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A写字楼成本测算.doc

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5A甲级写字楼建安工程费测算表地下层面积24000m2可售面积60000m2总建筑面积84000m2 准层高3.6m，建筑物高150m内。

序号成本项目原始指标系数预计工程量单价合价（万元）单方造价可售单方工程量及单价说明一建筑工程费建筑面积84000m2 2325.7元/m2 19535.574 2325.7元/m2 3255.9元/m21 基础及地下室工程地下面积24000m2 2799.6元/m2 6719.034 799.9元/m21.1 土方工程基底面积12 96000m3 60元/m3 576 工程量按基底面积*12m深1.2 基坑支护护坡面积0.18 4320m2 1810.2元/m2 7821.2.1 人工挖孔桩护壁桩桩数0.0417 180根24000.0元/ 根432 按180根，平均深度20m，1200元/m 1.2.2 基坑护坡护坡面积 1.1574 5000m2 700元/m2 350 按周长360m1.3 桩基础桩数0.04 320根12000元/ 根384 1.4桩基检测费基底面积8000m2 25元/m2 201.5 排降水基底面积8000m2 20元/m2 161.6 桩承台基础基底面积0.08 1920m3 450元/m3 86.4 按基底面积的20%1.7 地下室钢筋混凝土结构地下面积24000m2 1660.0元/m2 3984 含承台基础钢筋含量160kg/m2，单价6000元/t1.7.1 地下室钢筋吨数160 3840t 7000元/t 2688 （其中材料费4900元/t+ 施工费1100元/t ）1.7.2地下室混凝土（含模板）方量0.9 21600m3 600元/m3 1296 砼含量0.8m3/m2，单价600元/m31.8 地下室砌体地下面积0.048 1152m3 400元/m3 46.081.9 地下室粗装饰地下面积24000m2 96.0 元/m2 230.4 1.9.1楼地面找平抹灰面积0.8 19200m2 50元/m2 96 1.9.2 墙面抹面涂饰抹灰面积 2 48000m2 20元/m2 961.9.3 天棚抹面抹灰面积0.8 19200m2 20元/m2 38.4 1.10 地下室防水基底面积8000m2 342.8元/m2 274.21.10.1 底板防水防水面积 1.2 9600m2 120元/m2 115.2 垫层+防水+保护层1.10.2 顶板防水防水面积 1.1 8800m2 150元/m2 132 防水+保护层+排水层+过滤层1.10.3 外墙防水防水面积0.5625 4500m2 60元/m2 27 防水+保护层1.11 变更工程造价3% 24000m2 80.0 元/m2 191.9724 按造价的3％考虑1.12 签证工程造价2% 24000m2 53.3 元/m2 127.9816 按造价的2％考虑2 上部结构及粗装修地上面积60000m2 1002.1元/m2 6012.33 715.8元/m22.1 钢筋混凝土结构地上面积60000m2 680.0元/m2 4080钢筋含量55kg/m2，单价6400元/ 吨2.1.1 上部钢筋吨数60 3600t 7000元/t 2520 （其中材料费4900元/t+ 施工费1500元/t ）2.1.2上部混凝土（含模板）方量0.4 24000m3 650元/m3 1560 砼含量0.4m3/m2，单价650元/m32.2 砌体地上面积0.12 7200m3 400元/m3 288 砌块含量0.22m3/m2，单价380元/m3 2.3 找平及抹灰地上面积60000m2 86.0 元/m2 516第-4105页共5页总建筑面积84000m2 准层高3.6m，建筑物高150m内。

序号成本项目原始指标系数预计工程量单价合价（万元）单方造价可售单方工程量及单价说明2.3.1 水泥砂浆楼地面抹灰面积0.8 48000m2 25元/m2 1202.3.2 内墙面抹面抹灰面积 2 120000m2 25元/m2 3002.3.3 天棚批腻子刮白抹灰面积0.8 48000m2 20元/m2 962.3.4 外墙抹灰抹灰面积02.4 防水地上面积60000m2 13.5 元/m2 812.4.1 厨卫地面防水层防水面积0.1 6000m2 50元/m2 302.4.2 厨卫墙面防水砂浆防水面积0.2 12000m2 20元/m2 242.4.3 屋面防水防水面积 1.2 1800m2 150元/m2 27 底层+防水+保护层2.5 外墙保温保温面积0.1 6000m2 100元/m2 602.6 其它建筑面积60000m2 99.0 元/m2 5942.6.1 综合脚手架面积60000m2 75.0 元/m2 4502.6.2 里脚手架面积84000m2 5.0 元/m2 422.6.3 垂直运输面积60000m2 10.0 元/m2 602.6.4 技术措施费用面积84000m2 5.0 元/m2 422.7 变更工程造价5% 60000m2 46.8 元/m2 280.95 按造价的5％考虑2.8 签证工程造价2% 60000m2 18.7 元/m2 112.38 按造价的2％考虑3 门窗工程建筑面积84000m2 10.5 元/m2 88 10.5 元/m23.1 车库大门座数4座20000元/ 座83.2 单元门单元数03.3 入户门户数03.4 户内门户数80樘5000元/ 樘40 3.4.1平开门户数80樘5000元/ 樘403.4.2 推拉门户数0 3.5管井门户数0 3.6窗、阳台门建筑面积60000m2 03.6.1 铝合金门面积03.6.2 铝合金窗面积0 3.7防火门樘数400樘1000元/ 樘404 幕墙工程建筑面积60000m2 640.0元/m2 3840 457.1元/m24.1 玻璃幕墙面积0.4 24000m2 1000元/m2 2400 玻璃幕墙单价按1000元/m24.2 石材幕墙面积0.2 12000m2 1200元/m2 1440 石材幕墙单价按1200元/m25 公共部位装修建筑面积60000m2 136.5元/m2 819.21 97.5 元/m25.1 大堂精装修建筑面积2000m2 1120元/m2 224 5.1.1 地面装修面积0.8 1600m2 300元/m2 485.1.2 吊顶装修面积0.8 1600m2 500元/m2 80 5.1.3 墙面装修面积 1.6 3200m2 300元/m2 96 造型石膏吊顶, 面层涂料( 含腻子), 含光源5.2 电梯厅装修建筑面积60000m2 73元/m2 438第-4104页共5页总建筑面积84000m2 准层高3.6m，建筑物高150m内。

序号成本项目原始指标系数预计工程量单价合价（万元）单方造价可售单方工程量及单价说明5.2.1 地面装修面积0.1 6000m2 200元/m2 1205.2.2 吊顶装修面积0.1 6000m2 150元/m2 905.2.3 墙面装修面积0.2 12000m2 150元/m2 1805.2.4 电梯门套套数160套3000元/ 套48 电梯大门套单价按3000元/ 套5.3 入口装修单元数05.3.1 入口地面铺贴铺贴面积05.3.2 入口玻璃雨蓬单元数05.4 楼梯间装修建筑面积60000m2 2元/m2 11.45.4.1 楼梯间水泥地面装修面积0.015 900m2 20元/m2 1.85.4.2 楼梯间墙面装修面积0.065 3900m2 20元/m2 7.85.4.3 楼梯间顶棚装修面积0.015 900m2 20元/m2 1.85.5 外立面装修装修面积 1.07 64200m2 05.5.1 面砖面积0.2 05.5.2 石材墙面面积0.05 05.5.3 涂料面积0.8 05.5.4 外立面零星装饰面积0.02 05.6 栏杆建筑面积60000m2 13元/m2 76.85.6.1 栏杆米数0.08 4800m 160元/m 76.85.7 屋面建筑面积60000m2 5元/m2 305.7.1 屋面面积 1 1500m2 200元/m2 30 5.8其它建筑面积60000m2 0元/m2 0 5.8.1 栋号牌单元数05.8.2 栋门牌楼栋数05.8.3 保洁箱单元数05.8.4 信报箱户数05.9 变更工程造价3% 60000m2 3.9 元/m2 23.406 按造价的3％考虑5.10 签证工程造价2% 60000m2 2.6 元/m2 15.604 按造价的2％考虑6 室内卫生间和过道装修建筑面积60000m2 300.0元/m2 1,800 214.3元/m26.1 公共卫生间精装修装修面积6.2 过道精装修装修面积6.3 阳露台地面精装修装修面积6.4 变更工程造价3% 60000m2 0.0 元/m2 0 按造价的3％考虑6.5 签证工程造价2% 60000m2 0.0 元/m2 0 按造价的2％考虑7 建筑工程检测费建筑面积84000m2 30.6 元/m2 257 30.6 元/m2 按造价的0.3 ％+5万元幕墙检测二安装工程费建筑面积84000m2 872.4元/m2 7328.4 872.4元/m2 1221.4元/m21 室内水暖气电建筑面积84000m2 210.0元/m2 1764 210.0元/m2第-4103页共5页总建筑面积84000m2 准层高3.6m，建筑物高150m内。

序号成本项目原始指标系数预计工程量单价合价（万元）单方造价可售单方工程量及单价说明1.1 室内给排水建筑面积84000m2 40.0 元/m2 3361.1.1 总包给排水建筑面积84000m2 40元/m2 3361.1.2 直饮水系统建筑面积01.2 室内采暖- 电热地暖地上面积0.85 51000m2 01.3 室内燃气户数01.4 室内电气工程建筑面积84000m2 160.0元/m2 13441.4.1 总包电气安装建筑面积84000m2 160元/m2 13441.4.2 弱电箱户数01.4.3 配电箱户数01.5 变更工程造价3% 84000m2 6.0 元/m2 50.4 按造价的3％考虑1.6 签证工程造价2% 84000m2 4.0 元/m2 33.6 按造价的2％考虑2 设备及安装建筑面积84000m2 617.4元/m2 5186.4 617.4元/m22.1 通风空调系统建筑面积84000m2 325.7元/m2 27362.1.1 新风系统建筑面积76000m2 80元/m2 6082.1.2 中央空调系统建筑面积76000m2 280元/m2 21282.2 电梯设备供货及安装台座12座50万元/ 座600 2.3 供变电工程建筑面积84000m2 80元/m2 6722.4 发电机供货及安装建筑面积150 2.5 人防设备供货及安装人防面积0.8 6400m2 150元/m2 962.6 消防系统建筑面积84000m2 111.0元/m2 932.42.6.1 消防水系统建筑面积84000m2 68元/m2 571.22.6.2 消防电系统建筑面积84000m2 28元/m2 235.22.6.3 防排烟系统建筑面积84000m2 10元/m2 84 俞：酒店和商场一般220-230元/ ㎡可包干2.6.4 卷帘门建筑面积84000m2 5元/m2 423 楼宇智能化系统建筑面积84000m2 45.0 元/m2 378 45.0 元/m23.1 楼宇智能化弱电系统建筑面积84000m2 45元/m2 3783.2 电话3.3 宽带网3.4 有线数字电视三室外工程费建筑面积84000m2 55.1 元/m2 462.6 55.1 元/m2 77.1 元/m21 室外管网及道路工程室外面积0.4 4000m2 210.0元/m2 84 10.0 元/m21.1 室外道路工程室外面积4000m2 100元/m2 401.2 室外给排水管网室外面积4000m2 100元/m2 40 1.3室外强电管网室外面积01.4 其他管网室外面积01.5 变更工程造价3% 4000m2 6.0 元/m22.4 按造价的3％考虑第-4102页共5页5A甲级写字楼建安工程费测算表地下层面积24000m2可售面积60000m2总建筑面积84000m2 准层高3.6m，建筑物高150m内。

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成本法评估案例二

成本法评估案例二

成本法评估案例二一、案例背景某公司拟对其位于城市A的一座商业写字楼进行成本法评估。

该写字楼建于2005年，总建造面积为5000平方米，共有10层，每层面积相同。

由于公司需要了解该写字楼的市场价值，以便做出相关决策，因此决定进行成本法评估。

二、评估目的该次成本法评估的目的是确定该写字楼的市场价值。

根据成本法评估的原理，市场价值等于建造物重建成本减去折旧值，再加之土地价值。

因此，需要对建造物的重建成本、折旧值和土地价值进行评估。

三、评估方法1. 建造物重建成本评估：a. 选择合适的建造物重建成本评估方法，如建造师估算法、单位面积法等。

b. 调研市场上类似建造物的重建成本，并结合该写字楼的具体情况，计算出建造物的重建成本。

2. 折旧值评估：a. 选择适合的折旧方法，如直线法、年限总和法等。

b. 根据该写字楼的使用年限、残值率等因素，计算出折旧值。

3. 土地价值评估：a. 调研市场上类似土地的成交价格，并结合该写字楼所在地的地理位置、土地用途等因素，估算出土地价值。

四、评估过程1. 建造物重建成本评估过程：a. 根据建造师估算法，计算出每平方米的建造物重建成本。

b. 将每层面积乘以建造物重建成本，得到总建造物重建成本。

2. 折旧值评估过程：a. 根据直线法，计算出每年的折旧额。

b. 将每年的折旧额乘以该写字楼的使用年限，得到总折旧值。

3. 土地价值评估过程：a. 根据市场调研数据，计算出每平方米的土地成交价格。

b. 将土地成交价格乘以总土地面积，得到总土地价值。

4. 计算市场价值：a. 建造物市场价值 = 总建造物重建成本 - 总折旧值b. 写字楼市场价值 = 建造物市场价值 + 总土地价值五、评估结果经过以上评估过程，得出该写字楼的市场价值为XXX万元。

该价值可作为公司决策的参考，用于相关投资、出售或者租赁决策等。

六、评估报告根据评估结果，编写详细的评估报告，包括评估目的、评估方法、评估过程、评估结果等内容。

A写字楼一般标准规定

A写字楼一般标准规定

A写字楼一般标准规定 Hessen was revised in January 20215A写字楼一般标准规定一、5A写字楼概念：1）、写字楼市场目前两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。

所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。

这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。

相比之下，5A倒是有一定的标准，类似于酒店评定的方法。

所谓5A，是指智能化5A ，包括：OA：；CA：通讯自动化系统；FA：消防自动化系统；SA：安保自动化系统；BA：楼宇自动控制系统。

那么，5A写字楼具体有哪些标准呢2）、硬件设施就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样，在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。

这好比的科技豪宅与常规豪宅的区别，当然，科技豪宅也同样拥有奢华，只是强调重点已经转移。

除此之外，其所用的、标准层高、标准承重、、，以及电梯、智能等，都较酒店更先进。

但就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。

3）、软件服务相对酒店的五星级，写字楼服务有了明显的变化，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。

比如，将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、、会展中心等服务。

又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工地铁月票等方面下功夫。

二、规范标准：甲级写字楼（5A级写字楼）规范标准如下：总体量：大于等于5万平方米。

单层面积：大于1000平方米。

层高：室内净高以上，层高4m以上。

车位配比：至少每150-200平米配建一个车位。

电梯：一般一部电梯服务面积为3层（约4000平米），候梯时间不超过30秒；建筑超过75m电梯需要分区分层。

空调：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力。

商业写字楼运营费用

商业写字楼运营费用

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841
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2022
11216
95%
2785
2,785
557
195
17
17
25
17
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237
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2373
2,373
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14
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287
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95%
2652
2,652
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186
6
145
8
111
28
278
473
863
上海市 A甲级写字楼行业标准评估报告

上海市 A甲级写字楼行业标准评估报告


项目名称 紫竹国际大厦 招商局大厦 东方金融广场 港汇中心二座 绿地中心二期 龙峰大厦 上海智慧广场 静安嘉里中心 东海商业中心 长风国际大厦 中国港中旅大厦 滨江国际广场 财富国际广场
外立面 石材+玻璃幕墙 铝单板+玻璃幕墙 铝单板+玻璃幕墙 玻璃幕墙 铝单板+石材+玻璃幕墙 石材+玻璃幕墙 铝单板+玻璃幕墙 铝单板+玻璃幕墙 石材+玻璃幕墙 石材+玻璃幕墙 铝单板+玻璃幕墙 铝单板+玻璃幕墙 石材+玻璃幕墙
大堂层高(单位：米）
16 14 12 10
8 6 4 2 0
大堂层高(单位：米）
项目名称 紫竹国际大厦 招商局大厦 东方金融广场 港汇中心二座
绿地中心二期
龙峰大厦
办办层高指数 ★★★★☆ ★★★ ★★★★★ ★★★
★★★★☆
★★★★
项目名称
办办层高指数
静安嘉里中心
★★★★
东海商业中心
★★★
长风国际大厦
2.楼宇智能化系统（BA）：包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排 水系统、电梯管理系统、停车库系统。
3.通讯智能化系统（CA）：包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播 系统、数字化用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。
4.安保智能化系统（SA）：监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。
物业公司 浦东世纪花园物业管理有限公司 上海招商局物业管理有限公司 第一太平戴维斯 仲量联行 长城物业 上海龙峰物业公司 上海众行物业管理有限公司 商维物业 永南物业管理有限公司 高力国际 中国港中旅集团 第一太平戴维斯 中远物业