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目录1.调查的背景和意义 (1)2.调查方法及思路 (1)3.现状调查及分析 (2)3.1雅居园小区 (3)3.2燕子山小区 (5)3.3问题总结对比较 (7)4.小区内老年人活动的影响因素 (9)4.1社会背景因素 (9)4.2老年人的特殊属性因素 (9)4.3建成环境因素（硬件环境） (9)4.4社区管理因素（软件环境） (10)5.建议及意见 (10)附录： (10)济南市社区老年人活动环境调查及分析【摘要】本次调查以济南市的社区的老年人为对象，以燕子山小区跟雅居园小区两个典型小区为例，对老年人户外活动的类型、活动规律、活动空间的特征及其影响因素进行了调查分析及其规律总结。
从社会属性等客观因素以及老年人自身属性的主观因素入手分析影响老年人生活休闲活动空间的各个因素，提出了济南市老年人休闲活动空间的空间模式以及引导机制。
最后提出了老年社区建设的一些建议，为提高济南市老年人的生活品质，更好地为社区规划中的休闲空间的组织与布局提供科学依据。
【关键词】社区；老年人；交往活动；空间特征；心理需求【正文】1.调查的背景和意义我国已于1999年步入老龄化社会，预计到2050年60岁以上老年人口将达4.3亿，比重达30%以上，届时中国将成为世界上老龄化程度最高的国家之一。
济南市目前60岁以上老年人达102.7万,占户籍总人口的16.9%,预计到“十二五”末,全市60岁以上老年人口将达到120万,老年人口比例将达到20%左右。
因此为老年人创造“老有所居，老有所养，老有所为，老有所乐”的生活环境，具有深远的意义。
随着老年人年龄增长的是老年生理组织器官的衰退，环境适应能力的减弱以及活动的减少，同时活动空间的范围也在不断缩小。
老年人从社会角色退出之后，更多时间在家或社区活动，对住宅及社区的依赖程度相对更高。
但是现代小区的建设，越来越忽视对于老年人的关注，城市住区中老年人户外活动场所明显不够完善，空间的障碍极大地限制了老年人的社会参与，影响了老年人生活质量的提高。
济南住宅痛点调查作者：张艺曦陆洋来源：《齐鲁周刊》2016年第17期从四合院到筒子楼、再到单元房、大平层，有关房子的痛点不一而足，最终成为引发居住革命的导火索。
济南住宅的成长烦恼1970年代，筒子楼是济南人居住的主要模式。
在开元广场的南邻仍留存一座筒子楼，楼高三层，南北两廊，房间很小，没有单独的厨房规划。
老高是这座筒子楼的老住户，经历过一家做饭全楼闻香味的时候，当时几十口人用一间厕所，平时想洗个澡都难。
女儿在这座筒子楼里出嫁，儿子从这座筒子楼里收到大学录取通知书。
尽管儿子给买了新楼房，但因贪图这里距离大明湖近，老高和老伴仍然住在这里。
“当年安装有线电视和网线，广电和电信的师傅研究了好久线路，因为整座楼线路老化严重。
”实际上，唐山大地震后，在我国北方不少城市的筒子楼不同程度地出现了裂缝，甚至成为危楼。
打那时起，砖混结构筒子楼的安全性遭到越来越多人的质疑。
1980年代以后，越来越多的济南人从筒子楼搬进单元房，新式住宅的时代随之而来。
及至商品房时代，首付、按揭、物管、地段、景观等名词成为济南人购房时常接触的词语，但有关房子的烦恼也越来越多。
古有孟母三迁，今天的家长为了一座学区房可以一掷千金。
及至收房，可能遇到房屋面积缩水、一房多卖、实际与规划不符等状况。
好不容易入住，装修有可能遇到各种问题。
其他诸如双气、电梯安全、停车场等问题不一而足。
总体来看，济南住宅建筑的通病应该是与全国同步的，可将其归纳为“四低两高”。
所谓“四低”，是指住宅的综合质量低，特别是声、光、热、空气质量等物理性能和跑、冒、滴、漏等工程质量通病还没有得到根治。
工业化水平低，建筑材料、部品尚未形成系列化、规模化的配套生产体系；成套技术集成度低，住宅产业的技术研发、推广和应用主要以单项技术或产品为主；劳动生产率低，我国建筑工人的平均劳动生产率只有发达国家的1/5，科技进步对住宅产业的贡献率离集约型生产差18个百分点；所谓“两高”，是指资源消耗高和住宅生产污染高。
济南公寓调研报告济南公寓调研报告一、调研目的本次调研旨在了解济南市公寓市场的发展情况，包括公寓的价格水平、租赁需求、运营模式等方面的情况，为潜在投资者提供有关市场的详细信息和数据分析。
二、调研方法1. 数据收集：通过浏览互联网、阅读相关报告和统计数据，收集与济南市公寓市场相关的数据和资料。
2. 实地调研：通过走访济南市各个地区的公寓项目，与开发商和租户进行交流，了解公寓的实际情况。
三、调研结果1. 公寓价格水平根据调研数据显示，济南市公寓的价格水平相对较低。
以济南市市中心地区为例，一室一厅的公寓月租金平均在2000元至3000元之间，两室一厅的公寓月租金平均在3000元至5000元之间。
与北京、上海等一线城市相比，济南市公寓的价格优势明显。
2. 租赁需求济南市公寓市场的租赁需求主要来自下列几个方面：（1）大学生群体：济南市有多所高校，每年吸引大量的学生前来学习，这部分学生对公寓的需求较高，特别是一室一厅的小户型。
（2）外地务工人员：随着济南市的经济发展，越来越多的外地务工人员到济南市打工，他们通常会选择租住公寓，因为公寓相对来说更为便宜和方便。
（3）白领阶层：随着济南市的城市化进程加快，越来越多的白领阶层涌入济南市，他们对公寓的需求也逐渐增加。
3. 运营模式济南市公寓的运营模式主要分为两种：自营和委托管理。
（1）自营模式：一些中大型开发商自购楼盘并进行统一的运营管理，包括租赁、维修等服务。
（2）委托管理模式：一些小型开发商或投资者将购买的公寓委托给专业的物业公司进行运营管理，物业公司负责租赁、维修等事务。
四、市场前景与投资建议1. 市场前景济南市公寓市场具备较好的发展潜力。
随着济南市的经济水平的提高和人口的增长，公寓市场的需求将逐渐增加。
尤其是一些高校附近和城市核心区域的公寓有望受到更多的关注和需求。
2. 投资建议（1）关注地段：选择地理位置优越、交通便利的地段进行投资，这样可以吸引更多的租户。
济南市住宅小区调查报告及预测分析济南，这座历史文化名城，随着城市的快速发展，住宅小区如雨后春笋般涌现。
为了深入了解济南市住宅小区的现状及未来发展趋势，我们进行了一次全面的调查，并在此基础上进行了预测分析。
一、调查背景与目的济南作为山东省的省会，近年来经济持续增长，人口不断涌入，对住房的需求也日益多样化。
本次调查旨在全面了解济南市住宅小区的分布、规模、配套设施、物业管理等方面的情况，为城市规划、房地产开发以及居民的购房决策提供参考依据。
二、调查范围与方法我们选取了济南市历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区和长清区的多个住宅小区作为调查样本，涵盖了不同区域、不同档次、不同建成年代的小区。
调查方法主要包括实地走访、问卷调查和网络数据收集。
实地走访了各小区，观察小区的环境、设施等实际情况；通过问卷调查收集了居民对小区的满意度和需求；同时，利用网络平台收集了相关的房地产数据和信息。
三、济南市住宅小区现状1、分布情况济南市的住宅小区分布呈现出不均衡的特点。
历下区和市中区作为城市的核心区域，住宅小区密集，且多为高档小区。
而历城区和长清区由于城市发展的扩张，新建小区数量较多，但整体配套设施相对有待完善。
2、规模与户型小区规模大小不一，既有大型社区，也有小型楼盘。
户型方面，以两居室和三居室为主，满足了大多数家庭的居住需求。
但随着人们生活水平的提高，对大户型和多功能空间的需求逐渐增加。
3、配套设施部分老旧小区配套设施相对简陋，缺乏停车位、健身设施和绿化空间。
而新建小区在配套设施方面较为完善，普遍配备了地下停车场、儿童游乐设施和花园景观。
4、物业管理物业管理水平参差不齐。
一些知名物业公司管理的小区，服务规范、环境整洁；而部分小区的物业管理存在服务不到位、收费不透明等问题，引发了居民的不满。
四、居民满意度调查通过问卷调查，我们发现居民对住宅小区的满意度主要取决于以下几个方面：1、小区环境包括绿化、卫生、噪音等方面。
环境优美、整洁安静的小区满意度较高。
济南公寓项目市场分析报告济南市是山东省的省会城市，也是全国重要的政治、经济、文化、科教中心，具有很好的发展前景和市场潜力。
随着城市发展和经济水平的提高，人们对住房的需求也在增加，公寓项目作为一种新兴的居住方式，逐渐受到市民的关注和青睐。
本篇报告将对济南市公寓项目市场进行分析。
一、市场概况目前，济南市的公寓项目市场规模还相对较小，但是呈现出快速增长的势头。
根据市场调研数据显示，近年来，济南市公寓项目的销售额呈现逐年增长的趋势，市场潜力逐渐释放。
济南市公寓项目市场可以分为高端公寓和中低端公寓两个主要市场。
二、市场特点1.高端公寓市场：高端公寓市场以城市核心区域为主要布局，项目定位高档、豪华，配套设施完善，提供高品质的居住体验。
购房者主要集中在高收入人群和投资客群体，他们追求品质生活，对房屋性价比要求较高。
2.中低端公寓市场：中低端公寓市场以城市郊区和新兴城区为主要布局，项目定位中低档、经济实惠，提供基本居住需求的满足。
购房者主要为年轻人群和中等收入阶层，他们在购房时注重价格和地段因素，对购房价格相对敏感。
三、市场竞争状况济南市公寓项目市场竞争激烈，主要体现在以下几个方面：1.产品差异化：随着市场规模的扩大，公寓项目的产品差异化越来越重要。
开发商需要根据目标客群的需求，提供不同类型、不同风格的公寓产品，以增加市场竞争力。
2.地段优势：地方优势是公寓项目的核心竞争力之一、开发商需要选择优质地段，如接近商业中心、交通便利等，增加项目的吸引力和升值潜力。
3.价格优势：价格是购房者最关心的因素之一、开发商需要在保证项目质量的前提下，通过精简成本、优化设计等方式，提供有竞争力的价格，从而获得市场份额。
四、市场发展趋势1.微利时代：随着市场的竞争加剧，公寓项目的盈利空间逐渐减小。
开发商需要在成本控制、效益提升等方面做出努力，以保证项目的可持续发展。
2.绿色生态：环境友好和健康生活成为购房者的关注焦点。
开发商应关注项目的生态环境，提供公共绿地、景观花园等绿色配套设施，满足购房者对品质生活的追求。
济南写字楼典型性项目调研☐玉兰广场总成交面积为4.3万㎡；其中一栋楼由轻骑集团整栋购买，总面积约为4万㎡，总货值为4.6个亿。
☐在市场形势不好的情况下，其采取大客户策略，整售方案通过领导谈判，推动销售。
2济南写字楼市场调研项目位置体量核心竞争力户型面积均价去化情况客群分析玉兰广场奥体全运村4.3万㎡区域价值发展潜力_元/平售罄；4万㎡均被整售；仅0.3万㎡散售大客户策略：轻骑集团⏹个案分析目前济南市场上在售写字楼项目不多，万达广场等以往热点项目均已售罄。
近几个月，玉兰广场、华强广场项目销售情况佳，开元广场项目一直卖不动⏹华强广场依托其华北最大规模最大、档次最高、品类最全的ＭＡＬＬ形式电子大卖场，依托优越的地段和科技市场的强大辐射力，取得市场较大认可，推出后一直保持较好销售态势。
3济南写字楼市场调研项目位置体量核心竞争力户型面积均价去化情况客群分析华强广场山大路与解放路交汇处6.43万㎡地段及其深厚的科技市场渊源整售2000㎡；散售110-270㎡17000元/平１０层以下分割销售，７月１４日开盘，首次推５－９层，共１万㎡，成交５６００㎡；１０层以上整层销售，目前正在洽谈大客户投资型客群及科技市场业主购买自用⏹个案分析华强广场☐多年烂尾楼加上商业部分招商不力，人气不佳，导致项目整体口碑不好，市场认可度不高，销售情况也较差。
4济南写字楼市场调研项目位置体量核心竞争力户型面积均价去化情况开元广场历下趵突泉北路1号10万㎡地段100-600㎡22000元/平开售以来一直不佳⏹个案分析开元广场济南在售公寓典型性项目济南公寓市场调研⏹个案分析目前济南公寓市场热销公寓项目分以下几类：类型核心竞争力代表性项目投资热点区域项目绝版中心地段华强广场、国奥城依托综合体价值项目综合体复合价值银座中心、万达广场低单价低总价项目低价打造高性价比祥泰汇东国际、绿地玫瑰坊⏹个案分析济南公寓市场调研投资热点区域项目：华强广场项目位置体量核心竞争力户型面积均价去化情况客群分析华强广场山大路与解放路交汇处6万㎡依托山大路科技市场资源，提出“商铺化”公寓概念30-60㎡20000元/平去化80％以投资型客户和科技市场原业主购买为主⏹个案分析济南公寓市场调研投资热点区域项目：鲁商国奥城项目位置体量核心竞争力户型面积均价去化情况客群分析鲁商国奥城经十路奥体中心对面2.4万㎡奥体核心位置，新兴区域中心45-110㎡14000元/平开盘去化60％，目前已基本售罄投资客户及区域内政府机关、大型国企实力型购买者⏹个案分析济南公寓市场调研依托综合体价值项目：万达广场项目位置体量核心竞争力户型面积均价去化情况客群分析万达广场经四路与纬一路交汇处3万㎡依托万达广场综合体价值，多业态价值叠增45-65㎡9000元/平已售罄白领自住型客群较多；投资型客群⏹个案分析济南公寓市场调研依托综合体价值项目：银座中心项目位置体量核心竞争力户型面积均价去化情况客群分析银座中心经七路、经十路、纬十二路交汇处2.3万㎡依托和谐广场综合体价值，多业态价值叠增42-73㎡13000元/平已基本售罄投资型客群；私营业主用作办公⏹个案分析济南公寓市场调研低单价低总价项目：祥泰汇东国际项目位置体量核心竞争力户型面积均价去化情况客群分析祥泰汇东国际花园路与化纤厂路交汇处8万㎡低单价、低首付快速走量33-86㎡7200元/平开盘去化率15%，月去化约30套，目前销售约400套首次置业的年轻人群；中小型私营业主居多⏹个案分析济南公寓市场调研低单价低总价项目：绿地玫瑰坊项目位置体量核心竞争力户型面积均价去化情况客群分析绿地玫瑰坊经六路与纬十二路交汇处0.8万㎡低单价低总价快速走量38-73㎡7200元/平（毛坯）开盘去化约60％，目前已基本售罄区域内客群即自行消化，自住、投资皆有⏹个案分析济南公寓市场调研目前滞销公寓案例：发祥一号公馆项目自开始阶段定价较高，区域形象及项目自身产品等方面均不能有效支撑其定位，导致一直缺乏客户认可项目位置体量滞销原因户型面积均价去化情况发祥一号公馆经二路与纬六路交汇处 1.28万㎡内部外部均缺乏价值驱动力45-110㎡9000元/平（精装）月去化10套，尾盘阶段，去化不理想⏹个案分析济南公寓市场调研目前滞销公寓案例：杰正领寓由于近半年内，杰正领寓销售速度缓慢，开发商被迫重新聘请合作方，将杰正领寓案名更换为杰正山山山，重新做推广，以期解决项目目前严重滞销问题。
老旧公寓现状调研分析报告概述本调研报告旨在研究老旧公寓的现状及问题，并提出相应的解决方案。
老旧公寓一直是我国城市面临的重要问题之一，影响着人们的生活质量和城市形象。
通过对老旧公寓的现状进行深入研究，可以更好地理解其问题的根源，并规划出有效的改善措施。
调研内容本次调研主要包括以下几个方面的内容：1. 老旧公寓的年限和面积分布2. 老旧公寓的建筑结构和装修状况3. 老旧公寓业主的维修意愿和能力4. 老旧公寓的基础设施和生活环境5. 老旧公寓改造的经济可行性分析研究结果老旧公寓的年限和面积分布调研数据显示，老旧公寓多数建于上世纪70年代至90年代，年限在30-50年之间。
调查范围内的老旧公寓以小户型为主，面积介于30-70平方米之间，居住人口密集。
老旧公寓的建筑结构和装修状况老旧公寓大多采用钢筋混凝土结构，但由于建筑年限较长且缺乏定期维护，部分结构已出现裂缝和安全隐患。
同时，装修状况也普遍较差，墙面老化、管道老旧、电路老化等问题较为普遍。
老旧公寓业主的维修意愿和能力调研数据显示，老旧公寓业主普遍存在一定维修意愿，但由于经济能力有限，很多问题得不到及时修复。
此外，存在部分业主对维修的无动于衷，加剧了老旧公寓的问题。
老旧公寓的基础设施和生活环境老旧公寓的基础设施如电梯、供水、供电等存在各种问题，频繁故障和维修成本较高。
同时，老旧公寓周边环境较差，公共绿地缺乏、停车位不足等问题影响了居民的生活质量。
老旧公寓改造的经济可行性分析通过与业界专家的访谈和数据分析，发现老旧公寓改造存在一定的经济可行性。
改造可以提升房屋价值，吸引更多的购房者，同时也可以提升居民生活品质，改善城市形象。
但改造成本较高，涉及到大量资金投入和政策支持。
解决方案1. 加强老旧公寓的定期维护和保养，做好建筑结构和装修的维修工作，确保安全和舒适。
2. 鼓励老旧公寓业主建立维修基金，提高业主维修自愿性和能力，共同解决公共区域和设施的问题。
3. 政府加大对老旧公寓的政策和资金支持，为改造提供必要条件。
济南市养老机构中老年人精神生活质量的现状及分析摘要:尊老敬老是中华民族的优良传统，随着老龄化社会的到来和社会化养老的开展，养老机构中的老年人成为一个特殊的群体，关注他们的生活质量是我们现代社会的必须和必要。
在生活质量中，精神生活质量最为值得我们关注。
在2006年初所做的?济南市养老机构中老年人的生活质量调查?根底之上，结合老年学的理论进行分析，并针对济南市养老机构中老年人的精神生活质量的现状利用老年社会工作的理论提出适当的介入方法，提高老年人的精神生活质量以提高老年人的整体生活质量。
关键词:老年人机构养老精神生活质量老年社会工作一、研究背景〔一〕中国老龄化社会的到来人口老龄化是指总人口中年轻人口数量减少，年长人口数量的增加而导致的老年人口比例相应增长的动态过程[1]。
我国由于人口基数庞大和严格实行了方案生育的控制人口政策，新生儿在总人口中的比重迅速缩小，老年人口的比重迅速增加。
国家统计局的资料显示，我国20世纪90年代中期已接近老年型社会的标准〔1982年世界老龄大会把60岁以上的人口占总人口10%当作老龄社会的标准〕，1994年底，老年人口已达1.17亿，占总人口的9.76%。
据预测，到2030年，我国65岁以上的老年人的比例将到达14.7%[2]。
我国老年人口的增加具有突发性特征。
根据第三次、第四次人口普查资料计算，我国1982年至1990年间平均增加老年人口300多万，20世纪90年代以来，每年增加400万，21世纪前十年每年将增加400万-500万，2021年至2030年每年将增加的老年人口将多达900万-1000万。
我国将在短期内形成规模异常庞大的老人群体，这无疑需要我们建立适合国情的、为老年人效劳的制度体系[3]。
中国有尊老敬老的荣耀传统，老年人口的增加，尤其是高龄老年人口的增多，更需要我们关注老人的生活质量。
〔二〕社会化养老的兴起中国传统的养老方式是家庭养老，但是近几年由于家庭结构核心化、规模缩小化、家庭功能向外转移，使得家庭养老面临许多挑战，如由于子女减少、妇女工作和重幼轻老等原因使家庭能够提供的养老资源有所减少；随着人口老龄化的开展、老年人的寿命延长和老年人的数量增加使得老人对养老资源的总需求增加；社会的开展使老年人对晚年生活质量与多样性有了新的要求[4]。
尊敬的居民朋友们：您好！为了解济南市老旧小区的现状及改造需求，更好地推进老旧小区改造工作，提升居民生活品质，我们特开展此次调查。
您的宝贵意见将为我们提供重要的参考依据。
本问卷采取匿名方式，所有信息仅用于统计分析，请您放心填写。
感谢您的支持与配合！一、基本信息1. 您的性别：（1）男（2）女2. 您的年龄：（1）18岁以下（2）18-30岁（3）31-45岁（4）46-60岁（5）60岁以上3. 您所居住的小区名称：4. 您所居住的小区建成年代：（1）1995年以前（2）1995-2000年（3）2001-2010年（4）2011年至今二、小区现状5. 您所居住的小区目前存在以下哪些问题？（可多选）（1）房屋老化严重（2）公共设施损坏（3）排水系统不畅（4）消防设施不完善（5）绿化覆盖率低（6）停车位不足（7）环境卫生差（8）物业管理不规范（9）其他（请说明）6. 您认为小区的物业管理水平如何？（1）非常好（2）较好（3）一般（4）较差（5）非常差三、改造需求7. 您对以下老旧小区改造内容有哪些需求？（可多选）（1）房屋加固、维修（2）公共设施更新（3）排水系统改造（4）消防设施完善（5）绿化提升（6）停车位增加（7）环境卫生整治（8）物业管理规范（9）增设养老服务设施（10）增设儿童游乐设施（11）增设文化活动场所（12）其他（请说明）8. 您认为老旧小区改造的资金来源应该有哪些？（可多选）（1）政府财政投入（2）居民自筹资金（3）社会捐赠（4）金融机构贷款（5）其他（请说明）四、满意度9. 您对目前所在小区的整体满意度如何？（1）非常满意（2）比较满意（3）一般（4）不太满意（5）非常不满意10. 您对老旧小区改造工作的推进有何建议？感谢您抽出宝贵时间参与本次问卷调查！您的意见对我们非常重要，我们将认真分析并采纳合理建议，为老旧小区改造工作提供有力支持。
祝您生活愉快！济南市住房和城乡建设局【调查问卷结束】。
济南市老公寓基状况调查————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：济南市老年公寓基本状况调查（大学生社会问题调查小组，山东济南 250014）摘要：老年公寓作为我国社会养老的重要模式，越来越受到社会各界的广泛关注。
然而，老年公寓作为一个福利性行业，一旦步入市场便容易陷入困境。
于是，如何探索出一种适合中国人口国情的老年公寓发展模式，以缓解我国巨大的养老压力，便被提到议事日程上来。
本次调查以济南市各老年公寓作为调查对象，运用科学的调查方法，结合结构功能主义的视角，详细了解了济南市老年公寓的现状，发现了其中存在的一些问题，并对其原因进行深入分析，提出了一些针对性的建议。
最后笔者还对规范、合理的老年公寓模式做出设想，以期对我国老年公寓事业的发展做出一点贡献。
关键词：老年公寓兴办主体济南基本状况人口老龄化是人口发展的全球性趋势。
据最新统计结果显示：目前，我国六十岁以上的老年人已达1.3亿，约占我国人口总数的10%，且以每年3.2%的速度递增。
有关专家预测，到2050年，我国65岁以上老人数将达到3.34亿，占人口总数的22.6%。
我国的这种老年人口基数大，发展速度快，来势特别猛的老龄化形势，必然会对我国传统的养老模式构成严峻挑战。
伴随着滚滚而来的“白发浪潮”，特别是在“四二一”家庭（即四位老人，一对夫妇，一个孩子）不断涌现的情况下，举办老年公寓不失为一个很好的社会化养老方向。
所谓老年公寓是指依据老年人的特点和需求设计建造的，既适合老年人养老居住，又能接受到各方面的社会化服务的住宅。
它兴起于北欧的一些国家，九十年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。
我国的北京、天津、大连等城市率先建立了老年公寓。
近年来，济南市的老年公寓事业也得到了较快发展。
然而，现实中老年公寓的开发、运作、经营并不尽如人意。
2002年《齐鲁晚报》曾报道过这样一则消息：“省城济南二十多家老年公寓中，能够保持常年盈利的仅有夕阳红老年公寓一家，其他老年公寓都存在着不同程度的亏损情况。
”而且据笔者了解，不仅仅是济南，北京、上海、青岛、广州、河北等地的老年公寓也都或多或少的存在一些问题。
老年公寓正处在进退两难的境地中。
笔者不禁要问：老年公寓，究竟路在何方？带着这个问题，我们利用2003年2月-4月两个月的时间，对济南市五个城区的近20所老年公寓进行了一次抽样调查。
此次调查采用访谈和问卷调查相结合的方式，对各老年公寓负责人和部分入住老人进行了调查，累计调查324人次。
本调查以访谈为主，发放问卷共150份，回收有效问卷142份，有效回收率94.7%。
调查目的是想了解一下济南市老年公寓的现状及其在经营运作方面存在的问题，争取为济南市乃至全国老年公寓事业的发展、建设提出可行性建议。
一、济南市老年公寓基本状况介绍（一）兴办主体呈现多样化特点1.济南市的老年公寓由济南市民政局社会福利处具体管理。
据济南市民政局的资料显示：截止2002年底，济南市已注册老年公寓共20家，拥有床位1648张，入住老人805人，平均每个老年公寓拥有床位87.4张。
（详见表1）表1：济南市民政局老年公寓数据统计兴办主体个数（所）床位数（张）入住老人数（人）工作人员数（人）所占比例（%）机关事业单位企业街道居委会个人合资合作553436461733153781362936820315388194313189602525152015合计20 1648 805 405 ----资料来源：济南市民政局社会福利处老年公寓档案从表1中可以看出：济南市老年公寓的兴办主体呈现多样化的特点。
各兴办主体所举办的老年公寓数量比较均衡，这说明济南市民政局充分调动了各方面的积极性，调动各种力量来兴办老年公寓。
但从总体上看，济南市老年公寓数量相对较少，难以满足日益扩大的老年人群体社会养老的需求。
从表1的数据中，大家还看到：济南市老年公寓的总体入住率还不到50%，有一半以上的床位闲置。
但在实际调查时，笔者却发现：各老年公寓目前实际入住率较去年统计资料相比有了较大提高，部分公寓入住率达到80%以上，甚至住满（表2）。
表2：济南市老年公寓发展状况对比公寓床位（张）入住人数（人）工作人员数（人）夕阳红老年公寓民政资料实际调查1202001202004050历下区社区服务中心老年公寓民政资料实际调查10010022100330济南医院老年公寓民政资料实际调查306407150———济南市槐荫区康乐老年公寓民政资料实际调查7580637633—同时，部分公寓规模也有了不同程度的扩大。
这表明近来各老年公寓都得到了不同程度的发展，但一定程度上也反映的民政局与各老年公寓之间缺少及时、互动、系统的联系。
2.从兴办主体上看，共分五大类，即机关事业单位、街道居委会、企业、个人及合资合作主体（见表1）。
在由机关事业单位兴办的老年公寓中，以事业单位为主（四家），机关单位仅一家。
这些老年公寓的福利性高于其盈利性，充分利用其充足的社会资源、资金的支持，建立的老年公寓规模较大（平均拥有床位129.2张），管理规范，卫生医疗条件较好，但入住价格相对高于其他公寓。
入住老人多为退休收入较高或子女收入较高者。
街道居委会则把兴办老年公寓作为其社区服务项目的一项重要内容来搞。
这样既能够充分发挥其社区服务中心的整体优势，为老年公寓提供实惠的医疗、娱乐、伙食等方面的支持；而且老人们的子女可以非常方便的到社区老年公寓探望老人，增加了亲情感，构造了“三代同区”的养老环境。
这类老年公寓规模适中，平均拥有床位105张。
入住老人多为本社区老人。
企业（特别是老企业）作为市场竞争的一大实体，其部分退休工人的养老成为制约其发展的重要因素。
企业投资兴办老年公寓既可以解决本企业一部分退休职工的养老问题，同时还可以向社会开放，替社会减轻负担。
其显著特点是：规模较小，平均拥有床位仅34.6张。
其服务人员多为原企业下岗职工。
个人兴办的老年公寓，济南市只有四家，仅占20%；平均拥有床位94.5张。
除经营收益相对好于其他老年公寓外，基础设施上设计不规范，医疗、伙食、住宿条件总体状况较差，老年人满意度较低。
但发展趋势上看，这类老年公寓将有很大的开发潜力。
由合资合作举办的老年公寓主要集中在槐荫区，多由街道、居委会的社区服务中心同驻地企业合办。
这样，一方面可以利用社区服务中心便利的服务，同时还可以获得企业资金的强力支持。
据了解，这些公寓的经济效益都相对较好，但济南市仅有3家，且规模较小，平均拥有床位仅45.3张。
这种兴办老年公寓的模式应在今后大力提倡。
（二）价格水平适中据实际调查和与其他城市老年公寓收费价格对比（表3），可以看出：济南市老年公寓的收费价格处于中等偏上的水平。
其中，低等价位的老年公寓占多数，但仍有很大一部分老人负担不起。
除掉冬季取暖费和门诊医药费外，自理老人每人平均每月须交纳474.3元；半自理老人须交纳594元；完全不能自理老人平均每月须交纳722.5元。
而北京、青岛等城市的价格水平均高于本市（不包括公寓提供的日托、特护等服务项目费用）。
表3：各城市老年公寓收费状况对比城市全自理（元/月）半自理（元/月）完全不能自理（元/月）济南北京青岛474.3551.3514.4594763.6—722.51038.5882.9（三）软硬件配套设施差别较大调查还发现，济南市各老年公寓住房大部分是由原来的学校、医院或职工宿舍改造而成的。
而按照《老年人建筑设计规范》建造的老年公寓屈指可数。
至于改造后是否符合老年人生理特点需求的程度，则随兴办主体不同、资金财力状况不同而差别较大。
在娱乐、健身设施上，差别也表现的特别明显。
下面分别从一所由机关事业单位兴办的老年公寓和一所由个人兴办的老年公寓的对比上，来说明这种差别：历下区一老年公寓，是由医院改造而成的，其配套设施比较齐全。
医疗方面，配有经验丰富的医师定期为老人查体，及时发现病情并及时治疗；建筑设计方面，较多的照顾了老年人的生理特点需要，走廊中设有扶手，地面防滑，室内设计、装修较好，整洁大方，配有电梯；文化娱乐方面，除了附楼设有棋牌室、书画室、音乐室、台球室、乒乓球室、阅览室外，每个公寓楼层中间都设有一个较大的老年人活动室（约120平米），室内配有家庭影院、麻将桌，沙发等，可供老人娱乐休闲。
与此形成鲜明对比的是：天桥区一所由个人举办的老年公寓，是由一个二层的职工宿舍改造而成的。
医疗方面，虽有自己的诊所及5位医师，但5位医师要负责200位老人的医疗护理工作，护理效果较差；建筑设计上，各房间都是仅经过简单的处理，走廊中没有扶手，楼道中的电灯已经损坏，楼梯较陡，老年人上下楼很不方便，二楼仅楼道中间有一个公共厕所；文化娱乐方面，只设有一个娱乐活动室（约70平米），同时它还是公寓主任的接待室，实际上供老年人娱乐的设施仅有一张麻将桌、一套家庭影院而已。
（四）服务护理人员素质较低在调查访谈中，我们得知：老年公寓的服务人员的来源大致有三个渠道：一是城市下岗职工（多位女性）；二是城市郊区或农村进城务工人员；三是改造为老年公寓之前原有企业事业单位职工（多为医院职工）。
各公寓中均没有经过专业培训的社会工作人员。
据统计，“在上岗之前接受过正规培训”的公寓服务人员还占不到总数的20%；而参加过培训的服务人员，其培训的内容也不过是“如何给老人换洗衣物、洗澡、打扫房间”之类，没有涉及到“如何与老人更好的沟通，缓和老人的不良情绪；如何适应老人的生活习惯”等心理层面的问题。
服务人员的工资也是比较低的，在300~450元/月之间；工作大都是实行两班倒，每天工作很累，中午得不到休息，无节假日；工作内容多为“打扫卫生”、“整理被褥”、“给老人洗水果”、“伺候老人大小便、睡觉”、“冲洗老人衣物”等。
这种低工资、多劳动的不合理状况，容易使服务人员产生不满情绪，服务质量自然难以保证。
（五）入住老年公寓的老人情况介绍和老人的满意度调查1.入住老人以七十岁年龄段居多，整体文化素质较高，退休收入相对较高。
根据民政局和各老年公寓的资料统计，入住老年公寓的老人中，男性明显多于女性，男女比例约为2.6∶1。
老人年龄段分布和文化程度分布如下表所示：表4：济南市入住老年公寓老人 表5：济南市入住老年公寓老人年龄分布状况 文化程度分布状况年龄组 所占比例（%） 60岁年龄组 21.9% 70岁年龄组 52.4% 80岁年龄组 22.9% 90岁年龄组 2.8%从以上数据，可以看出：入住老年公寓的老人中，七十岁年龄组老人居多，约占入住老人总数的52.4%；六十岁和八十岁年龄段的老人分别占到21.9%和22.9%。
从文化程度上看，入住老年公寓的老人总体文化程度比较高，具有初中以上文化程度的老人达到入住老人总数的72.6%，其中，具有中专、高中文化程度的老人占到了36.3%，具有大专以上文化程度者高达9%。
