工业地产盈利模式研究

产业地产全流程盈利模式分析产业地产是指运用中介创新的方式，通过资本运作，结合产业资源优势，以创新创业为基础，将土地资产进行规划、开发、建设和运营，形成工业园区、科技园区、商务园区、商贸物流园区等一系列的经济活动。

产业地产的全流程盈利模式主要包括土地收购、规划设计、开发建设、租赁销售和运营管理等环节。

首先是土地收购环节。

产业地产公司通过资金投入或与土地持有者合作，收购土地资产。

土地价格的高低将直接影响到后续的盈利能力。

此外，产业地产公司还需要考虑土地的位置、交通、配套设施等因素，以确保项目的开发潜力和市场竞争力。

其次是规划设计环节。

产业地产公司需要根据土地的特征和市场需求，制定详细的规划方案。

规划设计不仅包括用地形式的确定，还包括园区内各功能区域的布局规划。

规划设计的质量将直接影响到项目的销售和租赁能力。

再次是开发建设环节。

产业地产公司通过物业开发商、建筑公司等进行项目的实际建设。

开发建设环节需要耗费大量的资金和人力资源，包括建筑材料的采购、工人的招聘、施工管理等。

在这个环节中，产业地产公司需要确保项目的质量、进度和成本控制，以提高项目的竞争力。

然后是租赁销售环节。

完成项目的开发建设后，产业地产公司将会通过租赁或销售的方式获得收益。

对于工业园区、商务园区等需要租赁的项目，产业地产公司可以通过与企业签订租赁合同，以获得租金收益。

对于商贸物流园区等需要销售的项目，产业地产公司可以通过向企业或个人出售物业，以获得销售收益。

产业地产公司可以根据市场需求和项目质量来制定租金或销售价格，以获得最大的盈利能力。

最后是运营管理环节。

产业地产公司需要进行项目的日常运营管理，包括安全管理、设备维护、环境卫生等方面。

通过提供高质量的管理服务，产业地产公司可以提升项目的整体价值，并吸引更多客户入驻或购买物业。

综上所述，产业地产的全流程盈利模式主要包括土地收购、规划设计、开发建设、租赁销售和运营管理等环节。

不同环节的质量和效益将直接影响到项目的盈利能力。

产业地产发展形势及开发盈利模式（5篇）第一篇：产业地产发展形势及开发盈利模式导读近年来,房地产市场调控力度持续加大,市场迎来一场剧烈的变革，开发商纷纷寻找出路，商业地产、旅游地产、养老地产等都成为方向，就连在几年前被认为是“啃骨头”的产业地产，随着新城镇化的深入，产业地产这块“骨头”已成为越来越多的地产企业追逐的对象。

目前，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，无论政府，还是行业企业，都更加注重“产业内容”，传统房企、产业地产商、制造企业、电商业以及金融资本以各自的模式纷纷布局产业地产。

由于产业地产的客户是企业和政府，投资决策更加理性，产品要求更加严格，因此，相较于住宅地产和商业地产，产业地产的进入门槛更高，开发难度更大。

再由于产业地产涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等众多因素，因此成熟的商业模式对产业地产开发至关重要。

产业地产发展形势1、传统房企开始往产业地产转型房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。

2、产业地产商开始大肆布局华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。

近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。

3、制造企业、电商向产业地产延伸从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。

但现如今，产业资本开始觉醒，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。

4、金融资本开始青睐产业地产一方面，产业地产得到资本市场的充分认可，继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地产商登录资本市场后，2014年，光谷联合、大连亿达、中国宏泰相继在香港IPO，上海自贸区地主兼漕河泾的母公司临港集团借壳自仪股份，曲线完成IPO，赫赫有名的苏州工业园（中新集团）也正在A股IPO排队中，据统计，2013-2014年在香港资本市场上市的房企中，超过70%是产业地产商。

工业地产的盈利模式工业地产的发展模式主要分为以下五种第一种：借鉴美国普洛斯发展物流园区的模式采取物流园区+金融模式第二种:北京丰台总部基地模式采取在工业用地上建设商务楼宇，进行分割产权式的销售回款,还可以自持经营。

但该种项目需要带项目立项，如EOD采取机械机床厂房的立项模式，然后进行报建,分产权式销售，但现在由于天津有文件限制“工业用地上建设总部基地”,未来发展有较高的不缺定性. 第三种模式：科技园区开发模式采取行业主题园区的开发，依据园区对行业定位,主要体现其专业的招商能力，深入把握行业的发展特点,产业价值链的特点及其上下游产业的协动关系，充分理解企业客群的需求,为企业的产业升级及产业转移提供研发和制造物业。

该类园区一般辅以居住、商业配套。

这为整体园区的开发提供现金流的保障，具有一定的可复制性。

其盈利模式分为三种。

第一，直接销售住宅和部分商业设施,形成现金流;第二，对园区内具有高增长性和高盈利性的企业进行投资（风投），然后采取股权出售或者上市的形式,形成退出机制,变现收回投资；第三，采取张江高科的形式，整体上市，进行融资。

第四种模式：区域运营模式的开发（类似科技园区的开发）类似华夏幸福基业，通过和地方政府谈判，大面积的圈地,突出自己的核心优势（招商运作能力和招商资源）附件一：华夏幸福基业股份有限公司战略定位华夏幸福基业股份有限公司以城市基础设施投资、土地整理、工业园区发展运营、房地产开发为主业，具有一级房地产开发资质。

公司于1998年成立.经过十年发展，业务范围遍及大北京、环渤海等区域.未来，公司将继续在华北地区和环京津区域进行重点布局发展。

公司自1998 年创建至今，年营业收入20亿，目前旗下拥有数个工业园区，多个大型住宅、商业项目，年开发面积近百万平米。

2005 年荣获“中国地产诚信品牌200强”及“全国房地产企业500 强”称号。

是一家具有良好美誉度的企业。

公司以“区域经济发展专家"为战略定位，将依托中国经济的发展和产业升级，不断提升管理水平。

168厂房网：工业地产盈利模式不可挂羊头卖狗肉工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。

工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。

工业地产与商业地产比较商业地产盈利模式对于开发商而言，可售可租．盈利在于销售收入或者租金；对于运营商来说．盈利主要在于以高素质、高标准的经营，以获取稳定租金和管理费为利润主要来源；对于小业主来说．开发商一是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润，是自建再通过销售或者出租获取利润；运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费；小业主则是自己生产赚取利润，是出租获取租金回报。

工业地产要火？一家专业以做工业地产市场的168厂房网（）根据近期DTZ戴德梁行发布的一份市场信心调查报告显示：相比写字楼市场，内地工业地产市场过去五年一直被忽视，而随着国内经济环境及工业结构的调整，其未来更具投资价值。

在美国，工业地产（主要包括物流、园区办公/研发中心、厂房等物业）领域最大的投资公司市值并不低于写字楼和零售商场的投资公司，但在中国二者显然不能同日而语。

据普洛斯集团（以下简称GLP，）2012财年财报显示，其在中国营收同比增长81%，达16亿美元（约合100亿元人民币），项目分部在中国的30多个城市。

记者发现进入中国的国际工业地产巨头不止此一家，一位业内人士十分无奈地告诉《英才》记者，国内的高端物流地产开发领域已被国际巨头们垄断。

在“史上最严”调控政策实施之初，一些国内房地产开发商们就在寻求新的利润来源。

富力地产（02777.HK）在2010年就已经投资数十亿元，在广州白云机场(600004,股吧)附近兴建空港物流园区。

不可否认，随着电商的发展，国内对于物流、仓储等服务的需求量大增。

如何分析工业地产盈利模式地产公司的盈利模式整个房地产板块又可进一步划分为开发商品住房的住宅类地产，如万科、栖霞建设；和开发/租售商铺、写字楼的商业地产，如金融街、中国国贸等。

还有一部分经营园区开发的工业地产公司，如张江高科、海泰发展等。

虽说都是买地卖房子，但三种地产公司盈利模式还是有所差别，这决定了投资者在选股操作时关注点也不完全相同。

商业地产盈利模式商业类地产公司目前的盈利模式与住宅类地产很相似，仍主要以购置土地开发后销售获利，但由于其产品是写字楼或商铺，客户主要是以经营为目的的企事业单位而非以消费为目的的个人，因此受政府房地产调控影响相对较少。

但商业地产公司项目选址多局限在市中心少数地段，其业务和业绩的扩张性通常劣于住宅类地产公司。

随着市中心可开发销售的地产资源逐渐减少，商业类地产公司的盈利模式将更多转向租赁业务，赚取租金收入。

以北京的金融街为例，2006年租金收入占总收入不到2％，预计到2008年这一比例会上升到近15％，并且会继续扩大下去。

今后投资者分析商业地产公司不仅要关注项目储备和地理位置，租金和出租率这些指标的变化对业绩的影响会愈加重要。

工业地产盈利模式工业类地产与商业类地产盈利模式更为相似，但目前通过厂房出租赚取现金流稳定的租金收入已普遍形成规模，如天津的海泰发展租金收入已占到总收入40％左右。

这类公司业绩表现更为平稳，虽难以创造优势住宅类地产公司的成长性，但颇有低风险价值型股票的特征。

此外，一些工业类地产公司通过投资入股自家园区内企业，在传统的厂房销售、出租盈利模式中又加入了风险投资的成分，或将给股东带来额外惊喜。

如上海的张江高科规划每年投资园区内高科技企业的额度为2亿元左右，像该公司投资的中芯国际和复旦张江通过在港上市已经为股东带来巨额风险投资回报。

2004年中芯在港上市就带动张江股票上涨一倍，而同期上证指数涨幅仅3成。

像这种有类风险投资性质的工业类地产公司投资者不仅。

要关注其物业租售情况，还需把握其股权投资项目的发展动态，股价超常表现将主要受此因素刺激。

开发时序研究，是园区策划中比较重要，又很容易被忽视的一环。

对园区项目而言，科学合理的开发时序，有利于项目决策并实现产业园区价值的最大化。

但在实践中，操盘者往往会根据项目的变化临时调整开发时序，从而导致项目断层，因开发思绪混乱造成的决策不科学、不合理造成项目失败的案例比比皆是。

首先分析园区开发最常见的三种模式：地产导向运作模式、产业导向运作模式、地产与产业均衡模式。

1、地产导向运作模式开发商把自己包装一番，以产业概念获取政府支持，运用地产开发模式实施项目开发、销售，尽最大可能减少自持物业，产业服务交给政府或第三方运营商管理。

这种模式，在写字楼行情好的时候确实有一定可行性，但现在的情况是，整体大环境与监管力度今非昔比，一般的企业，不拿出点真材实料，非但唬不住政府，反而可能被政府的「不可分割」、「分批供地」、「先租后让」反将一军；拿到一块郊区的地，在周边配套没起来之前，新区写字楼根本卖不动，一个项目在销售环节拖个3-5年是家常便饭，银行利息根本吃不消；更何况现在政府越来越挑剔，即便是最专业的产业运营商，也一定受过政府的「训斥」，更何况披着产业外衣的地产商呢。

2、产业导向运作模式以产业集聚作为项目的基本追求，持有大量物业，并实施整体运营，为入驻企业提供一站式服务。

自持与销售一样，都是园区操盘中的「极端」行为，从态度上看，全部自持无疑是园区行业的「真爱粉」，是政府最喜欢的类型。

但做园区不是做慈善，再怎么有情怀，最终还要绕回到盈利上。

纯做物业租赁，面临的挑战同样很大：最直接的就是一次性投入成本巨大，且回款周期漫长。

在不考虑资产证券化的情况下，至少需要10年时间才能回本，极其考验开发商的募资能力与资金链的稳定性；而且目前园区租赁市场大都是供大于求，其中还充斥着大量的工业用地、科研用地上的「关系户」，他们租金价格低、政策力度大，一般园区根本无法与其公平竞争。

当然这种模式并非一无是处，随着资产证券化模式的成熟，一些园区开始尝试把园区未来租金收益作为资产包，通过金融工具实现快速变现，如果顺利的话，将极大缓解园区的资金压力；同时，随着时间的推移，物业的增值部分，也是开发商肉眼可见的重大收益。

工业园区开发与盈利模式研究报告第一篇：工业园区开发与盈利模式研究报告工业园区开发与盈利模式研究报告一、工业园区开发模式（一）工业地产商开发模式简单流程：政府供地→开发商→开发项目→招商入驻工业地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商业娱乐等基础配套设施及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的经营管理，然后获取利润。

例如成都置信，成都较早也较为专业的工业地产开发商，目前主要操作的项目青羊工业总部基地，位于青羊工业集中发展区的核心区域，占地933亩，建筑形态以工业总部大楼为主，辅以灵活分割的小总部工业空间，已经成功引进了包括招商银行、葛洲坝集团等在内的76家优秀企业。

而其另外一个项目青羊税源总部基地也已经亮相，近期将开始招商。

（二）政府独立开发模式简单流程：政府→投资公司→开发项目→招商入驻此种模式，是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等综合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。

此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。

例如西部智谷，由武侯区成立成都武侯工业园投资开发有限公司开发建设，定位为知名企业区域经济总部聚集区、技术研发及服务外包中心、IT软件动漫创意产业园、中小企业创业基地，主要针对高科技类型的企业进行招商。

（三）综合开发模式简单流程：政府→投资公司（管委会）①→开发项目→招商入驻②→开发商→开发项目→招商入驻综合运作模式是指对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发模式。

由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金要求大等特点，既要求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方面有保障，能跟上建设开发的进度，还最好有运营工业地产项目的经验保证。

产业地产三种盈利模式及案例产业地产有别于传统的住宅开发，是围绕着产业的微笑曲线，以土地为载体，用产业为依托，实现土地的整体开发与运营。

产业地产盈利模式产业地产开发主要通过三种经营模式实现盈利，其中最主要的盈利来源是出租物业和出售物业两种。

这三种经营模式分别是，主流的出售或者出租物业及设备的模式，具有前景的信托基金的模式，靠土地溢价赚取差价的小众模式。

1、主流的出售或者出租物业及设备的模式。

开发商采取独立或者联合开发的形式，将开发出来的物业通过出租、出售或者租售结合的方式，供应给需求企业。

或者是通过提前联系相关企业，确定主题，按企业的需求制定主题开发并进行包装和装修，实现低风险及稳定收益。

2、有前景的信托基金的模式。

产业地产的开发商通过寻求将物业打包给信托基金公司，再做成相关的金融产品在内陆或者海外进行公开发售募集资金。

这一模式的优点是开发商自有资金占用时间较短，能够快速回笼资金。

3、靠土地溢价赚取差价的极小众模式。

在项目开发建设完成之后，对项目进行包装和推广，待项目具有市场接受度之后，对项目土地进行部分或者整体的转让，转让对象是各类投资机构或者产业地产开发商。

产业地产典型特征产业地产区别于传统的住宅开发，有其鲜明的特点。

一是前期投入大，自有资金占用时间长。

产业地产的开发建设规模往往很大，前期的开发投入资金基本上在几亿到几十亿不等，后期的招商、运营的资金投入也很大。

而且有别于住宅开发快速销售的模式，投资回收周期较长，一般在十几年以上。

因此对产业地产公司的资金实力以及融资渠道有较高的要求，才能完成前期的巨量投资。

二是后期现金流持续且稳定。

后期项目招商运营或者出租出售，实现收益后，能够持续不断提供现金流。

三是开发专业要求高，难度大。

近些年产业地产的投资者越来越重视项目的软件环境而不是仅仅满足于硬件环境。

产业开发商除了要完善建设厂房、办公以及相关配套设施外，还需要搭建综合服务平台，提供各类咨询服务，以及解决融资，经营等问题。

[分享]工业地产盈利模式工业地产盈利模式已知的有三种盈利模式：非市场主流模式——土地溢价增值获得利润在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。

目前市场主流模式——长期持有经营收益或出售产品获利项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。

未来市场主流模式——工业地产REITS对于工业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的探索，厂房信托，仓储信托等。

将成熟物业打包为信托投资基金(REITs)，再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金。

不同盈利模式的案例研究土地溢价珠海富卓金地珠海科技园——成功珠海富卓金地珠海科技园，位于珠海规划的工业区内，项目总体定位为珠海市最具投资价值的现代化工业区。

占地面积（㎡）：700897用途：工业容积率：1.0～1.5配套用地比例：10%珠海产业规划：珠海工业发展的五个重点产业是电子及通信、软件、生物医药及医疗器械、电气机械及器材、石油化工。

珠海产业布局的总体方针是“工业西进，城市西拓”，构建三大经济带：东部重点发展高新技术产业和现代服务业，中部突出发展工业和服务业，西部大力发展港口经济，重点建设临港重化工业基地和区域性的现代物流中心。

根据不同阶段的开发模式、开发策略的差异，采取不同的盈利模式，实现项目价值的最大化。

总体开发策略：通过实施合理的开发模式、园区规划和开发节奏采取不同的盈利模式。

生活区统一开发既对招商有利，又可以弥补土地开发利润的不足。

园区综合开发是实现价值最大化的有效途径，还需要争取政策。

打造产业专区和联合招商。

可以加强与政府的合作，有利于争取园区开发政策突破和深化。

项目开发步骤：第一阶段（05-07年）目的是消化现有开发政策（土地一级开发政策），完善园区周边环境及配套，把地块做熟，在现有政策和市场环境条件下，主要采取土地开发转让形式，土地增值回现；第二阶段（07-08年）是争取获取开发新政策（工业房地产开发政策），随着政策和市场条件的成熟，在前一阶段基础上增加标准厂房、综合楼宇的开发，销售为主，出租为副，实现项目资金回笼；第三阶段（08-10年）工业房地产开发政策全面实施阶段，随着洪湾片区规划功能的调整实施和区域环境的完善，园区开发以研发和办公物业、社区生活配套物业为主，长期持有出租。