2012.9近期济南市场写字楼、公寓代表性案例

2012年上半年济南房地产市场简报——上半年济南住宅均价一路下行刚需楼盘成市场主导[提要]随着楼市进入火热的七月，泉城楼市已经在平稳上升的趋势中走过了半年的历程。

无论从济南房价还是销量来看，发展都较平稳。

相比于2011年楼市的寒冬，2012年前半年的楼市可谓是“暴风雨后的彩虹”。

从年初至今，各项利好政策层出不穷，楼市的各项检测成果也显示出这半年来楼市业绩的不平凡。

随着楼市进入火热的七月，泉城楼市已经在平稳上升的趋势中走过了半年的历程。

无论从济南房价还是销量来看，发展都较平稳。

相比于2011年楼市的寒冬，2012年前半年的楼市可谓是“暴风雨后的彩虹”。

从年初至今，各项利好政策层出不穷，楼市的各项检测成果也显示出这半年来楼市业绩的不平凡。

一、2012年1-6月土地供应及成交量对比分析2012年1-6月，济南市土地供应共68宗，成交53宗；土地供应面积为374.82万平方米，共成交315.81万平方米。

总体来看，2012年前6个月，济南土地市场的供应，除1月份为0外，2月供应面积达到顶峰，之后3、4、5月连续3个月持续回落，6月份开始止跌上扬。

成交则是1、2月为0，3月份将2月供应土地全部成交，4月稍有回落。

2012年1-6月，供应的68宗土地，除6月份供应的土地和历下区两个地块外，其余全部成交。

西客站片区和历下区以绝对优势成为土地市场的热点。

其中西客站片区供应26宗，成交26宗；历下区供应18宗，成交12宗；槐荫区供应6宗、原省体育训练中心2宗、兴隆片区2宗、高新区2宗、天桥区3宗、长清区1宗、山东建筑大学北1宗、市中区4宗，历城区1宗，唐冶东路以东1宗，唐冶中路以东1宗。

2012年1—6月土地供应量对比2012年1—6月土地成交量对比2012年1-6月济南土地供应与成交宗数对比2012年1-6月济南土地供应及成交面积（万平方米）对比济南土地市场成交概述：2012年1月，土地市场一片沉寂，既无新增也无成交，这是自2011年以来，第二次出现1月份土地零供应的局面。

济南5万平商业项目成功案例济南是一座经济发达的城市，商业项目发展蓬勃。

下面将介绍一个济南成功的5万平商业项目案例，展示其成功之道。

1. 项目背景这个商业项目位于济南市中心繁华地带，周边交通便利，人流密集。

项目总面积5万平方米，包含商业街区、购物中心、餐饮区等多种商业形态，吸引了众多消费者和商家的关注。

2. 项目策划项目策划团队精心设计了商业空间的布局和风格，注重打造独特的消费体验。

他们深入市场调研，了解消费者需求，确定了目标客群和定位，为项目成功奠定了基础。

3. 项目定位商业项目定位于高端消费市场，打造了一站式购物、娱乐、餐饮的综合消费场所。

引入了众多知名品牌商家，提供了丰富多样的商品和服务，吸引了消费者的目光。

4. 商业街区商业街区采用了欧式风格的建筑设计，街道宽敞明亮，店铺门面统一、整齐，给人一种舒适的购物环境。

各种潮流时尚品牌云集，吸引了年轻人和时尚达人的青睐。

5. 购物中心购物中心设有多个主题区域，包括奢侈品区、休闲运动区、家居生活区等，满足了不同消费群体的需求。

商场内部装修豪华精致，各种品牌专柜琳琅满目，吸引了众多购物狂人。

6. 餐饮区餐饮区拥有各种美食餐厅和咖啡厅，提供精致美食和舒适用餐环境，吸引了众多吃货和情侣前来体验。

各种特色餐饮品牌云集，为消费者带来了不同的美食享受。

7. 活动推广商业项目定期举办各种主题活动和促销活动，吸引了众多消费者前来参与。

例如举办周年庆活动、限时特惠活动、明星见面会等，增加了项目的知名度和吸引力。

8. 服务体验商业项目注重提升服务质量，培训员工专业技能和服务意识，提供优质的购物体验和服务体验。

消费者在这里可以感受到贴心周到的服务，增强了他们的忠诚度和满意度。

9. 合作共赢商业项目与品牌商家建立了良好的合作关系，共同发展、共同成长。

项目为商家提供了良好的营销平台和服务支持，帮助他们提升品牌知名度和销售业绩。

10. 成功之道该商业项目的成功之道在于精心策划、准确定位、优质服务和创新营销。

济南写字楼整体市场分析一、济南写字楼板块概况1、写字楼板块分布根据济南市城市发展规划和写字楼分布地域进行划分，结合写字楼产品的集中区域、集中程度与区位特点，写字楼市场分布区域如下图:现有写字楼市场的分布情况大致分为9个板块，以泺源大街、纬二路板块、山大路板块发展相对较早，而高新区及奥体和经十路板块为新兴商务板块，西客站片区未来将成为又一新的商务集聚区。

老商务区发展较为成熟，新起板块发展较快。

2、各版块基本情况3随着整体经济发展，大量中小型企业兴起，传统写字楼面积有限，且无法满足交通、停车等硬件要求，城市商务由中心聚集到向外扩散效应明显，相应出现了山大路板块、二环东路板块以及高新、奥体片区、西客站等板块。

目前济南市写字楼租金最高的板块是泺源大街和纬二路租金在2.5-4.5元/㎡•天，其商务氛围浓厚，周边配套齐全，只租不售的项目较多，由于城市的发展导致交通拥堵，车位紧张的恶性局面；而山大路板块和二环东路板块租金相差不多在2-3.5元/㎡•天，山大路板块主要集中电子产品企业集中，二环东路写字楼整体规模、品质比山大路板块有所提升，个别写字楼租金也较高如中润世纪广场，主要集中了很多的大型企业，如中石油、中石化、深发展银行、太平洋保险、中润集团、润丰农村信用社、齐鲁银行等；奥体板块是政府规划中的商业商务政务区，写字楼产品多体现高端品质，无论在硬件配套还是交通条件上，均有一定的优越性；西客站片区随着区域内整体配套不断完善，未来的发展潜力巨大。

4、济南写字楼等级分布二、写字楼供求市场分析 1、市场综述济南写字楼整体市场表现供大于求，潜在供应量巨大，约40万平米左右。

截止到13年4月供应量和成交量较2012年同期均有大幅回落，在整体经济形势不明朗及国内经济增速趋缓的情况下，部分企业减缓扩张，加上房地产市场受调控，货币政策收紧，客户购买写字楼意愿、能力降低，市场需求开始减弱，写字楼市场表现极为沉寂。

2、供应分析24681012142012年4月到2013年4月写字楼市场供应2013年济南市整体写字楼市场总供应量为5.57万平米，环比下降36.27%，自12年11月连续5个月无新增货量，整体市场多以存量销售为主；虽有个别项目有新品入市，但对整体市场无太大冲击。

济南鲁能希尔顿酒店及公寓泉城新风向作者：来源：《美化生活·T+城市》2016年第06期济南鲁能希尔顿酒店及公寓为了更好的迎接宾客，在提供了优越地理位置外，也将为客人提供真正的非凡国际体验。

步进酒店，你会看到这里最现代化的设计，从酒店的落地窗外看去，可以看见融合了泉城精髓的高档购物中心和千佛山著名景区。

而为了更好的迎接宾客，除了优越的地理位置外，济南鲁能希尔顿酒店及公寓也将为客人提供真正的非凡国际体验。

济南鲁能希尔顿酒店及公寓总共有420间客房，其中酒店内有316间时尚宽敞客房，公寓楼内有其余104 套一室、两室和三室豪华住房。

全部客房都配备现代化服务设备，宾客可透过法式窗户尽情饱览山景城市天际线全貌。

康乐设施包括 33 层游泳池、24 小时健身中心、桑拿和蒸汽室。

入住行政客房的宾客可尊享行政酒廊，享用免费早餐、下午茶和晚间欢乐时光甜点与鸡尾酒。

每套公寓都自带设备齐全的厨房以及独立客厅和工作区，全体公寓宾客还可享用独立接待区和健身中心。

该酒店有3个创新餐厅和1个酒吧，开全日餐厅位于37层，提供国际化自助早餐和面馆，宾客可观摩厨师从零开始制作面食。

或者，宾客可在寿司台欣赏泉城南部风景同时品尝特色烧烤。

御玺中餐厅位于39层和40层，是泉城最高美食餐厅。

该中餐厅灵感源自御玺，秉承引以为傲的烹饪传统，主理经典鲁菜和特色粤菜。

御玺中餐厅设有1个美食大厅和11个云景包房，营造雅致用餐体验。

悠然特色餐厅位于38层，提供正宗中华美食和美酒佳酿。

餐厅设有3个半开放式包房，是宾客放松身心同时欣赏动人心魄的天际线的完美场所。

济大堂吧位于35层，不仅是泉城最高大堂吧，而且是唯一图书馆概念大堂吧，宾客可在此享用希尔顿标志性下午茶。

济南5万平商业项目成功案例济南是山东省的省会城市，也是重要的商业中心。

近年来，济南市政府致力于推动经济发展，吸引外资，培育新兴产业。

其中，一些成功的商业项目为济南的经济发展注入了新的活力。

以下是济南成功的商业项目案例：1. 华润万象城华润万象城是济南市一座标志性的商业综合体，总建筑面积达10万平方米。

该项目位于市中心的万达广场，毗邻地铁站，交通便利。

华润万象城集购物、餐饮、娱乐等多功能于一体，吸引了大量消费者和游客。

该项目的成功在于其优越的地理位置和丰富多样的商业业态。

2. 世茂国际广场世茂国际广场是一座位于济南市市中心的高端商业项目，总建筑面积约5万平方米。

该项目引进了众多国际一线品牌，如LV、Gucci 等，满足了市民对奢侈品的需求。

世茂国际广场的成功在于其独特的品牌定位和精心策划的商业活动。

3. 金鹰国际金鹰国际是一座位于济南市历下区的大型商业综合体，总建筑面积约8万平方米。

该项目集购物、娱乐、餐饮等多功能于一体，吸引了大量消费者。

金鹰国际的成功在于其多元化的商业业态和优质的服务。

4. 恒隆广场恒隆广场是一座位于济南市历下区的高端商业项目，总建筑面积约6万平方米。

该项目引进了众多奢侈品牌，如Chanel、Dior等，满足了市民对时尚品牌的需求。

恒隆广场的成功在于其独特的品牌定位和高品质的购物体验。

5. 万象城万象城是济南市一座大型商业综合体，总建筑面积约7万平方米。

该项目位于市中心，交通便利，集购物、餐饮、娱乐等多功能于一体。

万象城的成功在于其多元化的商业业态和丰富多样的消费场景。

6. 鲁商国际鲁商国际是一座位于济南市历下区的商业综合体，总建筑面积约4万平方米。

该项目引进了众多时尚品牌和餐饮业态，吸引了大量消费者。

鲁商国际的成功在于其独特的品牌定位和丰富多样的消费场景。

7. 银座购物中心银座购物中心是济南市一座历史悠久的商业项目，总建筑面积约5万平方米。

该项目集购物、娱乐、餐饮等多功能于一体，一直以来都是济南市民的购物热点。

装配式建筑案例分享：济南名悦山庄一期来源：同圆集团名悦山庄一期5、6、9、82、83、84#济南市历下区旅游路以南龙鼎大道以西同圆集团装配式建筑研究院项目概要6个主楼＋装配式建造本项目地上总建筑面积28973.58㎡，包含6个主楼，均采用装配式建造方式进行设计。

抗震设防标准为标准设防类，安全等级为二级，设防烈度为7度（0.1g），各楼座预制构件类型如下表所示。

以84#楼为例，地下2层，地上11层，屋面为坡屋顶，基础形式采用钻孔灌注桩+筏板。

地上功能均为住宅。

标准层由2个单位元组成，其标准层建筑平面及立面如下图所示：▲二至十一层平面图▲南立面图▲北立面图方案阐释集萃装配式技术：实力落地平面拆分84#楼预制外墙采用三明治夹心外墙板，分为预制受力外墙及预制非受力外墙，转角部分采用预制PCF板作为外模板；标准层楼板采用钢筋桁架混凝土叠合板，南侧外墙飘窗、线脚与外墙一起预制及预制空调板。

预制构件平面拆分如下：▲四至十一层预制外墙平面拆分图▲局部预制外墙拆分图▲二至十一层西单元叠合板平面拆分图部分预制构件类型介绍本项目中涉及的预制构件种类主要有预制外墙板、预制PCF板、预制楼梯、预制叠合板、预制空调板等等，其中部分构件进行示意如下：连接节点设计预制外墙通过后浇暗柱进行连接，叠合板采用后浇拼缝连接，预制楼梯通过梯梁的牛腿进行搭接，预制外墙上下设有企口连接，解决保温与防水问题。

建筑科技装配式+BIM建筑科技时代的来临，让数字化模型成为未来智慧城市的发展基石。

本项目充分融合BIM技术与装配式技术，本项目由同圆数字科技有限公司对整楼进行了BIM技术分析，建立详细的预制构件内部构造模型，并进行构件和节点处钢筋的碰撞检查，提前规避了预制构件的碰撞和设备机电预留的错漏碰缺，保持各专业协同；同时基于Revit平台进行施工组织模拟，并据此确定合理的施工工序，指导该项目的产业化施工。

生产建造提高建筑质量，缩短建筑工期针对装配式工程，预制构件重量对施工吊装至关重要。

商住两用的世界案例
1. 中国深圳的华润大厦，这座高楼是一个典型的商住两用建筑，楼下是商业区，包括购物中心和办公空间，而楼上则是豪华公寓和
酒店。

这种结合商业和居住的设计使得居民可以就近购物和工作，
提高了生活便利性。

2. 美国纽约的曼哈顿，曼哈顿是一个典型的商住两用城市区域，许多高楼大厦的底层是商业用途，而上层则是住宅。

这种设计使得
城市居民可以就近购物和享受商业设施，同时居住在市中心地带。

3. 英国伦敦的伦敦市，伦敦市是一个充满活力的商业中心，许
多高楼大厦内部设有商业空间，而顶层则是豪华公寓。

这种设计使
得商务人士可以就近办公，同时享受市中心的便利生活。

4. 日本东京的混合用途建筑，东京是一个商住两用设计非常发
达的城市，许多建筑物内部结合了商业、办公和住宅功能，使得城
市居民可以就近享受多种生活便利。

商住两用的世界案例不仅体现了建筑设计的多样性，也反映了
城市发展的多功能性和便利性。

这种设计理念在未来城市规划中将会越来越受到重视，以满足人们对便利生活的需求。

建筑设计与装饰Construction & Decoration12 建筑与装饰2019年7月下 建筑设计案例综述——以济南融汇城音乐中心商业广场设计为例路晓彤南京天华江南建筑设计有限公司 江苏 南京 210000摘 要 本项目位置地处济南市市中区陡沟办事处大庙屯村，北侧为规划道路及A-1地块，东面为拥军路及城市绿地，西侧为规划道路及B-2商住地块，南侧为城市绿地及簸箕山路。

项目位置处于济南城区西南角，占地共14591平方米，土地性质分别为商业商务，容积率≤3.5，融汇城A-2地块项目，试图为周边住宅区提供完善的社区配套，提升整个区域的发展。

关键词 商业中心；总平面设计；建筑设计现有场地地势较平坦，由于沿江一侧坝顶标高较高，为了更好地利用江景资源，将场地整体标高抬高，建筑的±0.000相当于绝对标高48.70。

停车场设置在地下二层无障碍电梯附近，设置无障碍专用停车车位10个。

其地面坡度，轮椅通道的宽度等均按规范进行设计。

建筑四周以找坡形式与场地道路标高连接，室内外高差控制在10mm 。

入口不设台阶，形成无障碍入口。

1 总平面设计1.1 场地概况本工程地块位于济南市市中区陡沟办事处大庙屯村，用地性质为公建(商业商务)用地，本工程东西长最大约为88米，南北长最大约173米，用地面积14591㎡。

周边城市规划道路标高约为48m(以清华苑2013年《济南融汇城概念规划及城市设计》为准)，本项目±0.000相当于绝对标高48.70m 。

1.2 总体设计拟建设的融汇城·音乐中心致力打造成济南西部的地标性商业中心。

业态品类齐全，有超市、餐饮、零售、商务办公等。

是一个集青年公寓、时尚业态、精品超市于一身的小型综合商业建筑；也是一个以【音乐】为主题的时尚栖息地，公共开放的露天场所。

1.3 停车及交通设计本购物中心位于开发进程中的融汇城大盘区块，东侧有城市绿带，景观条件较好。

拥军路为城市次干道，为重要城市展示面。

济南5万平商业项目成功案例
摘要：
1.项目背景
2.项目概况
3.项目成功原因
4.项目意义
正文：
1.项目背景
济南，作为我国北方的一个重要城市，近年来在城市建设方面取得了显著的成绩。

随着城市规模的不断扩大，商业项目的发展也愈发受到重视。

在此背景下，济南5 万平商业项目应运而生，旨在满足市民日益增长的消费需求，提升城市商业品质。

2.项目概况
济南5 万平商业项目位于城市核心区域，占地面积约5 万平方米，总建筑面积约20 万平方米。

项目包括购物中心、商业街、写字楼、酒店等多种业态，集购物、餐饮、娱乐、办公、居住于一体，形成了一个多功能、综合性的商业中心。

3.项目成功原因
（1）优越的地理位置：项目位于城市核心区域，交通便利，人流量大，为商业项目的成功奠定了基础。

（2）多元化的业态组合：项目涵盖了购物中心、商业街、写字楼、酒店等
多种业态，满足了不同消费者的需求，提高了项目的吸引力和竞争力。

（3）精心的规划设计：项目在规划设计上注重人性化和环保理念，打造了一个宽敞明亮、舒适宜人的商业空间，提升了消费者的购物体验。

（4）强大的品牌入驻：项目吸引了众多国内外知名品牌入驻，提升了项目的品质，增加了消费者的信赖度。

4.项目意义
济南5 万平商业项目的成功，不仅满足了市民的消费需求，提升了城市商业品质，还对城市经济发展产生了积极的推动作用。

济南市泉城广场商业商业办公楼成交记录摘要：1.济南市泉城广场商业办公楼成交记录概述2.泉城广场商业办公楼的地理位置和特点3.泉城广场商业办公楼近期成交情况4.泉城广场商业办公楼成交价格的走势5.结论：泉城广场商业办公楼的成交记录反映了济南市商业地产市场的活跃程度和未来发展趋势正文：一、济南市泉城广场商业办公楼成交记录概述泉城广场商业办公楼位于济南市历下区，是济南市的标志性建筑之一，以其独特的设计和优越的地理位置闻名。

该建筑总建筑面积约为20 万平方米，包括商业、办公、酒店等多种功能，是济南市重要的商业和办公中心。

二、泉城广场商业办公楼的地理位置和特点泉城广场商业办公楼位于济南市历下区，紧邻泉城广场，地处济南市的核心商业区。

该建筑的设计现代而独特，以其流线型的外观和全玻璃幕墙吸引了众多关注。

此外，该建筑还配备了先进的设施和设备，包括高速电梯、中央空调、智能安防系统等，能够满足各种商业和办公需求。

三、泉城广场商业办公楼近期成交情况根据相关数据，近期泉城广场商业办公楼有多笔成交记录。

其中，某公司在2022 年12 月购买了该建筑的一层办公空间，面积约为1000 平方米，成交价格为每平方米2 万元。

此外，还有多笔租赁合同签订，租赁面积从几十平方米到上千平方米不等，租金价格从每平方米每月几十元到上百元不等。

四、泉城广场商业办公楼成交价格的走势根据相关数据，近年来泉城广场商业办公楼的成交价格呈现出稳步上涨的趋势。

这主要是因为济南市的经济发展和商业活动的活跃，以及该建筑本身的优质品质和优越地理位置。

预计未来该建筑的成交价格还将继续上涨。

五、结论：泉城广场商业办公楼的成交记录反映了济南市商业地产市场的活跃程度和未来发展趋势泉城广场商业办公楼的成交记录表明，济南市商业地产市场处于活跃状态，商业和办公需求旺盛。

济南市尾盘销售实例“尾盘集中赢”－－一次实效的住宅促销如何有效的推广中小型房地产项目？本案的公式：恰当的折价+个性化主题+有效执行=佳绩。

“集中营”一词的本意是“用来关押或监禁犯人、战俘或其他人员的场所”，并带有一定的贬义色彩。

但我们在将那个词进行了演化后，不仅把它用在一个住宅项目的促销活动中充当了主角，而且取得了专门杰出的销售业绩。

一、项目概况及市场背景（一）、项目概况鲁贤家苑，位于济南市市中区济微路70号，总建筑面积约5万平方米，由7栋多层住宅组成，销售均价1990元/㎡；不管规模或市场定位在济南都属于中档楼盘，该项目由我天骄智业营销策划公司独家代理销售。

在前期的销售进程中，我公司在综合比较竞争楼盘优劣、深度挖掘楼盘品质的基础上，运用熟练的销售技巧和合理的引导性销售说词，用“实惠才是硬道理”、“超值抢购月”等促销攻势打动了一批又一批消费者，掀起了一个又一个销售高潮，在不到1年的时刻里，在猛烈的市场纷争中累计销售了3万余平方米，这是周边多个楼盘无法企及的成绩。

（二）、市场背景．在小环境来看，鲁贤家苑所处区域竞争猛烈，500范畴内在售项目6个，离我们的售楼中心50米处既有一个竞争楼盘的售楼处；而且这几个楼盘的定位专门雷同，区域环境、配套设施也没有专门大区别，争夺是完全相同的客户群；．从大环境来看，济南消费群体十分专门且总体购买力不强，是一个由有少量高端、大量低端、微量中端客户群体组成的专门市场，这就决定了济南消费群对中高档楼盘的消化能力有限；．济南市1999—2001三年，年均房屋销售面积约120万平方米；2002年初步统计总销售约220万平方米；．定位过于雷同，专门表现在2000-4000元左右的中高档房产范畴内，产品同质化现象比较严峻，已显现部分积压、滞销现象；2002年济南市在售住宅项目总计约240余个（包括手续不全的‘黑’楼盘），而几个超大型楼盘更对这容量有限的市场开始了庞大的冲击，阳光舜城、伟东新都、阳光100、中润世纪城等项目差不多上100万平米以上的航母级规模，竞争日益猛烈；关于一个一般项目而言，每年能达到3万㎡的消化量已属‘佳绩’；．2003年的开工面积、开盘数量更多，竞争更猛烈。