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第六部分银座地块评估简报一、地块分析1、地块概况地块位于泺源大街银座商城对面，北邻司里街小区。
目前地块已平整，沿街地带现有二层临时工程用房。
目前基地东部地块为其它发展商所有，基地西北角还有独幢6层多层居民住宅。
2、周边环境基地以南：紧靠泺源大街，向南面对中银广场、银座商城，以及在建鲁银大厦。
基地以北：系司里街小区，小区为行列式排列6层居民住宅，另外基地范围内西北角有一独幢6层民宅。
基地以东：粮食大厦及良友富临大酒店和部分6层居民住宅。
基地以西：山东汽车进出口公司办公楼（8层）3、环境面与市场面分析·地处泉城广场市中心城区，是全市政治、经济、商贸、文化中心，区域人文环境上佳，地段价值一流，被广为认可。
·邻近大明湖公园和趵突泉公园两大市级风景点，人文环境优越。
·区域内泉城路及泺源大街集中济南市最高档商厦及办公写字楼，商业繁华，配套齐全。
·泺源大街一线上集中大型银行机构，系规划中“金融街”商贸街。
·市中心城区交通配套齐全，公交线路丰富，泺源大街是市级示范街，路况条件好。
·基地四周视野开阔，无不良相邻关系影响。
·泺源大街为商贸特征的商业街区，商务职能优势突出，住宅类项目尚属空白。
·写字楼市场价贵市旺，供求不平衡，客源丰富。
·酒店长包房租率高，预示商旅型客源存在。
4、主要问题·基地面积小，无法规划大规模绿化环境，只适合单体建筑。
·基地紧邻泺源大街，环境较嘈杂。
·基地形状不规则，不独立，规划设计兼顾相邻关系。
·基地北侧为居民区，需考虑其采光影响。
总结：·地处市中心城区，配套优势突出，且地段位置突出，适可开发高价档物业的基础条件。
·基地规模小，无环境支撑；身处繁华喧闹商业街区；单位面积售价高昂，开发高档住宅类物业有风险。
·泺源大街商务职能优势突出，区域客源丰富，物业开发中应予重视。
设计说明一、工程概况：1、工程名称：振兴街地块开发项目银座中心幕墙工程2、建设地点：济南市3、建筑单位：山东省建筑设计研究院4、建筑概况：“银座中心”为山东银座置业有限公司开发建设的大型城市综合体建筑，项目位于济南市槐荫区，是振兴街地块开发项目，南临经十路、北靠经七路、东接纬十二路。
项目占地5.74万㎡,总建筑面积35.59万㎡,地下3层，地上5~7层，建筑高度23.95~39.50米，1#商务楼35层、2#商务楼36层，建筑高度138.7米，总高度14.855米，4~5#商务楼20层，建筑高度98.4米。
耐火等级为一类高层为一级，二类高层为二级，地下室为一级。
抗震设防烈度为6度。
5、幕墙设计使用年限为25年。
二、本设计的范围和内容：本设计内容为：玻璃幕墙、石材幕墙、铝板、地弹门等。
三、工程设计依据：1、业主提供的由山东省建筑设计研究院设计的建施图等相关资料。
2、规范和标准：铝型材标准GB5237.1-2004铝合金建筑型材基材GB5237.2-2004铝合金建筑型材阳极氧化、着色GB5237.5-2004铝合金建筑型材氟碳漆喷涂型材GB5237.6-2004铝合金建筑型材隔热型材GB/T3190-1996变形铝及铝合金化学成分金属材料标准GB/T700-1988碳素结构钢GB/T3274-1988碳素结构钢和低合金结构钢热轧厚钢板及钢带GB/T1220-1992不锈钢棒GB/T4226-1984不锈钢冷加工棒GB/T3280-1992不锈钢冷轧钢板GB/T4237-1992不锈钢热轧钢板GB/T4239-1991不锈钢和耐热钢冷轧钢带铝板标准GB/T3880-1997铝及铝合金轧制板材GB/T16474-1996变形铝及铝合金牌号表示方法GB/T16475-1996变形铝及铝合金状态代号YS/T429.1-2000铝幕墙板板基GB/T429.2-2000铝幕墙板氟碳喷涂漆铝单板玻璃标准GB9962-1999夹层玻璃GB15763.2-2005建筑用安全玻璃第2部分钢化玻璃GB17841-1999幕墙用钢化玻璃与半钢化玻璃GB/T11944-2002中空玻璃GB11614-1999浮法玻璃GB/T18915.1-2003 镀膜玻璃第一部分阳光控制镀膜玻璃GB/T18915.2-2003镀膜玻璃第二部分低辐射镀膜玻璃粘结与密封材料JC887-2001干挂石材幕墙用环氧胶粘剂GB16776-2005建筑用硅酮结构密封胶JC/T882-2001幕墙玻璃接缝用密封胶JC/T883-2001石材用建筑密封胶GB/T5574-1994工业用橡胶板JC/T914-2003中空玻璃用丁基热熔密封胶JC485-1996建筑窗用弹性密封胶石材标准GB／T18601-2001天然花岗石建筑板材GB/T6566-2001建筑材料放射性核素含量JC830.1-2005干挂饰面石材及其金属挂件第1部分干挂饰面石材GB/T973-2005建筑装饰用天然石材防护剂建筑幕墙及门窗标准GB/T21086-2007 建筑幕墙JGJ102-2003玻璃幕墙工程技术规范JGJ133-2001金属与石材幕墙工程技术规范GB50176-93民用建筑热工设计规范GBJ118-88民用建筑隔声设计规范GB50016-2006建筑设计防火规范GB50057-94（2000年版）建筑物防雷设计规范GB50045-95（2005版）高层民用建筑设计防火规范JGJ99-98高层民用建筑钢结构技术规范GB50009-2001（2006版）建筑结构荷载规范GB50017-2003钢结构设计规范GB50210-2001建筑装饰装修工程质量验收规范JGJ113-2009建筑玻璃应用技术规程JGJ/T139-2001玻璃幕墙工程质量检验标准GB50205-2001钢结构工程施工质量验收规范JGJ81-2002建筑钢结构焊接技术规程JGJ/T16-92民用建筑电气设计规范GB50189-2005公共建筑节能设计标准GB/T8479-2003 铝合金窗其它标准DBJ14-036-2006 公共建筑节能设计标准DBJ14-037-2006 居住建筑节能设计标准四、结构设计说明1、幕墙结构在设计时考虑以下荷载和组合：幕墙自重；风荷载；地震作用；温度作用；雪荷载；施工荷载。
所在区域（均价/㎡）小区名称经三纬七单位宿舍经四小纬六小区市华联单位宿舍舜亿苑移动宿舍怡乐园小区经四纬七单位宿舍舜亿绿苑新沙小区经二纬十二小区床单厂宿舍纬十二路单位宿舍荣泰花园经二纬十单位宿舍公祥街单位宿舍经三纬六路宿舍经三纬九单位宿舍西市场小区嘉华南邻小区经三纬七小区物资局宿舍房管局宿舍（槐荫）经五纬六小区经二纬五小区经三纬八小区经三纬六小区二合里小区昆仑街小区经二纬九小区经一纬八路单位宿舍机车大厂宿舍省立医院单位宿舍经二纬八小区经二纬四小区经一纬七小区聚贤街宿舍（槐荫）群盛华城经七维十二单位宿舍木材厂宿舍经一路延长线单位宿舍经三纬十小区六顺街三位宿舍经三纬十一单位宿舍经四纬九小区西市场（7892）五里沟（7907）经七纬五小区新都小区普利。
南辛花园槐荫区委宿舍槐兴家园南辛东路单位宿舍南辛北街兴和苑试金集团单位宿舍（槐荫）济微路机电宿舍富荣华园南辛庄中街单位宿舍南辛东街宿舍南辛庄东路单位宿舍南辛庄东街单位宿舍埃菲尔花园南辛中街南辛庄单位宿舍经六纬十二小区省劳技宿舍德兴街宿舍南辛北街宿舍南辛庄北街凯旋新城裕园小区畜牧局单位宿舍市立五院单位宿舍龙海花园怡心苑公交公司宿舍玉景花园发祥巷嘉馨现代逸居鲁信南辛苑阳光100国际新城欣欣花园世佳新居嘉和馨园海右重华丁字山单位宿舍德兴东街单位宿舍五里牌坊山东石化经贸宿舍经六纬九小区经七路单位宿舍振兴街小区兴盛家园南辛庄（8011）振兴街（8259）经十路单位宿舍银座中心 名寓孔村小区卉苑小区政府宿舍（营市街）经六路延长线单位宿舍轴承厂单位宿舍埃菲尔花园机厂工厂宿舍机车新村济微路单位宿舍（槐荫）小槐荫街单位宿舍五龙居苑舜城苑舜承苑北小辛庄东街单位宿舍北小辛庄西街宿舍经四纬十单位宿舍营市街单位宿舍营市西街小区经四路单位宿舍营市东街小区新世纪阳光花园四建 槐花源永达时代佳苑居易香桔市槐苑小区机床二厂宿舍经二纬七小区槐树街单位宿舍道德北街小区槐村西里电力宿舍经七纬九小区经五小纬六单位宿舍卢浮公馆经六纬四（槐荫）经三纬五单位宿舍经七纬六单位宿舍经二小纬六单位宿舍山东省物质局宿舍小康人家金銮花园冶金设计院单位宿舍经二纬六单位宿舍经七纬八小区经五纬八营市街（7573）中大槐树（7926）道德街（7975）青年公园（8199）经四纬八小区中山公园单位宿舍经五路单位宿舍南红庙小区舜亿佳园刘堂小区铁路大厂宿舍康宁家园文苑小区匡山新村西沙佳苑万丰碧云豪庭济齐路单位宿舍环卫小区碧桂园美里苑二环西路单位宿舍泉舜小区（槐荫）美里新居匡山小区外海西子城市花园路劲 御景城泉城花园绿地 中大南景绿苑幸福旺苑世纪中华城阳光颐景园刘家场小区万丰园小区铁路十局宿舍叶盛园正华园小区闫千户小区民航宿舍瑞琪宿舍汇馨祥和苑新地家园张庄路单位宿舍老屯铁路小区张庄路煤炭局宿舍富雅园前屯小区鑫苑城市之家美里欣城美里花园金海岸家园张庄路（7095）段店北路（6110）匡山（6755）西沙小区新城小区西沙小区匡山汽车大世界对面宿舍城投美里新居北巴里新区东红庙小区段兴东路单位宿舍腊山路单位宿舍玉珠花园变压器厂单位宿舍金石鑫小区西城新苑天成国际花园普照小区舜通山庄园丁小区大杨新区联发公寓段南小区世佳戎居景绣苑公安局宿舍段店南路单位宿舍水屯小区政府宿舍太阳新城名士花园实力小区明星小区连城水岸外海现代中央花园段店宿舍桃园小区南北堤口路煤炭局宿舍实力荣祥花园世佳戎居吉尔西苑舜承大厦实力伴云居槐苑花园吉尔北苑绿地国际花都龙腾小区吴家堡单位宿舍国科国际高尔夫别墅海那城段店（6421）美里湖（4414）吴家堡（5156）东方新天地花园蓝石大溪地绿地新里卢浮宫发祥巷1号公寓名门世家水景华城四建槐花园金色阳光花园群盛风尚街格林小镇泉景恒昌大厦财富自由港路港商业广场建国小经三路单位宿舍恒昌大厦经三纬三小区大观园商场单位宿舍经三纬四小区经三纬九小区纬六路单位宿舍仁爱街小区经二纬六小区小梁庄福音里机床一厂东厂单位宿舍同福小区经二纬二小区经六纬六小区经二纬三小区经二路单位宿舍经四纬六小区八一立交桥单位宿舍大观园（8476）十四中单位宿舍春天里经七纬四单位宿舍经七纬二单位宿舍经五纬四单位宿舍经六路单位宿舍经六小纬四斜马路小区大观园单位宿舍经六纬四路单位宿舍经二纬一小区经五小纬四单位宿舍朝山街南口单位宿舍岔路街单位宿舍经六纬三小区经六纬二小区经五纬三单位宿舍三里庄小区林祥街单位宿舍帝景苑万达广场经六纬一小区汇统大厦民生大街单位宿舍馆驿街小区中国人民银行宿舍绿地普利中心回民小区杆南小区青年西路单位宿舍经七纬一小区乐山小区永新里民族大街单位宿舍南上山学区房胜利大街单位宿舍德盛南街单位宿舍西光明街建苑花园邮电新村欣都花园永庆街单位宿舍刘长山路单位宿舍小梁庄街小区二七铁路宿舍大润发单位宿舍金山花园二七大街单位宿舍梁庄四街单位宿舍中光明街单位宿舍二七中街单位宿舍机床一厂宿舍二七新村单位宿舍七里山南村梁庄小区（南北区）鸿建花园梁庄二街单位宿舍千禧嘉园市中区委宿舍陈庄大街宿舍山水大润发宿舍魏家庄 （5270）二七新村（8540） 杆石桥 （10028） 四里村（7536）二七新村南路单位宿舍建筑安装公司宿舍建设路单位宿舍二七新村小区汇统花园汇都花园建兴小区峰景鉴筑block街区峰景鉴筑冠宇明苑二七铁路南村信义庄小区三箭如意苑通联花园德盛家园三箭瑞福苑枫丹白鹭中齐他山红园小区加州花园双龙龙盛苑公安局单位宿舍公安局宿舍亚圣园玉园小区八一单位宿舍陶然居郎茂山小区七里山小区山景园小区山景嘉园云曲山庄二轻厅宿舍英西南路单位宿舍七里山（3465）岔路街小区英雄山路单位宿舍郎茂山单位宿舍山景明珠花园七里山路单位宿舍天润苑伟东白金瀚宫茂岭花苑鲁润名商广场华馨园七里山北村泉景四季花园建委宿舍盛世皇苑名都花园二七省工会宿舍英雄山路公安宿舍省直机关单位宿舍经十路小区衡器厂宿舍六里山单位宿舍五里山单位宿舍六里山南路单位宿舍园林局宿舍省直机关单位宿舍公交分局单位宿舍伟东城市精英领域西八里洼舜玉小区南区舜耕路单位宿舍玉函路机关单位宿舍玉函路单位宿舍舜玉小区北区铁路玉函小区财政厅单位宿舍舜玉花园银丰花园水映丽山圣凯摩登城南圩门外街单位宿舍后龙村小区军星苑汝贤居青龙山小区国储三三四处单位宿舍鲁贤家园宏瑞国际星城青龙小区省公安厅宿舍试验机厂单位宿舍粮油局宿舍济微路单位宿舍王官庄小区公路局宿舍西十里河单位宿舍王官庄小区新三区炼油厂宿舍济微路工行宿舍机床二厂西路宿舍六里山（8008）舜玉路（8790）泺源（9131）王官庄（7150）建筑设计院宿舍梁庄北区金蓉花园六合居怡景轩玉函小区南区翠薇居英雄山路115号玉函小区北区土屋路单位宿舍玉函新南区建工舜苑伟东新都银都伟东新都玉函小区东区舜耕小学学区房伟东新都贵都社科院宿舍南华园小区鲁能领秀城东八里洼单位宿舍新世纪银苑伟东新都新金都三箭银苑九城尚都瑞驰：舜耕上城阳光舜城伟东5地块阳光visa舜耕（9398）欣欣嘉园阳光舜城北城南风居济大路单位宿舍历阳大街单位宿舍锦绣苑舜耕名筑千佛山西路单位宿舍舜耕路北段单位宿舍邦泰绿苑小区建大舜风苑银丰山庄千佛山南路单位宿舍银座晶都国际鲁能泰山广场广播电视厅宿舍新世纪商城马鞍山路单位宿舍绿苑亚泰天泰太阳树舜华园依山居地税苑重华苑千佛山熙园南山苑国华.东方美都白马新区魏华园小区兴平小区白马花园景嘉花园袁柳小区白马家园（东南北区）南苑花园明珠西苑红庙家园嘉坤苑欣都小区欣都苑方信家园花冠名都白马山南路单位宿舍贵都花园百姓家园天业翠苑百兴家园雅致经典阳光山水建中大学仕花园山大新苑七贤依山新居双龙龙昌苑前龙小区东方圣景鹭鸣苑东岳汽车单位宿舍阳光柳岸中南名邸京鲁山庄泉景天沅.秀园世纪佳园丰润怡邻居泉景天沅.鸿园七贤（8446）白马山 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