2013年园区地产发展特征-房地产创新报告-绿维创景

2013房地产行业人力资源的创新发展旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

2013房地产行业人力资源的创新发展北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联人力资源委员会及伟业顾问集团协助提供。

房地产在经历了土地时代、资本时代后，正处于一个转型时代，时下房地产界说的最多的两个词莫过于“转型”和“创新”。

面对房地产转型、精细化市场区分和产业化发展。

首先，房地产进入“千亿时代”，随着万科第一个迈入千亿之后，各大标杆企业如中海、恒大、保利、碧桂园等也加入这一行列，千亿军团基本形成，地产势必将进入并购时代，即大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼；其次，随着地产利润逐步趋于理性，面对售价受控而土地价格不断攀升、土地带来的利润逐步降低，从而导致房地产利润越来越薄，土地储备越来越集中在标杆企业手中，这样市场倒逼小型、非专业地产企业退出市场，势必会淘汰一部分中小地产企业。

面对房地产风云突变，人力资源应该作何思考？房地产人力资源从业者存在的意义和价值何在？人力资源又如何应对地产转型？如何思考？如何自我变革？一、关注三大关键1、突破“突破”固有思维，突破习惯做法，拨开表象看本质。

所有人力资源都在干“招、用、育、留”的工匠活，我们不妨静心思考，问问自己人力资源到底应该干什么？我们存在的意义和价值是什么？目前人力资源有陷入两个怪圈的趋势，首先是关注活动甚于关注成果、关注投入甚于关注产出、关注过程甚于关注利润，跑出很远却忘记为什么出发者大有人在。

其次是，追求“新”和“复杂”，好像不说出点新东西、不把事情整复杂了就无法体现人力资源的水平，今天学这家、明天推崇什么体系，最终原地踏步。

2013年国内房地产市场数据统计分析报告数据来源：国家统计局报告摘要在一线城市调控升级向二线城市蔓延及2012年较高基数背景下，2013年全国商品房和住宅销售均价同比涨幅均收窄，销售额、销售面积增速继续放缓，但供应类指标增速有所提高，全国商品房投资累计增速为19.8%。

品牌房企业绩稳步攀升，千亿俱乐部扩容，行业集中度进一步提高。

政策方面，全国整体调控基调贯彻始终，随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化。

2013年12月，中央经济会议将稳中求进与改革创新两者并重，随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成，房地产长效机制将进一步建立健全。

一、房地产开发投资完成情况2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。

其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。

2013年，东部地区房地产开发投资47972亿元，比上年增长18.3%，增速比1-11月份提高1个百分点；中部地区投资19045亿元，增长20.8%，增速回落0.9个百分点；西部地区投资18997亿元，增长22.6%，增速回落0.5个百分点。

2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%，增速与1-11月份持平；其中，住宅施工面积486347万平方米，增长13.4%。

房屋新开工面积2012 08万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。

房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。

2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。

绿维创景度假地产开发经营模式绿维创景是一种度假地产开发经营模式，旨在为人们提供独特的度假体验，同时保护和提升生态环境的质量。

这种模式将环境保护与高品质度假服务相结合，通过营造自然环境和特色加值，吸引游客和投资者。

绿维创景的核心理念是可持续发展。

开发商在选址和规划过程中，依托于丰富的自然资源和独特的生态环境，保护和改善自然环境的同时，还提供高品质的设施和服务。

这种模式旨在减少对自然资源的消耗，并通过合理的资源利用和节能措施增加环境效益。

在绿维创景中，关注社区和环境的需求是至关重要的。

开发商积极与当地政府、社区和居民进行合作，了解他们的意见和建议，以便更好地满足他们的需求。

开发商还致力于改善当地社区的基础设施和公共服务，以促进该地区的可持续发展。

绿维创景还强调环境教育和社区参与的重要性。

开发商不仅提供高品质的度假体验，还积极引导游客和居民参与到环境保护和可持续发展的活动中来。

他们组织丰富多样的环境教育项目，如生态考察、环境保护讲座和体验式学习活动，以提高人们的环保意识和环境保护技能。

绿维创景的成功需要建立合作和共赢的伙伴关系。

在开发过程中，开发商需要与设计师、建筑师和环境专家合作，确保开发项目符合环境保护和可持续发展的标准。

他们还需要与旅游机构、酒店和度假村等产业伙伴合作，提供优质的度假服务。

这些合作将促进旅游业的发展，增加地方经济的收入。

在实际经营过程中，绿维创景需要严格的环境管理和监督。

开发商需要建立有效的环境管理制度，确保项目的运营符合环境保护和可持续发展的要求。

他们还应定期进行环境评估和监测，及时发现和解决环境问题，保护生态环境的完整性和质量。

绿维创景的实施可以带来很多好处。

首先，它能够吸引更多的游客和投资者，增加地方经济的收入。

其次，它可以提升当地居民的生活质量，改善基础设施和公共服务，同时也促进社区的可持续发展。

最重要的是，绿维创景能够保护和提升自然环境的质量，回报当地社区和生态系统。

总之，绿维创景是一种旨在保护和提升环境质量的度假地产开发经营模式。

《2014中国房地产创新发展报告》之金融投资创新案例旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

《2014中国房地产创新发展报告》之金融投资创新案例北京绿维创景规划设计院编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。

本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。

我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。

敬请期待！以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之金融投资创新案例篇。

一、新派公寓——都市白领新生活社区全经联点评：新派公寓在恰当的时点收购了合适的资产，成功引入了资本。

迎合了当下青年白领的居住消费需求，打造了结合移动互联，用户体验，社交等社会热点的精致青年社区。

新派公寓不是简单的房地产开发运营模式，其项目整个流程涉及收购、定位、改造、出租，资金回报，其核心为资产的管理能力和金融的创新。

新派公寓（CYPA，China Young Professionals Apartments）是国内领先的致力于打造都市白领新居住方式的连锁公寓品牌。

全经联金融投资委员会委员，新派公寓创始人王戈宏先生提出并实践未来中国白领新的居住理念：Lifestyle （新生活方式）、Home（新的家）、Community（年轻人的社区）。

市场中生长的新型城镇化模式旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网旅游景观设计网创意建筑设计网旅游投融资网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

旅游运营网 市场中生长的新型城镇化模式北京绿维创景规划设计院 2013年12月28日，由全国房地产经理人联盟（简称：全经联）主办的“2013中房论坛”在成都召开，来自房地产一线企业家和经理人近300人参加了本届论坛。

我院林峰院长亦受邀参加并作“市场中生长的新型城镇化模式”主题演讲。

林峰院长从人们对新型城镇化的三个误读为出发点，揭示了新型城镇化集社会体制改革创新、公共服务全面覆盖升级、城镇结构模式突破、产城一体化开发的综合发展内涵。

并紧抓市场配置资源与消费经济时代来临的大势，全面分析了产社城乡一体化的开发模式，及未来地产开发商的转型升级。

以下是部分精彩观点摘录：林峰院长发表主题演讲“市场中生长的新型城镇化模式”一、新型城镇化是一个顶层设计现在针对新型城镇化出现了三个错误观点：第一，新型城镇化就是开发房地产和造城运动；第二，城镇化是工业化的结果，不可能成为推进经济增长的工具；第三，新型城镇化已经接近尾声，留在农村的劳动力只有大概2.2亿，农村居民主要是老弱病残儿童等。

我不认同这三个说法。

我认为，第一，新型城镇化的目标是要实现城市人口“量”上的增长和中、低收入阶层及农民生活水平的提升，是一场最深刻的社会体制改革——城乡二元结构突破，与造城和开发房地产完全不同；第二，新型城镇化集社会体制改革、基础设施投资、公共服务升级、同城化及网络化发展于一体，是一次最大规模的公共设施与公共服务投资，这势必将推进经济的增长；第三，新型城镇化是单一城市中心化聚集向城镇网络化的结构调整，其中最重要的是城市群及城镇群发展结构；第四，新型城镇化是市场主导下的产业升级与产城一体化发展，房地产商将在这一过程中扮演重要角色。

养老住区的创新样板——全经联创新教学基地旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

养老住区的创新样板——全经联创新教学基地北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联养老住区委员会协助提供。

2013年末，我国老年人口数量已达2.02亿人，占全国总人口的14.8%。

人口老龄化带来了未富先老、未备先老等诸多社会矛盾，也带来了养老住区发展的商机。

养老住区不是传统的房地产开发，是房地产业、医疗业、餐饮业、服务业、旅游业等，既独立运作又无缝整合的全新产业，属于内需型消费产品，增值服务空间大于普通社区甚至商业地产。

当前国内养老住区的类型可分为：传统机构养老模式：包括政府主导建立的大型养老院，以及保险业、个人投资的中小型养老机构，解决基层人群的集中养老；以地产商和其他金融机构为主体建立的养老住区：结合了机构养老与现行房地产两种模式，在未来几年将有较大发展空间，是目前开发企业重点关注的模式；混居式居家养老模式：居家养老是解决中国绝大多数人口养老问题的理想方式，但需要全社会的共同努力，有效整合现有社会资源与市场资源，用市场化道路解决养老问题，形成完善的、切实可行的居家养老模式。

1、亲和源·老年公寓上海亲和源养老住区占地125亩，包括11栋老年公寓，1栋老年度假酒店，以及会所、老年护理医院、配餐中心、商业街、管理及活动中心等配套设施。

是中国第一个成功运营老年人会员制的养老社区，也是上海首个高端养老社区。

亲和源•老年公寓是中国养老产业探索与发展历程中一个具有典型性的代表项目。

2013年三季度，“国五条”后的各地房地产市场分化日益加剧。

多个城市对地方调控细则进行微调，在房地产市场及宏观经济形势的影响下，调整方向有紧有松。

在各地短期调控政策微调的同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，土地改革进度加快、保障安居工程持续推进、差别化信贷政策作用渐显，一系列措施为当前及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。

展望2013年四季度，虽然全国范围内房价快速上涨的势头已得到遏制，但热点城市庞大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期，调控基调不容改变。

但由于城市间市场现状的差异，各地落实调控的手段将更为灵活，调控力度也将由各地政府根据实际情况把握。

坚持稳定的宏观政策平稳经济及房地产市场预期，依靠更为灵活的微观政策激发市场自身活力、实现继续发展，“宏观要稳，微观要活”将成为未来房地产调控政策的总体导向。

此外，11月将召开的十八届三中全会有望为新型城镇化背景下的长效机制建设制定更为明确的目标与实施计划。

随着一系列改革措施的逐步落实，中国房地产业的长期发展环境将逐步明晰。

1、地方政策灵活调整，积极应对楼市变化温州（楼盘）、芜湖（楼盘）等城市限购政策略有放松。

2013年8月6日，温州市相关部门决定，对原有限购政策进行调整：原2011年3月14日后已购买一套住宅的，即日起还可以再购买一套住宅，但名下已有两套房产的仍不能购买，名下之前无房产的可以连续购买二套。

其中名下有一套的住宅认定包括已经签订购房合同但未取得房产证的住宅。

新措施同时明确，本市户籍居民家庭是指夫妻双方及未成年子女。

自此，温州成为46个限购城市中首个对限购令调整并未被中央叫停的城市。

8月28日，芜湖出台规定，本科生买房可免契税并获2万元补助。

此外，9月舟山（楼盘）市一度传出放松限购，随后住房保障和房产管理局相关负责人表示,目前并未明确调整相关施。

限购政策，但由于舟山市改善性需求强烈，已开始调研楼市及限购政策，将重新评估政策措上海（楼盘）、郑州（楼盘）等热点城市坚持调控决心。

2013年房地产金融发展特征旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

2013年房地产金融发展特征北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联金融投资委员会协助提供。

资金是地产发展前提及关键，没有金融就没有地产。

过去房地产发展的资金单一地靠间接融资，更多的是通过银行贷款来支持，这一模式是不可持续的，一定会走上多元化。

其次，政府每次调控房价都会运用金融手段，如果单靠银行贷款，影响将会很大。

另外，整个房地产行业，特别是住宅业的利润呈下滑趋势，在这种情形下，寻找低成本融资对降低房企的成本来说最为关键。

于是，近几年房地产企业正在逐渐摆脱对银行的依赖，走上一条多元化的直接融资之路。

从利用银行理财产品成立房地产基金到供应链融资、预售款融资到私募基金、房地产投资信托基金、资产证券化到海外上市融资、入股银行及保险等，房地产融资的渠道越来越多，在银行信贷紧张的2013年，多元化的金融创新模式极大地缓解了房地产公司的融资压力。

2013年，在房地产市场火爆及金融市场化的带动下，地产金融领域的创新不断。

总结起来，主要有以下几个方面：1、直接融资趋势仍在扩大，成为企业资金的主要来源据统计，从2004年到2012年，八年的时间里直接融资占比从30%上升至40.5%，融资金额增长6.5倍。

而国内贷款占资金来源的比重从2004年的18%下降到2012年的15%。

进入2013年，房地产直接融资占比增加的趋势仍在不断扩大。

尤其是房地产信托新增规模与信托总量的占比明显增加，房地产领域成为信托资金主要投资方向。

6. 增长速度计算
房地产开发投资增长速度为名义增速，由于固定资产投资价格指数 按季进行计算，除1-3月、1-6月、1-9月、1-12月可计算房地产开发投 资实际增速外，其他月份只计算名义增速。
揭贷款14033亿元，增长33.3%。
四、房地产开发景气指数
2013年12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为 97.21，比上月提高0.83点。
表1 2013年全国房地产开发和销售情况
指标
绝对量
比上年增长 （%）
房地产开发投资（亿元）
86013
19.8
其中：住宅
58951
房屋施工面积：指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面 积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期 停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工 后又停缓建的房屋面积。多层建筑物的施工面积指各层建筑面积之和。
房屋新开工面积：指房地产开发企业报告期内新开工建设的房屋面 积，以单位工程为核算对象。不包括在上期开工跨入报告期继续施工的 房屋建筑面积和上期停缓建而在本期复工的建筑面积。房屋的开工以房 屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。房屋新开工 面积指整栋房屋的全部建筑面积，不能分割计算。
比上年增长 （%）
全国总计
130551
17.3
81428
26.3
东部地 区
63476
19.3
49327
28.4
中部地 区
35191
16.8
16524
26.9
西部地 区
31883
14.1
15576
19.6
附注
1.指标解释
房地产开发企业本年完成投资：指报告期内完成的全部用于房屋建 设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投 资。该指标是按照形象进度原则统计累计数据。

《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之商业地产旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之商业地产北京绿维创景规划设计院编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。

本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。

我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。

敬请期待！以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之商业地产篇。

一、2014年中国商业地产的发展现状及特征在住宅市场衰落的情况下，商业地产仍是主要的竞争战场。

但2014年的商业地产也面临重大转折。

开发商纷纷提出跨界转型、商业重构等未来商业地产计划。

区位细分、用地细分、产品细分、商业资源细分，专业化精细化开发运营需求强烈。

（一）市场一冷一热，整体供大于求2014年的商业地产可谓是“一冷一热”：一方面是多地商业地产遭遇的降租乃至退租、一些大型购物中心的关店退出市场，另一方面则是很多城市还在跑马圈地，建造大型的购物中心。

据统计，2014年广州将新增商场面积56万平方米，接近目前存量面积的1/3。

业内人士认为，当前我国商业地产已经达到饱和，面临过剩隐忧，这不仅会导致恶性竞争，使得空置率攀升，也会加剧百货零售业的亏损。

《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之新型城镇化旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之新型城镇化北京绿维创景规划设计院编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。

本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。

我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。

敬请期待！以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之新型城镇化篇。

一、2014年中国新型城镇化的发展现状（一）政策推进情况2014年国家出台了一系列新型城镇化政策。

3月16日发布《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》，提出了城镇化的发展目标，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小两个百分点，努力实现一亿左右农业人口的转移和其他常住人口在城镇落户；人均城市建设用地严格控制在100平方米以内，建成区人口密度逐渐提高。

6月，国家发改委、住建部等11个部门联合印发了《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》，要求各省选择符合条件的不同层级市、县、镇作为试点。

9月16日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强主持召开推进新型城镇化建设试点工作座谈会。

2013可续建筑的创新发展旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

2013可续建筑的创新发展北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联可续建筑委员会协助提供。

可持续发展是21世纪人类的主题，党的十八大专门论述了“大力推进生态文明建设”，这预示着我国以不断消耗和制造二氧化碳为代价的传统发展模式已经难以为继，转变产业结构迫在眉睫。

建筑行业也不例外，这是挑战，更是机遇。

因为它将促进建筑行业转变发展方式，有利于建筑业产业结构的调整与升级，也将推进建筑企业加强科技创新，发展可续建筑产品，从而取得更大的发展。

绿色低碳环保只是可续建筑的一个维度，建筑的可持续发展是由经济、社会和环境组成的三角形。

一、2013年可续建筑在国内的发展状况当今建筑已经进入到了一个新综合时代，并呈现出六大新综合发展趋势，即可持续性新综合——其核心可简单概括为：节能、节材、节水、节地、环保；功能多元化新综合——新时代下的建筑体不仅是一个建筑，还是一座城，对功能的综合性有了新的要求；历史文化新综合——现代建筑风格往往会追求乡土化、民族化、历史延续性、血脉关系等文化传承因素，这些概括起来实际上是一种历史文化的价值体现；技术利用新综合——不仅仅是有关结构的技术、材料的技术、工艺的技术，还包括以计算机应用为基础的数字化技术和云计算、智能化等；经济价值新综合——建筑不仅追求成本控制，还追求效益的最大化，这两者形成了经济价值的新综合；邻里社会性新综合——新型城镇化中的建筑，使用不仅要方便，还要体现社会性，邻里关系和生态文明。

2013年文化和旅游地产发展特征旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

2013年文化和旅游地产发展特征北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联文化和旅游地产委员会协助提供。

十八届三中全会提出文化强国概念，文化产业迎来改革巨大推力，旅游业也迎来了多重的利好。

文化和旅游地产领域作为房地产行业转型的重要领域之一，越来越受到大家的重视，进一步成为大家关注的热点。

1、政策导向更加明确，使其从房地产开发的另类领域向主流领域转变十八大报告八次提到“文化强国”，六次提到“美丽中国”，建立一个生态文明、和谐宜居的国家成为当今中国发展建设的主题。

各地政府也希望通过文化提升区域竞争力，通过挖掘地方文化底蕴，获得更多的人文魅力以吸引更多的人来驻足、消费，以此提升地方的GDP和形象。

2013年，中国经济进入改革和转型的关键时期，旅游引导的新型城镇化模式被看作城镇化建设的重要途径。

十八届三中全会和中央城镇化会议后，旅游地产迎来新的机遇，发展路径更加清晰。

结合文化产业的重要性，文化创意地产，正在从另类地产开发领域向主流领域转变，成为下一个抢手的目标。

2、国内市场对文化和旅游地产的需求有显著提升，扩大内需的作用突显近年来，中国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点。

我国旅游地产发展迅猛，其体量之大、投资额之大，在旅游界和房地产界引起极大关注。

而“十八大”所力推的城镇化和文化产业发展也无形中促进了文化旅游地产的开发。

当人均GDP超过3000美元时，消费者会关注精神需求的满足。

25一、总体发展态势
几年来，我国的绿色建筑数量始终保持着强劲的增长态
势，截止到2013年12月31日，全国共评出1446项绿色建
筑评价标识项目，总建筑面积达到16270.7万平米（详见图
1，图2，图3），其中，设计标识项目1342项，占总数的
92.8%，建筑面积为14995.1万平米；运行标识项目104项，
占总数的7.2%，建筑面积为1275.6万平米。

平均每个绿色
建筑的建筑面积为11.3万平米（详见图4）。

图1 2008-2013年绿色建筑评价标识项目数量逐年发展状况
图2 2008-2013年绿色建筑评价标识项目各星级比例图2013年，我国绿色建筑数量及建筑面积继续快速增长
（详见图5），全国共评出704项绿色建筑标识项目，总建筑
面积达到8689.7万平米，其中，设计标识项目648项，建筑面积为7929.1万平米；运行标识项目56项，建筑面积为760.6万平米。

数量同比2012年增长了81.0%，面积同比2012年增长了112.3%，其中：一星级项目数量同比增
2013年我国绿色建筑发展报告
文 / 王建清1 高雪峰1 李丛笑2 郭振伟2 骆 方2
图3 绿色建筑评价标识项目面积逐年发展状况
图4 2008-2013年绿色建筑申报项目的平均面积
图5 绿色建筑评价标识项目发展状况
2013年，由国务院《绿色建筑行动方案》（国办发［2013］1号）指导性文件开局，各级政府不断出台促进绿色建筑发展的激励政策，全国范围内获得绿色建筑标识的数量继续呈现了快速增长的态势，同时还涌现出
一批绿色生态示范城区，我国绿色建筑事业进入了新的发展阶段。

绿维创景喜获2013 年度全国优秀城乡规划设计奖(村镇规划类)三等奖旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

绿维创景喜获2013 年度全国优秀城乡规划设计奖(村镇规划类)三等奖北京绿维创景规划设计院探索符合农村实际的村庄规划理念、创新和改进村庄规划方法、提高村庄规划编制水平、增强村庄规划实用性的、具有示范意义的优秀村庄规划范例，富泉村规划早在2013年11月20日就入选住房和城乡建设部公布的第一批全国村庄规划示范名单，成为全国28个村庄规划之一。

随后不仅入编住房和城乡建设部村镇建设司汇编的《2013年村庄规划示范案例集》，还受邀刊登入选凤凰出版传媒集团即将出版的《美丽村庄规划示范案例》一书。

此次再一次荣获“2013 年度全国优秀城乡规划设计奖(村镇规划类)三等奖”，一方面体现出富泉村对全国村庄规划示范意义，另一方面也是对绿维创景城乡规划设计能力的肯定。

典型山村特征的三农问题蒙山旅游区富泉村，是一个典型的旅游区依托型的山村。

通过多次实地考察，绿维创景发现富泉村在资源、经济收入与就业、人口、产业、村庄环境与村民住宅、基础设施和公共服务设施等方面还存在一些问题，概括起来，这些问题的实质是具有典型山村特征的三农问题。

全国与富泉村面临相同发展问题的村庄很多，如何在保护村庄风貌的基础上让村民过上城市人水平的生活，实现不离村的可持续发展?如果富泉村能够实现这一目标，对于全国无数山村而言，可能会找到一种借鉴与模式。

绿维创景希望通过对“富泉村村庄规划设计”的编制，探索符合农村实际的村庄规划理念，摆脱村庄规划照搬城市规划模式、指导性和实施性较差的现状，总结出符合当地实际情况的产业发展策略和农民增收措施等。

市场主导是未来新型城镇化的基本逻辑旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网旅游景观设计网 创意建筑设计网旅游投融资网版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

旅游运营网 市场主导是未来新型城镇化的基本逻辑北京绿维创景规划设计院 编者按：2013年12月4日，林峰院长受邀出席由全联房地产商会和中国旅游度假地产联盟主办的“2013-2014年中国旅游度假地产年度趋势论坛”，在“逆城市化与旅游地产发展趋势”一演讲中，提到“市场主导是未来新型城镇化的基本逻辑，也是新型城镇化未来发展的重要趋势”。

我们将林峰院长的相关观点进行了整理，以飨读者。

新型城镇化的核心——人口聚集模式我国人口的聚集呈现出两种趋势：第一个趋势，也是最主流的一个模式，即大规模人口向一、二线城市聚集，形成大型、超大型城市群，我们称之为“中心化聚集模式”。

目前我国一线大型城市群的房价都保持着良性的增长，而三、四线城市则遇到了很大障碍，出现了大量的住房剩余，正是这一聚集模式的反映。

未来，城镇化还有近二十年的持续发展过程，而大型城市群将成为城市发展的主要风向标。

人口聚集推高房价，因此，“地王”的产生是必然的。

但类似北京的“圈城”发展结构已经很难维持，需要更合理的城市结构。

另一个趋势是以旅游为方式，以人的空间位移为主导，由大量的养生、养老、商务、会议、体育运动等出游形成的，由城区向城郊、乡村等自然环境良好的区域聚集的模式，我们称之为“逆城市化聚集模式”。

与第一种“以生活、工作为主体的永久性的居住化”正好相反，这种趋势是以短期流动为特征的，人口聚集的规模也非常大，据统计中国人均出游次数达到了2.3次，2012年的出游量达到 了30亿人次。

2014年园区地产的发展展望旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

2014年园区地产的发展展望北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联园区地产委员会协助提供。

2014年，从产业地产的行业角度来看，由于政策所催生的土地红利大大降低，土地红利难以消化产业地产企业的资金成本。

而产业地产企业需要真正靠产品优势和服务能力等获得利润，产业地产行业也将进入一个更加激烈竞争的、优胜劣汰的新周期。

在这一背景下，我们认为园区地产在2014年将呈现以下几大趋势：1、园区地产将呈现日益趋热的上升态势十八届三中全会以后，市场形成了对我国中长期发展更加稳定更加乐观的预期。

会议通过的《决定》在产业方面提出“产业和城镇融合发展”、“形成有利于推动内陆产业集群发展的体制机制”、“提高文化产业规模化、集约化、专业化水平”；在金融方面提出“鼓励金融创新，丰富金融市场层次和产品”；以及“在推进现有试点基础上，选择若干具备条件地方发展自由贸易园（港）区”等等，这些都表明新一轮的改革发展将为我国的园区地产发展带来新的契机。

房地产业发展的历程也表明，当一个国家或地区的经济发展水平达到一定阶段时，产业地产将迎来重大的发展机遇。

当前，中国经济体规模已经跃居世界第二，北京、上海等一线城市的经济社会发展水平早已能与世界发达地区媲美。

同时，受房地产调控政策的制约，住宅地产开发瓶颈日益凸显，而商业地产也并没有成为新的理想领域。

在此背景下，加上国家对中国新型城镇化发展的重视，在资源整合、服务运营以及金融支持等方面起着重要平台作用的园区地产必将呈现日益趋热的上升态势。