注销登记㊂被拆迁人已签约并已将房屋交付给改造主体拆除的,可视为签约人已自愿将其房屋权益让渡给改造主体,改造主体取得房屋的处分权㊂如经改造主体催告后,房屋产权人未在合理期限内办理产权注销的,则建议允许改造主体单方向不动产登记部门申请办理产权注销登记,不动产登记部门经实地查看确认房屋灭失后予以审批,并将原产权证公告作废㊂4.2.2 对于拒绝签约的情形,建议允许由村集体经济组织单方向不动产登记部门申请办理产权注销登记㊂如房屋所在地块已发布征收公告(征收决定)的,则可依据‘不动产登记暂行条例“第十四条等规定,由区人民政180 |R E A L E S T A T E G U I D E府作出相关决定后通知不动产登记部门办理产权注销登记㊂如房屋所在地块未发布征收公告的,则可依据‘土地管理法“第六十六条之规定,由村集体经济组织申请区人民政府收回集体土地(宅基地)使用权;在落实补偿㊁且房屋被拆除后,由村集体经济组织单方向不动产登记部门申请办理产权注销登记,不动产登记部门经实地查看确认房屋灭失后予以审批,并将原产权证公告作废㊂4.3 建议明晰政策指引,制定回迁安置房确权登记专项政策㊂依据相关法律㊁政策之规定,宅基地系以 户 为单位的,宅基地房屋应属于家庭共有财产,‘宅基地使用权证“登记的使用权人(户主)并非房屋的唯一权利人,而是代表全体家庭成员行使权利,其配偶㊁子女等均可认定为房屋的共同权利人㊂因此,一是建议行政职能部门出台政策,明确规定被拆迁人取得的回迁安置房可在其配偶㊁父母㊁子女等近亲属内部分户分证,即回迁安置房可直接确权登记至被拆迁人的配偶㊁父母㊁子女等近亲属名下,该行为应属 析产 ,并非赠与或者交易行为,无需补缴土地出让金及过户税费㊂二是建立完善的登记体系:建立完善的回迁安置房分户分证登记体系,确保登记流程的规范化和标准化,降低权属纠纷和登记错误的风险㊂三是加强权益保障:通过规范的分户分证登记,加强对回迁安置户合法权益的保障,确保其能够获得稳定的居住环境和合法的财产权利㊂结语在城市化进程不断加速的今天,城中村改造作为城市更新的重要一环,面临着诸多复杂的问题和挑战㊂本文以广州市冼村城中村改造为例,深入剖析了城中村改造过程中的困境与根源,并提出了相应的解决策略㊂首先,冼村改造作为广州市 城中村 改造的典型案例,其过程历经波折,存在多方利益主体博弈,体现了城中村改造的复杂性和艰巨性㊂这不仅要求我们认识到城中村改造的重要性和紧迫性,更需要我们深入研究和解决改造过程中遇到的问题㊂其次,本文总结了冼村改造过程中存在的主要问题,包括留守户动迁拆除困难㊁产权注销措施执行落地难,以及回迁安置房分户分证登记缺乏明确的政策指引等㊂这些问题不仅在冼村改造中存在,也在其他城中村改造中具有一定的普遍性㊂因此,解决这些问题对于推动城中村改造工作的顺利进行具有重要的现实意义㊂最后,针对这些问题,本文提出了加强政府引导㊁完善法律法规政策体系㊁加强行政执行力度以及明晰政策指引等解决策略㊂这些策略旨在推动城中村改造工作的顺利进行,实现经济效益和社会效益的双赢㊂通过本文的研究,我们期望能够为广州市乃至全国的城中村改造提供有益的借鉴和参考㊂然而,城中村改造是一个复杂而漫长的过程,需要政府㊁社会各界共同努力㊂未来,我们仍需进一步深入研究城中村改造的相关问题,为实现城市的可持续发展和人民的幸福生活贡献力量㊂参考文献[1] 项振海,郭炎,袁奇峰,谭诗敏.广东省 三旧 改造研究进展[J ].上海城市规划,2018(04):68-73.[2] 刘朝阳.深圳市城中村 改造中的土地管理问题研究[D ].仲恺农业工程学院,2013.[3] 管见.城中村 改造的土地权属变更及补偿几个问题研究[D ].中国社会科学院研究生院,2013.[4] 刘启俊.中小型城市 城中村 改造问题探析[D ].山西农业大学,2016.[5] 方萌,邹晨斌,傅锦敏. 城中村 改造现状分析及应对策略研究 基于浙江省临安区的调研分析[J ].吉林农业,2018(16):40-41.[6] 广州市统筹做地指挥办公室(2023).广州市城中村改造集体土地转为国有土地后依嘱托注销登记流程指引.(穗做地办函 2023 2号)(上接第177页) 持续材料,降低对资源的消耗㊂通过优化建筑设计和设备布局,采用节能技术和可再生能源系统,最大限度地减少能源消耗,减少温室气体排放㊂考虑建筑对社区和居民的影响,促进社会公平和包容,鼓励使用本地劳动力和材料,改善居民生活质量㊂设计雨水收集系统,实现雨水再利用,减少对自来水的需求,提高建筑水资源的利用效率㊂在建筑规划和设计阶段进行全面的生命周期分析,考虑建筑建造㊁使用㊁维护和拆除阶段的环境影响和资源消耗,以期最大程度减少对环境的负面影响㊂借助先进的设计软件和模拟工具,进行建筑性能仿真和优化,为建筑实现更高效的资源利用和舒适的室内环境㊂通过综合考虑上述因素,可持续性整合将建筑的设计和规划过程中的环境㊁社会和经济问题相结合,为人们提供更为健康㊁高效和持久的建筑空间㊂结束语本研究深入探讨了建筑设计中空间规划与功能优化的重要性和具体策略,希望能为当前建筑行业的从业者提供有益的参考,以促进建筑设计的发展和进步㊂我们还将继续致力于这一领域的研究,不断探索更加创新和实用的空间规划与功能优化策略,为建筑设计的可持续发展贡献我们的力量㊂参考文献[1] 姚友龙.高层建筑在城市空间中的规划设计探讨[J ].中国标准化,2019,(16):65-66.[2] 王志赫.基于语义网络的建筑空间设计策略研究[D ].东北林业大学,2018.[3] 孟旭鹏.B I M 技术在建筑设计中的应用研究[J ].山西建筑,2017,43(36):30-31.[4] 林雨.全龄复合型社区养老地产空间规划与建筑设计策略研究[D ].山东建筑大学,2016.[5] 雷鸣.城市综合体对城市空间规划发展的影响研究[D ].南昌航空大学,2014.。

广州某旧村改造项目案例情况分析作者：王平来源：《经济视野》2016年第07期摘要：本文首先通过对广州某旧村改造项目背景情况和难点各方面进行阐述，然后再根据改造项目运作情况详细分析以及提出注意点，最后进行对该项目改造后的发展成果总结研究，仅供参考。

关键词：改造项目运营模式注意点发展研究某旧村改造项目背景情况和难点广州某旧村改造项目作为某区“三旧”（旧城区、旧厂、旧村改造，简称三旧改造）改造先行先试的项目之一，已列入广州市138条在册“城中村”整治改造范围，同时在某区第一期“三旧”改造规划中，也明确将某旧村列入第一批（2010年度）改造计划的试点。

在当地区政府的统一规划下，由区属国企某集团公司下属的某房产公司具体实施。

“三旧”改造政策性强、牵涉面广、资金量大、农村工作复杂多变，具有非常大的难度。

图1某旧村是一个自然村，有177户村民，居住人数约500人，建筑物321栋，建筑面积76000平方米。

位于北二环高速公路以西、某大道以北，紧靠某区行政中心、市民服务中心，地理位置特殊，整个村庄被政府机关和楼盘包围，是典型的“城中村”，如图1。

几年来，随着某中心城区的加快建设，某旧村已严重影响周边市政建设及区域形象和投资环境，作为某区旧村拆迁改造工作计划的重点项目，因存在缺乏发展用地和补偿安置差距大等困难，一直未能实施。

其最大难点是按区“三旧”改造规划，某旧村本身可用于改造的用地面积只有约75亩（约5万平方米），而回迁复建面积约11万平方米。

在政府不投资的前提下，经权威房地产中介机构测算，整个回迁改造成本约7.5亿元，计划整个项目建筑面积要达到40万平方米，即要用近30万平方米的建筑面积才能平衡完成整个项目，确保旧村回迁复建成功。

按此推算在旧村本身可用于改造的用地面积约75亩（约5万平方米）基础上完成改造，容积率将达到5%至6%，不符合规划要求，故受旧村用地面积及容积率限制，远远达不到改造的资金平衡。

某旧村改造一直拖了下来。

广州城中村改造实例分析城中村是政府在快速城市化进程中先易后难的发展思路下的产物。

广州的城中村是一个矛盾的综合体。

对于村民来说，城中村是他们世代留存下来赖以生存的最后资产；对于外来人口来说，城中村是他们进入广州门槛最低的跳板；对于开发商来说，城中村是城市地价的洼地，是一块“诱人的奶酪”，但复杂的利益纠纷也使它成为一块“难啃的骨头”。

对于政府来说，城中村可能是城市的“毒瘤”，“脏乱差”的代言，但同时也是廉租房市场的摇篮，廉价人力资源“蓄水池”。

本文从城中村的改造类型及实例分析，透视当前广州城中村的发展状态，再结合政府政策思路解读及改造效果的反思，思考广州城中村发展的未来。

2、广州城中村改造类型及案例分析受诸多现状条件的制约，不同的城中村有不同的改造方式。

按改造手段分析，目前广州城中村改造大致可以分三种类型：2.1推倒重建式的改造这类型多为政府主导——开发商跟进——村民合作的模式。

这种相对彻底的改造被外界认为是“重建”模式，但并不是简单的全拆+新建，还必须考虑对历史建筑的处理。

从区位价值分析，许多城中村的存在是违反地理经济学规律的，面对那些建设强度不高且无太多历史建筑的城中村，推倒重建似乎是最好的选择。

然而，受到庞大的改造资金、复杂的利益分配及对历史人文的关注等因素的影响，这种经济利益最大化的改造模式在广州并没有得到广泛推广。

实例：广州猎德村改造猎德村改造是率先实现这种改造模式的一个典型例子，也是广州第一个正式启动的城中村改造项目。

猎德紧邻广州新的城市CBD珠江新城的核心位置，以开通猎德大桥为契机，并且得益于自身区位价值所带来的巨大商机以及妥善的安置补偿策略，猎德村的改造得以高效地推进。

关于资金，市、区两级政府不花一分钱，实际上是“以地换钱”，全部由村集体融资完成。

根据估算，整个猎德村改造需要30多亿，改造资金来自靠近珠江新城商用地块的拍卖款项，为拍得更多资金，容积率相应提高。

在开发顺序上，先进行拆迁复建，村民安置房建好后，再进行商用地块开发。

关于广州市城中村改造的情况介绍与案例分析广州市目前共有138条“城中村”，按照广州市委市政府的统一部署，已全面开展“城中村”控制性详细规划和部分村的修建性详细规划编制工作。

目前，共有110条村的控制性详细规划通过规划部门批准，并以槎龙、棠溪、三元里、文冲、沥窖、茶窖、石牌七条“城中村”作为试点，进一步深化城中村改造修建性详细规划。

近几年，广州市对广州市“城中村”的改造进行了大量工作，形成了自己的工作思路与办法，认为广州市“城中村”的改造应具有各村自身的特点：1、分批分期，因地制宜，一村一策，逐步改造；2、因时制宜，降低政府改造经济成本；3、实行先试点，后改造，再推广的政策。

一、位于城市中心区的城中村整合规划与改造：以白云区棠景村为例（一）棠景城中村形成原因棠景城中村包括棠溪村和远景村，位于广州市建成区西北部。

棠溪村总用地面积250.40公顷，共有常住人口6177人，其中农业人口2861人，非农业人口3316人。

远景村总用地面积123.38公顷，共有常住人口4815人，其中农业人口19141人，非农业人口3001人。

棠景城中村的形成原因如下：1、由于长期以来城乡土地管理二元机制的存在，加上经济发展，城市建设速度过快，对农村建设用地缺乏有效的管理控制，导致原农村居民点违法违章建设现象十分普遍，各种性质用地相互交错，布局混乱。

形成了建筑密度高、布局混乱、基础设施严重不足、人居环境恶劣的城中村。

2、经济发展吸纳了大量的流动人口（以白云区为例，全区常驻人口160万人，流动人口就占到一半），突出的如远景村，外来流动人口大大超过本地居民，这部分外来务工人口由于收入相对较低，加上政府尚不能提供大量的廉租房，只能选择价格较为低廉的村民屋，一方面解决了暂住问题，但另一方面为城中村的违法建设提供了市场，加快了城中村形成时间，加大了城中村的建设规模。

（二）政府改造工作重点1、改造工作，规划先行。

针对棠景街远景城中村建设无序、布局混乱、基础设施严重不足等问题，在过去几年，区政府组织编制了大量的规划，为城中村的改造工作提供了有力的依据：①路网调整规划。

1、广州市城市下城中村改造分析1.1城市化下广州城中村改造现状广州省在畸形发展的过程当中，得益于独特的地理位置，并且在经济发展方面也十分的迅速。

尤其是在80年代之后，从老城区开始慢慢发展成为现代的城市，我们可以将其统计为下图所示。

图1.1广州城中村分布图杨箕、冼村、萧岗、猎德、三元里、琶洲、林和等这几个地方都位于中心城区的七个试点当中来进行工程的实施，一切按照对应的政策来进行改造工作，一直到二零一九年六月底，广州市已经对这些项目进行了全盘改造用地面积也达到了，三十九万平方公里，在这其中，四十七个村，二十二平方公里，已经完工了，包括九个，目前，一直在实施过程中的有二十一个，前期已经完毕，的有十七个，二零一九年八月十四日，广州省开始不断的招标来将探索新旧时期广州旧村工作改造发展来进行统筹和划分。

1.2“城中村”改造中存在的问题1.2.1村民思想观念障碍，利益缺乏保障[1]村民在整体的改造过程当中是有关利益的相关者，所以，在进行改革的过程当中，村民的集体参与度是非常重要的，并且也要熟知改革方面的政策，能够在统一改造之后进行实施，为这些农民没有一定的生活保障。

这些农民文化水平也达不到一定的要求，所以很难融入到城市，导致他们在进行改造的过程当中，积[1]李鹏.“城中村”治安问题研究[J].经贸实践,2018(04)：270-271.极性并不高。

[11]并且，很多城中村的村民是世世代代就居住在这里的，从小是在农村里长大，附近的很多街坊邻居也都是自己所熟悉的人，村民之间也具有很强的宗属关系，并且有属于自己的风俗习惯和家族方面的思想，所以在很久之前就具有落叶归根的概念，这对于中国人来说是非常根深蒂固的一种思想。

1.2.2改造中对文化遗产的保护问题广州省在发展的过程当中，历史文化底蕴非常浓厚，并且已经经过了2200多年的历史沉淀，保留了非常多的文化遗产，并且很多重大的历史事件也是在广州的很多老城区来进行反映的，同时也是最重要的代表之一，而其中所存在的大部分都是城中村，比如说一开始建在清朝，位于白云沙贝村的明贤陈府等地方都具有深厚的文化底蕴，并且蕴含着非常久的历史沉淀保存的过程当中非常完整能够急剧体现出来明清时代的风貌。

广州城中村改造的经验借鉴分析摘要：本文旨在分析广州城中村改造的经验借鉴，以此提供未来针对这一问题的可行解决方案。

首先，总体上概述了广州城中村改造的历史背景，随后分析了广州的改造模式和经验借鉴，着重介绍了广州政府采取的政策措施和使用的具体方法。

其次，分析了改造过程中所出现的问题，以及如何根据实际情况采取有效措施处理这些问题。

最后，总结了广州城中村改造的整体经验和借鉴，以期为未来针对这一问题的可行解决办法提供参考。

关键词：广州城中村改造、历史背景、政策措施、经验借鉴正文：广州城中村改造，是城市政府针对城中村的复兴和改造对策的实践。

此项实践不仅涉及城中村的方方面面，同时也是城市发展和社会发展的重大改革。

因此，充分深入地分析广州城中村改造的经验借鉴，为解决城中村改造问题提供有益借鉴。

一、广州城中村改造的历史背景广州城中村改造的实践始于20世纪90年代后期，其历史背景主要是城市发展的社会化变革。

从政策上来看，就是市政府、出台的政策和引导性规划，使得城中村改造成为一个重要的发展课题。

二、广州的改造模式及经验借鉴广州的城中村改造采取的主要模式不同于传统村落改造，主要是以建设新型城镇为主，通过迁移和综合改造，以提升城市特色、促进城市发展为宗旨。

1. 政策措施：为完成城中村改造，广州政府采取了多项政策措施，包括财政补助、村民安置制度、旧城改造规划、耕地改造利用等。

2.具体方法：为了更好地保护旧城市的特色和历史文化，广州采取了多种方法来实施改造，包括改造和升级旧建筑，城市化、环境整治和社区管理等。

三、改造过程中涉及的问题及解决办法广州城中村改造涉及多个方面，在实践过程中也出现了一些问题。

其中，主要涉及村民安置、环境恶化和街道发展等问题。

为解决这些问题，广州政府根据实际情况采取了有效的措施，如给予村民安置补助、采取环境保护措施和实施社会管理等。

四、总结广州城中村改造的实践为解决这一问题提供了有益的经验借鉴。

通过深入分析，可以看出：针对城中村改造，重要的是政府推行政策，给予村民安置补贴，同时采取有效措施处理各个方面出现的问题，以此加以完善，以达到改造的目的。

广州城中村改造成效与反思广州市的城中村改造已历经十多年，改造进展及成效如何，本文试图通过对广州城中村改造进度缓慢原因进行分析，对改造成效进行思考，并提出进一步推进城中村改造的一些思路和建议。

标签：城中村；改造模式；融资方式；宜居；文化传承广州是我国城中村问题最突出的代表性城市之一，其基本特点有：数量多，分布广，2000年确定的385平方公里城市规划发展区内有138条行政村；建筑密度高，普遍在60%-70%，现状容积率一般为2.5-3.5；违章建筑多；外来流动人口多。

1、广州市城中村改造基本情况2000年9月广州市开始部署城中村改造，同年12月出台《广州市“城中村”整治建设方案》，提出改造的近期目标是2-3年时间内完成城中村改制，远期目标为2020年实现“大变”时，把广州市规划发展区范围内的城中村逐步改造成为现代化文明城区。

1.1改造基本思路和原则广州城中村改造分两步走，第一步农村管理体制转制；第二步有步骤地推进城中村改造。

在城中村改造初期广州市政府提出了政府不直接投资、不进行商业性房地产开发、一村一策、政府给予优惠政策的改造建设原则。

1.2改造进展情况广州城中村改造的进展并不顺利，2002年底确定的7个试点改造村（白云区三元里、槎龙、棠溪村、海珠区沥滘村、黄埔区笔岗村、天河区石牌村和原芳村区茶滘村）均未能如期推动，因改造模式、资金、补偿标准等等问题而搁浅，除了笔岗村在时隔14年后的2016年底终于破土开工外，其他6个村都终止了全面改造计划。

整体推进情况也不理想，2007年天河区猎德村启动改造才宣告广州城中村改造正式启动，至2017年完成改造城中村不足10个。

2、城中村改造进展缓慢的原因分析2.1资金来源问题资金来源是“城中村”改造的瓶颈。

城中村改造需要投入巨额资金，按当时估算，首批7个试点村完全改造保守估计需50亿元，而完成138个城中村改造，保守估计至少要2000亿元。

如此庞大的改造资金从哪里来，改造初期，广州市主张以村集体和村民个人出资为主、市、区两级政府给予适当支持的融资方式，由于财政上的限制，政府基本上是从政策或税费上给予减免支持为主，不可能真正出资，而如此巨额资金一般村集体都难以承担。

广州市城中村改造介绍广州市是中国南方的一个重要城市，也是中国开放的前沿城市之一、在城市快速发展的过程中，广州出现了许多城中村，并且逐渐成为城市规划中的一个难题。

为了提升城市的品质和居民的生活质量，广州市进行了大规模的城中村改造工程。

本文将对广州市城中村改造进行介绍。

首先，广州市通过城中村改造，推动了城市更新和土地资源的高效利用。

城中村改造将原有的低矮破旧的房屋进行拆除，并将土地重新规划为高层住宅、商务办公等现代化建筑。

这样不仅提高了土地的利用效率，还改善了城市的容貌。

其次，城中村改造使居民的居住环境得到极大改善。

在改造过程中，广州市注重改造的公共配套设施和生活设施。

居民将享受到更宽敞、明亮和舒适的居住环境，例如新建的高层住宅拥有更大的空间，以及配备了现代化的厨房、卫生间等设施。

此外，广州市还规划了一系列的公共配套设施，如学校、医院、商店和公园等，以满足居民的各种需求。

城中村改造还注重改善基础设施和交通设施。

在原有的城中村改造过程中，广州市进行了道路的拓宽和改造，修建了更加便捷和高效的交通网络。

同时，广州市建设了一些公共交通设施，如地铁站、公交站等，方便居民的出行。

城中村改造还引入了现代化的管理和服务机制。

通过提升社区服务能力，加强社区管理，广州市使居民享受到更加便利和高效的社区服务。

例如，广州市建设了一些社区服务中心，提供物业管理、社区活动、居民权益保护等服务，使居民的生活更加便捷和舒适。

另外，城中村改造还注重保护历史文化遗产和传统特色建筑。

广州市通过城中村改造，保留了一些有历史价值和文化特色的老建筑，并进行修复和保护。

这样不仅保护了城市的历史记忆和文化传承，还为居民提供了更多的文化休闲和娱乐场所。

总的来说，广州市城中村改造是一项重要的城市发展工程，为广州的城市发展和居民生活作出了巨大贡献。

通过城中村改造，广州市改善了城市的容貌和居民的居住环境，提升了城市的品质和吸引力。

在不断创新的道路上，广州市城中村改造将继续深入进行，为广州市的城市发展和居民的幸福生活做出更大的贡献。

广州城中村改造中存在的问题分析3.1广州城中村目前改造的状况[7]“城中村”,是现在流行的名词,它代表着一个城市的发展程度，同时包含城市居民和农民的元素,日益成为社会各界的关注的最大热点之一,成为我国城市化进程中一个不可或缺的环节。

目前，我国城市化速度很快,全国各个城市都有城中村的影子,城中村最集中、最典型的当属珠江三角洲地区了。

它体现了大多数发展中国家的城市在发展的初级阶段的一般特征,也体现了在中国、特别是珠江三角洲地区特殊的地理与人文环境,以及特殊经济社会变迁轨迹。

对于广州，城中村早已不是什么新鲜名词了，在这个概念出现之初，它通常被作为贬义词看待，被认为是城市的“毒瘤”。

针对城中村所产生的问题，政府也出台了一系列政策措施来进行城中村改造探索，但真正付诸实施并取得成功的案例却乏善可陈，政府对城中村的态度也开始软化。

随着商品房价的不断攀升，市民对廉租房的需求更加强烈，在广州市政府关于廉租房政策及建设尚未成熟时，城中村成为了廉租房市场的摇篮，其存在具有一定合理因素，不能一棒子打死。

目前，广州城中村的改造无疑是一块“诱人的奶酪”，但同时它也是一块“难啃的骨头”。

3.2 广州城中村改造中存在的问题3.2.1土地产权制度问题产权集体所有制是“城中村”形成的基本原因,而根源却是土地产权制度是“城中村”居住环境问题所形成的。

[8]农民的土地承包权,主要表现为农民对其承包的土地在合同期内的占有权、使用权、收益权,承包者有权在合同期范围内独立自主地从事经营。

由于农村土地产权归村集体所有,在城市化进程中,国家可以征用作为农民生产资料的农用地,但难以征用作为农民生活资料的宅基地,房地产商就无法介入城中村的整体性商业开发,而只能留给村民分散的进行粗放型开发。

因此,在“城中村”改造建设过程中一项首要的基本工作是如何正确进行资产清查,它直接关系到整个集体村民所拥有的财产总额,也是每个村民能够获得多少受益的根本依据,同时,资产清查还是改造时怎样确立村集体资产分配方案的主要条件。