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第二章房地产市场概述第一节房地产市场概述一、房地产市场的含义二、房地产市场的运行环境三、影响房地产市场转变的力量四、房地产市场的参与者第二节房地产市场结构和指标一、房地产市场结构二、房地产市场细分三、房地产市场指标第三节房地产市场的特性和功能一、房地产市场的特性二、房地产市场的功能第四节房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与资产市场二、房地产市场的周期循环三、房地产泡沫与过度开发第五节房地产市场的政府干预一、政府干预房地产市场的必要性二、政府干预房地产市场的手段三、政府规范房地产市场行为的措施第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的含义二、房地产市场的运行环境房地产市场运行环境影响因素中，社会因素、经济因素、政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。
三、影响房地产市场转变的力量四、房地产市场的参与者第二节房地产市场结构和指标一、房地产市场结构二、房地产市场细分：1、按地域范围细分2、3、按增量存量细分4、按交易方式细分抵押）5、按目标市场细分1、一级市场（土地使用权出让市场）2、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）3、三级市场（存量房地产交易市场）1、一级土地市场2、二级土地市场、一级房屋市场（增量市场或一手房市场）、二级房屋市场（存量市场或二手房市场）三、房地产市场指标………..下一页一、供给指标 ①、新竣工量 ②、灭失量③、存量 （报告期存量=上期存量+报告期竣工量-报告期灭失量） ④控制量 ⑤、空置率 （报告期期末空置房屋同期房屋存量的比例）⑥、可供租售量（可供租售量=上期可供租售数量-上期吸纳量+报告期新竣工量） ⑦、房屋施工面积 ⑧、房屋新开工面积（1， 不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积；2，不包括上期停缓建二在报告期恢复施工的房屋面积） ⑨、平均建设周期 （房屋施工面积新竣工面积）⑩、竣工房屋价值 （报告期内竣工房屋本身的建造价值。
竣工房屋价值一般按工程施工结算价格计算）二、需求指标 1、 国内生产总值（GDP ） 2、 人口数量3、 城市家族人口规模4、 就业人口数量5、 就业分布6、 城镇登记失业率7、城市家庭可支配收入 8、城市家庭总支出 9、房屋空间使用数量 10、商品零售价格指数 11、城市居民消费价格指数三、市场交易指数1、 销售量2、 出租量3、 吸纳量 （吸纳量=报告期内销售量+出租量）4、 吸纳率 （报告期内吸纳量同期可供租售量） 5、 吸纳周期 （同期可供租售量报告期内吸纳量）6、 预售面积7、 房地产价格8、 房地产租金9、 房地产价格指数四、市场监测与预警指标一、供给指标二、需求指标三、市场交易指数四、市场监测与预警指标1、土地转化率2、开发强度系数3、开发投资杠杆率4、住房可支付性指数（HAI）HAI=100，正好能承受HAI>100，居民能承受更高的价格HAI<100，居民只能承受更低的价格5、住房价格合理性指数6、房价租金比7、量价弹性（房地产价格变化率交易变化率）<依据交易量和价格的升降关系，判断市场所处景气阶段>8、个人住房抵押贷款还款收入比<反映个人住房抵押贷款违约的风险水平>9、住房市场指数（HMI）10、消费者信心指数第三节 房地产市场的特性和功能二 、房地产 市场的功能第四节 房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与资产市场二、房地产市场的周期循环（房地产业的发展也存在周期循环的特性）（二）房地产周期循环的原因1、 市场供给的垄断性 2、 市场需求的广泛性和多样性 3、 市场交易的复杂性 4、 房地产价格与区位密切相关（区位决定价格60%-70%） 5、 存在广泛的经济外部性 6、 市场信息的不对称性 1， 未来预期收益变化2， 政府税收政策的影响3， 收入水平变化或影响品味变化4， 原用于其他方面资金的介入和土地供给变化。
第二章房地产市场及其运行规律一、房地产市场概述（※掌握）1、概念：房地产市场：活动场所＋一切交易途径和形式经济学：潜在的买卖者+当前的房地产交易活动。
一个完整的房地产市场：主体、客体、价格、资金、运行机制2、八大环境：（考点应该是各环境包含的主要影响因素的混淆）（1）社会环境：人家剧社（居社）人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展观念。
（2）政治环境：5项，都带“政”字头的。
（政治、政局、政府、政策、政府）（3）经济环境：城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况（该项易忽略）、利率和通货膨胀（该项容易混淆为金融环境）（4）金融环境：2金融1资本（金融环境、金融工具、资本市场）（5）法律制度环境：有关的正式规则、法律法规与相关政策。
（6）技术环境：3建筑2信息（建筑材料、建筑工艺、建筑设备）（信息技术、信息化）（7）资源环境：土地、资源、生态（8）国际环境：国际资本流动和经济的全球化。
4、影响房地产市场转变的社会经济力量（6大力量）【金星（金融、信息）生人自治】（1）金融业的发展金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格。
金融和资本市场的支持，对房地产市场的发展起到了不可替代的重要作用。
（2）信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善缩短了物业相对距离、推动了不同地域消费品的交流。
（3）生产和生活方式的转变第三产业发展壮大、产业由劳动型转变资金型和技术型、高新技术产业的发展，模式和观念改变（4）人文环境的变化社会老龄化、家庭小型化、教育程度提高引起消费观念和消费模式发生变化。
（5）自然环境的变化（易忽略）城市污染、农村人口大量涌入导致住宅郊区化；解决这些问题后，城区住宅重新受青睐。
（6）政治制度的变迁（政府通过政策干预）5、房地产市场的参与者（7大参与者）（1）土地所有者和当前的土地使用者：【判断】同一开发土地上的当前土地使用者越多，对开发影响越大，会使开发周期延长，增加前期费用。
第二章房地产市场及其运行规律第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动房地产市场的构成：当事人、房地产资产、交易制度、交易组织机构。
二、房地产市场的运行环境指影响房地产市场运行的各种因素的总和。
表2-1，影响房地产市场发展的基本因素：社会因素、经济因素、政策因素。
三、影响房地产市场转变的社会经济力量1.金融业的发展2.信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善3.生产和工作方式的转变近年我国各产业比例年度第一次产业第二次产业第三次产业2005 12.4% 47.3% 40.3%2006 11.8% 48.7% 39.5%2007 11.7% 49.2% 39.1%2008 11.3% 48.6% 40.1%2009 10.6% 46.8% 42.6%2010 10.2% 46.8% 43.0%2011 10.1% 46.8% 43.1%2012 10.1% 45.3% 44.6% （根据各年国民经济和社会发展统计公报）4.人文环境的变化5.自然环境的变化6.政治制度的变迁四、房地产市场的参与者（一）土地所有者或当前的土地使用者（二）开发商（三）政府及政府机构（四）金融机构（五）建筑承包商（六）专业顾问1.建筑师2工程师3.会计师4.造价工程师或经济师5.房地产估价师及房地产经纪人6.律师（七）消费者或买家第二节房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构1.总量结构2.区域结构3.产品结构4.供求结构：针对某一物业类型5.投资结构6.租买结构：租住空间和购买自住空间的比例关系二、房地产市场细分（一）按地域范围细分（二）按房地产用途细分（三）按增量存量细分房地产一级市场：土地出让市场房地产二级市场：土地转让、增量房房地产三级市场：二手房市场（存量房）土地一级市场、二级市场房屋一、二级市场（四）按交易形式细分转让、租赁、抵押、保险（五）按目标市场细分低、中、高档、按照目标市场的群体特征进行细分，如：老年住宅市场、青年公寓市场可以将五种划分方式叠加在一起，如北京新建甲级写字楼出售市场三、房地产市场指标（一）供给指标1.新竣工量：报告期内新竣工房屋的数量2011年住房竣工面积71692万平方米（国家统计局）2012年住房竣工面积79043万平方米（国家统计局）2.灭失量3.存量：报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量4.空置量：不包括拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
房地产市场的运行规律房地产市场同其他市场一样，也有它自己的运行规律，房地产市场的运行规律是怎么表现的呢?我们一起来看看!1.房地产空间市场与资产市场：房地产属于一种耐用品，兼有消费品和投资品的双重特征。
因此，房地产市场也存在空间市场和资产市场这两个层面。
(一)房地产空间市场(二)房地产资严市场在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。
(三)房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。
空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求;同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。
2.房地产市场的周期循环：由于经济的发展带动或产生了对商业、居住和服务设施的空间需求，从而带来房地产市场的兴起。
因此从本质上讲，房地产业的发展是由整体经济的发展决定的。
(一)房地产周期循环的定义房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。
(二)房地产周期循环的原因房地产周期循环的主要原因包括：供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键;市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的时间存在时滞(Time-lag)。
(三)传统房地产周期理论的主要内容传统房地产周期理论的主要内容包括：在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡*会持续一定的时期;在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。
(四)分析房地产周期运动的新观念上述传统房地产周期理论在*、经济状况基本稳定或预期稳定的情况下，是有效的。
(五)房地产市场的自然周期不论供给是短缺还是过剩，需求是超过还是少于现存的供给数量，市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需平衡点(从供给的角度来说，在这个平衡点上允许有一定数量的空置)，尽管不能精确地确定平衡点的位置，但研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置率)，就是房地产市场自然周期中的平衡点。
房地产场及其运行规律(精)房地产市场及其运行规律引言房地产市场作为一个重要的经济组成部分，在城市化进程中扮演着关键的角色。
本文将介绍房地产市场的基本概念以及其运行规律，旨在提供对这一领域的了解。
一、房地产市场的定义与特征房地产市场是指供给和需求双方在特定地理区域内，以购买或租赁的方式进行房屋、土地等物业交易的市场环境。
房地产市场的特征包括：- 长期性：房地产市场不同于其他商品市场，交易周期较长，一般以几年为单位计算。
- 地域性：房地产市场具有明显的地域特征，不同地区的房地产市场可能存在差异。
- 刚性需求：房地产是人们的基本需求之一，属于刚性需求，对市场的稳定性有重要影响。
二、房地产市场的运行规律房地产市场的运行规律受多种因素的影响，下面将介绍其中几个重要的规律。
1. 供需关系决定价格房地产市场的价格是由供需关系决定的。
当需求大于供应时，市场价格上涨；当供应大于需求时，市场价格下跌。
供需关系的变化会导致市场价格的波动。
2. 市场周期性波动房地产市场存在着周期性波动的规律。
一般而言，房地产市场的周期分为繁荣期、过剩期、调整期和复苏期。
在繁荣期，市场需求旺盛，价格上涨；过剩期则意味着供应过剩，市场价格下跌；调整期和复苏期是市场从过剩状态回归到繁荣状态的过程。
3. 土地资源稀缺性土地资源是房地产市场的基础，其稀缺性决定了土地价格的高低。
城市化进程中，人口增长导致土地需求增加，土地供应相对有限，从而使得土地价格上升。
4. 政策因素影响市场房地产市场受政策因素的影响较大。
政府的宏观调控政策、土地政策、贷款政策等都会对房地产市场产生直接或间接的影响。
例如，政府出台限购政策可以控制房价上涨，而优惠贷款政策可能促使市场需求增加。
三、房地产市场的影响因素房地产市场的运行受多种因素的综合影响，主要包括以下几个方面：1. 经济因素经济因素是影响房地产市场的重要因素之一。
经济发展水平、财富分配、资金供应等因素都会对房地产市场产生影响。
房地产市场的特点和功能一、房地产市场风险的涵义及其特征所谓房地产市场风险，是指影响房地产市场的多种因素，这些因素的作用难以或无法预料、控制。
房地产业属典型的高风险产业，房地产市场在发展过程中将面临的这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得投资房地产市场风险作为一种客观存在的现象，明显地呈现出以下特征：1）综合性。
房地产市场风险涉及到投资项目的各个方面和外部环境的各种因素，是房地产投资财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。
2）模糊性。
即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致房地产市场经营活动结果的不能事先肯定。
二．房地产市场的泡沫实际上，房地产被称作是世界上最大的买卖。
根据一项估计，房地产的建设、买卖和租赁以及对自有住房者所带来的估算收益占了富裕国家国内生产总值的15%左右。
房地产还占大多数经济体中有形资本总额的2/3左右。
最重要的是，房地产是最大的资产类别，远远超过其它类别。
拥有住房的人数大大超过拥有股票的人数。
2010年以来长达一年多的时间里，中国政府不断出台针对过热的房地产市场的号称史上最严厉的调控措施，这引发了对中国房地产市场泡沫的大辩论。
中国房地产市场有没有泡沫？泡沫有多大？会不会破裂？什么时候破裂？有无希望“软着陆”？房地产，扼经济成长中投资与消费的咽喉，但经济活力酝酿房地产泡沫几乎不幸地成了定理。
处理得当，这个泡沫的膨胀将同它预示的经济机体炎症一同消弭，但稍有疏失，它就能从一个简单的征候摇身变为糜烂麇集之地，直接引发经济机体无可救药的崩溃。
二十年来，环太平洋经历了二次因为房地产泡沫被刺破而造成的房地产金融危机。
1991年日本房地产泡沫被刺破，使日本经济“失去了二十年”；还有2008年至今美国由于房地产泡沫破裂而造成了这次的金融危机。
在我看来，尽管这两次由于房地产泡沫破裂而引发的危机各有各自的起因，但又遵循着共同的规律。
房地产行业的一个最重要的特点，即它与金融业有着天然的密切联系，这主要是由房地产业的投资规模决定的。
一、大纲要求考试目的本部份的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干与房地产市场的手腕与方式等的了解、熟悉和把握程度。
考试要求1．把握房地产市场的含义、运行环境，阻碍房地产市场转变的社会经济力量和房地产市场的参与者；2．把握房地产市场结构与市场指标；3．把握房地产市场的特性与功能；4．熟悉房地产空间市场与房地产资产市场；5．把握房地产市场的周期循环；6．了解房地产泡沫与过热；7．了解政府对房地产市场的干与。
二、内容讲解第三节房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性（重要考点）房地产市场作为市场体系的组成部份，具有市场的一样规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。
但由于房地产具有区别于其他商品的特性，致使房地产市场具有一系列区别于一样商品市场的特性，包括垄断性、外部性和信息不对称性等。
（一）市场供给的垄断性由于开发商品的供给在短时间内难以有较大的增减，因此市场供给在短时间内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的不同，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，致使房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在猛烈竞争的房地产市场很容易存在部份或地域性的垄断。
一样而言，在垄断的房地产市场中，开发企业会偏向于利用减少供给从而取得垄断价钱的手腕来对消费者进行价钱歧视，这将整体上造成社会福利的损失。
有关研究说明，在香港房地产市场中，土地存量要紧掌控在大型开发企业手中，因此开发企业已经在市场中形成了必然的垄断势力，会通过调整房地产供给策略来阻碍房地产价钱。
北京市尽管有几千家房地产开发企业，但它们事实上并非在同一市场上进行竞争，其定价采取了价钱领袖制的形式，本质上形成了合谋和垄断。
（二）市场需求的普遍性和多样性房地产是人类生存、享受、进展的大体物质条件，是一种大体需求，市场的需求第一具有普遍性；与市场供给的异质性相吻合，需求者购买房地产时通常有不同的目的和假想，因此需求具有多样性。
一、本讲考点1．房地产市场的六大特性。
2．房地产市场的功能中的“指导供给以适应需求的变化”，2005、2011年考点。
3．房地产空间市场和资产市场的联系。
4．房地产市场的自然周期是重要考点，也是本章难点。
5．房地产市场自然周期和投资周期关系。
6．房地产泡沫和过度开发的关系、泡沫成因、过度开发诱因、房地产泡沫指数。
7．国际上通常采取的住房保障方式。
包括：政府直接建房、依靠政府贷款利息补贴、鼓励非营利机构建房、对住房投资人减税、对住房承租人补贴以及政府干预等。
8．政府干预市场的七种手段。
二、内容讲解第三节房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性（2012、2009、2006、2005年考试考点）（一）市场供给的垄断性房地产市场是垄断竞争市场。
市场供给在短期内缺乏弹性、供给具有异质性，由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。
（二）市场需求的广泛性和多样性（三）市场交易的复杂性（四）房地产价格与区位密切相关（五）存在广泛的经济外部性（房地产投资特性中的存在效益外溢和转移）经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。
正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。
负外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。
【2012年试题】某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有（）。
A．垄断性B．外部性C．复杂性D．信息不对称性答案：B见教材P44（六）市场信息的不对称性通常产品的卖方对自己所生产或提供的产品拥有更多的信息，而产品的买方对所要购买的产品拥有很少的信息。
在缺乏完善的法律保护的情况下，消费者的利益就很容易受到损害，甚至出现“逆向选择”和“道德风险”等问题。
延伸阅读：逆向选择是指由交易双方信息不对称和市场价格下降产生的劣质品驱逐优质品，进而出现市场交易产品平均质量下降的现象。
道德风险是从事经济活动的人在最大限度地增进自身效用的同时做出不利于他人的行动。
或者说是：当签约一方不完全承担风险后果时所采取的自身效用最大化的自私行为。
道德风险亦称道德危机。
【2009年试题】房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。
A．竞争性B．垄断性C．外部性D．均衡性E．信息不对称性答案：BCE解析：房地产市场区别于一般商品市场的特性，包括垄断性、外部性和信息不对称性。
二、房地产市场的功能（2005、2011年考点）（一）配置存量房地产资源和利益（二）显示房地产市场需求变化引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化、政府税收政策的影响、收入水平变化或消费品味变化、原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。
（三）指导供给以适应需求的变化房地产市场供给的变化可能会由于下述两个方面的原因引起：1．建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式2．某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化同类型的物业都存在一个适当的租金售价比例，如果售价太高，那么对出租住宅的需求就会增加，反之亦然。
用途可相互替代的不同类型物业之间的租金售价相对变化也会引起需求的变化。
房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。
（四）引导需求适应供给条件的变化供给在很大程度上影响和引导着需求。
例如调整住房供应的户型结构，增加中小户型供给，就会使居民逐渐减少对大户型住宅的依赖。
再例如高层住宅不断增加和多层住宅供给减少。
（五）指导政府制定科学的土地供给计划【2005年试题】如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）。
A．减少B．增加C．不变D．同步递减答案：B解析：某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化，售价太高，对出租住宅的需求就会增加。
第四节房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与资产市场（2007、2006、2004年考点）房地产兼有消费品和投资品的双重特征，因此，房地产市场也存在空间市场和资产市场这两个层面。
（一）房地产空间市场空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给则来源于房地产资产市场，即目前所存在的房地产资产的数量。
（二）房地产资产市场在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。
房地产资产市场中的需求者是希望通过拥有房地产而获取收益的家庭和机构投资者，新增供给的来源则是新建的建筑物。
必须拥有房地产，这一点与空间市场不同。
（三）房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态空间市场的供求关系影响资产市场中的需求，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。
房地产市场在大部分时间上都处于一种不均衡的状态，围绕均衡状态进行上下波动。
【2007年试题】房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。
（）答案：×解析：房地产空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，可以租也可以买，而资产市场供给者必须要拥有房地产。
【易混淆点辨析】问：房地产空间市场和资产市场的区别和联系？答：房地产空间市场更强调房地产市场的物理属性及其使用功能，房地产资产市场是从投资房地产的角度下的定义。
两者的联系体现在：空间市场的供求变化影响资产市场的需求，如房地产租金越高，则资产市场中的需求越旺盛，反过来，资产市场又决定空间市场的供给，如资产市场新建房地产越多，则空间市场的供给越充裕。
两者的区别在于：房地产空间市场的存在形式有租赁房地产或购买房地产两种途径，换句话，房地产空间市场的存在形式不一定非要拥有产权；房地产资产市场存在形式只能是通过拥有房地产这一条途径。
二、房地产市场的周期循环（一）房地产周期循环的原因房地产周期循环的主要原因包括：供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键；市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的时间存在时滞（Time－lag）；生产者与消费者心理因素的影响，如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期；政策因素的影响，如容积率控制、农地征用控制；政治冲击，如社会政治动荡；制度因素的影响，如预售制度的期货效应、中介等房地产专业服务制度的健全程度等；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。
（二）传统房地产周期理论的主要内容在市场供求平衡的前提下，房地产市场平衡性会持续一定的时期，市场具有自我修正能力，在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。
（三）分析房地产周期运动的新观念在不确定、不连续且正处于转变的经济环境中，必须强调对未来可能变化的全盘了解，而不仅是利用过去作预测，因为均衡是瞬间的状态，不均衡才是真实的、永续的。
（四）房地产市场的自然周期（重要考点）在市场周期运动中有一个供需平衡点（从供给的角度来说，在这个平衡点上允许有一定数量的空置），长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。
从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段（图2-2）：史家解读：在图2－2中，要掌握两个重要节点：一是供需平衡点。
即长期平均空置率线与自然周期的交点，在整个自然周期中有两个供需平衡点，一是在第一阶段向第二阶段过渡时点，二是在第三阶段向第四阶段过渡时点），二是供需转折点，位于第二阶段向第三阶段过渡时点，在此点上，供给增长率＝需求增长率，而且此点也是空置率由下降转向上升的转折点。
在第二阶段需求增长率大于供给增长率，在第三阶段需求增长率小于供给增长率。
（1）自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底。
由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩，所以谷底的空置率达到了峰值。
通常情况下，市场的谷底出现在前一个周期中过量建设停止的时候。
净需求的增长将慢慢吸纳先前过剩的供给，推动市场逐渐走出谷底。
这时供给保持基本静止不变，没有或很少有新的投机性开发建设项目出现。
随着存量房地产被市场吸纳，空置率逐渐下降，房地产租金从稳定状态过渡到增长状态。
随着这个市场复苏阶段的继续，对于市场复苏和增长的预期又会使业主小幅度地增加租金，使市场最后达到供需平衡。
（2）在自然周期的第二阶段（增长超过了平衡点），需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋空间的需求。
由于空置率降到了合理空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨，直至达到一个令开发商觉得开始建设新项目有利可图的水平。
在这个阶段，如果能获得项目融资，会有—些开发商开始进行新项目的开发。
此后，需求的增长和供给的增长将会以一个大致相同的速率保持相当长的一段时间，令总体市场缓慢攀升，这个过程可能像爬山那样迟缓。
当到达该周期的峰值点，即供求增长曲线上的“转折点”时，需求增长的速度开始低于供给增长速度。
（3）自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。
此时，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。
由于在该过程中不存在过剩供给，新竣工的项目在市场上竞争租户，租金上涨趋势减缓甚至停止。
当市场参与者最终认识到市场开始转向时，新开工的开发建设项目将会减少甚至停止。
但竣工项目的大量增加所导致的供给高速增长，推动市场进入自然周期运动的第四阶段。
（4）自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。
市场下滑过程的时间长短，取决于市场供给超出市场需求数量的大小。
在该阶段，如果物业租金缺乏竞争力或不及时下调租金的话，就可能很快失去市场份额，租金收入甚至会降到只能支付物业运营费用的水平。
物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市。
该阶段随着新开发项目的停止和在建项目的陆续竣工而最后到达市场自然周期的谷底。
【2012年试题】关于房地产市场周期循环的说法，正确的有（）。
A．房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一B．传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性C．合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点D．在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率E．房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段答案：ABC 见教材P48～52解析：D选项，在房地产市场自然周期的第二阶段，空置率降到了合理空置率以下；E选项，房地产市场租金在房地产市场自然周期的第三阶段的上涨趋缓或者停止，出现下滑是在第四阶段。
【2007年试题】在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。
