济南大学商业街二期公寓定位与营销推广报告62PPT信立怡高
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济南公寓市场调研报告2
中高档吸顶灯、局部筒灯 一底两面乳胶漆
免漆门含门套及五金 人造大理石
地砖及搭配踢脚线 强化复合地板 踢脚线
（浅色啡网）大理石过门石
参考品牌 立邦
备注
立邦 润城创展
东鹏 安信 安信
装修标准
装修部位 卫生间
顶部饰材 墙面饰材 楼面饰材
门 座便器 洗面盆
台面 龙头及花洒
镜面 淋浴房
材料与工艺
铝扣板佩戴灯具和排风、浴霸 防滑瓷砖、局部马赛克 防滑瓷砖 钢木门、配门套及五金 地排 立柱盆 大理石
欧普 东鹏 东鹏
帅康 帅康 帅康 帅康
备注
百万高尚社区·海派金街
总体规划
A座 B座
商业部分
用地面积 地上建筑面积 建筑基底总面积
地上容积率
11549平米 19517平米，其中商业12332㎡，公 寓6956㎡，公共厕所118㎡
3566平米
1.69
绿地率
25%
总建筑面积 地下建筑面积
建筑密度 地下容积率
停车位
26466平米
6949平米
31% 0.61 221个，其中地 客户以区域客户为主
区域 济南西部老城区，配套较完 特征 善，人口密度较大
区域型地缘客户为主，项目自 客户 身资源不同，客户置业目的有 特征 所区别
产品 形式
产品形式多样，小户型公寓 为主，均带1500元/㎡的精 装
价格 均价：9000-12000元/ ㎡ 平台
典型楼盘
华强广场 之小结
成交客户分析：成交客户所属区域广泛，投资为主占60%左右，招商客户 购买情况较多，购买客群行业较多，无行业特征。 宣传推广：上半年线上推广主要为公寓产品，9—10月份开始推广写字楼， 线下推广有部分写字楼推广：分众、行销 推广渠道：报纸、网络、围挡、短信、户外 公寓主诉求点：济南首家商铺式公寓，主要卖资源与地段，主打投资及 商务办公，产品具有一定优势，档次较高、户型面积较小
免漆门含门套及五金 人造大理石
地砖及搭配踢脚线 强化复合地板 踢脚线
（浅色啡网）大理石过门石
参考品牌 立邦
备注
立邦 润城创展
东鹏 安信 安信
装修标准
装修部位 卫生间
顶部饰材 墙面饰材 楼面饰材
门 座便器 洗面盆
台面 龙头及花洒
镜面 淋浴房
材料与工艺
铝扣板佩戴灯具和排风、浴霸 防滑瓷砖、局部马赛克 防滑瓷砖 钢木门、配门套及五金 地排 立柱盆 大理石
欧普 东鹏 东鹏
帅康 帅康 帅康 帅康
备注
百万高尚社区·海派金街
总体规划
A座 B座
商业部分
用地面积 地上建筑面积 建筑基底总面积
地上容积率
11549平米 19517平米，其中商业12332㎡，公 寓6956㎡，公共厕所118㎡
3566平米
1.69
绿地率
25%
总建筑面积 地下建筑面积
建筑密度 地下容积率
停车位
26466平米
6949平米
31% 0.61 221个，其中地 客户以区域客户为主
区域 济南西部老城区，配套较完 特征 善，人口密度较大
区域型地缘客户为主，项目自 客户 身资源不同，客户置业目的有 特征 所区别
产品 形式
产品形式多样，小户型公寓 为主，均带1500元/㎡的精 装
价格 均价：9000-12000元/ ㎡ 平台
典型楼盘
华强广场 之小结
成交客户分析：成交客户所属区域广泛，投资为主占60%左右，招商客户 购买情况较多，购买客群行业较多，无行业特征。 宣传推广：上半年线上推广主要为公寓产品，9—10月份开始推广写字楼， 线下推广有部分写字楼推广：分众、行销 推广渠道：报纸、网络、围挡、短信、户外 公寓主诉求点：济南首家商铺式公寓，主要卖资源与地段，主打投资及 商务办公，产品具有一定优势，档次较高、户型面积较小
商业街项目营销策划方案PPT课件
物业持有或整售 租户自主经营管理 1、百元商品街业主自行经营、 统一物业管理； 2、电玩、风味小吃城等物业 持有或整售，自主经营、统
一物业管理 1、项目西区靠铁路北区1— 3F拟规划约1500—2000㎡作
为独立餐饮店面； 2、业主自营、自行管理
3F
餐饮、娱乐、休闲：2700㎡。
第23页/共86页
五、招商及运营
第2页/共86页
武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之 势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年 的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产 的分布现状。
第3页/共86页
第27页/共86页
七、项目商铺定位
产品定位
西区商铺
二、三层，以功能和业态定位进行切割，依据各业态的不同需求确定 建筑面积。
东区的临街店铺和西区步行街
在满足经营需求的基础上，最大限度的增加销售面积，建筑面积为 100～150㎡为主。
第28页/共86页
七、项目商铺定位
产品设计
东区商铺
“分零发售，产权商铺”，合理控制总价与单价，提高销售率是基本原则。
经营
区域面
经营品类
备注
精品馆
生活 超市 时尚流行 馆
品牌店
餐饮、 娱乐、
5100
金银珠宝、化妆品、男女皮鞋、 箱包、男女服饰
16400 8800 5000
生活日常用品、小百货等
饰品、时尚服饰、百元商品城、 风味小吃城、电玩城、美容院等
名品专业店、中西快餐等
2700
餐饮、茶艺、KTV、院线等
第20页/共86页
一物业管理 1、项目西区靠铁路北区1— 3F拟规划约1500—2000㎡作
为独立餐饮店面； 2、业主自营、自行管理
3F
餐饮、娱乐、休闲：2700㎡。
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五、招商及运营
第2页/共86页
武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之 势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年 的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产 的分布现状。
第3页/共86页
第27页/共86页
七、项目商铺定位
产品定位
西区商铺
二、三层，以功能和业态定位进行切割，依据各业态的不同需求确定 建筑面积。
东区的临街店铺和西区步行街
在满足经营需求的基础上，最大限度的增加销售面积，建筑面积为 100～150㎡为主。
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七、项目商铺定位
产品设计
东区商铺
“分零发售，产权商铺”，合理控制总价与单价，提高销售率是基本原则。
经营
区域面
经营品类
备注
精品馆
生活 超市 时尚流行 馆
品牌店
餐饮、 娱乐、
5100
金银珠宝、化妆品、男女皮鞋、 箱包、男女服饰
16400 8800 5000
生活日常用品、小百货等
饰品、时尚服饰、百元商品城、 风味小吃城、电玩城、美容院等
名品专业店、中西快餐等
2700
餐饮、茶艺、KTV、院线等
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商业街市场调研和营销方案(PPT 126页)
地方政府财政收入稳步提高，固定资产投资逐年增加，有力的保障了区域开 发建设；
人均GDP正显示城市发展进入高速发展阶段，个人购买力越来越强，必然刺激 商业市场和给类消费市场的增长。
引领城镇商业发展，创新城镇投资理念
9
南汇宏观经济 产业分析
据统计，南汇2007年第一产业增加值18.2亿 元，可比增长5.1%；第二产业增加值252.6 亿元,可比增长30.8%，其中：工业增加值 224.1亿元，可比增长34.3%；第三产业增加 值184.8亿元，可比增长27.2%，综合实力再 迈新平台。第一产业发展平稳，持续快速发 展的第二产业依然增势强劲，第三产业加快 发展，生产供给活力较强，各产业的协调性
公路
13条
里程（公 里） 45.4
98.9
108.5 224.7
世博后，迪斯尼板块周边配套项目将逐步启动，根
据2014年开园的规划，3年内区域配套能级将是第一
个上升期。尤其在交通方面会先行。目前在建的大
川公路及马上要拓宽的南六公路等，均是惠南链接
外环、迪斯尼的重要道路。
引领城镇商业发展，创新城镇投资理念
20
15
12 10
5
0 2010
地区生产总值（亿元）
增长率
浦东地区生产总值稳步增长，平均增长率达到14%，2010年属于为政府目 标数据；
南汇2009年并入大浦东，增加原南汇地区基础设施投入，拉动原南汇经 济的快速发展，国家政策相应扶持增加。
引领城镇商业发展，创新城镇投资理念
8
南汇宏观经济 主要经济指标
格都突出中国文化底蕴。
引领城镇商业发展，创新城镇投资理念
4
问题界定
报告目的
在现有物业条件的允许范围内，满足开发商的开发要求，我们将： 对南汇区、祝桥镇及周边商业进行商业环境分析； 根据周边商业市场环境分析及典型案例比对，确定项目定位； 通过项目定位设定行之有效的营销策略，提出可行性招商、销售
济南大学城商业街网站项目方案
济南大学城网络商业街项目方案2009年6月目录前言 (3)一、网站建设需求分析................................................................................. 错误！未定义书签。
二、市场目标概述......................................................................................... 错误！未定义书签。
前期 (4)后期 (4)三、项目优势、特点简介及主要栏目功能 (4)项目优势 (4)特点................................................................................................. 错误！未定义书签。
栏目功能………………………………………………………………………………………错误！未定义书签。
四、网站建设宗旨及商业模式..................................................................... 错误！未定义书签。
建设宗旨………………………………………………………………………………………错误！未定义书签。
盈利模式………………………………………………………………………………………错误！未定义书签。
五、项目运作的可行性 (6)竞争分析 (6)自身优势 (6)六、网站发展规划及建设进度 (7)发展规划 (7)建设进度 (7)七、市场与销售性 (8)八、网站推广 (9)九、项目预算 (11)●前言在现今信息时代的大潮之下，为把实体店铺和物品销售方式的层面做得更为全面，将服务推向千家万户，互联网为其提供了良好的环境。
届时，只要我们登陆互联网，随时随地都可以方便地了解到所需的最新商品信息。
某公寓告推广策划报告
自身价值=地段+品质 附加价值=会所+商业+国际团队+其他……
5
第二章 产品定位 > 价值体系梳理 > 自身价值 > 地段
地段1 地段2 地段3 地段4
位置 景观 交通 环境
长安街+CBD CBD景观+CBD中央公园+通惠河河景 机场+地铁+未来东扩枢纽 商圈+政府机构
6
第二章 产品定位 > 价值体系梳理 > 自身价值 > 品质
Follow Your Inst ruct and Choose the Unique One. 推广动作：用动媒带动其他媒体共同宣传
37
第五章 推广定位
推广阶段 第三阶段 时 间：2011年3月—— 目 的：打动投资客关注北楼，将其在南楼销售大好的情况下推向市场。 针对目标：国内、港澳投资客/其他散客 诉求方向：投资价值与收藏价值的双重体现 诉求主题：感观生活之外，去玩味投资（地段+品质） 推广动作：立体传播，多种媒体共同宣传
பைடு நூலகம்
……物媒（楼书、户型图、VI……）
……电媒（网站……）
35
第五章 推广定位
推广阶段
第一阶段 时 间：2010年3月~2010年-10月 目 的：1、销售层面：维护易居老客户，在国际客户层面扩大与目标客户见面的机会
2、推广层面：改变受众对项目只是低碳住宅看法 针对目标：国际/国际化/国内顶级客户/业内名人 诉求方向：体现项目气质——隐喻项目灵魂（居住人群）、身份 诉求主题：咫尺世界，从容结缘北京（地段+身份）
World Fortune Momentum Leader
24
第四章 调性定位
5
第二章 产品定位 > 价值体系梳理 > 自身价值 > 地段
地段1 地段2 地段3 地段4
位置 景观 交通 环境
长安街+CBD CBD景观+CBD中央公园+通惠河河景 机场+地铁+未来东扩枢纽 商圈+政府机构
6
第二章 产品定位 > 价值体系梳理 > 自身价值 > 品质
Follow Your Inst ruct and Choose the Unique One. 推广动作：用动媒带动其他媒体共同宣传
37
第五章 推广定位
推广阶段 第三阶段 时 间：2011年3月—— 目 的：打动投资客关注北楼，将其在南楼销售大好的情况下推向市场。 针对目标：国内、港澳投资客/其他散客 诉求方向：投资价值与收藏价值的双重体现 诉求主题：感观生活之外，去玩味投资（地段+品质） 推广动作：立体传播，多种媒体共同宣传
பைடு நூலகம்
……物媒（楼书、户型图、VI……）
……电媒（网站……）
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第五章 推广定位
推广阶段
第一阶段 时 间：2010年3月~2010年-10月 目 的：1、销售层面：维护易居老客户，在国际客户层面扩大与目标客户见面的机会
2、推广层面：改变受众对项目只是低碳住宅看法 针对目标：国际/国际化/国内顶级客户/业内名人 诉求方向：体现项目气质——隐喻项目灵魂（居住人群）、身份 诉求主题：咫尺世界，从容结缘北京（地段+身份）
World Fortune Momentum Leader
24
第四章 调性定位
济南和信城市广场二期住宅开盘前营销报告56p
映月清水湾
客户以周边居住人群为主，年龄集中在30-45岁，40-45岁客户 主要是为子女购买，置业目的以改善型自住为主约占65%
盛世名门
客户以周边人群为主，多为经商人士，年龄集中在20-40岁
南益名泉春晓
客户主要分布于天桥区，年龄集中在25-35之间，置业目的以刚 需居多，约占55%，其中家庭分化型刚需占刚需的60%
目录
PART
01
CONTENTS PART
02
PART
03
PART
04
营销目标 市场分析 核心问题 营销策略
市场分析
项目
建筑面积 （万㎡）
价格（元/㎡）
销售情况
发祥福邸
14
映月清水湾
4.5
盛世名门
21
南益名泉春 晓
55
9400 9100 8300 7800
11年5月份开盘，住宅部分已售罄，月 均去化约50套
1#两梯三户、两梯两户，136户共计16491.53㎡ ； 2#两梯四户,128户，共计13707.52㎡; 首次开盘总货量为264户，30199.05㎡.
推盘建议——推盘货量
编号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
楼栋 1#
2#
单元 1 2 3
1
2
二期首批推货货量盘点
市场小结
1、周边多为中小体量项目，目前供应量相对较小； 2、周边项目价格集中在7800-9500元/㎡之间； 3、项目月均去化在50套左右； 4、成交客户以项目所在地的周边人群为主，且多为企 事业单位中高层及职工，年龄集中在30-40岁，置业目 的以家庭分化型刚需及改善型自住为主。
目录
2019年济南综合体项目定位报告及营销策略 共119页
如果再换房，我一定要买三室两卫130㎡左右的三室，除了单独给孩子一间，还要给自己留 个书房，要是家里来人也可以住在书房。买房时我首先考虑楼盘的品质、开发商的实力、小区 环境，因为家里有车对距离也不是特别在乎，只要在东边，交通方便就可以了。
客户访谈分析
职业特征：普通职员 集中区域：高新区产业园区
精准锁定： 职集业中特区征域：：公全司济南\2企范7事围—业内单3的位4写中岁字层楼管理首者 次或首改型客户
三、项目总体定位
从物业类型、产品档次、市场占位、主题形象等多个角度 给出项目的整体定位。
三个维度平衡定 位
本项目整体定位必须同时满足三个维度
利用优势条件 规避风险要素 转移劣势条件
满足地 块开发 条件
（控制风险）
价值 最大化
（价值实现）
定位（平衡）
最大化的挖掘客户量和客户需求 最大化的实现产品配比价值 最大化的提升项目投资盈利水平
主要访谈内容——
四年前结婚时，我在东边核心地段买了套85㎡的两居，当时主要考虑了交通方便，配套齐全，但在 居住过程中我慢慢发现，小区物业管理混乱，绿化无人打理，车辆乱停乱放，很多住户将房子租给公司办 公，人员混杂，电梯整天超负荷运转，公司的装修垃圾也乱打乱放，这导致我很快产生了换房的念头。到 了今年，家里添了小宝宝，为了方便照顾小孩，父母搬过来跟我们一起住，房间面积也明显不够用了，老 少三代挤在紧凑的两室之内，这更坚定了我要换房的想法。
客户定位 市场占位 档次定位 生活方式
要求
产品策略---整体规划布局建议
地块价值分析 整体布局 组团布局
交通动线与停 车
地块价值分析
整体地块被分割成六块， 每块相对独立由城市道 路连接，地块相对较平 整，有利于规划设计。
客户访谈分析
职业特征：普通职员 集中区域：高新区产业园区
精准锁定： 职集业中特区征域：：公全司济南\2企范7事围—业内单3的位4写中岁字层楼管理首者 次或首改型客户
三、项目总体定位
从物业类型、产品档次、市场占位、主题形象等多个角度 给出项目的整体定位。
三个维度平衡定 位
本项目整体定位必须同时满足三个维度
利用优势条件 规避风险要素 转移劣势条件
满足地 块开发 条件
（控制风险）
价值 最大化
（价值实现）
定位（平衡）
最大化的挖掘客户量和客户需求 最大化的实现产品配比价值 最大化的提升项目投资盈利水平
主要访谈内容——
四年前结婚时，我在东边核心地段买了套85㎡的两居，当时主要考虑了交通方便，配套齐全，但在 居住过程中我慢慢发现，小区物业管理混乱，绿化无人打理，车辆乱停乱放，很多住户将房子租给公司办 公，人员混杂，电梯整天超负荷运转，公司的装修垃圾也乱打乱放，这导致我很快产生了换房的念头。到 了今年，家里添了小宝宝，为了方便照顾小孩，父母搬过来跟我们一起住，房间面积也明显不够用了，老 少三代挤在紧凑的两室之内，这更坚定了我要换房的想法。
客户定位 市场占位 档次定位 生活方式
要求
产品策略---整体规划布局建议
地块价值分析 整体布局 组团布局
交通动线与停 车
地块价值分析
整体地块被分割成六块， 每块相对独立由城市道 路连接，地块相对较平 整，有利于规划设计。
酒店式公寓营销策略PPT精选文档
2
项目名称 东方国际华庭 东方丽池 蓝海 领御 中航城 翡翠名都 凯迪城 中基高尔夫 隆祺丽景 鹿城一品
產品賣點 市政府區域，70年產權精裝修，促銷多 城市主幹道，70年產權，低總價，超高回報率 周邊配套齊全，精裝修有台商客源支撐 地理位置的稀缺性，精裝修，有稳定投资回报 大盤社區，精裝修低總價 交通便利，70年產權精裝修，小面積低總價 生態環境、低碳生活，有穩定的投資回報 坐擁繁華，超高標準豪華裝修，有固定投資回報 座伴五星酒店，五星級酒店標準豪裝，有包租回報 位置交通便利配套成熟，伴以人性化科技配套
3.目标客户
客户定位 处于事业成长期，多为新婚或新婚不久，自住兼顾投资
目标人群洞察：
➢他们靠着毕业后几年来的辛苦打拼和理财，积累了可以组成一个家庭的基础资 本，而购买一套房子就能将这些资本消化殆尽；
➢他们处在事业和家庭的成长期，对未来有太多的预期和不确定，虽然他们自信 自己的将来会更美好，但在初次置业的时候非常的理性，即有自住需求又有投资 期望，并期望能尽可能的“一步到位”以延长二次置业的时间；
昆山市酒店式公寓分布
① 东方国际华 庭
② 东方丽池 ③ 蓝海 ④ 领御 ⑤ 中航城 ⑥ 翡翠名都 ⑦ 凯迪城 ⑧ 中基高尔夫 ⑨ 隆祺丽景 ⑩ 鹿城一品
仅限本次市调楼盘
昆山市酒店式公寓主要集中在城中主干道长江路两侧，城中区域主打老城区低 总价周边环境一般；城北作为新兴城市副中心建筑标准较高并形成已形成社区； 城东依托开发区配套设施欠缺；城西自然环境好有相应配套；城南相对开发较 晚,但较为发达的交通网络势必造就巨大升值潜力。
3
PART.6—昆山酒店公寓未来市场分析
项目名称 东方国际华庭 东方丽池 蓝海 领御 中航城 翡翠名都 凯迪城 中基高尔夫 隆祺丽景 鹿城一品
项目名称 东方国际华庭 东方丽池 蓝海 领御 中航城 翡翠名都 凯迪城 中基高尔夫 隆祺丽景 鹿城一品
產品賣點 市政府區域，70年產權精裝修，促銷多 城市主幹道，70年產權，低總價，超高回報率 周邊配套齊全，精裝修有台商客源支撐 地理位置的稀缺性，精裝修，有稳定投资回报 大盤社區，精裝修低總價 交通便利，70年產權精裝修，小面積低總價 生態環境、低碳生活，有穩定的投資回報 坐擁繁華，超高標準豪華裝修，有固定投資回報 座伴五星酒店，五星級酒店標準豪裝，有包租回報 位置交通便利配套成熟，伴以人性化科技配套
3.目标客户
客户定位 处于事业成长期，多为新婚或新婚不久，自住兼顾投资
目标人群洞察：
➢他们靠着毕业后几年来的辛苦打拼和理财，积累了可以组成一个家庭的基础资 本，而购买一套房子就能将这些资本消化殆尽；
➢他们处在事业和家庭的成长期，对未来有太多的预期和不确定，虽然他们自信 自己的将来会更美好，但在初次置业的时候非常的理性，即有自住需求又有投资 期望，并期望能尽可能的“一步到位”以延长二次置业的时间；
昆山市酒店式公寓分布
① 东方国际华 庭
② 东方丽池 ③ 蓝海 ④ 领御 ⑤ 中航城 ⑥ 翡翠名都 ⑦ 凯迪城 ⑧ 中基高尔夫 ⑨ 隆祺丽景 ⑩ 鹿城一品
仅限本次市调楼盘
昆山市酒店式公寓主要集中在城中主干道长江路两侧，城中区域主打老城区低 总价周边环境一般；城北作为新兴城市副中心建筑标准较高并形成已形成社区； 城东依托开发区配套设施欠缺；城西自然环境好有相应配套；城南相对开发较 晚,但较为发达的交通网络势必造就巨大升值潜力。
3
PART.6—昆山酒店公寓未来市场分析
项目名称 东方国际华庭 东方丽池 蓝海 领御 中航城 翡翠名都 凯迪城 中基高尔夫 隆祺丽景 鹿城一品
2020年济南大学商业街二期公寓定位与营销推广报告_62PPT_信立怡高模板可编辑模板可编辑
• 大学商业街是市场规则的制定者，在西部新城最具有影响力； • 在项目品牌塑造、外在包装上有足够的投入，以彰现项目区域领导者的
实力和气度； • 引领区域商业房地产的市场价格，做市场价格标杆； • 是西部新城的第一条纯正的商业步行街，是市场的拓荒者； • 产品设计理念较为先进，具有一定的不可复制性； • 主动带领后加入此区域的项目和其它区域进行板块竞争，提升区域竞争
相对市场份额
选择战略模型
市场增长率
本项目产品矩阵定位
明星产品： 商铺
高 赚取高额利润
现金牛产品： 小户型公寓
快速回笼资金
高
问题产品： 酒店
销售速度慢，利润上 升空间较小
瘦狗产品： 写字楼
市场空间小，市场增 长率很小
相对市场份 额
产品定位调整的建议
小
写
写
酒
户
字
字
店
型 公
楼
楼
寓
最
初
定 位 商业店铺
• 大学商业街二期规划用地面积约62700平方米，总建筑面积 约11.96万平方米，共有5幢建筑体组成。
适应市场的产品组合。
选择战略模型
商业竞争对手分析
项目
客户
产品
价格
渠道
汇富、摩玛 常春藤
投资客居多
产品分割较为灵活， 主力产品100平米以下
较高
报纸、户外、广 播多种渠道
投资客居多
预计有沿街商铺和大 型主力店，具体未定
未定
目前是户外
本项目
投资客居多
大开间，容易分割
高
多种渠道
选择战略模型
公寓竞争对手分析
项目推广阶段划分
引爆期
攻坚期
实力和气度； • 引领区域商业房地产的市场价格，做市场价格标杆； • 是西部新城的第一条纯正的商业步行街，是市场的拓荒者； • 产品设计理念较为先进，具有一定的不可复制性； • 主动带领后加入此区域的项目和其它区域进行板块竞争，提升区域竞争
相对市场份额
选择战略模型
市场增长率
本项目产品矩阵定位
明星产品： 商铺
高 赚取高额利润
现金牛产品： 小户型公寓
快速回笼资金
高
问题产品： 酒店
销售速度慢，利润上 升空间较小
瘦狗产品： 写字楼
市场空间小，市场增 长率很小
相对市场份 额
产品定位调整的建议
小
写
写
酒
户
字
字
店
型 公
楼
楼
寓
最
初
定 位 商业店铺
• 大学商业街二期规划用地面积约62700平方米，总建筑面积 约11.96万平方米，共有5幢建筑体组成。
适应市场的产品组合。
选择战略模型
商业竞争对手分析
项目
客户
产品
价格
渠道
汇富、摩玛 常春藤
投资客居多
产品分割较为灵活， 主力产品100平米以下
较高
报纸、户外、广 播多种渠道
投资客居多
预计有沿街商铺和大 型主力店，具体未定
未定
目前是户外
本项目
投资客居多
大开间，容易分割
高
多种渠道
选择战略模型
公寓竞争对手分析
项目推广阶段划分
引爆期
攻坚期
商业综合体定位招商及规划课件PPT课件( 69页)
HITA二小时理论
换个角度说，一座跨区域型购物中心，已具备了一个 成熟商圈的吸客功能，说明了， 当我们进行操作跨区 域型购物中心时的策略思路，已不能仅从狭义的几家 竞争店去定义项目的主体型态或吸客能力，必须将思 路放大到整个相关商圈的竞争格局，去规划足以跨区 吸客入店并停留2小时以上的业态组合。
HITA二小时理论
两个重要的概念：
1
HITA二小时理论之比较论业证态组合的设定必须契合
以上的需求
论证来源
顾客停留低 顾客停留2小 商圈属性
于2小时
时以上
商圈成熟度
50~90年代欧美论证结果
（超过100,000 ㎡的购物中
×
心）
2006海口五大商圈调研
45%
√
郊区
低
65%
市区
中/中低
2009珠海三大商圈调研
48.5%
该团队本事不小，花两年时间将一座世界最大 的购物中心搞成世界最空旷的购物中心。
定位应用理论创始人艾尔.里斯和杰克.特劳特 的经典名言：
2 延长顾客停留时间/增加消费额
据欧美的资料显示，消费者前往超过100,000㎡ 以上的跨区域型购物中心从事消费活动，所停留的 时间至少都在2～3小时以上, 停留时间和消费金额 成正比，停留时间越久，消费金额越高。
加拿大 西埃德蒙顿
美国 美利坚
英国 美罗中心
英国 蓝水中心
英国 斗牛场
年均营业额都超过10亿美元以上
1 2
争 议 点
美国华盛顿州立大学的经济部大学研究中心针对厂 商品牌折扣店购物中心所发表的研究论述 –
Exploring The Opportunity Of Starting A Factory Outlet Mall 指出：
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济南大学商业街二期公寓定位与营销 推广报告62PPT信立怡高
问题的构建
寻 找
产品线
解
决
问
题
的
推广线
方
案
• 1、保证有序且可行的小户型公寓、商 业以及后期产品的销售组织；
• 2、制定各部分产品的营销推广方案并 有效执行，包括各产品的推广节奏、 推广渠道、价格策略等。
济南大学商业街二期公寓定位与营销 推广报告62PPT信立怡高
价格 渠道
寓 竞
教职工住 宅
教职工
普通住宅
较低
无
争 对
常春藤
教职工、 多种层此的产 未定 目前是
富裕阶层
品组合
（高） 户外
手 分
长清城区
长清普通 居民
普通住宅
低
主要是 户外
析
本项目
投资客居 大开间，容易
多
分割
高
多种渠 道
济南大学商业街二期公寓定位与营销 推广报告62PPT信立怡高
选择战略模型
领导者：
济南大学商业街二期公寓定位与营销 推广报告62PPT信立怡高
目标的制定
目 前 的 情 景 目 标
• 如果6月份小户型公寓能展开正常销售，8月份商业展开正式 销售
• 根据目前的项目状况，在较为理想的情况下销售总额可达到
约1.1亿元。其中商业部分的销售所占比重为63.6％
济南大学商业街二期公寓定位与营销 推广报告62PPT信立怡高
目标的制定
• 1.8亿≠1.1亿
两 • 两者发生冲突，数字相差7000万
个 目
元，
标 的 • 由于商业销售过程中的不确定因
冲 突
素较为复杂，如果商业部分销售
遇阻，两者的差距会更大
济南大学商业街二期公寓定位与营销 推广报告62PPT信立怡高
目标的制定
引
起 冲
• 一是市场对项目二期的产品定位总体接受度较低
基 本
开盘
筹备实战
客户积累
流
销售筹备与开盘
程
阶段营销计划
项目跟进
推动调整
阶段营销总结
销售总结
策略方案调整
济南大学商业街二期公寓定位与营销 推广报告62PPT信立怡高
项
目
定
位
的
目标
构建问题
选择模型
战略与定位
思
路
与
流
程
济南大学商业街二期公寓定位与营销 推广报告62PPT信立怡高
07
目标的制定
总 • 根据年初制定的目标，本年的总销售额目标为1.8亿元。 目 标
选择战略模型
市 场
• 市民对西部新城发展前景的逐渐认同
留
给
• 大学生对消费市场和住宅市场的需求
有
准 备
• 本项目产品定位的可调整性，从本项目实际出发，制定
的
人
适应市场的产品组合。
——
机 会 分 析
济南大学商业街二期公寓定位与营销 推广报告62PPT信立怡高
选择战略模型
商
项目
客户
产品
价格
渠道
业
竞 争
市
垄断价格
场
产品有不可重复性
竞
过河拆桥
争
战 略 模 型
追随者： 搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者
挑战者： 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值
补缺者： 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点
济南大学商业街二期公寓定位与营销 推广报告62PPT信立怡高
选择战略模型
大学商业街是目前大学科技园唯一的一条商业步行街，是真正的校园金街，
具有市场垄断性，汇富和摩玛是步我们的后尘，是大学商业街的追随者，
而我们应该以领导者的形象面向市场。
商
业 战
• 大学商业街是市场规则的制定者，在西部新城最具有影响力；
略 • 在项目品牌塑造、外在包装上有足够的投入，以彰现项目区域领导者的
济南大学商业街二期公寓定位与营销 推广报告62PPT信立怡高
问题的构建
寻 找
产品线
解
决
问
题
的
推广线
方
案
• 1、比较合理商业的租售比，制定适应市场 的商业业态定位和产品形式，这样不仅可 以保住1.1亿的底线，而且销售量有可能还 会增大。
• 2、1号楼、2号楼、3号楼产品定位的调整， 由于目前酒店和写字楼的市场接受度太低， 如部分调整为市场接受度较大的小户型公 寓，7000万元的差距就会缩小。
突 的
• 商业街一期处于市场培育期的负面影响
原
因 • 商业招商和可售部分的比例
——
项 • 周围商业市场竞争日趋加剧
目
面 • 整体经济环境的影响
临
的 困
• 正式销售时间不确定
难
济南大学商业街二期公寓定位与营销 推广报告62PPT信立怡高
问题的构建
问
题 的
问题一
如何保住1.1亿的销售底线？
构
建
问题二 7000万，还有没有机会？我们该如何争取？
选择战略模型
产 品 矩 阵 模 型
济南大学商业街二期公寓定位与营销 推广报告62PPT信立怡高
选择战略模型
市
场
增
长
明星产品：
问题产品：
本 项 目 产
率 高
商铺 赚取高额利润
汇富、摩玛
投资客居多
产品分割较为灵活， 主力产品100平米以下
较高
报纸、户外、广 播多种渠道
对
手 分
常春藤
投资客居多
预计有沿街商铺和大 型主力店，具体未定
未定
目前是户外
析
本项目
投资客居多
大开间，容易分割
高
多种渠道
济南大学商业街二期公寓定位与营销 推广报告62PPT信立怡高
选择战略模型
项目
公
客户
产品
选
实力和气度；
择
• 引领区域商业房地产的市场价格，做市场价格标杆；
——
• 是西部新城的第一条纯正的商业步行街，是市场的拓荒者；
领 导
• 产品设计理念较为先进，具有一定的不可复制性；
者 • 主动带领后加入此区域的项目和其它区域进行板块竞争，提升区域竞争
力
济南大学商业街二期公寓定位与营销 推广报告62PPT信立怡高
济南大学商业街二期公 寓定位与营销推广报告
62PPT信立怡高
2020/11/25
济南大学商业街二期公寓定位与营销 推广报告62PPT信立怡高
前期市场调研与分析
二 期 项
前期策划
项目定位 物业发展
产品定位建议
目
策
销售执行报告及物业调整建议
划 工
营销筹备
营销策略 执行方案
合作公司确定沟通执行 预热
作
价格促销方案
选择战略模型
目前，大学科技园及周边区域的住宅市场以普通住宅为主，尚没有出现
一室一厅一卫的小户型公寓，因此小户型是本区域的市场补缺者
公
寓
战
略 • 项目的目标客户明确，不是买房居住的普通客户，而是具有一定投资意 选
择
识的投资客；
——
• 填补市场空白，所占市场份额较大；
补 缺 • 本项目小户型属于精装修，产品创新性较强，可以满足大学生的租房需 者
求
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选择战略模型
写
字
楼 战
虽然本区域内没有与竞争的产品，本项目写字楼填补了市场空白，但是
略
由于整体区域并不适合办公，其市场空间很小，市场份额很低，市场增
选
择
长空间也很小
——
补 缺 者
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问题的构建
寻 找
产品线
解
决
问
题
的
推广线
方
案
• 1、保证有序且可行的小户型公寓、商 业以及后期产品的销售组织；
• 2、制定各部分产品的营销推广方案并 有效执行，包括各产品的推广节奏、 推广渠道、价格策略等。
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价格 渠道
寓 竞
教职工住 宅
教职工
普通住宅
较低
无
争 对
常春藤
教职工、 多种层此的产 未定 目前是
富裕阶层
品组合
（高） 户外
手 分
长清城区
长清普通 居民
普通住宅
低
主要是 户外
析
本项目
投资客居 大开间，容易
多
分割
高
多种渠 道
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选择战略模型
领导者：
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目标的制定
目 前 的 情 景 目 标
• 如果6月份小户型公寓能展开正常销售，8月份商业展开正式 销售
• 根据目前的项目状况，在较为理想的情况下销售总额可达到
约1.1亿元。其中商业部分的销售所占比重为63.6％
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目标的制定
• 1.8亿≠1.1亿
两 • 两者发生冲突，数字相差7000万
个 目
元，
标 的 • 由于商业销售过程中的不确定因
冲 突
素较为复杂，如果商业部分销售
遇阻，两者的差距会更大
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目标的制定
引
起 冲
• 一是市场对项目二期的产品定位总体接受度较低
基 本
开盘
筹备实战
客户积累
流
销售筹备与开盘
程
阶段营销计划
项目跟进
推动调整
阶段营销总结
销售总结
策略方案调整
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项
目
定
位
的
目标
构建问题
选择模型
战略与定位
思
路
与
流
程
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07
目标的制定
总 • 根据年初制定的目标，本年的总销售额目标为1.8亿元。 目 标
选择战略模型
市 场
• 市民对西部新城发展前景的逐渐认同
留
给
• 大学生对消费市场和住宅市场的需求
有
准 备
• 本项目产品定位的可调整性，从本项目实际出发，制定
的
人
适应市场的产品组合。
——
机 会 分 析
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商
项目
客户
产品
价格
渠道
业
竞 争
市
垄断价格
场
产品有不可重复性
竞
过河拆桥
争
战 略 模 型
追随者： 搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者
挑战者： 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值
补缺者： 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点
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选择战略模型
大学商业街是目前大学科技园唯一的一条商业步行街，是真正的校园金街，
具有市场垄断性，汇富和摩玛是步我们的后尘，是大学商业街的追随者，
而我们应该以领导者的形象面向市场。
商
业 战
• 大学商业街是市场规则的制定者，在西部新城最具有影响力；
略 • 在项目品牌塑造、外在包装上有足够的投入，以彰现项目区域领导者的
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产品线
解
决
问
题
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推广线
方
案
• 1、比较合理商业的租售比，制定适应市场 的商业业态定位和产品形式，这样不仅可 以保住1.1亿的底线，而且销售量有可能还 会增大。
• 2、1号楼、2号楼、3号楼产品定位的调整， 由于目前酒店和写字楼的市场接受度太低， 如部分调整为市场接受度较大的小户型公 寓，7000万元的差距就会缩小。
突 的
• 商业街一期处于市场培育期的负面影响
原
因 • 商业招商和可售部分的比例
——
项 • 周围商业市场竞争日趋加剧
目
面 • 整体经济环境的影响
临
的 困
• 正式销售时间不确定
难
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问题的构建
问
题 的
问题一
如何保住1.1亿的销售底线？
构
建
问题二 7000万，还有没有机会？我们该如何争取？
选择战略模型
产 品 矩 阵 模 型
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选择战略模型
市
场
增
长
明星产品：
问题产品：
本 项 目 产
率 高
商铺 赚取高额利润
汇富、摩玛
投资客居多
产品分割较为灵活， 主力产品100平米以下
较高
报纸、户外、广 播多种渠道
对
手 分
常春藤
投资客居多
预计有沿街商铺和大 型主力店，具体未定
未定
目前是户外
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本项目
投资客居多
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项目
公
客户
产品
选
实力和气度；
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• 引领区域商业房地产的市场价格，做市场价格标杆；
——
• 是西部新城的第一条纯正的商业步行街，是市场的拓荒者；
领 导
• 产品设计理念较为先进，具有一定的不可复制性；
者 • 主动带领后加入此区域的项目和其它区域进行板块竞争，提升区域竞争
力
济南大学商业街二期公寓定位与营销 推广报告62PPT信立怡高
济南大学商业街二期公 寓定位与营销推广报告
62PPT信立怡高
2020/11/25
济南大学商业街二期公寓定位与营销 推广报告62PPT信立怡高
前期市场调研与分析
二 期 项
前期策划
项目定位 物业发展
产品定位建议
目
策
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目前，大学科技园及周边区域的住宅市场以普通住宅为主，尚没有出现
一室一厅一卫的小户型公寓，因此小户型是本区域的市场补缺者
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