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一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求1．掌握房地产市场的含义、运行环境，影响房地产市场转变的社会经济力量和房地产市场的参与者；2．掌握房地产市场结构与市场指标；3．掌握房地产市场的特性与功能；4．熟悉房地产空间市场与房地产资产市场；5．掌握房地产市场的周期循环；6．了解房地产泡沫与过热；7．了解房地产市场的政府干预。
二、内容讲解第三节房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性【2009、2006年考试考点】房地产市场作为市场体系的组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。
但由于房地产具有区别于其他商品的特性，导致房地产市场具有一系列区别于一般商品市场的特性，包括垄断性、外部性和信息不对称性等。
（一）市场供给的垄断性开发商品的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。
一般而言，在垄断的房地产市场中，开发企业会倾向于使用减少供给从而获得垄断价格的手段来对消费者进行价格歧视，这将总体上造成社会福利的损失。
有关研究表明，在香港房地产市场中，土地存量主要掌控在大型开发企业手中，因此开发企业已经在市场中形成了一定的垄断势力，会通过调整房地产供给策略来影响房地产价格。
北京市虽然有几千家房地产开发企业，但它们实际上并非在同一市场上进行竞争，其定价采取了价格领袖制的形式，本质上形成了合谋和垄断。
（二）市场需求的广泛性和多样性房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性；与市场供给的异质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，可以是自用或投资，也可以是常住或季节性使用，因而需求具有多样性。
第二章房地产市场及其市场运行一、房地产市场含义不可移动性：房地产与其他商品最大区别。
房地产市场：活动场所＋一切交易途径和形式经济学：潜在的买卖者+当前的房地产交易活动。
一个完整的房地产市场：当事人、房地产资产、组织机构二、房地产市场的运行环境（考点应该是各环境包含的主要影响因素的混淆）1、八大环境（1）社会环境：人口、家庭、名族、社会人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展观念。
（2）政治环境：5项，都带“政”字头的。
（政治、政局、政府、政策、政府）（3）经济环境：城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况（该项易忽略）、利率和通货膨胀（该项容易混淆为金融环境）（4）金融环境：金融（政策、机构、产品、监督）（5）法律制度环境：有关的正式规则、法律法规与相关政策。
（6）技术环境：3建筑2信息（建筑材料、建筑工艺、建筑设备）（信息技术、信息化）（7）资源环境：土地、资源、生态（8）国际环境：国际资本流动和经济的全球化。
三、影响房地产市场转变的社会经济力量（6大力量）【金星（金融、信息）生人自治】（1）金融业的发展金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格。
金融和资本市场的支持，对房地产市场的发展起到了不可替代的重要作用。
（2）信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善缩短了物业相对距离、推动了不同地域消费品的交流。
（3）生产和生活方式的转变第三产业发展壮大、产业由劳动型转变资金型和技术型、高新技术产业的发展，模式和观念改变（4）人文环境的变化社会老龄化、家庭小型化、教育程度提高引起消费观念和消费模式发生变化。
（5）自然环境的变化（易忽略）城市污染、农村人口大量涌入导致住宅郊区化；解决这些问题后，城区住宅重新受青睐。
（6）政治制度的变迁（政府通过政策干预）（新增）新增：市场规制政策和财政补贴政策四、房地产市场的参与者（7大参与者）（1）土地所有者和当前的土地使用者：（新增）在我国，（新增）城市土地属于国家所有，地方政府是起辖区范围内的唯一土地供给着，垄断了国有土地使用权出让市场，各地政府土地出让的数量、时序、结构和空间分布，极大的影响着当地土地市场和房地产市场的特性。
一、单选题：1、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）。
A .建筑师B .结构工程师C.设备工程师D .监理工程师标准答案：a2、在房地产产品的生产过程中，（）一般承担结构、供暖、给排水、照明、以及空调或高级电气设备等设计工作。
A •建筑师B •工程师C.造价工程师D •估价师及物业代理标准答案：b3、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（）特征。
A .完全竞争B .垄断竞争C.寡头垄断D .完全垄断标准答案：b4、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。
A .竞争多于垄断B .垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D .不存在竞争和垄断标准答案：a5、在房地产市场的分类中，二级市场是指（）。
A .土地使用权转让市场B .新建商品房租售市场C. 土地使用权出让市场 D .土地使用权转让和新建商品房租售市场标准答案：d6、下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是（）。
A .二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场B .三级市场是指存量房地产交易市场C.按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场 D .按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场标准答案：d7、2007年末，某市住房总量为5000万怦，其中经济适用住房400万怦，商品住房3750万怦；同期住房空置量为750万怦，其中经济适用住房为50万怦，商品住房为450万怦，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。
A. 9%B . 12%C. 12. 5%D. 15%标准答案：b解析：空置率=报告期期末空置房屋/同期房屋存量=450/3750=12%。
8、按（）细分对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。
A .地域范围B .房地产用途C.增量存量D .交易方式标准答案：a9、某市2009年新开工的房屋建筑面积为120万平方米，2008年末完工转入2009年继续施工的房屋建筑面积为80万平方米，2009年竣工的房屋建筑面积为100万平方米。
第二章房地产市场与市场运行1.房地产市场体系包罗■交与生意业务当事人－主体■作为生意业务工具的房地产资产－客体■生意业务制度－制度■生意业务组织机构等－组织2.房地产市场的运行情况（八类，三根本因素）■社会情况﹡■政治情况﹡■经济情况﹡■金融情况■执法制度情况■技能情况■资源情况■国际情况3.区别社会因素和经济因素4.房地产市场结构■总量结构－总量（开发与销售总量，供应与需求总量）■区域结构－差别地域■产物结构－差别产物■供求结构－同一物业类型差别档次的供求干系（供应档次与需求之间的干系）■投资结构－差别投资目的和方法■租买结构－租赁和购置的比例干系5.租买结构的影响因素■租金和售价的干系■偏好■可供出租数量■经济生长水平6.房地产市场按增量存量细分*■一般的分类◇房地产一级市场－土地使用权出让市场◇房地产二级市场－土地使用权转让，新建商品房租售市场◇房地产三级市场－存量房地产生意业务市场■土地市场◇土地一级市场－土地使用权出让市场◇土地二级市场－土地使用权转让市场■衡宇市场◇一级衡宇市场（增量市场或一手房市场）◇二级衡宇市场（存量市场或二手房市场）7.房地产市场按生意业务形式细分*■房地产生意业务市场总分◇转让◇租赁◇抵押■土地生意业务市场（土地使用权的生意业务）◇土地买卖◇土地租赁◇土地抵押■房地产产物生意业务◇新建成的房地产产物生意业务子市场﹥销售（含预售）﹥租赁（含预租）﹥抵押◇存量房地产生意业务子市场﹥租赁﹥转让﹥抵押﹥保险8.房地产市场指标（四大类40小项）*■出题类型◇区分具体指标属于哪一大类◇重要指标的盘算◇重要指标的寄义■四类指标◇供应指标◇需求指标◇市场生意业务指标◇市场监测与预警指标9.供应指标（10）■具体指标◇新竣工量◇灭失量◇存量◇空置量◇空置率◇可供租售量◇衡宇施工面积◇衡宇新开工面积◇平均建立周期◇竣工衡宇代价■重要指标盘算◇存量＝上期存量＋陈诉期新竣工量－陈诉期灭失量◇空置率＝空置衡宇/同期衡宇存量◇可供租售量＝上期可供租售数量－上期吸纳量＋本期新竣工量◇平均建立周期＝施工面积/新竣工面积10.需求指标（11）■海内生产总值■人口数量■都会家庭人口范围■就业人员数量■就业漫衍■城镇登记失业率■都会家庭可支配收入■都会家庭总支出■衡宇空间使用数量■商品零售代价指数■都会居民消费代价指数11.市场生意业务指标（9）■具体指标◇销售量◇出租量◇吸纳量◇吸纳率◇吸纳周期◇预售面积◇房地产代价◇房地产租金◇房地产代价指数（反响一定时期代价变更趋势和步伐的相对数）■重要指标说明◇吸纳量＝销售量＋出租量◇吸纳率＝吸纳量/可供租售量◇吸纳周期－同期可供租售量可全部被市场吸纳所需要耗费的时间，在数值上即是吸纳率的倒数12.市场监测与预警指标（10）■具体指标◇土地转化率（反响土地转化为衡宇的效率）◇开发强度系数（反响房地产开发投资与宏观经济协调生长的总体状况）◇开发投资杠杆率（反响房地产开发投资的风险）◇住房可支付性指数（家庭对房价的蒙受能力）◇住房代价公道性指数（住房与都会经济根本面指标的协调干系）◇房价租金比（考察房价是否偏离其使用代价）◇量价弹性（反响市场合处的周期阶段和生长趋势的市场景气指标）◇小我私家住房抵押贷款还款收入比（反应小我私家住房抵押贷款违约风险水平）◇住房市场指数◇消费者信心指数■重要指标说明◇土地转化率＝当期土地出让面积/当期政府批准新建商品房预售和销售面积◇开发强度系数＝房地产开发投资/GDP或牢固资产投资◇开发投资杠杆率＝自有资金或权益资本/房地产开发投资◇住房可支付性指数＝家庭可蒙受房价的上限/实际住房中位数代价◇房价租金比＝房价/租金◇量价弹性＝已往6个月房地产生意业务量变革率/已往6个月房地产代价变革率◇小我私家住房抵押贷款还款收入比＝抵押贷款月还款额/家庭收入13.房地产市场的特性（6特性）■市场供应的垄断性■市场需求的遍及性和多样性■市场生意业务的庞大性■市场代价与位置密切相关■存在遍及的经济外部性■市场信息不对称性14.经济外部性■正外部性◇经济行为运动使他人受益，而受益者无须花代价（底子设施建立）■负外部性◇经济行为个别的动使他人或社会受损，却没有为此负担本钱（制作纸厂使周围房价下降）15.市场信息的不对称性■观点◇指在市场生意业务中，产物的卖方和买方对产物的质量、性能等所拥有的信息是不以称的■一般情况◇房地产市场中卖方对信息的了解水平远远高于买方，使消费者的利益容易受到损害■解决信息不对称的途径◇生长房地产估价等专业办事－提高专业水平◇政府增强房地产市场信息的公布事情－提高高层透明度16.房地产空间市场■房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间■需求者－是需要使用房地产空间的家庭和企业■供应者－房地产资产市场中存量房地产的提供者（开发商和存量房所有者）17.房地产资产市场■资产市场◇房地产被看成一种资产被家庭和企业持有和生意业务，其目的是获取投资收益■投资收益（两部门）◇在拥有房地产期间内每单元时间所得到的租金◇在转售时所实现的增值收益18.空间市场和资产市场的干系■空间市场的供求干系，决定其在资产市场中的需求◇空间市场的供求干系－房地产租金水平－房地产资产的收益水平－在资产市场中的需求■资产市场决定空间市场的供应【影象要点】A决定B的需求，B决定A的供应19.房地产市场均衡状况■均衡状况的特点◇租金和代价都不产生变革◇代价与重置本钱相同◇新增量和灭失量相等◇房地产资产存量保持稳定■实质◇这种均衡状况事实上不存在◇但市场总是在向均衡复兴，围绕均衡状态进行上下颠簸20.房地产周期循环的原因■界说◇是指房地财产运动或其投入与产出有相当的颠簸现象，且此现象重复产生■原因（七原因）◇供求因素影响，金融因素变更最要害◇市场信息不充实，导致供需两方面调解不均衡的时间存在时滞◇生产者与消费者心理因素影响◇政策因素影响，如容积率控制，用途管束等◇政治打击◇制度因素影响◇生产时间落差、季候性调解、总体经济形势等21.房地产市场的自然周期﹡﹡■平衡点◇从历史多个周期变革的资料中盘算出的恒久平均空置率（公道空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点■自然周期分为四个阶段（两线五点四阶段的倒V型）■两线◇水平的时间轴，向右表明时间流逝◇垂直的空置率轴，向下表明空置率增高■五点◇到达最高的空置率水平AE◇到达恒久平均空置率水平BD◇到达最低的空置率水平C，是供求转折点■第一阶段（A-B）吸纳过剩供应◇始于市场周期谷底，此时空置率最高，存在供应过剩◇此阶段需求增长，供应不增加，需求的增长将吸纳先前过剩的供应◇没有新项目出现，空置率下降◇租金有小幅度的增长■第二阶段（B-C）新增供应◇始于凌驾了平衡点◇需求继承增长，原有的过剩供应吸纳完毕，形成了对分外衡宇空间的需求◇空置率降到了公道空置率以下，租金开始迅速上涨◇新项目出现，供应增加◇需求的增长和供应的增长会以一个大抵相同的速率保持相当长一段时间，到达峰值后，需求的增长的速度低于供应增长的速度■第三阶段（C-D）空置增大，开工项目少，竣工项目多◇始于供求转折点◇空置率低于公道空置率◇供应增长速度高于需求增长速度，空置率回升趋向于公道空置水平◇该阶段不存在供应过剩，租金停止上涨，开工项目少，但竣工项目多■第四阶段（D-E）◇始于市场运行到平衡点并向下运动◇供应高增长，需求低增长或负增长◇租金低落，空置率上升【重点难点】房地产市场自然周期四阶段总结22.房地产市场的投资周期■第一阶段，很少有资本向存量房地产投资，没有资本投入新项目■第二阶段，投资者的投资回报预期随着租金的回升而提高，资本流入市场■第三阶段，由于空置率低于平衡点，投资者继承购置存量项目并继承开发新项目23.房地产市场自然周期和投资周期的干系■投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变革，但在其他阶段则超前于市场自然周期24.房地产泡沫及成困■观点◇是指由于房地产投机引起的房地产市场代价与使用代价严重背离，脱离了实际使用者支撑而连续上涨的历程及状态◇是一种代价现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果■成因◇土地的稀缺性是房地产泡沫产生的底子◇投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因◇金融机构过分放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂－须要条件■权衡－房地产泡沫指数（综合了以下指标）◇实际代价/理论代价◇房地产代价增长率/实际GDP增长率◇房地产代价指数/居民消费代价指数◇房价收入比◇小我私家住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率◇房地产投资需求/房地产使用需求25.过分开发及诱因■观点◇过分开发也称过热，是指当市场上的需求增长赶不上新增供应增长的速度时，所出现的空置率上升，物业代价和租金下降的情况■诱因◇开发商对市场预测的偏差◇开发商之间的博弈和非理性行为◇开发商资金的易得性26.房地产泡沫和过分开发的区别与联系■区别过分开发房地产泡沫是反应两个差别层面的市场指标新增供应的增长速度凌驾了需求的增长速度以映市场代价和实际代价之间出现严重偏离严重水平和危害性方面差别严重水平高，危害大属不正常的大起大落在房地产周期循环中所处的阶段差别存在于下降阶段存在于上升阶段市场到场者的到场动机差别为得到恒久收益短期投资，增加现期的购置与囤积，以待代价更高时抛出■联系◇泡沫产生，就一定会引起过分开发，但过分开发却不一定由泡沫引发27.房地产市场非均衡■总量非均衡◇体现为潜在总需求大于有效需求，实际供应大于有效供应，即超额需求与超额供应同时并存，或称短缺与过剩同时并存■结构非均衡◇差别子市场之间在供求方面的结构失衡【2009年真题】■某市可供租售衡宇面积3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的衡宇总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为320万平方米。
房地产市场运作培训讲义1. 引言房地产市场是一个复杂而庞大的市场，拥有许多参与方和复杂的交易环节。
对于房地产从业人员来说，了解房地产市场的运作机制和相关政策非常重要。
本文档将介绍房地产市场的运作原理和相关要点，帮助读者更好地理解和应对房地产市场的挑战。
2. 房地产市场的基本概念2.1 房地产市场的定义房地产市场是指由买方和卖方交易房地产物业的市场。
它包括住宅、商业、工业和土地等不同类型的房地产交易。
2.2 房地产市场的参与方房地产市场的参与方主要包括购房者、卖房者、开发商、中介机构、政府等。
购房者是指寻求购买房地产的个人或企业，卖房者是指有意出售房地产物业的个人或企业。
开发商是指购买土地并进行房屋开发的企业。
中介机构是指帮助房地产交易的中介机构，如房地产经纪人、房地产评估师等。
政府是房地产市场的监管者和制定者，负责制定相关政策和法规。
2.3 房地产市场的交易环节房地产市场的交易环节分为多个步骤，包括需求预测、土地供应、房屋开发、销售推广、购房者意向确认、贷款融资、交付物业等。
这些环节相互关联，构成了完整的房地产交易过程。
3. 房地产市场的运作机制3.1 需求与供应的关系房地产市场的供求关系决定了房价的涨跌。
当需求超过供应时，房价上涨；当供应超过需求时，房价下跌。
因此，了解市场的供求情况对于判断房价走势和投资房地产非常重要。
3.2 政府政策的影响政府在房地产市场中扮演重要角色，通过制定相关政策和法规来影响市场运作。
政府的政策可以促进房地产市场的发展，也可以对市场进行调控。
了解政府政策对于房地产从业人员来说至关重要，可以帮助他们做出正确的决策。
3.3 金融机构的作用金融机构在房地产市场中提供融资服务，为购房者提供贷款和抵押服务，为开发商提供项目融资。
了解金融机构的作用和相关贷款政策可以帮助购房者和开发商更好地进行房地产交易。
3.4 房地产中介的职责房地产中介机构扮演着信息传递和交易撮合的角色。
他们负责收集和整理市场信息，帮助买卖双方找到合适的房地产物业并完成交易。
一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求1．掌握房地产市场的含义、运行环境，影响房地产市场转变的社会经济力量和房地产市场的参与者；2．掌握房地产市场结构与市场指标；3．掌握房地产市场的特性与功能；4．熟悉房地产空间市场与房地产资产市场；5．掌握房地产市场的周期循环；6．了解房地产泡沫与过热；7．了解房地产市场的政府干预。
二、内容讲解第三节房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性【2009、2006年考试考点】房地产市场作为市场体系的组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。
但由于房地产具有区别于其他商品的特性，导致房地产市场具有一系列区别于一般商品市场的特性，包括垄断性、外部性和信息不对称性等。
（一）市场供给的垄断性开发商品的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。
一般而言，在垄断的房地产市场中，开发企业会倾向于使用减少供给从而获得垄断价格的手段来对消费者进行价格歧视，这将总体上造成社会福利的损失。
有关研究表明，在香港房地产市场中，土地存量主要掌控在大型开发企业手中，因此开发企业已经在市场中形成了一定的垄断势力，会通过调整房地产供给策略来影响房地产价格。
北京市虽然有几千家房地产开发企业，但它们实际上并非在同一市场上进行竞争，其定价采取了价格领袖制的形式，本质上形成了合谋和垄断。
（二）市场需求的广泛性和多样性房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性；与市场供给的异质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，可以是自用或投资，也可以是常住或季节性使用，因而需求具有多样性。
【教材增加内容】（三）市场交易的复杂性由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定；房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要房地产估价师或房地产经纪人等专业人员提供服务。
（四）房地产价格与区位密切相关房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的位置密切相关，位置可以决定房地产价格的60%～70%；而且由于人口不断增长、土地资源不可再生和经济社会不断发展，房地产价格的长期趋势是总体向上发展；但现实价格是在长期上涨趋势下个别形成的，受到经济周期、市场预期、社会经济政治事件及交易主体个别因素影响而呈现出短期波动。
（五）存在广泛的经济外部性经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。
正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。
负外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。
房地产市场的外部性问题非常突出。
例如，房地产市场的发展，为地方政府带来了丰厚的土地和财政收入，使之能有更多的资金用于城市基础设施建设和环境改善上，从而产生了正外部性；房地产价格迅速上升，会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题，也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产生了负外部性。
（六）市场信息的不对称性信息不对称性，是指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的，通常产品的卖方对自己所生产或提供的产品拥有更多的信息，而产品的买方对所要购买的产品拥有很少的信息。
由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方，进而导致房地产市场中存在更严重的信息不对称问题。
因此，在缺乏完善的法律保护的情况下，消费者的利益就很容易受到损害，甚至出现“逆向选择”和“道德风险”等问题。
解决房地产市场信息不对称问题的主要途径，就是发展房地产估价等专业服务业，政府加强房地产市场信息的发布工作，提高房地产市场的透明度。
延伸阅读：逆向选择是指由交易双方信息不对称和市场价格下降产生的劣质品驱逐优质品，进而出现市场交易产品平均质量下降的现象。
道德风险是从事经济活动的人在最大限度地增进自身效用的同时做出不利于他人的行动。
或者说是：当签约一方不完全承担风险后果时所采取的自身效用最大化的自私行为。
道德风险亦称道德危机。
以上六个方面是房地产市场的主要特征，但对于某一国家或地区的房地产市场，还要受其社会经济环境的影响，尤其是受到社会体制的制约。
因为不同社会体制形成了不同的房地产所有权与使用权制度，从而使房地产市场的上述特性也存在较大差异。
例如在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一定期限的土地使用权和永久的房屋所有权组成；而在土地私有制国家，房地产权益通常包括了永久的土地所有权和房屋所有权。
二、房地产市场的功能【2005年考试考点】在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供求状况。
但价格不仅预示市场的变化及其趋势，还可以通过价格信号来指导买卖双方的行为。
简言之，价格机制是通过市场发挥作用的。
房地产市场的功能，可以分为以下几个方面：（一）配置存量房地产资源和利益由于土地资源的有限性，又由于房地产开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以房地产资源必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配。
通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。
（二）显示房地产市场需求变化我们可以先通过一个简单的例子说明市场的这种功能。
假如居民想搬出自己租住的房子而购买自己拥有的住宅，则市场上住宅的售价就会上升而租金就会下降。
如图2—1所示，售价从OP升到OP1，租金从OR降到OR1.引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化；政府税收政策的影响；收入水平变化或消费品味变化；原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。
（三）指导供给以适应需求的变化房地产市场供给的变化可能会由于下述两个方面的原因引起：1．建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式例如在图2-1（b）中，由于部分需求从出租住宅转向出售住宅，租金下降至OR l，出租住宅的供给量从OL降到OL1，LL1就可以转换成出售住宅，因为出售住宅的需求量增加了MM l。
最后形成了均衡价格OP l和均衡租金OR1。
2．某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化根据当地各类房地产的收益率水平，同类型的物业都存在一个适当的租金售价比例。
如果售价太高，那么对出租住宅的需求就会增加，反之亦然。
用途可相互替代的不同类型物业之间的租金售价相对变化也会引起需求的变化。
举例来说，北京市1994年写字楼物业供给紧张，最高的月租金达到每平方米110美元，所以有些酒店和公寓作为写字楼出租，使这三类物业间的供给量发生了相对变化。
应该指出的是，房地产市场供给的这些变化需要一定的时间才能完成，而且受房地产市场不完全特性的影响，这一变化所需要的时间相对较长。
同时，对市场供给与需求的有效调节还基于这样一些假设，即所有的房地产利益是可分解的，并且有一个完全的资本市场存在。
但实际上这些假设条件是很难达到的。
例如银行的信贷政策往往受政府宏观政策的影响，因此并非所有的人都能够获得金融机构的支持；为了整个社会的利益，政府还会通过城市规划、售价或租金控制等政策干预市场。
房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。
由于房地产市场通常需要一年以上的时间才能完成供需平衡的调节过程，还可能出现新的平衡还没有达到，又出现新的影响因素而造成新的不平衡的情况，所以，用“不平衡是绝对的，平衡是相对的和暂时的”来描述房地产市场是再恰当不过的了。
（四）指导政府制定科学的土地供给计划在我国，城市土地属于国家所有，这就为政府通过制定科学的土地供给计划来适时满足全体社会成员生产和生活的需要、调节房地产市场的供求关系提供了最可靠的保证。
然而，制定土地供给计划首先要了解房地产市场，通过对市场提供的房地产存量、增量、交易价格、交易数量、空置率、吸纳率和市场发展趋势等市场信号的分析研究，结合政府在土地利用、耕地保护、城市发展和住房等方面的政策倾向，才能制定出既符合市场需要、可操作性强，又能体现政府政策和意志的土地供给计划。
（五）引导需求适应供给条件的变化供给在很大程度上影响和引导着需求。
例如调整住房供应的户型结构，增加中小户型供给，就会使居民逐渐减少对大户型住宅的依赖。
再例如，随着建筑技术的发展，在地价日渐昂贵的城市中心区建造高层住宅的综合成本不断降低，导致高层住宅的供给量逐渐增加，价格相对于多层住宅逐渐下降，使城市居民纷纷转向购买高层住宅，从而减少了城市中心区对多层住宅需求的压力，也使减少多层住宅的供给成为很自然的事。
因此，市场可以引导消费的潮流，使之适应供给条件的变化，这甚至有利于政府调整城市用地结构，提高城市土地的使用效率。
第四节房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与资产市场【2007、2006、2004年考试考点】房地产属于一种耐用品，兼有消费品和投资品的双重特征。
因此，房地产市场也存在空间市场和资产市场这两个层面。
（一）房地产空间市场在房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。
对于家庭，空间是其消费的商品之一；对于企业，空间是生产要素之一。
他们既可以通过租赁房地产，也可以通过拥有房地产来获得空间带给他们的效用，相应地需要支付租金或住房所有权成本（住房价格在拥有年限中各年的摊销值，可看作是等效租金）。
空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给则来源于房地产资产市场，即目前所存在的房地产资产的数量。
（二）房地产资产市场在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。
投资收益包含两部分，一是在拥有房地产期间内每单位时间（例如每年）所获得的租金（或等效租金），二是在转售时所实现的增值收益。
为获得房地产所带来的投资收益，必须拥有房地产，这一点与空间市场是不同的。
房地产资产市场中的需求者是希望通过拥有房地产而获取收益的家庭和机构投资者，新增供给的来源则是新建的建筑物。
（三）房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。
