房地产投资及其风险
第一节投资与房地产投资
投资的概念
?最通俗的理解，就是用钱来获取更多的钱。
?金融角度：为了获得满意的预期未来收益而购买金融产品或其他有价资产的行为。
?经济角度：利用资源或通过购买资本货物，来增加未来产出或收益的行为。
?投资是指经济主体(个人或机构)以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。
?投资与投机的区别：
?投资所经历的时间周期更长一些，更趋向是为了在未来一定时间内获得某种比较持续稳定的现金流收益。
投资的分类
?短期投资和长期投资（投资期限的长短）
?直接投资和间接投资（投资人能否直接控制投资资金）
?金融投资和实物投资（投资对象的不同）
?生产性投资和非生产性投资（投资的经济用途）
?国内投资和国外投资（投资地域不同）
短期投资和长期投资
?按投资期限或投资回收期的长短来分类。
?预期在短期内（通常是一年内）能够收回的各种投资活动，属于短期投资；
?预期投资期在一年以上的各类投资项目，属于长期投资。
?一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。
?长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但盈利能力较强。
?在一定条件下，短期投资和长期投资之间是可以相互转化的。比如说，股票投资。
如何选择？主要是由投资者的投资偏好所决定的。
直接投资和间接投资
?按照投资人能否直接控制其投资资金来分类。
?直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织形式进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。直接投资的特点是资金所有者和资金使用者同为一个人或机构。
?间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债卷等金融资产的方式所进行的投资，投资人按照规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投放资金的运用状况。
?间接投资的主要特点是资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上体现不出投资人的意志。
金融投资和实物投资
?按照投资对象存在的形式来分类。
?金融投资的投资对象有资本市场的股票、债卷、基金、期货、信托、保险等，还有货币市场的存款、票据、外汇等，还包括风险投资、彩票投资等。
?实物投资的投资对象大致可以分为固定资产投资、流动资产投资、稀有资产投资等。
?金融投资是投资者为了获得预期收益，预先垫付货币以形成金融资产，并以此获取
投资或投机收益的经济行为。
?实物投资是投资者为了获取预期收益或经营某项事业，预先垫付货币或其他资源（有形资产或无形资产），以形成实物资产的经济行为。
?两者的主要区别在于：金融投资以最终获得金融资产为目的，实物投资通过投资直接实现社会积累。
生产性投资和非生产性投资
?按照投资的经济用途分类。
?生产性投资是指投入到生产、建筑等物质生产领域，形成各种类型的生产性企业资产的投资。其通过循环和周转，不仅能收回投资，而且能实现投资的增值和积累。
?生产性投资一般又可以分为固定资产投资和流动资产投资。
?非生产性投资是指投入到非物质生产领域，形成各种类型的非生产性资产的投资。
?对学校、政府报告楼、国防工程、社会福利设施等的投资不能收回，是纯消费投资，其再投资依靠社会积累。
投资的特性
投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动；从静态的角度来看，投资是现在垫支一定量的资金，从动态的角度来看，投资是为了获得未来报酬的经济行为。★投资具有时间性；
★投资的目的在于得到报酬(即收益)；
★投资具有风险性，即不稳定性。
投资的作用
投资是一个国家经济增长的基本推动力（增加投资可以为经济发展提供必要的要素和动力；投资是国民经济持续快速健康发展的关键因素）；
★投资与企业发展密切相关；
★投资可以促进人民生活水平的提高；
★投资有利于国家的社会稳定和国际交往。
房地产投资
房地产投资的概念
?房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一
定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。
?房地产投资的对象是房地产资产，包括房地产开发投资和房地产置业投资。
?房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。
?商品房建设投资是指房地产开发企业(单位)开发建设的供出售、出租用的商品住宅、
厂房、仓库、饭店、度假村、写字楼、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资(含拆迁、回迁还建用房)。
?土地开发投资是指房地产开发企业(单位)进行的土地开发工程所完成的投资，如进
行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。
房地产投资的目的
投资者进行房地产投资的主要目的：
?为了实现其财富价值最大化（收益）
?可以获得作为房地产业主的荣誉（消费）
?可以获得经常性的收益和资本增值（增值）
?可以降低其投资组合的总体风险（保值）
?可以抵御通货膨胀的影响（保值）
房地产投资的特点
?区位选择异常重要
?适于进行长期投资
?需要适时的更新改造投资
?投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
?变现性差
?易受政策影响
?依赖专业管理
?存在效益外溢和转移
区位选择异常重要
?受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚
?受其所处区位及周边市场环境的影响
?不仅受当前租金或价格水平的影响，而且与其所处区域的物业整体升值潜力及影响这种升值潜力的社会经济和环境等因素密切相关。
适于长期投资
?房地产同时具有经济寿命和自然寿命
?经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。
?自然寿命是指从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间。
?自然寿命一般比经济寿命长很多。在这种情况下，如何在自然寿命周期中，获得多个经济寿命周期，很重要。
需要适时的更新改造投资
?投资者通过不断的更新改造投资，不仅能够增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资的房地产的价值。
?例如，写字楼、公寓、住宅小区等。
容易产生资本价值风险
?房地产投资之所以容易产生资本价值风险，是因为房地产本身存在异质性的特点，同时其市场价值和投资价值很难判断。
?相同市场价值的房地产存在着因人而异的投资价值。
变现性差
?一方面，房地产的各种特征因素存在显著差异，购买者也会存在对种种特征因素的特定偏好，因此通常需要进行多次搜寻才能实现物业与购买者偏好的匹配；
?另一方面，对于同一物业而言，不同买方和卖方的心理承受价格都存在差异，只有经过一段时间的议价，双方才可能实现交易；
?此外，买卖双方交易行为很谨慎，房地产市场交易分散，信息不完备，又进一步延长了交易时间。
?值得注意的一点：房地产的变现性差往往会使得投资者因为无力及时偿还债务而破产。
易受政策影响
容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响。例如，政府的土地供给、公共住房、房地产金融、财政税收等政策。
依赖专业管理
?行业：房地产估价师、规划师、工程师、施工监理、会计师、律师等多个行业的专业指导。
?环节：获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等多个环节。存在效益外溢和转移
?房地产投资收益情况易受到周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。
?从过去的经验来看，能准确预测到政府大型公共设施建设并在附近预先投资的房地产投资者，都获得了巨大的成功。
房地产投资的物业类型
?按照物理形态上来分，可分为土地、在建工程和建成后的物业三类。
?按照使用目的来分，可分为居住物业、商用物业、工业物业、酒店与休闲娱乐设施和特殊物业。
居住物业
?购买者可以自住、出租、投资等，随着人们生活水平的不断提高和支付能力的不断增强，对居住物业的需求会不断向更高的方向发展，因此，居住物业的市场最具潜力，投资风险也相对较小。
?特别需要指出的一点是，随着政府住房保障制度的完善以及公共住宅需求的增加，通过与政府部门或机构合作开发建设的物业，将逐步成为投资者，特别是中小型投资者的重要投资方向。
居住房地产的分类
?公共住房：廉租住房（低收入家庭出租）、经济适用住房（低收入家庭出租、中低收入家庭出售）、限价商品住房（中等收入家庭）、经济租赁住房（中等收入家庭）。
?商品住房：普通住宅、高档住宅、公寓和别墅。
商用物业
?商用物业又称为经营性物业、收益性物业或投资性物业，是指能出租经营、为投资者带来经常性收入现金流的房地产，包括写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心等）、出租公寓。
?与投资者的经营管理能力相关，与当地整体社会经济状况相关，还与工商贸易、金融保险、咨询服务、旅游等行业的发展密切相关。位置有着特殊的重要性。
工业物业
?工业物业是指为人类生产活动提供空间的房地产，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（工业写字楼）等。
?既可出租也可出售。
酒店与休闲娱乐设施物业
?严格的说，酒店与休闲娱乐设施物业也属于商用物业的一种，但是由于其经营管理活动的特殊性，所以单独列位一类。
?为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。
特殊物业
?特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。
?市场交易很少，多属于长期投资。
房地产投资的作用
?全社会的角度：对一个国家或地区的经济增长、就业机会创造以及相关产业的发展，
都具有重要的推动作用，对增加政府财政和税收收入、改善人民居住水平和社会福利、提高城市公共品质量和城市空间使用效率等，都有重要的贡献。
?自身的角度：获得经常性的收益和资本增值，降低投资组合的总体风险，抵御通货
膨胀的影响。房地产投资通常被投资者认为是最理想的投资工具之一，是进行财富积累，实现财富价值最大化的重要途径。
投资的概念、分类、特性和作用。
房地产投资的概念、特性、物业类型
第二节房地产投资的形式与利弊
房地产投资的形式
◆房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，
包括从取得土地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。
◆房地产间接投资主要是指将资金投入到与房地产相关的权益或证券市场的行为，间
接投资者不需要直接参与房地产开发经营与管理工作。
房地产开发投资
?购买土地使用权、规划设计、工程建设、市场销售，转让给新的投资者或使用者等过程。
?房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。
?以土地一级开发为主的土地开发投资活动，已经逐步发展为房地产开发投资的一种独立形式。
?在我国房地产开发投资统计中，房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。
?商品房建设投资是指房地产开发企业（单位）开发建设供出售、出租用的商品住宅、
厂房、仓库、饭店、度假村、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资（含拆迁、回迁还建用房）。
?土地开发投资是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资。房地产置业投资
?房地产置业投资是指，面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。
?房地产置业投资的对象可以是市场上的增量房地产，也可以是存量房地产。
?房地产置业投资的目的，一是自用，二是投资。
?房地产置业投资者来说：
?缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业，这类物业价格高、收益较低、风险较低。
?反之，则倾向于购买优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始收益较低，但提升空间很大。
房地产间接投资
?投资房地产企业股票或债券
?投资房地产投资信托基金
?购买住房抵押支持证券
股票或债券
?为了筹资，房地产开发企业经常通过资本市场直接融资，有首次公开发行（IPO）、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券等形式。
房地产投资信托基金（REITs）
?REITs（real estate investiment），是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。
?本身只起到一个投资代理的作用，其大部分现金流主要都是分配给作为投资者的股东。
?优点：一是，收益相对稳定。二是，流动性很好。
?分类：按照资产投资的类型分为：权益型、抵押型、混合型。
住房抵押支持证券
?住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
?兴起于20世纪70年代，现在在美国、加拿大等发达国家已经很盛行，在泰国、韩国、马来西亚、香港等地也已开始了实践，在我国已经开始了试点。
主要做法：银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的的公司（SPC），由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。
房地产投资的利弊
利
?收益水平相对较高；
?容易获得金融机构的支持；
?能抵消通货膨胀的影响；
?提高投资者的资信等级
弊
◆投资数额巨大；
◆投资回收周期较长；
◆需要专门的知识和经验
◆变现性差
?相对较高的收益水平。
◆房地产开发投资中，大多数成本利润率超过20%，有的甚至更高。
◆房地产置业投资中，一般10%～12%。
◆房地产间接投资，收益水平更高。
容易获得金融机构的支持，一般可达到70%～90%，而且还有利率方面的优惠。西方发达国家，甚至达到100%
?能有效抵御预期通货膨胀的影响。
◆从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度通常
超过同期的通货膨胀的水平。
◆美国和英国的研究表明，2倍。
◆香港1998～2000年时各类房地产市场价格平均下降了60%，远远超过了同期通货
膨胀的下降幅度，如何解释？一是，当房地产市场价格与价值严重背离时，已经不是我们通常意义上所讲的房地产投资了，而是带有明显的投机色彩。二是，短期内房地产市场价格的下降，并不影响其长期的增值特性，从长期的角度来看，房地产价格总是随着社会经济的发展不断上升的。
√提高投资者的资信等级。
?投资数额巨大。30%的自有资金投入，在宏观经济出现短期危机时，投资者的净资产会迅速减少，使许多投资者进入负资产状态。1998年的亚洲金融危机、2007年美国次贷危机。
?投资回收期较长。房地产开发投资，3至5年；房地产置业投资，少则十年八年，多则二三十年。
?需要专门的知识和经验。相当复杂。
1.3 房地产投资的风险
房地产投资风险的基本概念
◆房地产投资的风险是指为未来获得预期收益可能性的大小。
风险大小的比较
物业1写字楼项目，2002年末价值为1000万元，预计2003年末价值为1100万元的可能性为50％，为900万元的可能性为50％。物业2保龄球项目，2002年末价值为1000万元，预计2003年末价值为1200万元的可能性为50％，为800万元的可能性为50％。比较哪个项目的投资风险大？
标准差：一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就越小。
标准差与期望值之比：比值越大，风险越大。
当实际收益超出预期收益时，称投资获得了风险收益；超出预期收益的部分通常称为风险报酬。
当实际收益低于预期收益时，称投资发生了风险损失；尤其是投资者通过债务融资进行投资时要特别注意。
风险与不确定性
◆风险涉及到变动和可能性
风险与不确定性有显著区别。不确定性意味着对于可能的情况无法估计其可能性。
◆在事件具有不确定性的情况下，对未来投资收益的估计是定性的而非定量的
◆定性方法有：小中取大法；大中取大法；最小最大后悔值法。
风险分析的目的
风险分析其目的是要帮助投资者回答下述问题：
预期收益率是多少，出现的可能性有多大？
相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？
预期收益的变动性和离散性如何？
系统风险
市场风险又称系统风险，是指与整个市场环境相关的风险，对市场内所有的项目都产生影响，投资者对这些风险不易判断和控制。
通货膨胀风险
又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险
不管是以固定利率借出一笔资金还是以固定不变的租金长期出租一宗物业，都面临着由于
商品或服务价格上涨所带来的风险。
●由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，所以房地产投资者非常重视此风险
因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率影响的程度。
市场供求风险
是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险
房地产市场变化会导致投资的实际收益偏离预期收益。当市场内结构性过剩（某地区某种房地产的供求大于需求）达到一定程度时，房地产投资者将面临房地产空置或积压的严峻局面，导致资金占压严重、还贷压力日增，很容易最终导致房地产投资者的破产。
●房地产投资决策以投资者对未来收益估计为基础。投资者可以通过密切关注当地社
会经济发展状况、细心使用投资分析结果，来降低市场供求风险的影响
周期风险
是指房地产周期波动给投资者带来的风险
●正如经济周期的存在一样，房地产市场也存在周期波动或景气循环现象
房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段
变现风险
是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险
●房地产属于非货币性资产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥
有者很难在短时期内将房地产兑换成现金
利率风险
利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减少，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。
●利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降
政策风险
政府有关房地产投资的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。
政治风险
●政治风险主要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成
●房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险
●政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险的
发生，是房地产投资中危害最大的一种风险
或然损失风险
是指水灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失
●尽管职业投资者可以要求承租人担负其所承租物业保险的责任，但是承租人对物业
的保险安排对业主来说往往是不安全的
●最好的解决办法是加强物业管理工作，定期对建筑物及其附属设备的状况进行检
查，防患于未然
个别风险
非市场风险又称个别风险或非系统风险，是指投资者可以控制的风险。
收益现金流风险
●指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险
不管是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险
未来运营费用风险
●是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险
●建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高会影响到物业的使用
其他未来会遇到的运营费用包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用
资本价值风险
资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平
●即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着报酬率的变化而变化
预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，在很大程度上影响着置业投资的绩效
机会成本风险（比较风险）
●又称比较风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失
去了相应可能收益时，给投资者带来的风险
时间风险
指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险
●时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长
短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等
持有期风险
●指与房地产投资持有时间相关的风险
●一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就
越多
置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而加大的
风险对房地产投资决策的影响
第一个影响：令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平
例如，按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型、
机会型三种。
第二个影响：使投资者尽可能规避、控制或转移风险
房地产市场是不断变化的，投资者所做的一些分析预测可能与实际情况有一定的出入，为规避风险，分析者要避免仅从乐观的一面挑选数据，对于易变或把握性较低的数据，最好能就其在风险条件下对反映投资绩效的主要指标带来的影响进行分析。
1.4 风险与投资组合
投资组合理论
主要观点：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略
●从理论上说，风险是由系统性市场风险和个别性非市场风险所组成。通过投资组合
理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少，但系统性市场因素仍然存在
●市场性风险率变成了某一项投资项目相对于整个市场变化反应幅度的评估
大型机构投资者进行房地产投资时，都非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性。
协方差是一个用于测量投资组合中某一具体投资项目相对于另一投资项目风险的统计指标。从本质上讲，组合内各种投资组合相互变化的方式影响着投资组合的整体方差，从而影响其风险。协方差的计算公式为：
上式中，为投资于两种资产收益率的协方差，Rli为在第i种投资结构下投资于第一种资产的投资收益率，为投资于第一种资产的期望投资收益率，R2i为在第i种投资结构下投资于第二种资产的投资收益率，为投资于第二种资产的期望投资收益率，n为不同投资组合的种类数。
当协方差为正值时，表示两种资产的收益率呈同方向变动；协方差为负值时，表示两种资产的收益率成相反方向变化。协方差的绝对值越大，表示这两种资产收益率的关系越密切；协方差绝对值越小，则这两种资产收益率的关系就越疏远。
●公式是E(rj)＝rf+βj[E(rm)一rf]
E(rj)——在某一时间段内，资产j应有的预期收益率；
rf ——在同一时间段内，无风险资产的收益率；
E(rm) ——在同一时间段内，市场的整体平均收益率；
βj——资产j的系统性市场风险系数，是代表某一种投资项目对于整个市场变化反应幅度的参考指标。求取该系数的常用方法是利用回归模型，因为这个系数大体上与某一投资项目的收益与市场整体平均收益的回归公式之斜率相同。
●假如市场的整体平均收益率为10%，无风险资产收益率为5%，某个投资项目的系
统性市场风险风险系数为0.5，请求出该投资项目的预期收益率？
资本资产定价模型
●由投资组合理论引申出来的资本资产定价模型能更好地分析风险与收益的关系
公式是E(rj)＝rf+βj[E(rm)一rf]
E(rj)——在某一时间段内，资产j应有的预期收益率；
rf ——在同一时间段内，无风险资产的收益率；
E(rm) ——在同一时间段内，市场的整体平均收益率；
βj——资产j的系统性市场风险系数。
一个投资项目在某一时间段上的预期收益等于市场上无风险投资项目的收益率再加上这项投资项目的系统性市场风险的相关系数(这里假定应用了适当的投资组合)乘以该项目的市场收益率与无风险投资项目收益率之差。
●确定折现率的理想方法是采用机会成本加适当的风险调整值
●机会成本是资本在某一时间内最高和最安全的投资机会的收益。这个收益差不多等
于上述无风险的收益，例如国家债券的收益率或银行存款利率等。投资者所期望的收益应至少等于这个机会成本再加上该项目的风险报酬
●假设整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投
资市场相对整个投资市场的风险相关系数是0.4，那么，房地产投资评估模型所用的折现率为多少？
房地产项目投资风险管理面临的风险 一、房地产项目风险管理的内涵 关于风险管理的定义有多种说法，一般看法是：投资房地产项目的管理者通过风险识别，风险估计和风险评价，并以此为基础合理地使用多种管理方法，技术和手段对投资活动涉及的风险实行有效的控制，采取主动行动，创造条件，尽量扩大风险投资活动的有利后果，要妥善处理风险事故造成的不利后果，以最小的成本保证安全、有效、可靠地实现风险投资总目标。 二、房地产项目投资面临的风险 1、房地产项目决策时期所面临的风险 房地产项目决策阶段是房地产项目开发过程中拥有最大不确定性、风险最大的阶段，决策的正确与否关系到整个项目的成败，其风险主要来自于投资时机、投资位置、投资类型以及投资方式的选择。所谓投资时机风险是指房地产项目开发活动受国家和地区政治、经济稳定性和波动性的影响很大，相应也有周期性的涨落，导致供求及价格随时间而变化，投资商的投资收益也就随投资时机不同而异。房地产项目
区位的理解狭义的理解是指某一具体建设场地的地理位置。广义的理解，除了地域范围含义外，还包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景等。关于投资类型的风险是指不同类型的开发项目存在不同的风险，投资商在选择开发哪一类型物业时必须慎重考虑，一般包括住宅、公寓、别墅、办公楼、商场和工业厂房等。选择不同的物业类型，对开发活动的成功与否和盈亏都有极大的影响。各种不同类型物业对位置的敏感程度不同，因此其抗风险能力也不同。关于投资方式，我国主要有独立开发和联合开发两种。独立开发具有利益独享、权力集中和管理方便等优点;缺点主要是资金投入量大、风险独担。联合开发降低了一方单独投资额，分散投资风险。但这是以损失一部分利益为代价，同时可能导致管理混乱等问题。 2、房地产项目前期风险 建设项目投资前期阶段工作量大、涉及面广，包括政府、金融和保险等方面，不确定的风险因素众多，主要有：置地风险、勘察设计风险、融资风险、招标发包风险和合同风险。所谓置地风险是指我国土地所有权为国家所有，投资商只能通过行政划拨和土地使用权出让、转让等方式取得一定年限的土地使用权。房地产项目融资风险，是指投资商在利用各种方式融资时，由于融资条件考虑欠妥，或因有关因素发生变动而使其盈利遭受损失的可能性。融资方式合理，可以降低融资
房地产投资风险管理探索 摘要：我国城市化建设进程进一步加快，房地产投资逐渐转变为最重要的投资形式，对我国房地产投资工作产生了一定的影响。而在房地产投资项目中，不可避免的会遇到风险管理问题，要想切实提高风险管理工作的实际效果，就要结合房地产投资风险的影响因素制定科学合理的风险管理和控制方案，促进房地产投资风险管理工作的全面优化开展。 关键词：房地产行业;投资风险;风险管理 在我国市场经济深化发展，房地产行业发展过程中形成激烈市场竞争的社会背景下，要想保证房地产投资工作的系统优化，推动投资工作的安全性和投资效益的逐步提高，就应该在系统分析房地产投资工作的基础上，对影响投资安全的因素进行科学的考察，并结合不同的因素制定合理的投资风险控制方案，切实提高房地产投资管理效果，为房地产企业在激烈市场竞争中的持续稳定发展提供良好的支持。 1房地产投资特点 房地产投资具体指资本的持有者将其所拥有的资本在房地产开发和经营项目中投入并且希望借助科学的经营管理促使资本创造更大的收益，实现对投资风险的有效规避。也有研究者对房地产投资存在不同的看法，其认为是国家、集体或是个人直接或者间接的将资本在房地产领域、房地产再生产领域中应用的行为，不仅包含房地产生产方面的投资，也涉及到对旧建筑物的改造。对房地产投资管理工作进行系统的研究，发现在城市化建设进程逐步加快的社会背景下，房地产投资已经成为获取高利润的重要投资形式，受到社会各界的广泛关注。同时，在对房地产投资进行系统研究的过程中，应该明确认识到房地产市场存在一定的特殊性，因此房地产投资也受到影响表现出相应的个性化特征：其一，房地产投资具有明显的高成本和投入的特点。房地产行业本身具有资本密集的特征，而资本的密集性在一定程度上决定房地产投资方面资金量相对较大，不论是在获取土地使用权还是在建筑建造方面，都需要较大的成本。其二，房地产投资周期长、回收期长。一般情况下，在开发房地产投资项目的过程中需要进行可行性研究和项目论证等活动，并且涉及到项目论证、设计施工建设以及物业管理等多方面的内容。而从房地产开发工作中土地的审批和房地产的建设到资金的回流需要较长的时间，因此要正确认识房地产开发和投资回收时间长的特点，制定合理的投资方案，避免出现投资风险问题［1］。其三，房地产投资呈现出高利润和高风险的特征。对房地产投资进行研究，发现存在不可替代性的特征，房地产市场也属于非完全竞争市场，在市场中可以获得巨大的投资效益。但是高利润相对应的是高风险，房地产投资存在严重的不确定性问题，投资风险较大，全方位保证投资成效，就需要对房地产投资进行科学论证。其四，房地产投资项目受到政策的鼓励和约束，房地产产业表现出一定的基础性产业作用，在带动经济发展方面发挥着重要作用，因此政府往往借助宏观调控手段对房地产产业和市场进行管理，制定鼓励和约束措施，维护房地产市场的稳定性。房地产投资也受到政策约束和鼓励的影响，在政策变化的作用下投资选择也会做出适当的调整。 2房地产投资的主要影响因素 对于房地产投资活动而言，其表现出一定的连续性特征，项目投资也涉及到资金的筹集、使用和管理增值等多方面，房地产投资本身可以形成循环的资金流，在资金流中促进经济效
房地产投资分析试题 一、填空题：（共30分，每空1分。） r房地产投资三要素中，最重要的是,房地产的增值事实上是 的增值 2?由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。 3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、且在市场景气时较易出现。 4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。 5.影响投资成本的两个重要因素是利率和 6?资金时间价值的计算方法可以分为两种，前一种充分体现了资金的时间价值。 7?年金指在一定时期内每期的收付款项，如 租金、贷款利息等。 8?在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将 先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘 ,便可得先付年金的现值。 9?投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从 两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。
10, 房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、 阶段、评估决策阶段。 门?静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率 12?按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、 13?通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在 时就会不一致。 14投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报 15?净现值等于零，可判断该投资项目 引力小于商业房地产。 17?房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、 厂 商权益的保障和 18,房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资 19?房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基 础 设施条件等的调查属于 20?实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大 致 阶段、 不是 16,由于工业房地产 差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/134703996.html, 房地产投资项目风险管理 作者：丘贵辉 来源：《财经界·学术版》2015年第16期 摘要：随着我国经济社会的快速发展，刺激和促进了房地产投资的发展，而房地产投资作为投资大、周期长、整体性强等特点，使得其项目投资具有高风险性，特别是近年来，房地产投资过热，助长了房地产项目投资风险的增加，针对目前存在的风险管理现状及问题，做好房地产投资项目的风险管理至关重要，本文从房地产投资企业的角度出发，分析项目投资风险管理的重要性，并提出具体的应对措施，对于指导房地产项目投资、避免风险带来的损失具有非常重要的参考价值。 关键词：房地产项目投资风险管理措施 房地产投资项目的特点决定了其高风险性，从目前我国的房地产投资项目决策来看，大多数源于房地产投资企业的经验使然，对于房地产投资项目的风险管理并未形成具体的、系统的、有效的管理方式和措施，这使得投资项目缺乏专业性指导，这也刺激和促进了现代房地产投资企业加强风险管理，本文结合理论研究和实践分析，探讨房地产投资项目风险管理，旨在对现代房地产投资企业提供有益借鉴，指导企业完善风险管理，实现长远健康发展。 一、房地产投资项目风险管理概述 房地产投资项目风险管理是指在房地产投资项目过程中，对于可能发生的各种结果变动程度的不确定性，采用各种方法和措施予以有效规避，从而保证投资项目获得最大利润的管理过程。其中风险管理过程主要包括以下几个环节： 风险识别。充分运用感知、判断和分类等方式对于投资过程中产生的风险本质进行识别，在风险管理过程中，风险的识别是前期工作，是为后续风险管理实现的保障和基础，任何房地产企业都要充分认识和了解了风险，才能在此基础上选择更加合适的，更有效的方法进行风险应对；风险评估。风险评估主要包含两个方面（事前评估和事后评估），其评估的主要内容是对于造成的人身和财产等方面的损失的定量评价和定性分析工作；风险应对。风险应对主要体现在投资者的投资决策上，投资者确定了投资项目的相关风险之后，并对风险进行全面评估，根据自身的能力和风险的特点，采取多种措施，预防和减少风险带来的损失。 二、房地产投资项目风险管理的必要性分析 （一）有利于保障项目管理的科学性 风险管理主要是利用科学的方法对于项目投资进行准确定位和分析，并对在投资项目中产生的任何可能的风险进行评估和分析，有利于减少和消除在决策和项目执行过程中的经济风
房地产投资分析复习题 Revised as of 23 November 2020
《房地产投资分析》期末复习试题 一、名词解释(每小题1分，共10分) 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资 产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份， 从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等， 各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位 等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及 土地使用权的出让、转让等方面的投资。
7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和 相关服务等。 10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时 间。 11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产 具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。 14、流动资金：是指在房地产开发过程中，进行房地产经营、购买材料、支付工人工资和其他经营费用所需要的周转资金。
目录 摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) （一）房地产发展的四个阶段 (1) （二）中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) （一）宏观调控因素 (2) （二）房价因素 (4) （三）不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) （一）房价的涨幅 (6) （二）租售比发展状况 (6) （三）收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) （一）房地产投资分析 (7) （二）房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)
房地产投资分析和风险分析 摘要 我国房地产业发展已有30年历史，房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业，很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今，影响房地产业发展的因素有很多，国家的政策因素，收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来，我国经济越来越强大，人民收入水平显著提高，国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展，房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资，要做好前期调查，掌握一定信息，做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼，百战不殆；不知彼而知已，一胜一负；不知彼，不知已，每战必殆。”只有做到知已知彼，才能在房地产业闯出一片天地。 关键词：房价；发展现状；发展前景；投资分析；风险分析
房地产投资分析试题 一、填空题：(共30分，每空1分。) 1.房地产投资三要素中，最重要的是，房地产的增值事实上是的增值 2.由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。 3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、、且在市场景气时较易出现。 4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。 5.影响投资成本的两个重要因素是利率和。 6.资金时间价值的计算方法可以分为和两种，前一种充分体现了资金的时间价值。 7.年金指在一定时期内每期的收付款项，如、租金、贷款利息等。 8.在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘以，便可得先付年金的现值。 9.投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从 和两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。 10.房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、阶段、
阶段、评估决策阶段。 11.静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率和。 12.按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、 和。 13.通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在 不是时就会不一致。 14.投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报酬：承担风险的收益、社会风险补偿、。 15.净现值等于零，可判断该投资项目。 16.由于工业房地产差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸引力小于商业房地产。 17.房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、厂商权益的保障和。 18.房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资的。 19.房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基础设施条件等的调查属于调查。 20.实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，可用项目的作为计算静态投资回收期的依据。 二、不定项选择题（共20分,每小题4分.每小题的4个选项中有两个以上正确答案,错选不得分,漏选的每选对一个正确答案得1分.）
第一章中国房地产市场概况 一、中国房地产市场发展历史 第一阶段：复苏阶段(1978-1986) 新中国成立后实行的土地无偿划拨和福利分房制度存在许多弊端。 第二阶段：市场化起步阶段（1987-1991） 87年以后开始市场化 1988年4月12日七届全国人大第一次会议通过了《中国人民共和国宪法修正案》，允许土地使用权可依照法律的规定转让。 第三阶段：快速发展阶段（1992-1993） 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点，房地产开发方面的一些主要指标每年都有较大幅度的提高。 第四阶段：理性发展阶段（1994-1997） 94年之后中国房地产市场经过1992-1993年的大起大落，逐步朝理性化发展。 94年7月发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着房地产市场进入规范化管理阶段。 第五阶段：平稳发展阶段（1998年至今） 1998年7月3日国务院发出《国务院过于进一步深化城镇化住房制度改革加快住房建设的通知》，作出停止住房实物福利性分配的突破性的决定。 2002年后，房地产市场全面进入个人购房时代，住房产业化，市场化水平大大提高。 第二章中国房地产市场金融概况 房地产金融市场现状 1、金融突入总量增长且结构不断优化 2、房地产企业主要融资方式：企业自有资金、预收账款、银行信贷、房地产开发 债券、上市融资 第三章中国房地产市场的两大支柱 1、中国房地产市场的土地资源 2、中国房地产市场的金融资本 第四章中国房地产市场当前新政
下篇房地产融资实务 第六章国内银行贷款 第一节国内银行贷款概论 影响商业银行贷款的利率因素 中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。 国内商业银行贷款种类 信用贷款 信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。 信用贷款分一下五种类型： 普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款担保抵押贷款 分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款； 保证书担保贷款 保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。 商业放贷的七大风险 政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险 第二节国内银行贷款运作程序 一、贷款申请 （一）借款人资格 （二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料 二、商业银行贷款调查 （一）借款人资格的核查 （二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价 三、核定信用等级，提出审查结论 四、房地产开发贷款审查和审批 三性原则：合法性、合规性、可靠性 五、贷款的发放 六、贷后管理
目录 房地产投资风险分析 (1) 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 (2) 二、我国房地产市场的现状与发展趋势 (3) （一）我国房地产市场现状 (3) （二）我国房地产市场发展趋势 (3) 三、房地产投资风险定义及分类 (4) （一）风险定义与房地产投资风险的涵 (4) （二）房地产投资的主要风险要素 (4) 四、房地产投资风险的分析方法 (5) （一）专家调查法。 (5) （二）故障树分析法。 (6) （三）幕景分析法。 (6) （四）筛选- 监测- 诊断技术。 (6) 五、应对措施 (7) （一）风险回避 (7) （二）平衡交易 (7) （三）资产组合 (7) （四）风险转移 (8) （五）风险自留 (8)
房地产投资风险分析 摘要：在房地产投资活动过程中, 收益与风险是同时存在的, 特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资, 风险更是在所难免。本文介绍了世界房地产行业发展的历程与阶段性特点，并对我国的房地产行业现状和发展趋势进行了深入分析。在此基础上，对我国房地产投资面临的主要风险因素进行了归类总结，主要包括财务风险、社会风险、意外事故风险和利率风险等。针对所面临的一系列风险因素，本文进一步总结了具体的风险分析方法，并对应对措施进行了探讨。 关键词：房地产投资；风险因素；风险分析方法 Abstract: In the real estate investment activities, the benefits and risks exist simultaneously, especially in the time of economic transition of China's real estate investment. The risk is inevitable. This article describes the history and development of main phases of the real estate industry in the whole word, together with deep analysis of current situation and development trend of real estate industry in China. Based on this analysis, the main risk factors faced by China's real estate investments are classified, including financial risk, social risk, accident risk and interest rate risk. For all these kinds of risk factors, this paper further summarizes the specific risk analysis methods, and discusses response measures. Key words; investment in real estates; risk factors in business; risk analysis methods 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。 房地产这个行业存在了很多年，但真正成为一个产业，是在欧洲工业革命以后，伴随着现代市场经济不断发展而兴起的。之前的房子不是商品房，都是自己建、自己住，不管是朝廷还是民间，很少交易买卖。近几百年，房地产跟其他东西一样被商品化以后，开始有了现代的房产生意和买卖，“二战”以后特别明显，其发展过程大体有三个阶段，每个阶段有着各自不同的表现。 第一阶段，是在人均GDP8000 美元以前，这时市场上所谓的房地产问题都是住宅问题。这个阶段是从人均GDP 不到1000 美元时开始的，然后往上爬到8000 美元。这其间大家讨论的住房问题全都与住宅有关，包括阶段分化、矛盾、社会心理冲突等。 第二个阶段，是人均GDP 从8000 美元到25000 美元。根据研究结果可以做出这样的预测：从人均GDP8000 美元到15000 美元，以及从15000 美元到25000美元，都会是商用不动产的活跃期。为什么分成两段呢? 因为在人均GDP8000 美元到15000 美元这个时期，商用不动产里边社区性商业是最火的。所谓社区性商业，就是围绕着一个社区所开发的商铺和购物中心，主要为周边居住的人服务，满足由居住派生出的需求。当人均GDP 继续向25000 美元发展时，就应该转向CBD 核心区的投资性商用不动产、商用物业，这将更加高档。这部分在每个国家其实都不多，因
房地产开发风险 一、房地产投资的风险类型 1、财务风险 财务风险是开发者或经营者由于财务状况的好坏而引起的企业负债总额对回收投资者和报酬的可能性，其风险主要来源于房地产投资项目建成后的预期赢利水平、资金流动性的大小以及企业项目的还货能力和货款期限的长短。 1）、筹资、融资风险。即由于银行紧缩银根造成贷款困难（筹不到资或筹不足资）以及筹资成本增加引发的各种风险。一些发展商为了完成项目甚至不惜高息（年利达26%—30%）拆借。由此而引发一系列如利息负担加重，建造成本增加、售价提高及销售困难等各种风险。 2）、变现风险。即房地产投资中在一段时间内要把投资变成现金（如偿还借款、债务、发放工资等），为此而付出的代价和承受的损失。由于房地产投资周期长、数量大、其变现能力差，在建成和售出前投资者越是急于变现，蒙受的损失就会越大。 2、金融风险 1）、利率风险：银行对房地产的调控作用在当前主要是通过贷款的投向和利率的调节来实现。 而利率的高低直接影响到房地产投资项目的回报率。 2）、汇率风险：对外销售的商品房或其他类型的楼宇在流通过程中伴随汇率风险，特别是在预售期望时很容易因对将来的汇率走势的预计不足而遭受损失。 3）、通货膨胀风险：通货膨胀从多方面影响企业投资的风险。 4）、外汇利率的变动风险。即由于外汇的较大幅度的波动从而不同侧面对开发商造成风险。 3、购买力风险 包括两个方面：一是价格风险。包括：由通涨因素造成建材人工费上涨；由于部分房地产商在前些年大肆对土地进行炒作，使地价徒增；在开发过程中各个方面将市政设施配套强行向开发商硬性摊派，最终都造成“下游产品”即房地产售价升高。引起销售不畅或是仍按原价销售而冲减收益等。二是市场风险或经营风险。如供求形势发生变化，出现供过于求的局面而对房屋销售和售价方面造成的压力，引起销售困难和损失。 4、开发风险 它处于房地产投资中的初始阶段，涉及到房地产开发项目和时机的选择、布点、销售对象和方向以及如何与经营环节衔接等诸多方面。 5、经营风险
房地产投资风险管理集团文件发布号：（9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-
房地产投资风险管理 房地产业是第三产业的重要组成部分，是集房地产开发、经营管理和物业服务为一体的综合性产业，是社会生产和再生产及各种经济活动的基础、载体和空间条件，处于国民经济发展的基础地位。但同时应看到，房地产业是一个高风险，盈利水平可能较高但难以确定的行业。房地产投资虽然有较高的投资收益，但同时存在较大的风险，房地产投资数量大、投资周期长，涉及的风险广泛复杂，且容易受到国家和地区经济的影响，难以预测市场未来的走势。 一、房地产投资 房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。 1、从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。 A、直接投资 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。 B、间接投资 房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。 2、从房地产投资的用途来说，房地产投资可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。
3、从房地产投资经营方式来说，房地产投资分为出售型房地产投资、出租型房地产投资和混合型房地产投资。 二、房地产投资风险 房地产投资风险是指房地产投资商或开发商因对某房地产投资的决策及客观条件的不确定性而导致该房地产投资的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率，即在房地产投资过程中遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。 房地产投资风险通常包括风险损失的范围或幅度以及发生偏差的概率，包括直接或间接损失。 房地产投资风险的主要构成要素包括房地产投资风险因素和房地产投资风险损失两个方面。 1、房地产投资风险因素是指能够引起或增加房地产投资风险事件发生的机会和影响损失严重程度的因素，是事故发生的潜在条件，也称风险条件。风险因素包括：有形风险因素——增加房地产投资风险发生机会或损失严重程度的直接条件，如发生金融危机等；无形风险因素——由于人们主观上的疏忽或过失等行为而增加房地产投资风险发生机会和损失严重程度的因素，如投资决策失误等。 2、房地产投资风险损失是指因房地产投资风险事件的发生而导致开发商投入资本的丧失或减少额，或者预期收益与实际收益之间出现负偏差值。一般而言，风险和损失构成一对因果关系，风险为因，损失为果，风险只有转化为事实，才能造成损失。房地产投资风险损失有两种形态：一是直接损失，指开发商资本损失、收入损失等；二是间接损失，指开发商的商业信誉、企业形象以及社会利益损失等。房地产投资风险产生流程如下图所示：
房地产投资分析试题 一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填 在题干的括号内。每小题1分，共24分) 1.基于房地产投资( )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。 A.适应性强 B.受政策影响大 C.对专业管理依赖强 D.不可移动性 2.房地产间接投资不包括( )。 A.房地产置业投资 B.投资房地产投资信托基金 C.投资于房地产企业债券 D.购买房地产抵押贷款证券 3.权益投资收益率是衡量投资者( )收益水平的内部收益率指标。 A.投入的全部资本 B.投入的借贷资本 C.投入的全部现金 D.投入的自有资本 4.某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。 A.0.146 B.0.125 C.1.75 D.1.50 5.（P/A，i，n）是( )公式的复利系数标准表示法。 A.一次支付现值 B.等额序列支付现值 C.等差序列现值 D.等额序列支付终值 6.第( )类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住用地。 A.一 B.二 C.三 D.五 7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为( )。 A.2.0 B.4.0 C.2.1 D.0.5 8.在我国( )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。 A.银行利率 B.社会资金供应量 C.土地供应计划 D.税收 9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在( )滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。 A.第一阶段和第三阶段初期
绿城房地产集团有限公司案例分析 摘要：绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。绿城集团目前采取的是业务转型战略。一个企业采取何种战略与市场中存在的机会、威胁以及自身的优势及劣势、使命、愿景、目标等是密切相关的，我们小组通过SWOT分析、ＰＥＳＴ分析、波特五力模型找出绿城集团目前的使命、愿景和近期的目标，并对绿城集团做了进一步的环境分析。 关键词：绿城战略 PEST分析 SWOT分析波特五力模型 一、引言 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。作为绿城房地产公司，如果在运作一个项目前不对环境和自身条件进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运作，甚至造成销售不利和烂尾。 二、公司概况 绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。 绿城成立于1995年，2006年7月在香港联交所主板上市（股票代码3900.HK）。 历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。至2011年4月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米。 绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成别墅、多层公寓、高层公寓、度假公寓、大型社区、城市综合体、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。 绿城连续多年名列中国房地产百强企业综合实力前十名、连续多年荣膺中国房地产公司品牌价值前十名，连续多年蝉联浙江省房地产企业综合实力榜首。
一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n
房地产投资及其风险 第一节投资与房地产投资 投资的概念 ?最通俗的理解，就是用钱来获取更多的钱。 ?金融角度：为了获得满意的预期未来收益而购买金融产品或其他有价资产的行为。 ?经济角度：利用资源或通过购买资本货物，来增加未来产出或收益的行为。 ?投资是指经济主体(个人或机构)以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。 ?投资与投机的区别： ?投资所经历的时间周期更长一些，更趋向是为了在未来一定时间内获得某种比较持续稳定的现金流收益。 投资的分类 ?短期投资和长期投资（投资期限的长短） ?直接投资和间接投资（投资人能否直接控制投资资金） ?金融投资和实物投资（投资对象的不同） ?生产性投资和非生产性投资（投资的经济用途） ?国内投资和国外投资（投资地域不同） 短期投资和长期投资 ?按投资期限或投资回收期的长短来分类。 ?预期在短期内（通常是一年内）能够收回的各种投资活动，属于短期投资； ?预期投资期在一年以上的各类投资项目，属于长期投资。 ?一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。 ?长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但盈利能力较强。 ?在一定条件下，短期投资和长期投资之间是可以相互转化的。比如说，股票投资。 如何选择？主要是由投资者的投资偏好所决定的。 直接投资和间接投资 ?按照投资人能否直接控制其投资资金来分类。 ?直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织形式进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。直接投资的特点是资金所有者和资金使用者同为一个人或机构。 ?间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债卷等金融资产的方式所进行的投资，投资人按照规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投放资金的运用状况。 ?间接投资的主要特点是资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上体现不出投资人的意志。 金融投资和实物投资 ?按照投资对象存在的形式来分类。 ?金融投资的投资对象有资本市场的股票、债卷、基金、期货、信托、保险等，还有货币市场的存款、票据、外汇等，还包括风险投资、彩票投资等。 ?实物投资的投资对象大致可以分为固定资产投资、流动资产投资、稀有资产投资等。 ?金融投资是投资者为了获得预期收益，预先垫付货币以形成金融资产，并以此获取
房地产项目开发风险因素分析 提要房地产业是一种高收益、高风险的综合性产业，其开发中的风险因素众多，这些因素对于房地产开发成败起着决定性的作用。本文将从房地产项目开发流程的各阶段出发，详细分析各阶段影响房地产开发的风险因素，为建立房地产开发项目风险评估指标体系提供依据。 关键词：房地产项目开发；风险因素；分析 中图分类号：F293.3文献标识码：A 房地产开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和经营管理阶段。就房地产开发商而言，开发的各个阶段的风险表现是不同的，它伴随各个阶段的主要任务而产生。 一、投资决策阶段 房地产投资决策阶段是房地产整个项目开发过程中最重要的阶段，关系到整个投资项目的成败，这个阶段的主要风险有： （一）开发区域风险。在房地产开发经营中，开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济社会风险。政治环境风险如战争、动荡等，社会环境风险如风俗习惯、社会安定等。 1、政策环境风险。政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。 （1）产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产市场需求结构的变化，而且决定房地产业的兴衰。产业政策对房地产业的影响巨大，一方面国家通过产业政策来鼓励某些产业的发展，如果房地产业是支持的对象，则它在国民经济中的地位会得到提高，国家会增加这方面的资金投入，从而给房地产业的投资经营者带来更多的收益，反之，会给房地产业的投资经营者带来损失；另一方面国家对不同的房地产支持力度的变化，会改变房地产市场的需求结构，给房地产业不同领域的投资者带来不同的影响。研究国家和地区的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。 （2）土地政策。土地是房地产开发的基础，土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响，土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度。为了避免遭受风险损失，房地产投资经营者应该关注土地政策的变化趋势。 （3）住房政策。住房作为人们生活的基本必需品，是政府为保持社会稳定需关注的一个方面，国家不同的住房政策使房地产开发商面临不同的风险。 （4）金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。当政府认为房地产投资过热、采用紧缩信贷的政策时，会导致在建的项目由于资金短缺而停工，拟建的项目因为筹集不到足够的资金而推迟，这会给房地产的投资经营者带来很大的损失。同时，如果政府为了刺激房地产市场的繁荣而降息，则会给房地产商带来额外的利润。 （5）城市规划。城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值都会产生影响，使开发商和经营者都会面临风险。城市规划对房地产的影响主要通过规划指标和规划用途、容积率、建筑覆盖率、建筑限高和道路交通的变化以及行政隶属的变更引起。 （6）环保政策。近年来，人们环保意识逐渐加强，新的环保政策不断制定，旧的环保政策不断强化，这都对房地产的开发投资产生巨大影响。 （7）法律风险。法律风险是指房地产商品投资经营者在房地产市场中进行各种活动时，因为法律纠纷，导致延误时间、增加成本或直接造成经济损失而产生的风险。产生法律风险的主要原因是房地产交易双方在签订各种合同时，可能未能就各方面的义务和责任作出详细规定，或在执行合同过程中因为理解的偏差而造成纠纷。同时，我国现行的有关房地产方面的法律法规还不健全、不稳定，也是导致法律风险的一个重要原因。
房地产投资风险分析 摘要：随着近几年国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由 于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必给房地产投资者带来巨大的 风险。对房地产投资风险的研究也成为理论界和实业界面临的重要课题。风险评价是一个非常复杂的系统评价问题，本文顺应房地产投资风险管理的需要，着力去完善目前房地产投资市 场和项目的风险评价体系，按照提出问题、分析和解决问题的思路和框架，提供一种更为科学的风险评价方法，为决策者进行决策提供参考和借鉴，使其决策更为合理和科学。 关键词：房地产投资风险；风险现状；风险种类；风险控制；定性分析 Abstract: with the rapid growth of the national economy in recent years, the real estate industry has become a pillar industry in the national economy, because of its fast development and investment overheating, part of the city has a real estate bubble, is bound to real estate investors bring huge risk. Study on real estate investment risk also becomes an important subject of theoretical circles and industrial circles. Risk assessment is a very complex system evaluation, this paper conforms to the real estate investment risk management, to perfect the system of risk evaluation of the real estate investment market and projects, according to proposed the question, analysis and problem-solving ideas and framework, provides a more scientific risk evaluation methods, and provide a reference reference for decision makers making, make the decision more reasonable and scientific. Keywords: real estate investment risk; risk; risk; risk control; qualitative analysis 1.房地产投资风险的含义及特征房地产属于城市型产业，它主要从事开发城市中的商业、居住、工业物业，这些项目都需要大量的投资。由于房地产本身的特点，从买进土地到建设房地产项目，直到出租出售，其商品化过程比其它产品的商品化时间要长，这 样，就注定了其对外部资本，特别是银行贷 款的依赖程度，这样的不良后果极易使企业负债规模过大而陷入清偿危机。在其它方面，如 市场变化、政策方面的变化，以及房地产本身及其经营的特性，决定了它必然涉及一些风险因素，那么风险究竟是什么呢? 1.1关于风险的定义 风险是指在人类社会中，由于各种难以预测因素的影响，使得行为主体的期望目标与实 际状况之间发生的差异，从而给行为主体造成经济损失的可能性。一般说来，风险是指在一 定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。 首先，风险是指“一定条件”下的风险。比如投资房地产，在什么时间投，投资于哪一个或几个项目，投多少，风险是不一样的。这些问题一旦决定下来，风险大小就无法改变了。即特定投资的风险大小是客观的，而你是否冒风险及冒多大风险，是可以选择和由主观决定的。 其次，风险是“一定时期内”的风险，风险的大小随时间延续而变化。如对一个投资项目的成本，事先预测可能有很准确，但越接近项目完工则预计越准。随着时间的延续，时间的不确定性在缩小，事件完成，其结果也就完全肯定了。因此风险总是“一定时间内”的风险。 最后，风险是指事先可以知道所有可能结果及每种结果的变动程度。变动程度常用标准 方差来表示，以描述分散的各种可能收益与均值偏离的程度。一般说来，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越大，反之亦然。 1.2房地产投资风险房地产投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。由于房地产投资固有的周期长，投资额大、影响因素复杂等特性，房 地产投资面临的风险因素也特别复杂，风险因素引起的后果也特别严重。所以风险因素的判 断与分析等在房地产投资分析中显得十分必要。