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房地产房地产行业热点问题六问六答报告摘要1. 地产行业何以至此？房地产行业当下如此艰难其实跟三条红线等调控政策关系不大，跟银行的两条红线有一定关系但不是最主要的。
最关键的转折点在于某大型房企陷入困境后烂尾楼让地方政府负责善后，一举将地方政府跟房企之间的关系给改变了。
在此之前地方政府为了吸引房企到本城市来拿地，都尽可能地在各类政策上为房企提供便利。
但是当地方政府发现某大型困境房企的烂尾楼需要他们自己想办法善后，他们跟开发商的利益开始出现不一致。
从9月份开始，地方政府在实际执行层面大幅加强了预售资金监管的力度，部分城市还提升了拿预售许可证的条件。
而且很多城市开始“因企施策”，越是信用资质较弱的房企，越是对他们采取格外严格的资金监管措施。
现在宏观层面的按揭额度放松可能对房企的实际帮助有限，因为即使按揭放款了也要进预售监管账户。
更何况浙江大部分城市的银行开始要求封顶才能发放按揭贷款。
这样的话首付大部分被监管，按揭又要封顶才发放，预售实际上已经没有意义。
房企相当于在经历从预售制向类现房销售切换的过程。
2. 现在算是房地产行业的至暗时刻吗？我认为行业至暗时刻尚未到来，行业出清仍在继续。
当前产业链上各个主体都在寻求自保，各个线条的政策主管部门也在专注于保全自己所负责的领域不出问题，客观上加剧了对房企的挤兑。
地方政府为了保交房对预售资金严格监管，信托公司开始严格执行合同中的节点还款要求，施工企业也不再愿意给房企垫资，不断缩短账期。
3. 行业何时才能见底？ 3-6个月见分晓我认为需要见到国企和城投大规模的输出信用才行，可以参考远洋收购红星的模式，国企或者城投只需要出少量的资金，但是能稳住存量的融资不崩盘，剩余的兑价可以随着项目的销售通过超比例分红的形式逐步给到原股东。
就如同2018年那一轮股权质押爆仓，大量的民营制造类企业引入了城投股东，我认为这证券分析师：徐超电话：E-MAIL ：执业资格证书编码：S11905190800012021-11-17行业点评报告中性/维持房地产行业研究报告太平洋证券股份有限公司证券研究报告一轮也需要走到这一步才能重建信用。
常见房屋纠纷及处理方法一、一般质量问题，开发商应保修一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等.因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任,逾期交付的，应当支付延期履行违约金。
交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担.二、房屋质量不合格，业主可拒绝收房并提出解除合同《建筑法》61条规定:“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
”工程验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志，综合验收合格与规划验收合格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收,还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。
房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。
房屋交付后质量经核验确属不合格的，买受人可以主张相同权利。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。
经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任.”《商品房销售管理办法》第三十五条:“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
经核验，确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
"由此可见，如果房屋质量问题不过关,购房者有权拒绝收房并解除购房合同。
三、迟延交付房屋，超过三个月可要求解除合同并赔偿违约金根据《解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的,买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外.“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由，该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任，故其合法性与公平性将成为争议焦点。
房地产行业热点问题六问六答近年来，房地产行业一直是社会关注的焦点，不断涌现出一系列的热点问题。
这些问题既关乎千家万户的居住问题，也牵动着市场经济的脉搏。
本文将围绕房地产行业的热点问题展开六个问答，希望能够为读者揭开一些迷雾，让大家对房地产行业有更深入的了解。
问题一：房价一路攀升，是何原因导致?答：房价上涨的原因有多方面的因素。
首先，土地供应的紧张导致房源紧缺，供不应求；其次，城市化快速进程带来人口的大量涌入，对房产市场需求的增加；再次，投资投机的情绪也推高了房价。
此外，政府的限购、限贷政策也会导致少数人炒作房价，进一步推高市场价格。
问题二：高房价是否意味着房地产泡沫?答：高房价不一定就意味着房地产泡沫。
房地产市场是受供求关系制约的，高房价既可能是客观需求的结果，也可能是供给短缺的结果。
泡沫的特征之一是价格与房地产实际价值脱节，如果市场上高房价的背后没有真实的需求支撑，且存在大面积的空置现象，则可能存在泡沫。
问题三：房地产开发商利润过高吗?答：房地产开发商的利润率往往是高的，这是由多个因素共同决定的。
首先，开发商需要承担土地购买、规划设计、施工建设等一系列成本，这些成本是房价的一部分，因此即使房价高，开发商也需要满足这些成本支出。
其次，开发商承担着市场风险，一旦市场变动不利，也会面临巨大的损失。
因此，我们不能过于简单地认为开发商利润过高，要细致分析才能得出准确结论。
问题四：购房者如何保障自己的权益?答：购房者应该对房地产市场充分了解，通过合法途径选购房源，签订明确的购房合同，并且留有购房凭证。
此外，购房者可以通过购房合同约定交付时间、质量标准等具体事项，一旦出现纠纷可以依法维护自己的合法权益。
购房者还可以选择通过政府渠道投诉维权，使自己的权益得到更有效的保障。
问题五：房地产税是否能有效调控市场?答：房地产税是向房产所有者征收的税费，旨在调节房地产市场，防止投资炒作。
房地产税作为一项财政工具，可以通过调节房产交易成本，影响投资者的购房决策。
房地产行业存在的问题及对策引言：房地产行业作为现代经济中重要的支柱产业，在国民经济发展中起到了不可或缺的作用。
然而，近年来该行业也面临着一些挑战和困境。
本文将分析房地产行业存在的问题，并提出相应的对策，旨在推动该行业健康发展。
一、市场调控措施效果有限1.1 价格过高导致居民难以负担近年来，由于城市化进程加快和资金流入热点城市等原因，房地产市场价格持续上涨。
这导致了一些人口密集区域的房价飙升，使得普通居民难以负担购房成本。
1.2 收益悬殊加剧社会分化与此同时，部分投资者通过炒房获得巨额收益，进一步加剧了贫富差距。
大量投资者参与购买、炒卖住宅物业，导致商品房供需失衡，给整个社会带来了不稳定因素。
对策：建立长期机制减少价格波动针对以上问题，应加强国家层面的市场调控。
一方面，通过扩大土地供应和优化房地产结构来逐步稳定房价水平；另一方面，落实税收政策以减少投机性购房行为，并制定相应的法规来约束市场主体。
同时，建立健全住房租赁市场，提供多样化的居住选择，缓解供需矛盾。
二、资金链风险较大2.1 开发商债务率高企伴随着企业规模扩张与融资渠道拓宽，一些开放商背负了巨额债务。
如果市场出现波动或者销售不达预期等情况，将对其造成严重的资金压力，并可能引发连锁反应。
2.2 合作中介机构失信问题突出部分中介机构存在虚假宣传、违规操作等乱象。
其中，“黑中介”、“卷款跑路”等事件给购房者、投资者和整个行业都带来了损失与风险。
对策：完善监管并推动转型升级针对上述情况，政府需要进一步加强对开发商和中介机构的监管力度。
加强对信贷政策的研究和控制以降低企业债务率；同时，完善监管机制，严厉打击违规中介行为，提高行业准入门槛，加强失信黑名单威慑力度。
三、产业结构亟需调整3.1 缺乏多元化投资方向由于房地产市场较大份额长期占据国民经济运行的重要位置，导致其他部门相对滞后。
部分城市过度依赖房地产市场发展，忽视了其他产业的培育与转型。
3.2 区域发展不平衡问题突显一些发达城市资源聚集，造成了区域间的差距进一步扩大。
一、房内命案被隐瞒，购买凶宅惹争端案情简介：吴女士购买了套二手房，谁知入住不久后即得知该幢房屋内曾经发生过命案。
吴女士遂与卖主交涉要求解除双方的买卖合同，遭卖主拒绝后吴女士将其告上了法院，经法院调解，卖主支付给吴女士五万元的补偿款。
律师提醒：按照我国的民俗，所售房屋内发生命案一事将足以影响购房人是否购买该房屋，然即使卖主在出售时刻意隐瞒事实并将房屋售出，买主一旦知道此事，仍会与卖主产生争议，同时卖主的行为也涉嫌欺诈，可能导致其与买主签订的合同无效。
二：为避税费不过户，政策有变起冲突案情简介：李女士与王先生签订了二手房买卖合同，双方约定两年后再办理过户手续。
谁知不久后国家有关政策发生变化，若两年后过户，李女士作为卖主是得不偿失，李女士遂要求王先生立即办理过户，不料王先生因李女士未答应其降价的要求而坚持两年后再过户，为此二人发生了冲突并闹到法院，最终双方达成了调解协议，办理了产权过户手续。
律师提醒：在二手房买卖中，对于有关税费的交纳，国家及地方有关政策法规通常已作规定，但买卖双方往往还会对此作特别约定以试图规避税费。
然一旦有关政策发生变化，这些约定不仅无法起到规避税费的作用，还会成为买卖双方争议的导火索。
三：户籍政策要了解，否则买房难落户案情简介：外地来京的王先生经过努力小有积蓄，准备购房后将全家户口从外地迁入北京。
为此，王先生在合同中约定，卖主在签约后立即办理户口迁移手续，后卖主将自家户口从该房中迁出，然而当王先生到户籍管理部门准备办理落户手续时却被告知，一年前卖主一家已办理了外地来京的落户手续，按规定现在不得再办理落户手续，王先生极其恼怒，遂要求卖主赔偿其损失，并将卖主告上了法院。
近日，法院判决卖主承担违约责任，但王先生落户北京的愿望一时仍难以实现。
律师提醒：根据有关规定，在我市购买二手房落户的条件包括成套二手房面积要在60平方米以上；每套房屋五年内只能享受一次购房落户政策；买主应在原户主户口迁出后方可办理落户手续。
房管行业热点难点问题分析及应对策略随着社会经济的发展和城市化进程的加快，房地产行业作为经济的重要支柱产业之一，一直备受关注。
在房地产行业中，房地产管理是一个重要的领域，其重要性不言而喻。
房地产管理涉及到房屋的租赁、交易、维护等多个方面，其工作内容繁杂，工作难度大，所以在房地产管理行业中存在众多热点难点问题。
为了更好地应对这些问题，本文将对房地产管理行业的热点难点问题进行分析，并提出相应的应对策略。
一、热点问题分析1. 目标群体多元化房地产管理面向的客户群体非常多样化，包括业主、租户、物业公司、政府部门等多个目标群体。
这些不同的目标群体拥有不同的需求和利益诉求，导致房地产管理工作复杂多变，难以进行统一管理。
2. 信息化管理难度大随着社会的发展，信息化已经成为房地产管理的必然趋势，物业管理信息系统、智能化设备的应用已成为行业发展的重要方向。
但是房地产管理信息化管理需要大量的资金投入和技术支持，管理过程中还存在着信息安全和隐私保护等问题，使得信息化管理难度大。
3. 建筑质量和安全问题房地产管理行业与建筑行业密切相关，建筑的质量和安全直接关系到业主和租户的生活安全和利益保障。
当前一些开发商和物业管理公司为了追求利润最大化，可能会忽视对建筑质量和安全的重视，导致一些住宅小区存在施工质量问题和安全隐患。
4. 环境保护和社区共建现代社会对环境保护和社区建设提出了更高的要求，社区的环境卫生、绿化建设和公共设施的完善都需要物业管理公司的有效管理和维护。
一些物业公司只关注经济效益，缺乏环境保护、社区共建的意识，导致社区环境问题和居民投诉频发。
二、难点问题分析1. 经验不足房地产管理行业属于新兴产业，市场需求不断变化，此时缺乏经验的管理者和从业人员很难有效应对市场动态，很容易导致管理不到位，出现问题。
2. 人员素质参差不齐由于房地产管理涉及到多方面的工作内容，需要物业管理公司拥有一支专业化、高素质的员工队伍。
目前一些物业公司的员工素质参差不齐，存在着工作责任心不强、服务意识薄弱等问题，导致服务质量不达标。
房地产业发展存在的问题及对策建议一、问题概述房地产业作为国民经济的支柱产业，在我国的经济社会发展中发挥着举足轻重的作用。
然而，随着我国城镇化进程的加快和经济的快速发展，房地产业也面临着一系列严峻的问题和挑战。
二、存在的问题1. 房地产泡沫问题随着房地产市场供求关系的改变，土地资源的稀缺性和政策的干预等因素，房地产价格呈现出快速上涨的趋势，甚至出现了一些炒房团和投机现象。
这种投机性的过度泡沫一旦破裂，将会给我国经济带来不小的冲击。
2. 房地产市场过热在一些热点城市，房地产市场过热现象比较明显，高房价和高房租不仅造成了居民的生活压力，也造成了社会资源的浪费，甚至引发了一些社会矛盾和问题。
3. 房地产项目品质参差不齐一些开发商为了追求利润最大化，忽视了房地产项目的品质和后期管理，导致了一些房地产项目存在着建筑质量低劣、小区环境差等问题，给居民的生活带来了诸多不便。
4. 房地产金融风险过度依赖房地产业的发展，导致了房地产金融风险的积聚，一旦房地产市场出现调整，将会对金融市场造成不小的冲击。
5. 房地产行业监管不力一些地方和相关部门在房地产市场的监管中存在疏漏和失职情况，造成了一些不法开发商和中介机构的滋生，给市场带来了一定的不良影响。
以上这些问题的存在，给我国的房地产业发展带来了不小的隐患和压力，需要采取一系列的对策来解决。
三、对策建议1. 坚持房地产市场调控要采取一系列的政策来对房地产市场进行调控，合理引导市场的供求关系，防范和化解房地产市场泡沫的风险。
2. 推进房地产税立法建立健全房地产税体系，实施差别化的税收政策，调控房地产市场过热现象，减轻居民的负担，促进房地产市场健康发展。
3. 加强房地产项目监管完善房地产项目质量监管机制，建立全过程的监管体系，加大对开发商和中介机构的监管力度，提高项目的品质和后期管理水平。
4. 多渠道防范金融风险加强对房地产金融风险的监测和预警，建立房地产金融风险防范机制，防止金融和房地产市场的双重风险。
房管行业热点难点问题分析及应对策略房地产管理是一个涉及多方面利益的复杂领域，也是城市管理中的重要一环。
随着城市化进程的不断加快，房地产管理行业也面临着一系列热点和难点问题，需要及时应对和解决。
本文将从热点难点问题的角度出发，对房地产管理行业进行分析，并提出相应的应对策略。
一、热点问题分析1. 住房租赁市场乱象随着城市人口的不断增加，住房租赁市场供需矛盾日益突出，租金上涨、租房难、租房合同纠纷等问题层出不穷。
尤其是一些二三线城市，随着大量人口涌入，租房乱象更加严重，如房东强制涨租、房屋质量低劣、押金难退等问题频发。
2. 房地产开发与环保冲突随着国家环保政策的不断加强，房地产开发与环保之间的矛盾也日益突出。
一些房地产项目的建设和规划会对环境造成破坏，引发公众的抗议，加大了项目的审批和建设难度。
3. 物业管理成本压力物业管理是房地产管理的重要环节，但随着管理成本的不断上升，物业管理企业面临着盈利难题。
一些居民对物业服务的要求也日益提高，对物业管理企业提出更高的要求和挑战。
4. 诚信问题频发在房地产交易和租赁过程中，诚信问题频发，一些开发商或中介机构存在虚假宣传、合同漏洞、强行售房等问题。
这不仅损害了消费者的权益，也损害了整个行业的声誉。
1. 难以实现规划和用地的有效管控房地产开发需要充分利用土地资源，但一些地方政府对土地规划和用地管理不够严格，导致土地资源的浪费和过度开发。
这给城市环境和资源造成了严重的压力。
2. 房地产市场波动频繁房地产市场受到各种因素的影响，波动频繁，给投资者和企业带来了很大的不确定性。
尤其是近年来，一些城市出现了房价暴涨现象，加剧了市场的不稳定性。
3. 规划和建设项目审批繁琐房地产开发项目需要经过多个环节的审批和管理，程序复杂，审批时间长，成本高，成为制约房地产业发展的一个难点问题。
4. 规模化运营与个性化服务的矛盾随着房地产规模化经营的发展，物业管理企业往往面临着规模扩张与个性化服务之间的矛盾。
房地产诉讼九大热点问题热点一：一房数卖的处理
在审理一房数卖案件时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。
恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人；变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内的，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。
对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。
热点二：买受人直接主张确权的相关问题
由于在买卖合同履行过程中，双方存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括将标的物的所有权转移给买受人。
但是买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权。
因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按照合同约定要求出卖人履行协助办理产权过户手续。
故在买受人主张确权的情况下，应当向当事人释明法律关系，告知其可以变更诉讼请求。
来源：上海高院民一庭编《民事案件庭审要领（二）》
热点三：未经共有人同意处分共有物问题
上海高院：出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记在其个人名下的房屋，不符合法律、行政法规关于共有物处分的规定或者共有人之间关于共有物处分的约定的，如果买受人是善意的，且支付了合理对价并已经办理了房屋权属变更登记手续，可以依据物权法第106条第1款的规定处理；如果买受人是善意，且买卖合同约定的对价是合理的，其他共有权人要求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
上海高院：对于房屋登记在夫妻名下，买受人与夫妻一人签订房屋买卖合同，买受人要求办理转移登记的，研讨会形成一致意见认为，夫妻一方对于共有房屋无处分权，故买受人要求办理产权登记的，人民法院不予支持。
上海高院：如果房屋出售时，权利登记仅为出让人一人，除非有证据证明买受人与出让人恶意串通，损害其他共有人的利益外，基于产权登记的公示、公信原则，应确认房屋买卖合同有效；如果房屋出售时，权利登记为数人，基于部分共有人不得擅自处分共有物的法律规定，一般应确认房屋买卖合同无效，但买受人有理由相信出让人有代理权，符合表见代理的构成要件，应确认房屋买卖合同有效。
需注意的是，如果查明房屋已经交付买受人使用且产权已变更至买受人名下等，应尽量维持合同的效力，告知主张房屋买卖合同无效
的其他共有产权人可以改变诉讼请求或另行诉讼，主张处分人予以赔偿。
来源：上海高院民一庭编《民事案件庭审要领（二）》
最高人民法院民一庭仲伟珩法官：出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合《物权法》第97条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。
法院可以向购房者明确释明其可以变更诉讼请求，购房者可以请求解除合同并要求出卖人承担违约责任。
来源：《民事审判指导与参考》2014年第1辑
热点四：房屋迁让的处理
1、与房屋迁让案件的协调
上海市高院民一庭：如果买受人诉至法院要求出让人或者实际居住人迁让，而出让人、前一手房屋买卖合同的出让人或实际居住人要求确认买卖合同无效的，由于对买受人取得房屋所有权所依赖的基础法律关系的有效性尚有待于审查，在相关当事人已提起合同无效诉讼后，应当裁定中止房屋迁让案的审理。
来源：上海高院民一庭编《民事案件庭审要领（二）》
2、后手买受人完成房屋产权登记后，要求在系争房屋内实际居
住人员迁出如何处理
倾向性意见认为，从产权登记情况来看，买受人已作为系争房屋的权利人登记在册，依法应享有占有、使用、收益、处分的权利，而实际占有人已非系争房屋的产权人无权在房屋内居住使用，买受人可基于物权请求权要求对方从房屋内搬离。
但在个案处理中，应注意考量房屋的实际居住人员是否享有居住房屋的权利，或房屋买卖合同是否存在虚假交易，以及房屋现实交付是否存在履行障碍等情况，予以区分处理。
相关类似案例：其他所有权与占有权能分离下买受人的权利救济途径分析—臧某与连某排除妨碍纠纷上诉案〔2014)沪一中民二(民)终字第433号〕
热点五：与借款合同纠纷案件关联问题
1、与借款合同纠纷的程序协调
上海市高院民一庭：在实践中，一些要求确认房屋买卖合同无效的原告之所以诉至法院，往往是因为债权人主张归还借款并要求行使房屋抵押权。
在这种情况下，应当审查相关借款合同纠纷案件有无判决，判决结果如何。
以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确
认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。
担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理
来源：上海高院民一庭编《民事案件庭审要领（二）》
2、借贷关系中签订房屋买卖合同并备案登记属于非典型担保
裁判要旨：在当事人一方主张系房屋买卖关系、另一方主张系借贷关系，且双方证据均有缺陷的情况下，应结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，判断法律关系的性质。
在借贷关系成立的前提下，签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为，足以构成一种非典型担保。
来源：《人民司法〃案例》2014年第16期；作者：梁曙明（再审审查审判长）、刘牧晗（再审审查承办法官），作者单位：最高人民法院
3、名为房屋买卖实为借款担保的认定——重庆五中院判决张桌玮诉怡豪公司商品房销售合同纠纷案
裁判要旨：名为房屋买卖实为借款担保的认定，应根据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等多方面综合考虑。
如果实为借款担保，应认定房屋买卖合同无效，
并驳回出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼请求。
来源：《人民法院报》2014年09月11日
热点六：因限贷、限购政策影响房屋买卖合同不能履行的纠纷处理
倾向性观点：房屋买卖合同约定以按揭方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人的确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款，对其请求可予支持。
房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买卖人请求解除合同，并要求出卖人返还所收收的购房款或定金的，如果经审查，当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记，对其请求可予支持。
相关类似文件：楼市调控背景下房屋买卖新类型纠纷实务问题研究----上海市第一中级人民法院研究室（2013年1月10日），一中实务增刊
热点七：物权法第191第2款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定
物权法第191条第2款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持，受让人因抵押登记未涂销无法
办理物权转移登记而请求解除合同的，可予以支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，应考虑当事人的过错程度等因素进行处理。
热点八：预约合同纠纷的相关问题
最高人民法院认为：预约是指将来订立一定契约的契约。
预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。
而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。
因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。
判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。
如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。
来源：《民事审判指导与参考》2014年第1辑，〔最高人民法院（2013）民提字第90号〕
热点九：违法建筑相关纠纷的处理
目前审判实务中的主流观点：对于未取得建设工程规划许可证或
者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。
当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不应受理；已经受理的，应驳回起诉。
违法建筑倒塌或其搁臵物、悬挂物脱落、坠落造成他人损害的，属于民事案件受案范围，应按照《侵权责任法》有关物件损害责任的相关规定处理。
