下载文档原格式
商业定位必须考虑的九个方面第一. 业态定位:这是商业定位的第一步,也就是对于商业物业来讲,它究竟适合做什么,是做百货、大卖场、还是做便利店、家居建材、还是把它们组合在一起做购物中心？这就是第一项业态定位。
第二.功能定位：功能就是商业项目到底是做什么的？是做购物、还是做健身、运动，还是做餐饮、休闲、娱乐，还是做旅游、会展。
功能不仅仅是购物，很多人在定义商业的时候很狭隘，商业不仅仅是卖东西，实际上现代商业的功能是复合型的。
第三.品类定位：商业项目是做服装、还是做百货？是做家电、还是做通信、数码？是做家居、还是做建材、还是做灯饰、还是做窗帘布艺？这叫品类组合。
如果一个商业项目做家居建材城，那也是需要品类定位的，比如红木家居做不做？还是做现代家居，藏品做不做？床做不做，还是只做厨房用具？这都是品类。
做窗帘、灯具、木地板、油漆、暖通，这都属于品类定位。
第四.客群定位、客层定位：这就是我们反复说的，商业项目是为哪种人服务的？我们在这里要弄清楚“客群”与"客层"区别。
“群”是一伙人，“层”是一个层次的人，有很多人把这两个概念混淆了，最后导致定位模糊、不清楚。
第五.商圈定位：这是指商业项目的辐射面积，是做方圆十公里的，还是做方圆五公里的，还是做步行五分钟就可以到的社区商业，社区商业和城市商业中心的商圈是不一样的，所以商业项目的商圈定为一定要搞清楚。
第六.模式定位：如果是现代百货，那么是采取联营还是采取租赁的模式？如果是中等商铺，是招几个大品牌，还是招众多的小品牌？是统一收银，还是分营收银？是统一管理，统一收银，还是分营管理，分营收银？那么这叫模式定位。
这是直接影响到招商的策略和招商的政策的，也是会直接影响到团队的组织架构、管理制度、管理流程的。
第七.形象定位：商业项目以什么样的形象展示出来是很重要的，是高端时尚的形象，还是大众流行的形象呢？形象定位对企业来讲是很重要的，是一种亲和力，还是一种时尚，都是需要设定的。
第一、业态定位:这就是商业定位的第一步,也就就是对于商业物业来讲,它究竟适合做什么,就是做百货、大卖场、还就是做便利店、家居建材、还就是把它们组合在一起做购物中心？这就就是第一项业态定位。
第二、功能定位:功能就就是商业项目到底就是做什么的？就是做购物、还就是做健身、运动,还就是做餐饮、休闲、娱乐,还就是做旅游、会展。
功能不仅仅就是购物,很多人在定义商业的时候很狭隘,我们认为商业不仅仅就是卖东西,实际上现代商业的功能就是复合型的。
第三、品类定位:商业项目就是做服装、还就是做百货？就是做家电、还就是做通信、数码？就是做家居、还就是做建材、还就是做灯饰、还就是做窗帘布艺？这叫品类组合。
如果一个商业项目做家居建材城,那也就是需要品类定位的,比如红木家居做不做？还就是做现代家居,藏品做不做？床做不做,还就是只做厨房用具？这都就是品类。
做窗帘、灯具、木地板、油漆、暖通,这都属于品类定位。
第四、客群定位、客层定位:这就就是我们反复说的,商业项目就是为哪种人服务的？我们在这里要弄清楚“客群”与"客层"区别。
“群”就是一伙人,“层”就是一个层次的人,有很多人把这两个概念混淆了,最后导致定位模糊、不清楚。
第五、商圈定位:这就是指商业项目的辐射面积,就是做方圆十公里的,还就是做方圆五公里的,还就是做步行五分钟就可以到的社区商业,社区商业与城市商业中心的商圈就是不一样的,所以商业项目的商圈定为一定要搞清楚。
第六、模式定位:如果就是现代百货,那么就是采取联营还就是采取租赁的模式？如果就是中等商铺,就是招几个大品牌,还就是招众多的小品牌？就是统一收银,还就是分营收银？就是统一管理,统一收银,还就是分营管理,分营收银？那么这叫模式定位。
这就是直接影响到招商的策略与招商的政策的,也就是会直接影响到团队的组织架构、管理制度、管理流程的。
第七、形象定位:商业项目以什么样的形象展示出来就是很重要的,就是高端时尚的形象,还就是大众流行的形象呢？形象定位对企业来讲就是很重要的,就是一种亲与力,还就是一种时尚,都就是需要设定的。
商业项目策划的战略定位商业项目战略一、战略性总体定位二、商业定位业态定位主题定位目标市场定位功能定位档次定位价格定位经营方式定位形象定位定位是商业项目及产品成败的关键。
产品市场就妈像喜马拉雅山，底阔顶尖，价格因素划分出等高线，处于不同等高线的产品同植物一样，具有不同的生态环境。
雪莲必在冰原，蔓草则必喜温好阴，植物只有在合适的生态环境中才能生存茁壮。
商业项目定位是预测、策划与决策的统一，是利用市场及技术预测的结果，通过资源整合及策略创新等策划手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企业发展决定。
一、战略定位项目商业定位项目市场定位项目主题定位项目业态定位项目价格定位项目档次定位项目形象定位经营方式定位项目功能定位二、商业定位（一）业态定位业态是为满足不同的消费需求而形成的不同的零售经营形式。
而业态定位即对商业项目林做成什么形式的商业确定定位。
FIP商业“宏策划通过对销售店的结构特点分类，并根据其经营方式、商品结构、服务功能选址、商圈、模式、店堂设施和目标顾客等结构的不同，将商业零售业态分为百货店、超级市场、大型综合商场、便利店、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心等九大业态。
1、百货店（DEPARTMENT）在一个大型建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。
2、超级市场（SUPER MARKET）指自选销售方式，以销售生鲜商品，食品和向顾客提供日常必需品为主要目的地的零售业态。
3、大型综合商场（CENTERAL CHANDISE STORE）采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势全为一体的，满足顾客一次性购全的零售业态。
4、便利店（CONVENIENCE STORE）满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。
5、专业店（SPECIATITY STORE）经营某一大类商品为主，并具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当服务的零售业态。
房地产项目形象整体定位分析随着经济的发展以及人们生活水平的提高，房地产行业在中国已经成为了一个非常成熟的产业，并且在不断地发展壮大。
伴随着同行之间的激烈竞争，房地产企业需要更加注重自身的市场形象及品牌特性，才能在市场中处于有利地位。
在房地产项目营销中，形象建设是一项非常重要的工作。
它将直接影响产品的销售、市场的反响和企业的长远发展。
如何利用管道，有效提升房地产项目的形象以及整体定位，是衡量企业成功的重要标志。
本文将对房地产项目形象整体定位分析进行探讨。
一、房地产项目定位的概念及特点在定位分析中，我们要先了解到定位的意义。
定位是基于市场需求，对企业产品及其竞争对手进行分析，从而根据目标市场的需求特征，确定企业在市场中所处的地位和决策，进而达到市场需要、创造公司价值的营销战略。
房地产项目的定位具有以下特点：1. 具有时效性房地产是一种大型资产商品，同时开发合适的地块又需要较长的周期，因此项目定位必须具有充分的时效性。
2. 受区域影响较大房地产项目所处的区域会直接影响产品的品质、市场需求等，因此房地产项目的定位分析需要充分考虑所处区域的地理、人文环境等因素，以满足消费者的需求。
3. 全新性房地产项目的定位通常都需要考虑到品牌的形象、特点等因素，从而产生全新的营销战略，满足目标市场消费者的各种需求。
二、房地产项目形象定位分析1. 市场分析在进行形象定位分析前，首先需要对目标市场进行全面深入的分析。
市场分析包括了消费者的需求特征、购买能力、市场规模等因素，是房地产项目形象定位分析的一项重要前提。
2.品牌定位品牌是企业的口碑，也是企业收益的来源。
在形象定位分析中，品牌定位应该始终贯彻着“高品质、多元化”理念，同时要有清晰的品牌理念和品质保障。
那么在如何确立品牌理念时，我们需要考虑消费者群体的需求，保证品牌的适用性，同时要在市场上塑造出一种潜移默化的好口碑。
3. 人才资源的分析在大多数企业形象定位分析中，人才资源扮演着至关重要的角色。
工程项目部形象策划方案一、前言随着社会经济的不断发展，工程项目部在各个行业中扮演着越来越重要的角色。
工程项目部形象对于企业的整体形象与市场竞争力具有极其重要的影响。
因此，建立和提升工程项目部的良好形象成为企业发展的关键之一。
本文将根据工程项目部的实际情况，从宣传策划、形象建设、团队文化等方面展开具体分析，制定出一套完善的形象策划方案。
二、基本情况1.1 公司概况（1）公司简介：公司位于xx地，成立于xx年，主营业务涵盖xx行业，是一家集研发、设计、施工、管理为一体的综合性企业。
（2）项目部情况：项目部成立于xx年，主要承接xx类型的工程项目，业务范围涵盖xx领域。
1.2 基本问题（1）项目部形象不清晰：项目部在外部市场上形象不够清晰，缺乏统一的宣传LOGO，项目部品牌知名度较低。
（2）团队凝聚力不够：项目部内部团队凝聚力不够，缺乏团队文化，影响了工作效率和企业形象。
三、形象策划分析2.1 宣传策划（1） LOGO设计：制定项目部LOGO设计方案，确立项目部形象的核心标识，提升企业品牌的知名度。
（2）宣传资料：设计项目部宣传手册、宣传彩页、宣传视频等宣传资料，向外部市场展示项目部的技术实力和施工能力。
（3）媒体宣传：通过新闻发布会、网络平台、合作媒体等渠道，提升项目部在行业内的知名度和影响力。
2.2 形象建设（1）项目部形象定位：根据项目部的实际情况确定项目部的形象定位，包括企业文化、服务理念、工作态度等方面。
（2）建立形象标准：制定项目部形象标准，包括员工着装、办公环境、施工标准等方面，提升项目部的整体形象。
2.3 团队文化（1）制定团队文化建设方案：制定项目部团队文化建设方案，包括员工培训、团队活动、员工关怀等方面，提升团队凝聚力和员工积极性。
（2）建立员工评价机制：建立员工评价机制，鼓励员工参与企业文化建设，激发员工的团队责任感和使命感。
四、形象策划具体措施3.1 宣传策划（1）设计LOGO ：委托专业设计公司设计项目部LOGO，确立项目部的核心形象标识。
项目定位的四个方法1、三相交定位法我从来就不相信策划有什么模式可套。
因为世界上没有两片相同的树叶更没有两个相同的项目。
项目不相同是因为定位不同。
既然策划没有模式可套，定位也就不会有公式可用。
那些一开篇就是宏观分析、市场分析、项目分析，然后再定位的公式，从我第一天开始做策划，我就感到别扭。
几乎所有的公司、所有的策划报告都是这一程序、这一模式。
这不由不让我想起我当初进入地产策划这一行时的情景。
那是10年前吧，我有幸接触到广州叠彩园项目的策划书，有七、八家代理公司参与竞争，每家公司的策划报告都有三、四大本，当时，我刚进入房地产策划业，对策划一窍不通，并且有一种莫测高深的恐惧感。
望着厚厚的几大本，我想就这一笔一笔的写出来都要多少时间，不说还要去构思、去创新？广州的策划人真厉害。
我用了一个星期的时间把这几十本书看了一遍，看完后我长舒了一口气：原来策划书是这样写的，这样写我也行，而且比他们更行。
因为几十本书都一样，提纲一样、分析一样、结论一样，不同的是公司名称不一样。
依葫芦画瓢谁不会？现在电脑这么方便，不说几大本，几十大本也不是什么难事。
随后，我把它们的提纲列了出来（太长，这里略）。
不能不说这份提纲已基本包括了房地产策划的主要内容，但只能是“基本”，一个项目的策划不仅仅只是这些东西，项目与项目不一样，市场与市场天壤之分，一个细节出错就可能满盘皆输，如果真按照这个提纲去填空，那策划也就失去它存在的意义了。
而更让人担忧的是，很多策划人根本就不懂什么是宏观，在网上摘抄一些资料而已，有些也不懂市场分析，最多就是罗列几个楼盘的资料。
至于项目定位必须首先要将项目置于地块、环境、市场、竞争层面进行立体、辨证的分析，就更没有多少人知道了。
孤立的、静止的去分析任何一个因素，都绝不可能科学的、客观的寻找到项目的准确定位。
今年六月，我们在重庆服务的一个项目在讨论定位时就出现了这种情况。
项目地块位于半山，呈月牙形状，山下是一所大学的运动场和学生宿舍。
项目定位旳四个措施1、三相交定位法我历来就不相信筹划有什么模式可套。
由于世界上没有两片相似旳树叶更没有两个相似旳项目。
项目不相似是由于定位不同样。
既然筹划没有模式可套，定位也就不会有公式可用。
那些一开篇就是宏观分析、市场分析、项目分析，然后再定位旳公式，从我第一天开始做筹划，我就感到别扭。
几乎所有旳企业、所有旳筹划汇报都是这一程序、这一模式。
这不由不让我想起我当时进入地产筹划这一行时旳情景。
那是23年前吧，我有幸接触到广州叠彩园项目旳筹划书，有七、八家代理企业参与竞争，每家企业旳筹划汇报均有三、四大本，当时，我刚进入房地产筹划业，对筹划一窍不通，并且有一种莫测高深旳恐惊感。
望着厚厚旳几大本，我想就这一笔一笔旳写出来都要多少时间，不说还要去构思、去创新？广州旳筹划人真厉害。
我用了一种星期旳时间把这几十本书看了一遍，看完后我长舒了一口气：本来筹划书是这样写旳，这样写我也行，并且比他们更行。
由于几十本书都同样，提纲同样、分析同样、结论同样，不同样旳是企业名称不同样样。
依葫芦画瓢谁不会？目前电脑这样以便，不说几大本，几十大本也不是什么难事。
随即，我把它们旳提纲列了出来（太长，这里略）。
不能不说这份提纲已基本包括了房地产筹划旳重要内容，但只能是“基本”，一种项目旳筹划不仅仅只是这些东西，项目与项目不同样样，市场与市场天壤之分，一种细节出错就也许满盘皆输，假如真按照这个提纲去填空，那筹划也就失去它存在旳意义了。
而更让人担忧旳是，诸多筹划人主线就不懂什么是宏观，在网上摘抄某些资料而已，有些也不懂市场分析，最多就是罗列几种楼盘旳资料。
至于项目定位必须首先要将项目置于地块、环境、市场、竞争层面进行立体、辨证旳分析，就更没有多少人懂得了。
孤立旳、静止旳去分析任何一种原因，都绝不也许科学旳、客观旳寻找到项目旳精确定位。
今年六月，我们在重庆服务旳一种项目在讨论定位时就出现了这种状况。
项目地块位于半山，呈月牙形状，山下是一所大学旳运动场和学生宿舍。
三、项目功能定位3.1商场1-4层的区位划分本项目四面临街，东面临解放南路，西面临芙蓉巷，南面临曙光中路，北临五星商厦规划路，东西向街道长约75米，南北向街道长约90米，拥有较多的街铺资源。
项目暂划分为A、B、C、D四个区。
以现阶段项目周边的商业气氛来衡量：A区临项目北侧规划路和芙蓉巷，目前的商业气氛欠佳；B、D区临解放南路，已形成一定的商业氛围；C、D 区临规划中的曙光路步行街，未来的商业价值不可限量。
综合以上因素，我司认为B、C、D区相对本项目而言，具备商业的地缘优势，适宜销售；而A区相对本项目而言，其商业氛围不佳，现阶段缺乏销售的商业价值，适宜招商引入大型百货公司，以激发人气带动本项目其它商铺的销售。
3.2商场的商品定位及功能定位注：各楼层规划不同的功能以及商品组合是根据消费者的需求及消费习性，还有各类型商品对租金的承受能力综合而定。
参考目前国外大型购物中心的功能规划，大都是把商场的主力消费群所喜爱的商品设置在较低楼层，以营造商场旺场的气氛，而将电器、家居类等相对较冷场的商品摆放在较高楼层，另外又把大众喜好的“美食”、“娱乐”类放在商场的最高楼层，是为了带动较高楼层的人流量。
不同楼层设置不同的主题，是希望能达到消费人流平均分布的目的。
3.3商品定位以经营中高档商品为主，提供完善的配套及特色服务，全面提升经营形象，体现项目定位优势及长远市场竞争力。
3.4功能定位⑴柳州五星全新概念的立体园林商城。
⑵全面导入园林绿化，强化旅游功能。
⑶传统骑楼商业文化的现代版，承传百年繁华。
⑷具有极强的休闲、观光、购物功能，集购、食、娱、休于一体。
四、商场目标客户定位4.1租赁使用商场的目标群分析⑴消费群：品牌形象店/连锁店/专业店/传统商户/个体工商户⑵特征：◆以经营中高档服装、鞋帽、金银玉器、生活用品、精品等传统商品为主◆中小型商户具备精品特色经营意识◆对整体区域形象及交通条件提升，加强旅游文化建设带动经贸发展非常乐观◆近年出现大批年轻创业经营商户，经营潮流前卫产品，吸引众多青少年消费群体4.2商场的目标消费群分析其实商场与明星、商品品牌一样，都必须要有自己的追捧者（即目标消费群），而商场的市场定位和功能规划的制订亦是以目标消费群的需求为基础的。
漂流项目策划的六大定位理念定位。
漂流产品追求的是过程的刺激性和体验的真实性，所以塑造漂流项目的体验元素与刺激源是首要问题。
其次，漂流项目要在消费伦理、价值取向、行为准则、道德规范上以保护生态环境、崇尚人类与自然和谐共生为要旨，坚持可持续发展理念。
要根据周围的自然环境，合理确定开发利用的限度。
主题定位。
主题定位是在漂流市场细分基础上，结合自身资源的特点，寻找在旅游市场上的合适位置，明确目标客户，进而生产合适产品的过程。
定位的实质是使本项目与其他项目严格区分开来，让顾客明显感觉和认识到这种差别，从而在顾客心目中占有特殊的位置。
主题定位同时是产品一体化的过程，也就是通常说的找一条主线。
例如，贵州野洞河的溶洞漂流，之所以会对现代城市居民非常有吸引力，主要在于野洞河漂流项目的开发、宣传，不断深化和丰富“野”这个主题，在野景、野韵、野情、野趣上做足文章，取得了好的效果。
产品定位。
漂流项目的产品定位就是将项目中最吸引人的、最突出的特色表现出来。
这个特色进一步打造可以形成此项目的品牌，进而形成旅游市场的名牌。
世界上著名的漂流地地都是以其独特的地貌景观、建筑景物、风俗民情等来吸引游客的。
如福建武夷山“华东第一漂”九曲溪漂流，就是结合当时的山水资源定位为观光体验型漂流产品，主要针对高端的休闲型旅游市场。
而宜昌的杨家溪军事漂流则定位为“探险型”漂流产品，主要针对青年探险型避暑旅游市场。
市场定位。
漂流的市场定位是在市场调研和自身产品研究的基础上进行的，一般分为国内市场定位和国际定位。
国内市场定位又分为近程市场、中程市场和远程市场定位，其中近程市场是基础市场，中程市场是重点市场，远程市场是拓展市场。
国际市场则可根据具体的情况分为主体市场、潜在市场和机会市场。
明确了市场定位，才可能有针对性地开发产品，有针对性地进行营销和创意宣传产品。
漂流未来市场的需求趋势表现为：崇尚自然生态、返璞归真，追求个性化、知识性、参与性、体验性，呈现散客游、家庭游、自驾车游的趋势，一定要根据以上发展趋势来指导漂流产品的设计与开发。
房地产项目形象整体定位分析介绍房地产项目形象整体定位是指在市场竞争中，通过对项目的品牌、定位、特色等方面的总体规划，从而塑造项目在目标群体中的形象和认知。
一个好的形象整体定位能够有效吸引目标客户，提升项目的知名度和销售力。
本文将对房地产项目形象整体定位进行分析，并提出相关的营销策略。
目标群体分析在进行形象整体定位之前，首先需要对目标群体进行分析。
目标群体是指项目所面向的潜在购房者或租房者群体。
通过对目标群体的特征、需求和行为进行深入的了解，可以更好地设计项目的形象定位。
客户特征分析•年龄段：主要以30-45岁的中年群体为主，他们正处于事业发展和家庭成长的阶段。
•收入水平：属于中等以上收入阶层，具备一定的购买力。
•文化水平：有一定的文化素养和对品质生活的追求。
•家庭结构：多为核心家庭或小家庭，注重家庭安全和舒适性。
•地理位置：主要以一线城市和二线城市的中心地段为主。
客户需求分析•居住环境：寻求安全、便利、舒适的居住环境。
•生活配套：关注周边的教育、医疗、购物等配套设施的完善程度。
•投资回报：考虑房地产作为一种投资工具，希望项目有一定的升值潜力。
形象定位策略基于目标群体分析的结果，我们可以制定以下形象定位策略。
品牌定位选择一个合适的品牌定位对于项目形象整体定位非常重要。
品牌定位需要与目标群体的需求和价值观相契合，同时能够突出项目的特色和优势。
本项目可以选择的品牌定位为：高品质、高端、凸显个性。
通过提供高品质的房屋和完善的生活配套设施，吸引目标群体的关注。
同时，强调项目的个性和独特之处，加强品牌的独特性和差异化。
宣传推广策略宣传推广策略是形象整体定位的重要组成部分。
通过有效的宣传推广，可以在目标客户中树立项目的形象，提升项目的知名度和美誉度。
•建立专业的官方网站，提供项目的详细信息和相关资讯，增加项目的可信度和透明度。
•利用社交媒体平台进行线上推广，通过发布有吸引力的内容吸引目标客户的关注。
•参与房地产展览和展示活动，展示项目的特色和优势，吸引目标客户与项目互动。
市场定位的常用方法
一、市场定位的常用方法
1、以客户群体为定位
在产品定位和服务定位时，商家必须精准锁定客户群体，以客户群体为导向；针对客户群体的需求，定位产品或服务的功能；并采用适宜的营销策略，实现商品或服务的市场定位。
2、形象化定位
形象化定位法是把一定的特性，如人格、经营理念或企业名词，联系起来形成一个特殊的事物，来表达企业的特点。
这种方法可以增强企业的市场竞争力，抓住消费者的注意力，进而实现企业的市场定位。
3、以环境定位
环境定位是基于企业的存在环境，结合其自身的价值再据此定位。
此类定位法显然是独一无二的，可以提供消费者独特的购买新体验，从而增加企业的市场份额。
4、渐进定位
渐进定位法是产品开发的一种定位模式，它依据客户群体的需求，按照客户群体的要求依次提供产品，使产品能够满足客户的需求，从而实现产品的市场定位。
5、项目定位
项目定位法，是指商家以项目的形式，根据客户群体的需求提供产品，而不是突出产品本身，例如企业的健康促进项目、饮食健康项
目、安全健康项目等，可以实现企业产品的市场定位。
6、景观定位
景观定位是把某一产品定位为一个文化景观，这种模式比传统的定位更具有可持续性，可以吸引更多的潜在客户，从而实现企业的市场定位。
7、竞争定位
竞争定位指的是通过比较该企业产品与同行业竞争者产品之间的不同，来确定应该采取什么样的特征，提供什么样的服务来获得市场份额，从而使企业产品在市场中有所定位。
房地产项目的形象定位是什么？在美国艾.里斯与杰克.特劳特所著《定位》一书中提出的、迄今为止对美国营销阻碍最大的观念——“定位论”中的说明为：定位是你要在预期客户的头脑里给产品定位，旨在确保产品在预期客户头脑里占据一个被深刻经历的、有价值的地位，它要紧指的是产品的推行传播方式。
具体到房地产营销，定位就是对项目在市场营销中的战略、策略、战术等一系列概念问题的明确界定。
定位是突出一个项目最典型、最要紧、最关键的特点或核心，能够说定位决定营销的成败。
一个房地产项目的定位是由定位体系组成的，一样为客户定位、主题、属性、形象、文化、户型、价钱、建筑风格、档次、功能定位十大类，本文着重探讨房地产项目的形象定位。
房地产项目形象定位亦指项目的品牌形象定位，形象定位是要在广告宣传中反复显现的，是开发商极力强调和渲染的，也是消费者同意广告宣传以后，心目中留下的项目形象。
它第一承担着表现产品，告之信息和塑造形象的功能，最后达到增进销售的目的。
它是开发商要在消费者心目中塑造的东西，具有更多人文的或形而上的意味。
做项目形象定位也确实是把项目本身最独特、最闪光、最富有诗意的东西提炼出来，予以人文化，带给人很多美好的向往，让人依恋的不单单是屋子，更深层次的是对生活环境、生活方式、生活韵味的向往和想象。
二、做好形象定位的前提1、充分了解发展商的开发过程及目标：通过交流充分了解发展商的开发过程及目标，留意其中的闪光点；寻求经济与文化、商业与艺术的有机结合以衍生品牌，营销全程塑造并不断强化开发商及项目本身的品牌，为企业持续进展提供后劲；2、把握市场实态：对市场动态的精准把握，有助看清项目在市场坐标上的位置，强调市场引导，而非一味迎合市场；3、把握片区状况：在市场调研和谙熟本土实况以及充分解读区域消费特征的基础上，因应项目所在地域域特点；4、对项目充分研究透彻：寻找项目的唯一性、不同性和市场高度，扬长避短，抢占制高点，树立唯一性，用足项目优势，规避项目劣势，并以此确立项目独特的行业地位。
项⽬定位内容
项⽬定位，解决“项⽬资源——功能——产品——产业——消费“路径。
朱家⾓中⼼镇，打造成国内⾸个度假MALL，把曾经的江南第⼀镇，塑造成未来的世博度假第⼀地标。
优秀历史建筑、民居民宅拍卖招商，保留历史风貌，改造内部功能，再造为⽂化类展⽰馆、⽂化类⼈⼠俱乐部、会所，引⼊⾼品味⼈⼠居住，改做游客体验⽔乡原味的民俗⽂化旅馆。
定位是系统性⼯程指导性纲领，包括项⽬定位变量筛选确定、项⽬出路多种可能性⽅向和最优选择、项⽬⽬标消费者定位、项⽬战略⽬标定位、项⽬属性定位、项⽬核⼼概念定位、项⽬竞争定位、项⽬形象定位、项⽬主功能定位和分区域功能定位、项⽬整体产品定位和分区域产品定位、产业融合和产业发展定位、项⽬启动引擎定位、分期开发策略与项⽬营销推⼴渠道和⽅式定位、市场预测与风险防控措施建议等。
海棠湾总体定位：国家海岸
功能定位：世界⼀流的热带滨海休闲度假旅游⽬的地；海南国际旅游岛国际购物基地；准哦功能过特⾊会议会展商务活动基地；中国⽂化创意产业重要基地；国际医疗康体养⽣基地；海南国际旅游岛区域⾦融中⼼；海南国际旅游岛绿⾊总部基地；海南城乡⼀体化和社会创新发展及绿⾊崛起的⽰范区。
规模容量定位：根据国际典型海滩容量分析标准、国际案例`⽐较法、典型案例类⽐法研究推算，可容纳居住⼈⼝：规划期末，2020， 25万⼈，其中，过夜游客14万（包括酒店和度假公寓），服务⼈员7万，原住民4万，⼏乎相当于再造⼀个三亚区域。
总体结构：⼀点、⼀带、三区、六⽚、五楔
主题：重现海上丝绸之路图景，恢复区域内南北内河，渲染⽔岸风光特⾊，营造体验东南亚、南亚、西亚风情⼤⼩岛屿以及半岛主题区，打造⼀个充满传奇⾊彩、地域风情的⽔上体验之旅，浓缩和展⽰上海丝绸之路历史、⽂化画卷。
项目功能和形象定位公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]
第六部分项目功能和形象定位
本项目是集办公、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型商业综合体。
主要是服务明秀东路周边的上百万人群。
将中心周围的轻轨、地铁、公交车、出租等交通优势和商业业态实现了最大程度的融合。
做明秀东地标性的标杆，我们拥有超5A级的写字楼，干净舒适的商务便捷酒店，完善的物业管理，优质的物业服务，内容主要包括：采用大厦统一VI形象系统进行配置，创建统一的大厦标识系统；24小时治安巡视；对外来人员（访客、装修人员等）进行有效控制和管理，消除治安隐患；多种保安岗位相结合（门岗、巡逻岗、交通岗）；车辆停放管理；不间断巡视；绿化养护；保洁服务;代客洗衣业务；免费代订机票服务；私人区域清洁服务；工程有偿维修服务；代缴话费服务；日常应急药品提供服务。
大型商业项目的经营主题特色定位主要把握两点：主题突出、结构合理。
大型商业项目的经营主题特色定位一般有大众化定位和特色化定位两种方法。
大众化定位法适合大型商业项目所在地有足够消费群、没有激烈竞争，采用该定位方式可以取得稳定收益，市场风险小。
特色化定位法主要表现在两个方面，一是商场特色主题，二是特色服务。
该定位方式市场风险较大，但一旦成功，较易形成品牌。
发展大型商业项目要强调科技和文化含量，尤其是具有地方特色的文化含量。
每一个城市的大型商业项目应
具备有自己独一无二的特色，有了特色才具有不可替代性，从而具有竞争力。
结合本项目自身情况建议采用侧重大众化定位，突出部分特色化餐饮项目。
第十部分营销执行策略
?
基于项目的规模和销售阶段，我们的营销执行要与之相适应。
根据每一阶段的任务不同、销售目标和推广主题的差异，都应有灵活的执行目标和实施策略。
为了达到预想目标，我们把营销执行分为以下步骤实现：
?
第一阶段：项目引导期执行
1、?项目销售工作展开
2、项目形象系统设计及展示
3、项目工程情况相关落实执行
第二阶段：项目公开期执行
1、项目工程情况跟进执行
2、项目销售工作全面推进
3、项目形象系统更新及补充
4、项目工程部门配合销售工作
5、推广更新并有力支持销售工作
6、案场执行并组织销售团队工作第三阶段：项目强销和持续期执行
1、项目工程基本成型跟进执行
2、项目形象维护并完善执行
3、项目销售工作跟进执行
4、项目工程部门配合销售工作
5、推广补充及配合销售工作
6、加强案场职能有力消化尾盘量
?
?
第十一部分推广相关建议及工作计划表
?
根据目前项目进展情况，我们深入进行实地考察和项目调研，经过不断思考并结合我们在实践中运作经验，初步提出以下推广建议，供参考：
?
◆目前项目工程进度已准备进入实施阶段，但项目现场形象包装和本盘形象主题推广却严重滞后。
◆从整合营销角度来看，项目推广必须先行，营造高档写字楼气势，渲染销售前期氛围，制造市场关焦点，把握高档写字楼制高点。
◆区域写字楼和高档住宅容易分流客户，对本项目可能会形成潜在威胁。
为了形成差异化，拦截其他楼盘客户，售楼中
心应显着突出写字楼、酒店、餐饮、门市等，还要注意与现场形成互补。
虎邱大厦项目工作计划与进度安排表。
