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自持商业、酒店测算要点拆解现在随着土拍的竞争越来越激烈，拿地附加条件增多，越来越多地被涉及自持物业的问题。
自持项目的测算问题，变得越来越重要，以前那种直接用住宅部分利润覆盖商业自持成本（土地和建安成本）的做法，已变得不合时宜。
要想拿地，需要算好自持物业的账。
自持物业测算四个核心问题：1、土地和建安成本分摊折旧自持项目一般前期拿地和建安成本会投入大量资金，因为不能直接销售变现，不产生经营性现金流。
所以采用直接将自持成本，算进整个项目的成本和支出表的算法，结果会非常难看。
测算出来的结果，会导致项目现金流长期不能为正。
但是自持物业本身是具备价值的，不能直接将其视作是无价值的资产，用可售物业来简单粗暴覆盖。
为了更加符合实际，一般自持项目会采用分摊的方法，将自持资产的成本进行分摊，分摊率一般在7%-10%左右（大多数公司中位数水平）。
分摊折旧后的自持物业，计入可售部分的成本项。
2、收入来源组成自持项目的收入来源，大家最先想到的是租金收入。
其实除了租金收入外，还有活动收入，物业费收入，赞助冠名收入等。
租金收入的逻辑，由两个因素决定。
一是租金收入水平，这个主要由业态和地段决定，由招商手段保证实施。
二是满租率，也就是一年能达到多少时间的出租，由商业的整体品牌经营和服务水平决定。
目前国内做得比较好的一些大型综合体，能够做到95%以上的满租率，中位数水平在80%左右。
自持商业项目，对外出租的，会有一个租金培育期，培育期一般是2-4年，培育期内一般会租金打折或者减半。
等培育期结束，会按照一定的复合增长率，进行租金调整上涨，具体视不同的项目和品牌，做的好的成熟商业品牌，例如恒隆，能做到10%以上的租金复合增长。
决定商业租金差异的因素，是招商水平和不同业态，商业按租金承受能力不同，分层设置。
超市承租面积大，但是租金承受水平低（一般在40-90元/平米/月，按建筑面积计，具体视地段和位置），一般设置在负一层，既可以聚集人流，又可以向上辐射。
五星级酒店总投资估算表建筑面46000m2客房40酒店工程总投资估4437万建筑主体及外装饰估1380万 31.建筑内装饰工程估1102万24.辅助设施工程估529万11.机电设备工程估874万19.绿化估184万4.不可预见费368万8.投成（以下投资成本未计算财务成本土地成本50万47969m25097./m2酒店土地成本25097./m2*3697m9278.5万建安与装修设备成本（包括土建部分包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）总比面（分项工程名计算依单方造/m总建筑面1桩基工程（受力桩160-180 ********.13.9%地下室工程、基坑围护地下室建3193800-420083942支面地上建筑1767.7%1558931100-1300结构工建筑工程（除外墙玻璃地上建筑1285.6%155894800-900墙120外立面建5.2%100001200-15005新型节能幕面84给排水（含洁具，锅炉3.6%239836350-380总建筑面管线247喷淋、气体消23983总建筑面100-1101% 0.3%35-40总建筑面23983污水处理（含管线883.8%8815589550-600地上建筑9空调工程积地下室建筑142万 0.6%8394170-19010 地下室通风工程面192照明、防雷、动力、变8.4%23983800-90011总建筑面电话总机及配线、闭路5.2%120视、监视、广播音响、23983500-550总建筑面12理电脑、火灾报警、共天线、电报电0.4%23983总建筑面13煤气工45-50103.3%23983320-3607614电梯、自动扶总建筑面10.5%24023983总建筑面15室外总100-11522.4%512地上建筑3200-350015589室内精装修连家166723983280-33017杂项工总建筑面2.9%1%15589150-17024地上建筑18洗衣房设1.7%40250-28015589地上建筑19厨房设2283总建筑面积2398平方米其中地上建筑面积1558平方米地下建筑面积839平方米外墙面积1000平方米成本合计2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=20103.万管理成本与不可预见费用30/m2*25000m75万酒店总开发成本20103.4+750+9278.30131.万项目投资分面资总地下建215.1平方总地上建3578.2平总建筑面4793.4平发展成本明细如下：1 前期工程 US＄550,0002建U27,750,0003设备、装配及有关U7,780,0004U3,210,0005户外U850,0006开幕前准备U20,190,0007U14,120,0008不能预见U550,000U75,000,000一、投资估本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒智能工程、家具器具购置、室外工程等。
酒店经营衡量标准一家酒店的经营业绩如何衡量？中国国内酒店业常用的标准就是看这家酒店的客房出租率是多少。
而在欧美酒店行业，酒店经营者、酒店投资人以及酒店投资分析家则普遍习惯以RevPar （Revenue Per Available Room，即：每间可供出租客房收入）这一概念作为其酒店经营业绩衡量和分析的基础。
RevPar这一国际酒店业普遍采用的衡量手段反映的是以每间客房为基础所产生的客房收入，因此能够衡量酒店客房库存管理的成功与否。
不可否认的是，酒店经营管理者的目标就是要通过客房出租率和平均房价的提高来实现RevPar的最大化，因为客房收入在酒店经营的总收入中的确占有很大的比重。
一般来说，提供全功能服务的三星级以上酒店的总收入中有50%—65%是来自客房。
而在附属服务设施（主要是餐饮服务）有限的经济型酒店或者长住型酒店，高达90%的收入则是来自客房。
与RevPar相比，中国的酒店业用客房出租率作为衡量酒店经营业绩的标准从某种意义上讲是不科学的。
尤其是对于那些为了追求高出租率而实施低价竞争的酒店而言，客房出租率就根本不能说明问题。
尽管RevPar是国际酒店行业产业公认的而且是最常用的经营业绩衡量标准，而且能够提供大致的市场趋势和一些收入指数，但是在仅以RevPar为基础分析一家酒店的经营业绩时也存在一些值得注意的不足。
于是，国际上的一些专家也提出了一种可以弥补RevPar不足的业绩衡量概念，即：GopPar。
一、关于RevPar的计算RevPar既可以用一家酒店的净客房收入（即在扣除折价、销售税等项目之后的收入）除以可供出租客房总数而得出，也可以用一家酒店的平均每日房价（ADR）乘以客房出租率来进行计算。
具体公式如下：客房总收入÷客房总数÷每年天数=RevPar如：2,555,000÷100÷365=70 元RevPar或：平均每日房价（ADR）X客房出租率=RevPar如：100 元×70% = 70 元RevPar二、用RevPar衡量酒店经营业绩的一些不足之处收入组合：众所周知，酒店客房的收入有时候并不会高出酒店总收入的50%至55%。
酒店综合体设计要点全套由于超高层塔楼较经济标准层面积在1800-2000方，按65%的实用率（不含走道）算，客房净使用面积总和是1200方左右，除以40方一间，每层30个自然间，套房8%√L0%算，即28间钥匙间，符合客房服务经济模数！了解完客房数量的一般标准之后，我们就可以大概根据总客房数量来安排每一层的客房数量，从而估算出整个建筑的体量。
柱网与客房数量确定下来之后，我们开始客房的设计，参考常用的酒店房间尺寸。
首先按照酒店类型划分有：快捷酒店、四星级商务酒店、五星级酒店与超五星酒店。
不同酒店客房尺寸如下图：不同等级酒店的客房尺寸在面宽上面并没有很大的区别，区别在于进深。
而最常用的五星级酒店面宽是4500,对应九米的柱跨，无论对地下室还是车库都是比较合理的安排。
五星级酒店常用客房标准又是熟悉的举例子时间，我们罗列了上海五星级酒店的标准客房指标，可以看到层高、开间、进深、浴室净面积等信息。
根据这个指标总结出一定的规律，比如层高控制在3.3米左右（除去管道层的走道高度控制在2.4米，卧室区高度在2.9米）；开间控制在43-4.5米左右，像红塔瑞吉大酒店这种开间达6米的房间比较少见，通常与塔楼平面设计有关。
最后提一下浴室的净面积，在酒店星级评定标准中，四星级的酒店浴室至少在6以上。
同样的对标准客房的面积也有设置评分标准（如下图）：按照国外的计算方法，要达到35平方米以上的客房面积，在开间4.2-4.5M的情况下。
进深都要为9M左右。
一般来说，开间和进深的关系取1：2左右为好，这样的空间尺度比例较为适中。
五星级酒店标准客房内部的各种指标数据实际上客房的设计难点并不是在这些尺度上，而是装修，考验的是建筑如何与室内装修相互配合。
套房酒店除了标准间之外，还有许多特色套房，也许你们对套房并不是很熟悉，所以我们展开讲述套房的相关要点。
首先介绍套房种类，有普通套房、经理套房、残疾人间以及总统套房。
普通套房分为卧室与公共两个区域，组成一跨的面宽，通常配置一厅一房两卫。
酒店建设运营测算方案一、引言随着旅游业的迅速发展，酒店行业正成为国内外的热点投资领域。
酒店作为旅游业的重要组成部分，越来越受到重视。
在酒店建设之前，进行测算是非常重要的，可以帮助投资者全面了解建设和运营酒店的成本与收益。
本文将从酒店建设投资、运营成本和收益预测等方面，详细阐述酒店建设运营测算方案，以期为酒店项目的投资者提供参考。
二、酒店建设投资测算1.酒店场地选择酒店场地的选择对于酒店的建设和运营有着至关重要的影响。
首先要考虑到酒店的地理位置是否适合旅游业以及酒店市场的需求，其次还要考虑场地的租金成本和建设条件等。
在进行场地选择之前，需要进行市场调研，分析酒店的目标客户、竞争对手以及市场潜力等因素，以便更准确地估算酒店建设投资。
2.酒店设计与装修酒店的设计与装修是酒店建设投资中非常关键的一环。
投资者需要根据酒店的定位和目标客户群体来确定酒店的风格和设施，然后再进行相应的装修预算。
在进行设计与装修时，需要考虑到酒店的建筑成本、室内装饰成本、设备设施成本等方面的费用。
3.酒店设备及家具采购在酒店建设投资测算中，设备及家具采购也是必不可少的一环。
酒店设备的选择需要考虑到品质、价格以及售后服务等因素。
同时，酒店的家具采购也需要根据酒店的定位和风格来进行相应的预算。
4.其他建设投资除了以上三个方面的建设投资外，酒店的建设还可能涉及到一些其他方面的费用，比如营业执照费、装修前的审批和申请费用、安全检测费用等。
这些费用虽然可能相对较小，但也需要在酒店建设投资测算中予以考虑。
三、酒店运营成本测算1.人力成本酒店的运营离不开人力支持，包括前台服务员、客房服务员、保洁人员、厨师、服务员等。
在进行酒店运营成本测算时，需要考虑到员工薪酬、社保福利、培训成本、招聘成本等方面的费用。
2.酒店日常杂项费用酒店的日常杂项费用包括水电费、燃料费、清洁用品费、维护费、固定资产折旧费等。
这些费用通常是酒店运营成本中不可或缺的一部分，对于酒店的日常运营有着重要的支持作用。
酒店、客栈、民宿的投资与运营成本测算方案一、投资成本和运营成本之间的关系和概念概述A.投资成本根据酒店或民宿项目的市场定位目标人群品牌效应来决定。
除房租外前期大部分花钱的地方都算做投资成本，你可以理解为回本中的本。
B.运营成本根据投资成本设定的酒店或民宿定位来制定运营模式从而产生的成本计算。
每天每月根据入住率浮动的固定支出金额，人员工资、房租、水电、消耗品等。
C.间夜成本根据运营成本年总计计算出间夜成本。
根据投资成本想得到的回报率以及回报时限设定具体卖价。
这个就很重要了，意思就是你没间房每天的保底价，在生意不那么惨的情况下绝对不能低于这个价才算保本。
注：这三者之间的关系是环环相扣的，意思是你的住宿全部流水减去运营成本就是利润，利润决定于多长时间收回投资成本。
如果前期想回本快一些那么尽量减少运营成本，而间夜成本决定了你的售卖价格。
二、市场调查在准备投资之前最重要的一步1地理位置A.在投资之前首先要选取地理位置如果作为酒店或者民宿,选择的城市最好是一年四季中平、淡、旺季分布较为平均而不是大起大落的市场。
注：曾经听过一位所谓的民宿大咖说过如果民宿不开在山里或者所谓的世外桃源就不叫民宿，他认为民宿的定义取决于地理位置,如果开在了旅游景区或者城市中就不能叫做民宿而是酒店或者客栈。
这样的理解未免过于狭隘，民宿其实更像是一种生活方式，他只是住宿行业中的一个种类。
当我们选择民宿或者特色的客栈，我们就选择了更贴近当地人生活的旅行方式。
所以任何一个地方都可以开民宿做客栈酒店,在你的实力没有强大到能够让你的住宿成为一道风景所有人都为你的住宿而来的情况下，住宿地理位置的选择至关重要，我们要尽量避免选择旅游市场大起大落的城市，像大理、三亚、敦煌这些城市淡旺季价格相差巨大，对于没有经验的经营者来说选择更稳定的旅游市场更加安全。
2物业选择A.如果是选择租赁带有房租形式的物业，首先要根据房屋的使用性质（民宅或商用）决定是否可以办理执照。
酒店管理评估评估及参数——集团连锁酒店管理公司2033（叶予舜）酒店管理评估评估及参数——集团连锁酒店管理公司资产估值是投资者对未来资产收益率预期的量化结果，估值方法是表达投资者预期的工具，工具和方法的选择与估值的思想同等重要，都将对最终预期产生重要影响。
因此投资者应当结合行业特点、商业模式、财务特点等输入变量特征选择合适的估值方法。
(一)酒店的概念酒店是为大众准备住宿、饮食与服务的一种建筑或场所，具体地说酒店是以它的建筑物为媒介，通过出租客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务而获得经济收益的组织。
(二)酒店类型酒店从其自然属性和社会属性的角度可按市场需求、管理性质、所处区位、设计风格、建筑规模等因素进行划分。
1.按市场需求划分：经济型、商务型、会议型、产权型、度假型、旅游型、机场型等。
2.按管理性质划分：自主经营、连锁经营、集团管理。
3.按所处位置划分：城市型、乡村型、山谷型、滨海型等。
4.按设计风格划分：传统型、现代时尚型、复古型、主题型等。
5.按酒店建筑规模划分：小型酒店、中型酒店、大型酒店。
在评估过程中，估价师对评估酒店所属类型的判别和认定，可对判断其酒店经营状况、客房入住率、餐厅上座率、会议室使用率、酒店收益的分配等有所帮助。
例如一个旅游型的集团管理式酒店，它的整体收益受旅游季节（淡季、平季、旺季）的影响产生差异，且归属于权利人的酒店收益中应扣除支付给酒店管理公司的相关费用。
(三)酒店房地产酒店房地产由土地、建筑物、附着物、内部装修四部分组成，且酒店房地产能通过酒店客房及其它功能配套的经营而产生收益，属于经营性房地产。
在估价过程中，理论上酒店的收益与成本费用数据可以通过财务报表获得，但现实情况是企业提供的财务报表一些数据往往失真，不能真实反映酒店经营的情况。
因此应对估价对象本身及周边类似用途档次的饭店物业进行了详细的调查，并对取得的资料仔细分析，经过整理，去伪存真。
总之，酒店评估比较复杂，技术参数比较难以把握，只有不断实践，总结经验，评估价值才能比较客观地反映其内在价值。
