第7讲-第二章房地产市场与市场运行(新版)

一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求1．掌握房地产市场的含义、运行环境，影响房地产市场转变的社会经济力量和房地产市场的参与者；2．掌握房地产市场结构与指标；3．掌握房地产市场的特性与功能；4．熟悉房地产空间市场与资产市场；5．掌握房地产市场的周期循环；6．了解房地产泡沫与过热；7．了解房地产市场的政府干预。

二、内容讲解第二章房地产市场与市场运行第一节房地产市场概述要想准确分析房地产市场现状，把握房地产市场未来发展趋势及其对房地产投资的影响，首先要了解房地产市场的含义。

一、房地产市场的含义房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。

虽然土地和地上建筑物不能移动；但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为。

传统意义上的房地产市场，是指从事房地产交易活动的场所。

随着电子商务时代的到来，交易双方不再需要到一个特定的场所去交易，因此市场的概念就进一步扩大为一切途径和形式的交易活动安排。

房地产开发经营及管理活动中涉及的房地产市场，则采用了房地产经济学中对房地产市场的定义，指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。

房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成。

这些反映着房地产市场运行中的种种现象，影响着房地产市场的运行质量和发展趋势。

二、房地产市场的运行环境【2006年考试考点】房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。

在整个市场经济体系中，房地产市场并不是孤立存在的，它时刻受到社会经济体系中各方面因素的影响，同时也会对这些因素产生反作用。

按照这些影响因素的性质，可以将房地产市场的运行环境分为以下八类：社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。

（1）社会环境是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。

（2）政治环境是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等。

它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。

（3）经济环境是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。

例如城市或区域总体经济发展水平、就业状况、居民收入与支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀率等。

【易混淆点辨析1】问：第三条在经济环境中，有利率与通货膨胀率，而在房地产运行环境及其影响因素的表格中又没有这一条，若万一有这一项多项选择题，“利率与通货膨胀率”属不属于经济环境影响因素？答：可以把利率与通货率膨胀率算在经济环境影响因素中。

（4）金融环境是指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源。

金融体系包括金融政策、金融机构、金融产品和金融监管。

金融资源则涵盖了针对房地产权益融资和债务融资的金融服务种类和金融支持力度等。

（5）法律制度环境是指与房地产业有关的现行法律法规与相关政策，包括土地制度、产权制度、税收制度、住房制度、交易制度等。

（6）技术环境是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等。

（7）资源环境是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。

（8）国际环境是指经济全球化背景下国际政治、经济、社会和环境状况或发生的事件与关系。

它是一种动态的过程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外结构体系的影响所做出的反应之间的相互作用、相互渗透和相互影响的互动过程。

房地产市场的运行环境中，由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素（见表2－1）。

房地产市场的运行环境及其影响因素表2-1房地产市场的运行环境主要影响因素人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周期、传统观念及消社会环境费心理、社会福利、社区和城市发展形态等政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性，政府及公众对待外政治环境资的态度等经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、经济环境家庭收入及其分布、支付能力与物价水平等金融环境宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等房地产业的运行环境主要影响因素土地制度、产权制度、税收制度、住房制度、交易制度和城市发展政法律制度环境策等建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步，信息技术和节能技术环境减排技术、可持续发展技术的发展和应用等资源环境土地、环境和能源等资源约束国际环境经济全球化和国际资本流动三、影响房地产市场转变的社会经济力量随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括：（一）金融业的发展房地产业作为产业出现时，金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产价格和租金水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的变化。

金融和资本市场的支持，对我国房地产市场的迅速发展和房地产价格水平的提升，起到了不可替代的重要作用；而且随着房地产金融和房地产投资工具的创新，这种影响力还会进一步扩大。

（二）信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善大大缩短了不同物业之间的相对距离，推动了不同地域消费品的交流，降低了劳动力的沟通成本和时间费用。

这无疑会改变人们固有的物业区位观念，增加对不同位置物业的选择机会，促进不同地区间的资本流动。

（三）生产和工作方式的转变2007年我国第三产业增加值比重达到了39．1%，北京、上海、广东第三产业增加值比重均超过了全国平均水平，分别达到了71．3%、51．9%和42．3%。

第三产业的发展壮大、劳动密集型产业向资金密集型和技术密集型产业的转变、高新技术产业的发展等，促进了人们工作和生活居住模式及观念的转变，居家办公、网上购物、跨区域甚至跨国服务采购与外包等模式的出现，使房地产空间服务需求特点发生了重大改变。

（四）人文环境的变化社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，老年住宅、青年公寓、第二居所和季节性住宅等概念应运而生。

（五）自然环境的变化城市环境污染、农村人口大量涌入城市所产生的社会问题等导致住宅郊区化；环境问题和社会问题的解决、土地资源的约束，使城区内住宅重新受到青睐。

（六）政治制度的变迁住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。

为了实现住房政策中关于提供公平住房机会、稳定住房市场的目标，政府会根据不同时期住房问题的特点和社会经济发展状况，通过产权政策、土地政策、金融政策、税收政策、市场规制政策和财政补贴政策等，对房地产市场进行不同程度的干预。

【教材增加内容】四、房地产市场的参与者【2003年考试考点】房地产市场的参与者主要由市场中的交易双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。

这些参与者分别涉及房地产的开发建设过程、交易过程和使用过程。

每个过程内的每一项工作或活动，都是由一系列不同的参与者来分别完成的。

下面按照在房地产开发建设、交易和使用过程中所涉及的角色的大致顺序，逐一予以介绍。

应该指出的是，由于所处阶段的特点不同，各参与者的重要程度是有差异的，也不是每一个过程都需要这些人员或机构的参与。

（一）土地所有者或当前的土地使用者不管是主动的还是被动的，土地所有者或当前的土地使用者的作用非常重要。

为了出售或提高其土地的使用价值，他们可能主动提出出让、转让或投资开发的愿望。

在我国，城市土地属于国家所有，各地政府土地出让的数量、时序、结构和空间分布，极大影响着当地土地市场和房地产市场的特征。

由于政府借助土地收购储备制度也同时控制了土地征收和开发活动，使当前土地使用者的影响更多的局限于征收和土地开发过程。

同一开发地块上的当前使用者越多，对土地开发的影响也就越大，因土地开发商要逐一与他们谈判收购、拆迁、安置、补偿方案，遇上“钉子户”不仅会使开发周期拖长，还会大大增加土地开发的成本。

【教材增加、变动内容】（二）开发商开发商从项目公司到大型跨国公司有许多类型。

其目的很明确，即通过实施开发过程获取利润。

开发商的主要区别在于其开发的物业是销售还是作为一项长期投资。

许多中小型开发商是将开发的物业销售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的拥有者或投资者，即经历所谓的“资产固化”过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。

当然，对于居住物业来说，不管开发商的规模大小，开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。

开发商所承担的开发项目类型也有很大差别。

有些开发商对某些特定的物业类型（如写字楼或住宅）或在某一特定的地区进行开发有专长，而另外一些开发商则可能宁愿将其开发风险分散于不同的物业类型和地点上，还有些开发商所开发的物业类型很专一但地域分布却很广甚至是国际性的。

总之，开发商根据自己的特点、实力和经验，所选择的经营方针有很大差别。

开发商的经营管理风格也有较大差异：有些开发商从规划设计到房屋租售以及物业管理，均聘请专业顾问机构提供服务；而有些开发商则均由自己负责。

（三）政府及政府机构政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。

开发商从取得建设用地使用权开始，就不断与政府的发展改革、土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等部门打交道，以获取投资许可、建设用地使用权、规划许可、开工许可、市政设施和配套设施使用许可、销售许可和房地产产权等。

作为公众利益的代表者，政府在参与房地产市场的同时，也对房地产市场其他参与者的行为发生着影响。

房地产开发投资者对政府行为而引致的影响相当敏感。

房地产业常常被政府用来作为“经济调节器”，需要不时的“加速”或“制动”；与房地产有关的土地出让和税费收入数额巨大，是地方政府财政的一个重要来源，对房地产的不同占有、拥有形式又反映了一个国家的政治取向。

【教材增加内容】（四）金融机构房地产开发过程中需要两类资金，即用于支付开发费用的中短期资金或“建设贷款”，以及项目建成后用于支持消费者与置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”。

房地产的生产过程和消费过程均需大量资金支持，没有金融机构参与并提供融资服务，房地产市场就很难正常运转。

（五）建筑承包商房地产开发商往往需要将其建设过程的工程施工发包给建筑承包商。