大工20秋《房地产估价》离线大作业及要求和答案

大工20春《房地产估价》离线大作业
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一、房地产估价方法及其应用（从以下4个题目中任选1题直接在题后作答，注意需要保留已选中的某个题目，删除未选中的其余3个题目）（80分）
题目二：收益法及其应用
（1）收益法的基本理论（30分）
该部分内容要求介绍收益法的含义、收益法适用的估价对象和条件、收益法估价的操作步骤等。

收益法也称收益资本化法、收益还原法。

是房地产评估中常用的方法之一。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。

收益法适用的估价对象，收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。

收益法适用的估价条件，不动产的收益和和风险易于量化。

（2）收益法具体应用（50分）
评估房地产A是一幢1000平方米的商业围,,评估人员经调查了解到,房地产A的土地使用权是在2014年5月31日取得的,出让年限为法定最高年限。

2016
1。

大连理工大学智慧树知到“工程管理”《房地产估价》网课测试题答案（图片大小可自由调整）第1卷一.综合考核(共10题)1.房地产估价的三大基本估价方法包括市场法、收益法和成本法，这些方法可以相互替代。

()A.错误B.正确2.明确估价时点是要明确所评估的价值是指哪个具体时间上的价值。

()A.正确B.错误3.路线价法在操作过程中首先需要设定标准深度。

()A.正确B.错误4.()是求取待估房地产(估价对象)在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。

A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法5.由于同一宗房地产在不同的时间价值会有所不同，所以，估价通常是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。

()A.正确B.错误6.对于应有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。

()A.错误B.正确7.路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。

() A.错误B.正确8.根据房地产价格的历史数据，通过统计分析，可以判断该类房地产目前的价格或未来一定时日的价格。

这就是长期趋势法的理论依据。

()A.正确B.错误9.通过高层建筑地价分摊可以解决：(1)各部分占有的土地份额; (2)各部分享有的土地面积; (3)各部分享有的地价数额。

()A.错误B.正确10.()是将待估房地产(估价对象)与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做相应的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。

A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法第1卷参考答案一.综合考核1.参考答案：A2.参考答案：A3.参考答案：B4.参考答案：A5.参考答案：A6.参考答案：B7.参考答案：B8.参考答案：A9.参考答案：B10.参考答案：B。

大工20秋《房地产估价》离线大作业学习中心：学号：姓名：作业提交：大作业上交时文件名写法为：[姓名奥鹏卡号学习中心]（如：戴卫东101410013979浙江台州奥鹏学习中心[1]VIP）以附件word文档形式上交离线作业（附件的大小限制在10M以内），选择已完成的作业（注意命名），点上交即可。

如下图所示。

注意事项：独立完成作业，不准抄袭其他人或者请人代做，如有雷同作业，成绩以零分计！一、房地产估价方法及其应用（从以下4个题目中任选1题直接在题后作答，注意需要保留已选中的某个题目，删除未选中的其余3个题目）（80分）题目一：市场比较法及其应用（1）市场比较法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍市场比较法的含义、市场比较法适用的估价对象和条件、市场比较法估价的操作步骤等。

（2）市场比较法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用市场比较法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用市场比较法评估）进行专业估价，要求详细描述对该估价对象采用市场比较法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用市场比较法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。

题目二：收益法及其应用（1）收益法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍收益法的含义、收益法适用的估价对象和条件、收益法估价的操作步骤等。

（2）收益法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用收益法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用收益法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用收益法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用收益法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。

题目三：成本法及其应用（1）成本法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍成本法的含义、成本法适用的估价对象和条件、成本法估价的操作步骤等。

（2）成本法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用成本法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用成本法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用成本法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用成本法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。

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一单选题1.采用比较法求得的价格通常称为( )B. 比准价格2.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则（）B. 实际价格28.578万元，名义价格30万元3.均衡原理是指房地产内部构成要素的组合是否均衡，它可以帮助我们确定房地产的（）。

D. 最佳集约度和规模4.出租或营业型房地产的评估可以采用:（）C. 收益还原法5.目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属( )B. 政府指导价6.当评估对象已做了某种使用时，且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则该评估前提应为（）A. 保持现状7.在房地产纠纷案件中，特别是对评估结果有争议而引发的复核评估中，评估时点通常为（）A. 过去8.在评估房地产的预售或预购价格时，通常认为（）B. 评估时点为现在，评估对象为未来状况9.决定某一房地产价格水平高低的，主要是（）的供求状况。

C. 本地区本类房地产10.最能说明土地价格水平高低的价格是：（）C. 楼面地价11. 人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其评估对象为：（）A. 已消失的房地产12.把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来评估，违背了房地产评估的（）原则C. 合法13.适合原理可以帮助我们确定房地产的（）。

大工20秋《房地产估价》离线大作业
题目一：市场比较法及其应用
（1）市场比较法的基本理论（30分）
市场比较法的含义：是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法的估价对象和条件：适用对象是具有交易性的不动产，如不动产开发用地、商品住宅、写字楼、商场或标准厂房等。

在同一供求范围内存在着较多的类似不动产的交易。

市场比较法估价的操作步骤：1.搜集交易实例2.选取交易实例3.建立价格可比基础4.进行交易情况修正5.进行交易日期修正6.进行不动产状况修正7.求取比准价格8.求取综合结果。

（2）市场比较法具体应用（50分）
估价对象概况：为某公司拥有的位于常州市武进区绿杨路15号商铺，该商铺的建筑面积为1400平方米，土地使用年限为2012年1月2日至2052年1月1日.
选取可比实例：在该商铺附近选取3宗近期成交类似商铺。

大连理工大学智慧树知到“工程管理”《房地产估价》网课测试题答案（图片大小可自由调整）第1卷一.综合考核(共10题)1.下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有()。

A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保险估价E.房地产司法拍卖估价2.运用路线价法进行土地估价的关健，是路线价的确定和深度指数表的制作。

()A.错误B.正确3.()是指一个估价项目中估价师对于那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的某种假定。

A.估价对象B.估价原则C.估价假设D.估价目的4.用收益法计算房地产价格V，若净收益A每年不变，报酬率为0，收益年限为n，则V=A。

()A.正确B.错误5.路线价通常为土地单价，也可为楼面地价;可用货币表示，也可用相对数表示。

()A.正确B.错误6.运用长期趋势法要求拥有估价对象或类似房地产过去至现在较长时期的历史价格资料，并且要求所拥有的历史价格资料真实、可靠。

()A.错误B.正确7.假设开发法的理论依据与()的相同。

A.成本法B.市场比较法C.收益法D.长期趋势法8.()是指一个估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准，估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、收集的有关情况和资料。

A.估价对象B.估价原则C.估价假设D.估价依据9.假设开发法的操作过程中，首先需要选择最佳的开发利用方式。

()A.正确B.错误10.()也称为被估房地产、估价标的。

A.估价客体B.估价程序C.估价原则D.估价方法第1卷参考答案一.综合考核1.参考答案：ACDE2.参考答案：B3.参考答案：C4.参考答案：B5.参考答案：A6.参考答案：B7.参考答案：C8.参考答案：D9.参考答案：B10.参考答案：A。

大工20秋《房地产估价》离线大作业题目二：收益法及其应用（1）收益法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍收益法的含义、收益法适用的估价对象和条件、收益法估价的操作步骤等。

收益法也称收益资本化法、。

是中常用的方法之一。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。

收益法适用的估价对象，收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。

收益法适用的估价条件，不动产的收益和和风险易于量化。

（2）收益法具体应用（50分）评估房地产A是一幢1000平方米的商业围,,评估人员经调查了解到,房地产A的土地使用权是在2014年5月31日取得的,出让年限为法定最高年限。

2016年5月底开发建设完工并投入运营,房地产A投入使用之初,该房地产产权拥有人将其出租给他人使用,租期为5年(租期到2021年5月31日结束),租赁合同规定,使用人在5年租用期间,租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准,每年增加10元,房地产使用中发生的费用由承租人承担,合同同时规定,如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。

评估人员还了解到,评估基准日(2018年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上,经评估人员预测,评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%,评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上,假设房地产A折现率和资本化率均为10%(1)收益总年=40 (法定最高年限)-2-2=36年(2)现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为3年,首先判断这几年是否应该执行合同。

大工20秋《房地产估价》离线大作业学习中心：学号：姓名：作业提交：大作业上交时文件名写法为：[姓名奥鹏卡号学习中心]（如：戴卫东101410013979浙江台州奥鹏学习中心[1]VIP）以附件word文档形式上交离线作业（附件的大小限制在10M以内），选择已完成的作业（注意命名），点上交即可。

如下图所示。

注意事项：独立完成作业，不准抄袭其他人或者请人代做，如有雷同作业，成绩以零分计！一、房地产估价方法及其应用（从以下4个题目中任选1题直接在题后作答，注意需要保留已选中的某个题目，删除未选中的其余3个题目）（80分）题目一：市场比较法及其应用（1）市场比较法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍市场比较法的含义、市场比较法适用的估价对象和条件、市场比较法估价的操作步骤等。

（2）市场比较法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用市场比较法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用市场比较法评估）进行专业估价，要求详细描述对该估价对象采用市场比较法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用市场比较法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。

题目二：收益法及其应用（1）收益法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍收益法的含义、收益法适用的估价对象和条件、收益法估价的操作步骤等。

（2）收益法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用收益法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用收益法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用收益法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用收益法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。

题目三：成本法及其应用（1）成本法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍成本法的含义、成本法适用的估价对象和条件、成本法估价的操作步骤等。

（2）成本法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用成本法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用成本法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用成本法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用成本法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。

1.工程造价信息按照形式分为()。

A.系统化工程造价信息和非系统化工程造价信息B.文件式工程造价信息和非文件式工程造价信息C.宏观工程造价信息和微观工程造价信息D.固定工程造价信息和流动工程造价信息答案：B2.下列有关工程量清单的叙述中，正确的为()。

A.分部分项工程量清单中含有措施项目及其工程数量B.工程量清单是招标文件的组成部分C.在招标人同意的情况下，工程量清单可以由投标人自行编制D.以上说法均不正确答案：B3.工程数量按照清单计价规范中的工程数量计算规则计算，以“吨”为单位的，应保留小数点后()位。

A.四B.三C.二D.一答案：B4.分部分项工程量清单项目编码用()位阿拉伯数字来表示。

A.10B.12C.11D.9答案：B5.工程量清单中的工程量计算规则，根据专业划分不包括()。

A.建筑工程、安装工程B.卫生工程C.装饰装修工程D.园林绿化工程答案：B6.在信息分类的基本原则中，项目信息的分类体系应能满足不同项目参与方高效信息交换的需要，这体现了()原则。

A.兼容性B.稳定性C.可扩展性D.综合实用性答案：A7.某分部分项工程的清单编码为010*********，则该分部分项工程的清单项目顺序编码应为()。

A.01B.02C.006D.004答案：D8.对于发包人发布的工程量清单表中的项目，投标人在()中考虑其风险费用。

A.其他项目清单计价表B.分部分项工程量清单计价表C.零星工作费表D.措施项目清单计价表答案：B9.下列各项中，不属于桩基础分部工程涉及的工程内容的是()。

A.打桩B.接桩C.送桩D.管桩答案：D10.分部分项工程量清单中，()是对项目的准确描述，是确定一个清单项目综合单价不可缺少的重要依据。

A.项目编码B.项目名称C.项目特征D.计量单位答案：C11.脚手架按()划分，包括单排脚手架和双排脚手架两种。

A.搭设位置不同B.使用材料不同C.搭设形式不同D.使用范围不同答案：C12.脚手架按搭设形式可分为()。

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如下图所示。

注意事项：
独立完成作业，不准抄袭其他人或者请人代做，如有雷同作业，成绩以零分计！
一、房地产估价方法及其应用（从以下4个题目中任选1题直接在题后作答，注意需要保留已选中的某个题目，删除未选中的其余3个题目）（80分）
题目一：市场比较法及其应用
（1）市场比较法的基本理论（30分）
1。

房地产估价（第2组完成）要求：一、独立完成，下面已将五组题目列出，请任选其中一组题目作答，每人只答．．．．一组题目．．．．，多答无效．．．．，满分100分；二、答题步骤：1.使用A4纸打印学院指定答题纸（答题纸请详见附件）；2.在答题纸上使用黑色水笔．．作答；答题纸上全部信息要求手．．．．按题目要求手写写，包括学号、姓名等基本信息和答题内容，请写明题型、题号；三、提交方式：请将作答完成后的整页答题纸以图片形式依次粘贴在一个．．．．．．．．．．．Word文档中．．．上传（只粘贴部分内容的图片不给分），图片请保持正向、清晰；1.完成的作业应另存为保存类型是“．．．．”．提交;．．．．．．．．．Word．．．．97．．-．20032.上传文件命名为“中心-学号-姓名-科目.doc”;3.文件容量大小：不得超过20MB。

提示：未按要求作答题目的作业及雷同作业，成绩以．．！．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．0．分记第二组：一、论述题（每题30分，共60分）1、什么是市场提取法，如何利用它来求取建筑物折旧？答：市场提取法是通过含有与估价对象中的建筑物具有相同或相似折旧状况的建筑物的房地可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。

相同或相似折旧状况，是指可比实例中的建筑物折旧类型（物质折旧、功能折旧、外部折旧）和折旧程度与估价对象中的建筑物折旧类型和折旧程度相同或相当。

市场提取法求取建筑物折旧的步骤和主要内容如下：(1)从当地房地产市场上搜集大量的交易实例。

(2)从所搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。

要求所选取的可比实例中的建筑物与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况。

(3)对每个可比实例的成交价格进行付款方式等有关换算、交易情况修正、房地产状况调整(注意不对其中的折旧状况进行调整)，但不进行市场状况调整。