房地产估价作业学习资料

新安健脾通痹系列方治疗类风湿关节炎的药学研究进展1. 引言1.1 研究背景类风湿关节炎（RA）是一种常见的自身免疫性疾病，主要表现为关节炎和全身症状。

患者在发病早期通常表现为关节疼痛、肿胀和活动受限，严重影响生活质量。

RA的治疗一直是临床医学的难点，传统治疗方法如非甾体类抗炎药以及免疫抑制剂虽然能够缓解症状，但长期使用存在肝肾毒性、免疫抑制等副作用。

随着现代药学的发展，中药在治疗类风湿关节炎方面逐渐受到关注。

新安健脾通痹系列方是一种中药复方，据报道具有调节免疫反应、抗炎镇痛、改善微循环等功效。

关于新安健脾通痹系列方在治疗类风湿关节炎方面的药学研究还相对不足。

本研究旨在探讨新安健脾通痹系列方在治疗类风湿关节炎中的作用机制，评估其临床疗效及安全性，为临床提供更有效的治疗方案。

通过深入研究，希望能够为广大患者提供更好的治疗选择，促进类风湿关节炎的研究和治疗进步。

【研究背景】1.2 研究目的本研究的目的是评估新安健脾通痹系列方在治疗类风湿关节炎中的药效和安全性，并探讨其可能的作用机制。

通过对该药方的药理研究和临床研究进展进行综合分析，旨在为临床医生提供更具科学依据的治疗选择，为患者提供更安全、有效的治疗方案。

本研究旨在探讨新安健脾通痹系列方在治疗类风湿关节炎中的潜在机制，从而为将来的相关研究提供借鉴和启示。

通过对安全性和副作用研究的深入探讨，本研究还旨在全面评估该药方的临床应用价值和潜在风险，为临床实践提供更多的参考依据。

通过本研究的开展，我们希望为提高类风湿关节炎患者的生活质量和疾病预后做出贡献，为该领域的药学研究和临床实践提供新的思路和方法。

2. 正文2.1 类风湿关节炎概述类风湿关节炎（rheumatoid arthritis，RA）是一种慢性、全身性的自身免疫性疾病，主要表现为对称性多关节炎症、滑膜增生、软骨破坏和骨质破坏，最终导致关节畸形和功能障碍。

该病发病机制尚不完全清楚，但与免疫系统失调、遗传因素、环境因素等有关。

房地产估价---知识点第七章地价评估1、地价体系是一定区域范围内，由若干相互联、互为区别且互为补充的地价和土地质量等级构成，各自发挥其不同作用，共同满足土地管理和市场运行需要的一组价格系列。

2、路线价法是对面临特定街道且可及性相当的市街地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，设此平均价格为该特定街道的路线价，依据路线价，再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出面临该道路的其他宗地地价的一种估价方法。

3、路线价法的计算步骤①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤制定价格修正率表；⑥计算临街土地的价值；4、路线价法适用的对象和条件①路线价法主要适用于城市土地的估价，尤其是城市商业街两侧土地的估价②前提条件：A、城市规划较完整，街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐；B、评估区域有较多的交易实例，土地交易发展规范；C、必须保证深度价格修正与其他价格修正体系的精确度（因为路线价确定以后，各幅土地的价格主要取决于该土地的价格修正体系）5、高层建筑地价分摊解决方法①各部分占有的土地份额②各部分享有的土地面积③各部分享有的低价数额第六章假设开发法1、假设开发法的概念是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2、假设开发法的理论依据预期原理3、假设开发法适用的对象和条件适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，具体有：①由生地建造房屋然后租售②由毛地建造房屋然后租售③由熟地建造房屋然后租售④由生地开发成为熟地然后租售⑤由毛地开发为熟地然后租售⑥由旧房装修改造成为新房然后租售⑦在建工程4、假设开发法求取房地产价格的步骤①调查待开发房地产的基本情况（区位，实物，权益，市场）②选择最佳的开发利用方式③估计开发经营期④预测开发完成后的房地产价值⑤估算各项成本费用⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值5、假设开发法的基本公式⑴计假设开发法最基本的公式①计息方法：待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费折现方法：②待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费⑵根据估价对象调整的公式①求生地价值的公式：A、适用于在升地上进行的房屋建设的公式生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费B、适用于将生地开发成熟地的公式生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费②求毛地价值的共公式：A、适用于在毛地上进行房屋建设的公式毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费B、适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值=开发完成后的熟地价值-由毛地开发成成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费③求熟地价值的公式：熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费④求在建工程价值的公式在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费⑤求旧房价值的公式旧房公式=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费⑶根据经营方式调整的公式①适用于开发完成后出售的公式待开发房地产的价值=用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值Vp-开发成本C②适用于开发完成后出租、营业的公式待开发房地产的价值=用收益法测算的开发完成后的房地产价值Vr-开发成本C第五章收益法1、收益法的概念又称收益还原法、收益资本化法、投资法或收益现值法，在土地经济理论和土地估价中又称为地租资本化法。

大工21秋《房地产估价》在线作业2
试卷总分:100 得分:100
1.运用市场比较法进行房地产估价，交易实例收集完成之后需要进行（）。

【A.项】交易情况修正
【B.项】可比实例的选取
【C.项】建立价格比较基础
【D.项】交易日期修正
【解析】本题难度中等，请按照大工课程学习要求完成
【正确-答案】:B
2.采用（）求得的房地产价格又称比准价格。

【A.项】成本法
【B.项】市场比较法
【C.项】假设开发法
【D.项】长期趋势法
【解析】本题难度中等，请按照大工课程学习要求完成
【正确-答案】:B
3.应用市场比较法估价时，选取的可比实例数量一般在（）个为宜。

【A.项】1—8
【B.项】3—10
【C.项】4—12
【D.项】6—15
【解析】本题难度中等，请按照大工课程学习要求完成
【正确-答案】:B
4.（）是将待估房地产（估价对象）与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做相应的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。

【A.项】成本法
【B.项】市场比较法
【C.项】假设开发法
【D.项】长期趋势法
【解析】本题难度中等，请按照大工课程学习要求完成
【正确-答案】:B
5.（）是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

【A.项】成本法
【B.项】收益法
【C.项】假设开发法
【D.项】市场比较法
【解析】本题难度中等，请按照大工课程学习要求完成。

一、单选题1、收益递减原理可以帮助我们确定（）A房地产内部构成要素的组合是否均衡B最佳集约度和最佳规模C最佳用途D房地产与其外部环境是否保持协调2、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：（）A①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大B①技术上的可能性②经济上的可行性③价值是否最大④法律上的可行性C①价值是否最大②法律上的可行性③技术上的可能性④经济上的可行性D①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大3、房地产估价时点是（）A.对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期B.估价开始的日期C.估价报告编制完成的日期D.委托估价的日期4、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的情形，多出现在（）中。

A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产市场预测5、如果在估价对象附近存在若干相近效用的房地产并已知他们的价格时，则可以依据（），由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的位置价格。

A.预期原理B.效用原理C.替代原则D.生产费用价值论二、多选题1、最高最佳使用具体包括下列哪些方面（）A最佳用途B最佳区位C最佳规模D最佳集约度2、适合原理加上（），便为最高最佳使用原则。

A收益递增递减原理B预期原理C替代原理D均衡原理3、合法权益包括（）A合法产权B合法使用C合法交易D合法处分4、类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在（）等方面与估价对象相同或相似。

A用途B规模C档次D建筑结构5、房地产估价的基本原则包括（）A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则E.独立、主观、公正原则三、判断题1.合法原则是要说明估价机构或人员应具有合法的评估资格。

（）2.房地产估价原则即房地产价格形成原理。

（）3.估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。

（）4.最高最佳使用原则是指房地产估价应以能为估价对象带来最高价值的使用来进行。

一房地产估价的概念房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构，根据估价目的,遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判定并提供相关专业意见的活动。

二、房地产估价的本质（掌握）(一）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格（二）房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证（四）房地产估价都有误差但误差应在合理范围内（五）房地产估价既是一门科学也是一门艺术第二节房地产估价的要素一、估价当事人（熟悉)二、估价目的（掌握）三、估价对象（掌握）四、估价时点（熟悉）五、价值类型（掌握）六、估价依据(熟悉）七、估价假设（熟悉)八、估价原则(熟悉）九、估价程序（熟悉)十、估价方法（熟悉)十一、估价结果（熟悉)房地产含义的总结□三部分■土地■建筑物■其它土地定着物□三位一体的综合体■实物■权益■区位第二节房地产的特性一、不可移动（掌握)二、独一无二（掌握)三、寿命长久（熟悉)四、供给有限（熟悉）五、价值量大(熟悉）六、用途多样（熟悉）七、相互影响（熟悉）八、易受限制（熟悉)九、难以变现十、保值增值(了解)第二节房地产价格的特征□房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金（买卖价格和租赁价格，广义价格和狭义价格)□房地产价格受区位影响很大□房地产价格实质上是房地产权益的价格□房地产价格形成的时间较长□房地产价格容易受交易者的个别情况的影响3. 市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值-——-按价值前提或评估价值的本质划分的价值种类3。

1 市场价值（5+3条件）□一般条件（5个）①交易双方自愿进行交易②交易双方是出于利己动机进行交易③交易双方是精明、谨慎行事的,并且了解交易交易对象，知晓市场行情④交易双方有充裕的时间进行交易⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价□隐含条件(3个）①最高最佳使用②继续使用③市场参与者与集体观念和行为特例：征收房屋强制性而非自愿，但房屋征收估价应当采用市场价值标准3。

▪
y=[1－
1 ] [1 1 ]
(1 r) n
(1 r) N
▪ 式中：y——年限修正系数；
▪
n——评估对象土地使用权剩余年限；
▪
N——参照物土地使用权剩余年限；
▪
r——折现率。
▪ 例2 评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物土地使
用权剩余年限为23年，假设折现率为8%，则土地使用权年
限修正系数为：
地价值进行评估。
▪ 2.市场售价类比法合用旳条件和对象
▪ 市场售价类比法旳合用条件是具有发育完善旳房地产市场,而且在
市场上能够搜集到大量旳与被评估房地产相类似旳市场交易实例资料。
▪ 市场售价类比法合用旳对象是具有交易性旳房地产，如房地产开
发用地、一般商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、原则工业 厂房等。而对于那些极少发生交易旳房地产，如特殊工业厂房、学校、 古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场售价类比法评估。
4.进行区域原因修正
▪ 区域原因修正旳内容应根据商业、工业、住宅等房地产旳不同类型而
拟定，主要涉及参照物房地产所在区域与评估对象房地产所在区域在商业 繁华程度、交通情况、环境景观、城市规划、基础设施、公共设施等方面 旳差别。
▪ 房地产区域原因修正旳思绪是： ▪ 首先，列出对评估对象房地产旳价格有影响旳多种区域原因； ▪ 其次，鉴定评估对象房地产和参照物房地产在这些原因方面旳情况； ▪ 然后，将参照物房地产与评估对象房地产在这些原因方面旳情况进行逐
y 110% 104.76% 105%
容积率
1
2
3
4
5
地价指数%
100
105
110
115

13. 层数和高度：建筑物通常根据层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、 中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照层数来划分：1-3层为 低层住宅；4-6层为多层住宅；7-9层为中高层住宅；10层以上（含10层）为 高层住宅。公共建筑及综合性建筑物通常是按建筑总高度来划分的，总高度 超过24米的为高层（但不包括总高度超过24米的单层建筑）。建筑总高度超 过100米的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。 层高和室内净高：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室 内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面的垂直距离。 14. 建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。 自然寿命（physical life)：建筑物自竣工日期起至其主要结构构件和设备自然 老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。 经济寿命（economic life):建筑物对房地产价值有贡献的时间；具体是建筑物 自竣工ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间。 建筑物如果经过了翻修、改造等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。
房屋：指有基础、墙、顶、门、窗、起到遮风避雨、保温隔热、抵御侵袭等 作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物， 一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给水、排水、采暖、通风与 空调、燃气、电梯、电气等设备）等组成的空间场所。 构筑物：指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、 水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 12. 建筑结构:是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等） 组成的体系。一般分为：混凝土结构（其中主要为钢筋混凝土结构）； 砖混结构；砖木结构；钢结构；木结构；空间结构等。 钢混结构建筑:其承重构件都是由钢筋混凝土构件构成,外墙、隔墙等围护结 构则是由轻质砖或其他砌体组成。是目前我国建筑工程中采用最多的一种建 筑结构类型。钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结 构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等。钢混结构 建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。

1、房地产的类型：（1）按开发程度分：生地（荒地、农地）、毛地（具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋）、熟地、在建工程、现房。

（2）按是否产生收益分：①收益性房地产：指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。

②非收益性房地产：如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。

收益性房地产可以采用收益法估价，不是看目前而是看其本质是否可产生收益，尚未产生收益的可以用比较法来估价。

（3）按经营使用方式分：出售型（比较法）、出租型（收益法）、营业型（收益法）、自用型（成本法）。

2、房地产形成的条件：房地产的有用性、房地产供给的相对稀缺性、房地产的有效需求。

3一笔成功的房地产交易过程中，最低卖价≤成交价≤最高买价，采用协议方式出让的价格最低，其次是招标、拍卖价格最高。

4、楼面地价=土地单价/容积率=土地总价/总建筑面积5、估价程序：获取估价业务（主动，被动）—受理估价委托及明确估价基本事项—拟定估价作业方案—搜集估价所需资料—实地察勘估价对象—选定估价方法并计算—确定估价结果—撰写估价报告—交付估价报告—估价资料归档。

6、估价时点：是指在一个房地产估价项目中，由估价目的决定的需要评估的价值所对应的具体时间。

7、估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则、谨慎原则。

8、最高最佳使用原则：保持现状前提、转换用途前提、装修改造前提（即装修成本<净收益时可用）、重新利用前提（即拆除费+重建费<净收益额时可用）。

9、路线价：通常为土地单价，也可为楼面地价。

（具体例子见课本P52-P57）10、基准地价：是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。

重要特点：它是特定区域的平均价格，其表现形式有区片价和路段价两种。

基准地价是单位土地面积的地价。

第一章、绪论（评估对象、房地产价格、特点必要性）1.房地产评估的定义：房地产评估就是指由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。

2.房地产评估的特点：科学性、实践性、公正性。

3.房地产价格评估制度：房地产价格评估制度，就是对从事房地产估价的人员与机构的条件及行为加以某种约束，并令其对所估价的结果负相当的责任，借以维护房地产价格的正常秩序及相关者的权益而制定的法规和准则。

4.房地产估价师的概念：房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。

5.房地产估价师的基本素质：1.必须具备创新能力2.要有良好的知识结构3.要具备市场信息分析能力4.要具备较强的社交能力。

6.土地的定义：土地是地球表面自然要素—大气、岩土、生物、水与人类在其上的经济活动共同组成的综合体。

7.土地的自然属性：1.土地资源的有限性2.土地资源的不可替代性3.土地使用的可持续性4.土地自然性状的地域差异性。

8.土地的社会经济属性：1.利用方式的多样性2.土地区位的可变性3.土地使用潜力的有限性。

9.土地利用的制约因素：1.自然条件2.经济因素3.科学技术4.社会行政因素。

10.建筑物的定义：建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，包括房屋和构筑物两大类。

11.建筑物的分类：1.居住建筑2.公共建筑3.工业建筑。

12.房地产的定义：房地产是房产和地产的总称，也称不动产。

它包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。

13.房地产的类型：1.居住房地产2.商业房地产3.旅游房地产4.工业房地产5.农业房地产。

14.土地的特性：1.自然特性：（位置固定性、面积有限性、质量差异性、功能永久性）2.经济特性：（土地供给的稀缺性、土地利用方式的相对分散性、土地报酬递减的可能性、土地利用后果的社会性）。

第四章 知识总结 房地产市场
分析估价对象
搜集交易实例
存入交易实例库
选取可比实例
可比实例价格A
可比实例价格B
建立价格可比基础 建立价格可比基础
交易情况修正
交易情况修正
交易日期调整
交易日期调整
房地产状况调整 房地产状况调整
比准价格A
比准价格B
求取最终比准价格 最终比准价格
可比实例+C 建立价格可比基础
交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整
比准价格C
1.某宗房地产交易价格5000元/平方米，涉及 的税费由买方承担，按规定，该宗房地产所 在地区买卖双方分别应该负担的税费为正常 成交价格的4%和8%，则正常房地产成交价 格为多少?
2.某宗房地产2004年6月的成交价格为4000 元/平方米，该地区该类房地产2004年6月 到2005年6月平均每月价格变动率为0.8%， 则该宗房地产2005年6月的价格更接近多 少?
重新购建价格
土地的重新购建价格
建筑物的重新购建价格
重新购置价格 土地的重新购建价格
重新开发成本
市场法 基准地价修正法
成本法
重置价格
建筑物的重新购建价格
重建成本
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
单位比较法 分部分项法
工料测量法 指数调整法
折旧
物质折旧 功能折旧 经济折旧
年限法 市场提取法
分解法
1.某水池的容积为500立方米，2002年6月建 成，经济寿命为5年，该类水池的单位体积 造价为600元/立方米，则该水池2004年6月 的价格为多少?
4.某房地产建成于1997年底，此后收益 年限为48年；1998年底至2001年底分别 获得净收益83万元、85万元、90万元、 94万元；预计2002年底至2004年底可分 别获得净收益94万元、93万元、96万元， 从2005年底起每年可获得的净收益将稳 定在95万元；购买该类房地产通常可得 到银行80%的抵押贷款，抵押贷款的年 利率为8%，自有资金要求的收益率为 13%。试利用上述资料估算该房地产 2001年底的收益价格。

《房地产估价》课程期末复习资料一、客观部分：（单项选择、多项选择、不定项选择、判断）（一）、选择部分★考核知识点：估价时点的定义附1.1.1 （考核知识点解释）：估价时点是指在一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的具体时间。

★考核知识点：房地产所有权附1.1.2 （考核知识点解释）：房地产所有权：指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权力。

房地产所有权可以分为：单独所有、共有和建筑物区分所有权。

★考核知识点：房地产的特性附1.1.3 （考核知识点解释）：房地产具有不可移动、相互影响的特性，是生产生活的基础要素，关系民生及社会、经济稳定，世界上几乎所有的国家和地区对房地产的利用、交易都有一定的限制。

由于房地产的不可移动、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。

★考核知识点：名义价格附1.1.4 （考核知识点解释）：名义价格：成交日期讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。

★考核知识点：房地产价格影响因素附1.1.5 （考核知识点解释）：房地产自身因素可在分为实物因素、权益因素、区位因素。

★考核知识点：估价时点原则附1.1.6 （考核知识点解释）：估价时点为过去的情形，大多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价。

★考核知识点：选取可比实例的质量要求附1.1.7 （考核知识点解释）：可比实例在规模上应与估价对象的规模相当。

选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0．5～2倍范围内.★考核知识点：成本法适用的估价对象附1.1.8 （考核知识点解释）：新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。

对于那些很少发生交易而限制了市场法的运用；又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如：以公益、公用为目的的房地产，例如：学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼等。

《房地产估价》复习资料一、房地产估价的基本概念房地产估价，简单来说，就是对房地产的价值进行评估和测算。

它是一个综合性的过程，需要考虑众多因素，以得出客观、合理的价值结论。

房地产作为一种特殊的商品，其价值受到多种因素的影响。

包括地理位置、房屋的建筑结构和质量、周边的配套设施（如学校、医院、商场等）、市场供求关系、政策法规等。

二、房地产估价的原则1、合法原则房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提。

例如，对于违章建筑，就不能按照正常的房地产进行估价。

2、最高最佳使用原则要求在合法的前提下，评估房地产在最高最佳使用状态下的价值。

这意味着要考虑房地产的用途是否能够达到最优化，以实现最大的价值。

3、替代原则在同一市场上，相同或相似的房地产价格应该趋于一致。

通过比较类似房地产的价格，可以为估价提供参考。

4、估价时点原则房地产的价值会随着时间的变化而变化，因此估价结果对应的是特定的时间点。

5、公平原则估价人员应当保持中立、客观，不受利益相关方的影响，给出公平的估价结果。

三、房地产估价的方法1、市场比较法这是最常用的方法之一。

通过选取与估价对象在地理位置、用途、建筑结构等方面相似的房地产作为比较实例，对它们的成交价格进行修正，从而得出估价对象的价值。

在运用市场比较法时，需要收集大量的房地产交易实例，对比较实例与估价对象的差异进行分析和量化，如交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等。

2、收益法如果房地产能够带来持续的收益，如出租的房屋，就可以采用收益法进行估价。

其基本原理是将未来的收益折算为现值。

需要确定房地产的未来收益、收益期限和折现率等关键参数。

3、成本法以房地产的重新开发建设成本为基础，减去折旧来计算房地产价值。

主要包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润等。

4、假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产。

先预测房地产开发完成后的价值，再扣除开发成本、税费和利润等，得到估价对象的价值。

⏹估价报告的撰写⏹房地产估价的概念：⏹⏹为了特定的目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。

⏹估价程序⏹典型案例⏹现场拍摄：⏹典型案例⏹汉正街第一大道A2栋1层S21号⏹汉正街第一大道A2栋1层S21号⏹汉正街第一大道A2栋1层S21号⏹硚口区大夹街209号（现207号）⏹硚口区大夹街209号（现207号）⏹硚口区大夹街209号（现207号）⏹硚口区大夹街209号（现207号）⏹硚口区大夹街209号（现207号）⏹技术标准⏹1、《房地产估价规范》GB/T50291-1999⏹2、《房地产抵押估价指导意见》[建住房（2006）8号]⏹建设部、人民银行、银监会联合发文⏹3、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）⏹估价报告的撰写⏹第一节估价报告的形式、组成部分和构成要素第二节估价报告的写作原则和写作要求⏹第三节房地产估价报告常见错误及应注意事项⏹第一节估价报告的形式、组成部分和构成要素⏹一、估价报告的形式⏹1．表格式报告。

⏹又称定型式报告，或封闭式报告。

如抵押个案、房地产交易报告。

⏹2．自由叙述式报告。

又称开放式。

⏹3．混合式报告。

⏹二、估价报告的组成部分⏹根据《规范》的要求，一份完整的房地产估价报告通常由下列8个部分组成：⏹(1) 封面，包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价作业日期、估价报告编号；⏹(2) 目录，包括标题、致委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件；⏹(3) 致委托人函，包括标题、致函对象、致函正文、致函方、致函日期；⏹(4) 估价师声明，包括标题、声明内容；⏹(5) 估价的假设和限制条件，包括标题、估价的假设和限制条件；⏹(6) 估价结果报告，包括标题、委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告使用期限；⏹(7) 估价技术报告，包括标题、实物状况分析、区位状况分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选用、估价测算过程、估价结果确定；⏹(8) 附件，包括标题、附件。

房地产估价第二版复习资料房地产估价第二版复习资料房地产估价是一个重要的领域，它涉及到房地产市场的价值评估和定价。

在这个领域中，估价师需要掌握一系列的知识和技能，以便能够准确地评估房地产的价值。

本文将为大家介绍房地产估价的一些基本概念和方法，并提供一些复习资料，帮助读者更好地准备房地产估价的考试。

一、房地产估价的基本概念1. 房地产市场：房地产市场是指买卖房地产的市场，它是一个复杂的市场，受到多种因素的影响，如供需关系、经济环境、政策法规等。

2. 估价对象：估价对象是指需要进行估价的房地产，可以是住宅、商业地产、工业地产等。

3. 估价目的：估价目的是指进行估价的目的和用途，如购买、出售、抵押、租赁等。

4. 估价方法：估价方法是指估价师用来评估房地产价值的具体方法，常见的方法包括比较法、收益法和成本法。

二、房地产估价的方法1. 比较法：比较法是一种常用的估价方法，它通过比较估价对象与类似房地产的市场价格，来确定估价对象的价值。

这种方法适用于市场上有大量可比较的房地产的情况。

2. 收益法：收益法是一种基于房地产未来收益的估价方法，它通过预测估价对象未来的租金收入或利润，并将其折现到现值，来确定估价对象的价值。

这种方法适用于商业地产和投资物业的估价。

3. 成本法：成本法是一种基于房地产建筑成本的估价方法，它通过估算重建或替代估价对象所需的成本，并考虑折旧和磨损等因素，来确定估价对象的价值。

这种方法适用于新建房地产和特殊用途的估价。

三、房地产估价的复习资料1. 基本概念：复习时需要掌握房地产估价的基本概念，包括房地产市场、估价对象、估价目的和估价方法等。

可以通过阅读相关教材和参考书籍来加深理解。

2. 实例分析：复习时可以通过分析实际的房地产估价案例，来加深对估价方法的理解和运用能力。

可以选择一些典型的案例进行分析，并结合具体的市场情况和数据，进行综合评估。

3. 模拟考试：模拟考试是复习的重要环节，通过模拟考试可以检验自己对房地产估价知识的掌握程度和应用能力。

24秋学期《房地产估价》作业参考1.下列影响一套住房价格的因素中,不属于实物因素的是()。

选项A：朝向选项B：保温选项C：隔声选项D：户型参考答案：A2.某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为（）万元。

选项A：600选项B：625选项C：650选项D：675参考答案：B3.“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。

选项A：供水、排水、电力、电信选项B：给水、排水、燃气、热力选项C：排水、电力、通信、燃气选项D：排水、电力、通信、热力参考答案：A4.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内选项A：0．5～2．0选项B：1．5～2．0选项C：0．5～1．5选项D：1．0～1．5参考答案：A5.构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为（）选项A：环境因素选项B：自身因素选项C：经济因素选项D：外部因素参考答案：B6.选取可比实例的数量，一般要求选取（）的可比实例即可选项A：3个以上选项B：5个以下选项C：3～5个选项D：3～10个参考答案：D7.从区位优劣角度看,()主要看其繁华程度、交通条件、临街状况等。

选项A：居住房地产选项B：别墅选项C：商业房地产选项D：工业房地产参考答案：C8.某宗土地总面积1000m2,容积率为3,对应的土地单价为450元/m2,现允许将容积率提高到5,楼面地价不变,则应补地价()万元。

选项A：20选项B：30选项C：40选项D：50参考答案：B。

房地产估价辅导资料十七主题：总复习1——基础知识学习时间：2021年7月19日—7月25日内容：我们这周主要以往所学的相关内容进行复习。

希望通过下面的内容能使同学们加深对本课程所学知识的理解。

（一）房地产估价的要素1．估价当事人（包括房地产估价师、房地产估价机构、估价委托人）2．估价目的3．估价对象估价对象指具体估价项目中需要估价的房地产。

即估价客体，也称为被估房地产、估价标的。

4．估价时点估价时点是指评估价值对应的时间，也称价值日期、估价基准日，即在该时间上估价对象才有该价值。

由于同一宗房地产在不同的时间价值会有所不同，所以，估价通常是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。

估价时点通常用公历年、月、日表示。

5．价值类型价值类型是指人们按照某种标准对资产评估结果及其表现形式的价值属性的抽象和归类。

简单地说，价值类型就是指同一资产相对于不同的所有（持有）人、不同目的和不同市场条件而言可能具有不同价值，每一种价值都有不同的内涵。

评估师的职责就是在评估执业过程中，选择与评估目的相适应的具体价值类型，并对其进行明确的定义。

以说明所评估具体价值类型的内涵，同时说明该评估结论的适用范围。

6．估价依据估价依据是指一个估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准、估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、收集的有关情况和资料。

7．估价假设估价假设是指一个估价项目中估价师对于那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的某种假定。

8．估价原则估价原则是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。

房地产估价原则主要有：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③最高最佳利用原则；④估价时点原则；⑤替代原则；⑥谨慎原则。

9．估价程序估价程序是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。

房地产估价辅导资料二主题：第二章“房地产及其描述”辅导资料学习时间：2021年10月4日－10月10日内容：我们这周主要学习第二章房地产及其描述的相关内容。

希望通过下面的内容能使同学们加深对房地产的特点、房地产的概念、房地产的类型等相关知识的理解。

一、学习要求1．了解房地产的特点；2．了解房地产的状况描述；3．了解房地产的概念；4．了解房地产的类型。

二、主要内容第一节房地产的概念1．房地产房地产是指可开发的土地、建筑物及其地上定着物包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

引申：香港、台湾等称物业；美、日等称不动产。

第二节房地产的特点1．房地产的特性（1）内涵的统一性（2）位置的固定性（3）产品的独特性（4）寿命的长久性（5）供给的有限性（6）高价值性（7）用途变更的困难（8）效用的多样性（9）政府的制约性（10）产权的可分割性房地产产权是由一系列权利组成，这些不同的权利可以同时分属于不同的产权主体。

由不同的权利人支配，如所有权、使用权、占有权、抵押权等。

第三节房地产的类型土地与建在其上的建筑物或定着物之间的不同组合构成了房地产的不同类型。

（1）按用途分居住房地产商业房地产工业房地产其他（2）按实物形态分钢结构钢筋混凝土砖混砖结构木结构简易（3）按开发程度分生地（荒地、农地）毛地熟地在建工程现房（4）按建筑层数分低层（3层以下）多层（4--6层以下）小高层（7--9层以下）高层（10--30层）超高层（30层以上）（5销售的房地产出租的房地产营业的房地产自用的房地产第四节1．房地产基本状况描述•名称•坐落•四至•规模•用途•权属2．房地产区位状况描述（1）位置描述•坐落•方位•距离•朝向•楼层（2）交通描述•道路状况•出入可利用的交通工具•交通管制情况•停车方便程度和收费标准（3）周围环境和景观描述•自然环境•人文环境•景观（4）外部配套设施描述•外部基础设施•外部公共服务设施3．房地产实物状况描述（1）土地实物状况描述•土地面积•土地形状•地形•地势•土壤•地基•土地开发程度（2）建筑物实物状况描述•建筑规模•层数和高度•外观•建筑结构•设备设施•装饰装修•防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照•层高和室内净高•空间布局•年龄（房龄、屋龄、楼龄）和设计使用年限•维护情况及完损程度4．房地产权益状况描述（1）土地权益状况描述•土地所有权•土地使用权•土地使用管制•目前使用情况•其他权利设立情况（2）建筑物权益状况描述•房屋所有权•对出租或占用情况•其他权利设立情况•其他特殊情况三、重要考点1．简述房地产的特性都有哪些？答：（1）内涵的统一性（2）位置的固定性（3）产品的独特性（4）寿命的长久性（5）供给的有限性（6）高价值性（7）用途变更的困难（8）效用的多样性（9）政府的制约性（10）产权的可分割性2．简述建筑物实物状况包括哪些内容？答：（1）建筑规模（2）层数和高度（3）外观（4）建筑结构（5）设备设施（6）装饰装修（7）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照（8）层高和室内净高（9）空间布局（10）年龄（房龄、屋龄、楼龄）和设计使用年限（11）维护情况及完损程度四、全国房地产估价师执业资格考试真题演练1、估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（）。