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蓬勃发展，问题频现——城市综合体现状与发展及案例解析中国房地产市场服务的第一选择摘1. 2. 3. 4.要包括已知正在规划的成都市的城市综合体共有115个，总体量达到了6000万平米，成都市综合体数量已排 在全球第三位。
大部分的区域中心城市综合体均存在前期调研不足、区域发展不均衡、超前城市发展、拆 零销售、定位过高、招商困难等等方面的问题。
摒弃住宅的开发思想，采用全生命周期的思想开发运营城市综合体。
项目选址不仅是关注“地段、地段、 还是地段”，还应坚持“客户、客户、还是客户”。
这需要掌握四个原则“最短时间原则、区位易达性原则、 聚集原则、接近购买力原则”。
必须根据可能的功能组合确定完善的调研内容和流程。
重点应该是对区域零售业结构、消费者、竞争对手 的深入调研。
基于调研进行准确的市场定位，消费者定位是核心，项目的战略目标应该是项目长期持续经 营和增值。
项目差异化定位的核心是功能及经营上的差异化，而非简单的外立面的差异化。
业态的组合模式有三种：以超市为主的规模相对小的社区型的购物中心的组合模式、以大型主力店为主的 模式，第三种是由多个主题馆组成，没有主力店的模式。
业态组合的核心思想包括保证主力店的条件下， 将租金贡献度高的业态安排在更好的位置；人流贡献度和租金贡献度相结合，不可偏废；招商时最好引进 20%至40%的新品牌，实现有效的差异化。
5.招商应坚持统一招商，统一管理的原则。
招商的五大核心要诀包括：1、进行商家调研时既开始进行预招 商；2、准确的前期规划是成功招商的基础，3、项目招商最好由专业机构全程操作，4、品牌资本、品牌 同盟是成功招商的保证；5、成功招商的关键在于成功的沟通。
有效的五大招商策略包括：运用租金抽成 策、签定知名主题商店、完整的行销推广计划、顾客导向的商品架构、拥有专业团队指导行销策略。
6.大型城市综合体地产项目开发提倡专业团队，统一管理分散经营。
在三年的培养期内做到收支平衡。
世联市场研究部[键入文字]2008-11-24[键入文字]目的：本项目规划调整建议困难：咨讯不对称、信息庞杂、工作时间周期短工作已进入概念设计阶段、转述董事会目标根本解决问题系统的方法立即解决问题2[键入文字]3产品组合体量的布局优化？布局优化产品组合体量比例与经济测算吻合？体量比例产品组合合适体量比例？客户目标界定产品组合的各物业发展可行性？核心问题产品组合限制条件产品组合与区域发展阶段的吻合？物业形态目标下的物业形态与产品组合？写字楼、酒店、公寓、商业综合体研究研究界定项目属性地铁研究区域研究城市研究[键入文字]4产品组合体量的布局优化？布局优化产品组合体量比例与经济测算吻合？体量比例产品组合合适体量比例？客户目标界定产品组合的各物业发展可行性？核心问题产品组合限制条件产品组合与区域发展阶段的吻合？物业形态目标下的物业形态与产品组合？写字楼、酒店、公寓、商业综合体研究地铁研究区域研究城市研究[键入文字]高环城市核心速武侯祠8km本项目机场13.2km火车南站本项目天府广场川藏高速至龙泉洛带8km本项目火车南站市政府14km机场本项目武侯祠/锦里城南CBD4km天府大道本项目市政府航空港华阳镇5项目所属区域地处成都城南CBD，通达性强�区域交通优越。
通过天府大道、绕城成绵高速至新都大丰高速、城市一环、二环、三环等与城区九里堤路地铁1号线各方位直接相连。
火车北站域辐射能力。
二城环同市中心和火车南北站的距离，增强区江三绕�规划中的地铁1号线将拉近项目区域至郫县、温�项目邻城市主干道天府大道，是周边郊县华阳进入成都城区的主要连接道路之一。
[键入文字]在建三线大源务区，圣达、中信、通威均已地块A地块B大源四线�北面：临规划中的总部商地，未来将与川大科技园相邻6天府大道大源三线天府大道规划道路项目地块位紧临天府大道，位于规划中的商务总部基地区域，商务价值高�东面：与天府软件园一期隔天府大道相望，东北面临世纪城�南面：临大源三线道路，新希望商务大厦、安捷伦均在建，中兴大厦即将开售规划道路大源�西面：临未开发商服用四线[键入文字]期工程终点站地块B地块A大源三线站华路天府软件园元华路中和镇新希望新希望商务大厦商务大厦天府软件园一期地铁站地铁科技园站中兴通讯隔离带站华路车道天府软件园元华路交通动线美视国际学校天府软件园二期7华阳镇地块临城市主干道人民南路南延线天府大道，位于交通十字，通达性较好道路情况：市区世纪城�天府大道：城市主干道，双地铁会展中心站向八车道，大源四线世纪城�大源三线：双向四车道，站华路天府软件园�大源四线：双向六车道，元华路�规划道路：双向二车道圣达中信天府大道�地铁：距离科技园站约450规划道路米，距离会展中心站约630米，规划道路其中会展中心站是地铁1号线一天府软件园一期[键入文字]�建筑密度：30%~40%�绿地率：≧10%规规�道路级别：天府大道为城划划市主干道，双向八车道，大源道道32.5米三线为双向四车道，规划道路路路为双向二车道117米100米大源三线天府大道123米十字�附注：地块周边长度为依照地块内部图纸比例估算值图片8项目属性：16万平米的综合体项目（不兼容住宅）�净用地面积：31375.35平方米（约47亩）规划道路100m106米�商业金融业用地（不兼容16米住宅17米17�容积率：5.2米天�限高：A地块不超过134府米，B地块不超过128米，主体大地块B地块A道建筑不小于40米本次研究综合体分析的关键因素研究房地产市场研究城市分析陆上交通及地铁研究规划及人口研究KPI体系区域分析区域发展规律研究区域房地产市场研究写字楼商业产品分析酒店住宅公寓[键入文字]9[键入文字]10产品组合体量的布局优化？布局优化产品组合体量比例与经济测算吻合？体量比例产品组合合适体量比例？客户目标界定产品组合的各物业发展可行性？核心问题产品组合限制条件产品组合与区域发展阶段的吻合？物业形态目标下的物业形态与产品组合？写字楼、酒店、公寓、商业综合体研究研究界定项目属性地铁研究区域研究[键入文字]面发展、带动区域协调发展，把成滇中城市群13标、率先实现现代化，带动四川全11411在全省实现建设全面小康社会目哈大齐城市群12省委对成都提出要求：成都要率先10长江中游城市群11710关中城市群4确立了我市奋斗的“新三最”目标湘中城市群注：十七个城市群并未完全包括我国的所有城市，西部的大部分城市尚未形成城市群11环鄱城市群1716北部湾城市群162大都市的要求规划和建设。
