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购物中心的招商政策和租金制定第一篇：购物中心的招商政策和租金制定购物中心的招商政策和租金制定对于任何购物中心项目来说，在进行准确定位的前提下，招商的正确与否和项目的成败也会有直接关联的作用。
招商能否成功，当然也取决于招商政策的制定是否科学合理。
本节就针对购物中心各种业态的招商政策进行分析说明。
8．2．1主力商家招商政策购物中心项目牵涉的主力商家主要是百货店、超市大卖场及电影娱乐，很显然每一类主力商家都会有多个选择，但其品牌、辐射半径、投资价值推动力、开发商的成本指标及商家是否有开店计划都显然存在根本的差别。
评估时，品牌度指标从低到高分1—10级；辐射半径指标分为：周边(3～5公里)、区域、城市、跨越城市、全国范围；投资价值推动力指标从低到高分为1～5级；成本指标指开发商为了推动合作，需要让利或投入；计划指标分为：无计划、可能、有计划；成本指标指开发商为了引入该商家所需要花费的成本，分为投资合作、租金让利、正常合作等。
以上指标对于招商政策产生直接影响。
在主力商家招商过程中，需要从上述五个指标判断招商综合可行性，单纯考虑一个方面显然不足以作出足够准确、清晰的判断。
依据对主力商家品牌度、辐射商圈范围、投资价值推动力、有无开店计划及开发商引入可能发生的成本趋势等因素的分析，提出相应的招商政策。
在招商执行过程中也必然存在相应的调整。
8．2．2半主力商家招商政策半主力商家招商的关注点和主力商家有很大不同：评估半主力商家需要从品牌、辐射半径、经营特色、商家是否有开店计划和成本指标五个方面来看。
在评估过程中，品牌度指标从低到高分1—10级，和主力商家采取同样的指标分级。
辐射半径指标分为：周边(3—5公里)、区域、城市、跨越城市、全国范围；经营特色分为价格优势、差异化、品质等；计划指标分为：无计划、可能、有计划；成本指标指开发商为了引入该商家所需要花费的成本，分为投资合作、租金让利、正常合作等。
以上指标对于招商政策产生直接影响。
商铺租赁招商方案和计划方案一、招商方案商铺租赁是一种常见的商业合作方式，适用于各种类型的企业和商家。
为了吸引优质租户，制定一个合理的招商方案是至关重要的。
以下是商铺租赁招商方案的主要内容：1. 定位目标租户：首先，确定目标租户的类型和特征。
根据商铺所在的位置、周边环境和市场需求，确定适合的行业和商家类型。
例如，如果商铺位于市中心繁华地段，可以考虑吸引时尚品牌、零售连锁店或餐饮企业等。
2. 优势与特色：商铺租赁方案应突出商铺的优势与特色，吸引租户。
例如，商铺位于购物中心或商业综合体内，可以强调人流量大、品牌集聚效应强等优势；商铺拥有独特的装修风格或特色，可以吸引具有个性化需求的租户。
3. 租金与租期：商铺租赁方案应明确租金标准和租期要求。
根据商铺的位置、面积、设施等因素，确定合理的租金水平，并与市场行情相符。
同时，商铺租赁方案也应明确租期的长短，以及续租或解约的条件。
4. 支持与服务：商铺租赁方案可以提供一些支持和服务，以吸引租户。
例如，商铺拥有充足的停车位、安全的消防设施或专业的物业管理团队等，可以在方案中予以强调。
5. 宣传与推广：商铺租赁方案应包含详细的宣传与推广措施。
可以通过线上线下渠道，广泛宣传商铺的招商信息，吸引更多潜在租户的关注和咨询。
二、计划方案商铺租赁计划方案是为了实施招商方案而制定的具体计划。
以下是商铺租赁计划方案的主要内容：1. 市场调研：在制定商铺租赁计划方案之前，需要进行市场调研，了解目标租户的需求和市场行情。
通过调研，可以确定商铺的定位、租金水平以及招商策略等。
2. 招商渠道：商铺租赁计划方案应确定招商的渠道和方式。
可以通过线下的商业中介机构、地产公司或物业管理公司等来招商，也可以通过线上的招商平台或社交媒体来进行招商活动。
3. 宣传策略：商铺租赁计划方案应包含详细的宣传策略。
可以通过制作宣传资料、发布招商广告、举办招商活动等方式，提高商铺的知名度和吸引力。
4. 招商流程：商铺租赁计划方案应明确招商的具体流程和步骤。
购物中心的租赁方式依计收租金方法不同分为固定租金、扣点分成和保底分成三种。
一方面，经营者采取何种购物中心租赁方式，对购物中心招商开业和持续经营影响很大，对购物中心的整体收益和收益增长影响更大；另一方面，一个购物中心能采取什么样的租赁方式，往往无法由经营者单方决定，而是要受到市场供求关系、区域特点、购物中心所处阶段等因素影响。
本文比较购物中心固定租金和扣点分成的优劣，分析保底分成的适用条件；指出物业管理费在三种方式下的计收要点；讨论有关购物中心租赁方式的一般策略，并着重探讨在空白市场开发建设和经营管理购物中心的租赁方式。
固定租金与扣点分成购物中心的最基本的租赁方式其实是两种，固定租金和扣点分成，保底分成是两种基本方式的一种延伸方式；也可以分为固定租金和合作经营两种基本方式，再将合作经营(联营)分为扣点和保底分成方两种方式。
固定租金方式简称定租，是指对在购物中心租用商铺的商户约定租金水平和租赁面积，然后在约定时期按租金水平乘以租赁面积计收租金的方式。
租金水平是指单位时间单位面积租金，一般是按每月每平方米约定单位货币的数量，也有按每天每平方米约定的，但不管租金水平按月还是按天计算，通常都按月收取租金。
值得注意的是在确定租金水平计算单位面积时，却有完全不同的两种测度方法：实用面积或建筑面积。
表面上看，实用面积等于建筑面积乘以实用率，用哪种面积只是一种表达方式或换算关系，但由于牵涉到物业管理费和真实实用率以及商户心理因素等因素，用实用面积或建筑面积计租对购物中心收入影响有很大区别。
第一，计租面积的测度决定了物业管理费的面积测度。
商铺的物业管理费通常按商铺租赁面积计收，即等于物业管理费水平乘以租赁面积，物业管理费水平指单位时间单位面积的物业管理费标准。
在决定物业管理费水平时，一般用月作为单位时间，不受固定租金选取月或日作为单位时间的影响；单位面积的测度则要与固定租金的单位测度保持一致，即两者不大可能一个使用实用面积而另一个使用建筑面积。
购物中心的规划招商经营与案例分析购物中心是城市商业发展的重要组成部分，也是城市居民休闲消费的主要场所之一。
为了规划招商经营，提高购物中心的经营效益，需要从定位、规划、租赁、运营等多个方面综合考虑，下面将结合一个案例进行详细分析。
一、购物中心的定位与规划购物中心的定位是决定其业态和功能的基础，主要包括定位人群、产品定位和服务定位。
针对不同的人群定位，购物中心可以分为高端定位、中高端定位、城市综合定位等。
产品定位是指购物中心经营的产品种类和品牌特色，可根据所在地区的消费需求和市场竞争情况进行合理规划。
服务定位是通过提供优质的服务来提高消费者的购物体验，如停车服务、餐饮服务、售后服务等。
二、购物中心的招商经营购物中心的招商经营是为了吸引优质品牌入驻，提高购物中心的知名度和吸引力。
具体操作包括租赁出去的店铺数量、面积、租金以及品牌组合等。
租赁的店铺数量和面积需要根据购物中心的规模和业态进行科学规划，确保购物中心的店铺空置率控制在合理范围。
租金是购物中心的主要收入来源，需要根据购物中心的地段优劣、品牌知名度等因素来定价，既要考虑租金收入，又要顾及入驻品牌的利润空间。
品牌组合是购物中心的核心竞争力之一，需根据店铺的业态、品牌特色、目标人群来合理搭配，形成互补和差异化的经营格局。
三、案例分析以某购物中心为例，该购物中心位于城市中心区域，周边居民消费水平较高，定位为中高端购物中心。
购物中心总建筑面积50000平方米，租赁出去的店铺面积30000平方米，店铺数量100家。
购物中心分为一至四层，一层主要是服装、鞋包、珠宝首饰等品牌店铺，二层主要是餐饮、休闲娱乐等品牌店铺，三至四层主要是办公楼层。
购物中心的租金策略根据业态和品牌知名度进行区分，一层的店铺租金较高，二层的店铺租金稍低一些，而三至四层的办公楼层的租金相对较低。
为了增加购物中心的人气，购物中心也会对入驻品牌提供一些优惠政策，如减免第一个月的租金、朝向优惠等。
商业广场招商及租金策略商业广场招商及租金策略提要：将招商作为一个大的项目来严密管理，建立整个项目的知识框架体系，合理进行作业分解。
总的策略是：提前进行主力店招商，后进行零散品牌招商更多精品：人事商业广场招商及租金策略将招商作为一个大的项目来严密管理，建立整个项目的知识框架体系，合理进行作业分解。
总的策略是：提前进行主力店招商，后进行零散品牌招商。
购物主力店招商由我公司独立完成，餐饮娱乐主力店招商可以委托中介公司负责。
国际名店招商，我公司完成30%，70%可以委托中介公司招商。
1.娱乐招商主力娱乐演艺中心，要引进知名娱乐公司，同时联合湖南卫视、凤凰卫视等知名电视机构共同打造娱乐前沿。
娱乐先行，满足大商家聚集人气的要求，尔后完成大商家招商。
联盟策略：与大型零售商建立策略联盟，整合商业资源；与电视台建立电视购物联盟。
与大型投资基金建立相关联，为未来整体出售奠定基础，提前了解大型投资公司对商业物业投资要求。
2.日本八百伴、上海太平洋、香港SoGo崇光百货、上海第一百货等企业首先去上海考察整个商场特点，分析其品牌结构。
jUSco的中国总部与我们已经建立合作联系，与北京王府井百货等重点联络。
我们将整个消费群体特点，品牌结构对比，项目简介，项目优势等资料给对方。
主力店招商重点要做好专业工作和感情联络工作，对方市场拓展部人员掌握较大权力，像jUSco每三个月向日本总部回报新店拓展事宜，能否列入备选计划拓展部人员具有较大权限。
期望林副总参与公关工作，多给对方信心和鼓励。
投资公司的引进：针对部分名牌，采用特许加盟形式，为填补深圳空白，我们鼓励他们进入中国市场。
北美专题引进策略第一：与儿童玩具反斗城合作，首先引进这家品牌。
抓住儿童顾客群体，整个项目就奠定了在中国购物中心的江湖地位。
第二：SAkS第五大道百货SAkS百货商店集团拥有241家百货店，分别以Parisian,Proffitt’s,mcRae’s,younkers,Herberger’s,carsonP irieScott,Bergner’s,BostonStore命名，还包括38家LIBByLU俱乐部专业商店。
购物中心招商策略（推荐5篇）第一篇：购物中心招商策略购物中心招商策略招商规划策略制定招商规划策略前，首先要明确购物中心的市场定位、业态规划与商户组合、招商特点与存在问题，以及对零售商家拓展情况进行分析，以便于对招商的轻重缓急和商家的价值关系作出准确的判断。
然后按照招商先后顺序进行，包括：开发前期招商、开发中期招商、开业招商和开业后招商。
哪些商家先招商，哪些商家后招商，既符合购物中心项目开发建设的需要，又符合租金或商铺售价最大化的需要。
不当的招商顺序会阻碍开发的顺利进行，而且抑制项目租金和销售利润的实现。
招商调整策略要做到成功招商，先要理清三大点：招商成功的前提，成功的保障，招商调改的要点和注意事项。
在招商实施过程中，应重点做到以下几点：第一，要维护业态经营比例，不同的业态比例构成不同；二，要维护主题形象和统一品牌形象；三，招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补；四，经营方式要做好选择；五，把握“先大后小，先主后辅，补充点辅随后”的原则；六，对特殊商户给予招商优惠；七，租赁经营可以采用“先做人气，再做生意”的原则。
实战：购物中心招商3问1问：对于商业基础薄弱、商家信心不足的项目，如何实现高招商率？——看广州盛唐世纪广场招商与营销策略项目的商业基础比较薄弱，初期面临较大的商家信心不足的问题，同时整体规模较大需要较多商家支撑，因此，项目制定招商策略需要以更为优厚的租赁条件以吸引商家，尽可能实现较高的招商率，为项目长期经营奠定基础。
因此，项目招商策略主要从整体策略建议、租金定位、租赁优惠条件、租金细化方案建议、十年租金收益测算等方面做了系统分析；在销售策略上，从销售市场调研分析、项目销售分析、营销策略建议和销售推广策略上提出了非常行之有效的实施办法。
2问：对于区位偏、客群分散、交通瓶颈明显的项目，如何成功招商？——看成都五彩城招商思路与策略成都五彩城虽处热点开发区域，但偏居一隅，距离成都市区及郫县老城区较远，区位优势较弱；同质化竞争加剧和现有低入住率对区域商业发展形成瓶颈；虽路网完善，但缺乏有效地对外联系，交通瓶颈明显；周边以工业集中发展区为核心，对区域商业支撑力度有限；商业分段分布，客群分散，内部消化，流动性低。
购物中心、百货商场、大型商业物业招商策略购物中心、百货商场、大型商业物业招商策略第一部:招商原则和准备过程招商目标的选择企业招商的目的是为了吸引知名商家，出租经营场所的使用权，更好地提高项目整体市场吸引力。
因此招商目标的选择要根据市场需求和项目定位情况来确定，具体说应考虑以下因素:(一)项目自身的市场定位;(二)项目所在地的消费状况;(三)投资商和发展商的自身资金情况;)拟引进商家的市场定位、发展战略; (四招商谈判原则的确定招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。
要达到这一目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定一些基本原则。
(一)招商谈判的特点1.谈判对象的广泛性、多样性和复杂性商场的交易活动不受时空限制，而具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。
这就要求企业的谈判人员要围绕本企业的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。
2(谈判条件的原则性与灵活性企业招商的目标要具体体现在谈判条件上。
这些条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，这一界限是谈判人员必须坚持的原则。
这一特点就决定了企业谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变具有一定的灵活性，以保证实现招商谈判的基本目标。
3(谈判口径的一致性在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。
这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。
因此谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。
(二)招商谈判的原则根据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判成功应遵循以下原则: 1(坚持平等互利的原则平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。
2(坚持信用原则信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。
重信誉、守信用是商家基本的职业道德。
如何制定一份完善的购物中心商铺租赁在如今竞争激烈的商业市场中，购物中心作为商业综合体的重要组成部分之一，扮演着重要的角色。
拥有一个购物中心商铺租赁政策体系是必不可少的。
本文将探讨如何制定一份完善的购物中心商铺租赁政策。
一、租赁政策核心原则制定购物中心商铺租赁政策的第一步是确立核心原则。
这些原则应当确保租赁政策的合理性、公正性和可行性。
以下是几个关键原则:1. 灵活性：租赁政策应该具备灵活性，以适应市场需求的变化。
这意味着政策要允许合理的调整和变更，以满足购物中心和租户的发展需求。
2. 公平竞争：政策必须确保公平竞争的环境。
这意味着租赁政策不能给予某些租户特殊待遇，也不能歧视性地限制某些租户的权益。
3. 风险管理：政策需要考虑租户和购物中心的利益平衡。
这意味着政策应该采取措施来降低租户风险，同时保护购物中心的稳定运营。
二、租赁政策的内容购物中心商铺租赁政策应包含以下内容：1. 租赁期限：明确租赁期限和续租条款，确保租户在租期结束时有机会继续租赁。
2. 租金计算与支付：说明租金计算方式和支付周期。
通常情况下，租赁费用是基于商铺面积或者销售额的百分比进行计算。
3. 共同区域费用：购物中心通常有共同使用的区域，如停车场、卫生间等。
政策应规定共同区域费用的分摊方式。
4. 租赁条款：确立租户的权责和购物中心的权责，明确双方的权益和责任。
5. 违约和解除合同：规定购物中心和租户之间解除合同的条件和责任。
6. 商铺装修：说明商铺装修标准、要求和程序，并明确租户装修后的责任和维护。
7. 优先租赁权：政策中可包括对一些优质租户给予优先续租的权利。
三、购物中心管理员的角色购物中心管理员在制定和执行租赁政策过程中发挥着重要的作用。
他们应负责以下任务：1. 监管租户遵守政策：购物中心管理员应确保租户遵守租赁政策，并及时处理违规情况。
2. 调整政策：购物中心管理员应根据市场需求和购物中心的运营情况，定期评估和调整租赁政策。
零售店铺租赁：商业综合体招商出租，打造繁荣商圈1. 引言商业综合体作为城市经济发展的重要组成部分，对于打造繁荣商圈起着至关重要的作用。
零售店铺租赁是商业综合体招商出租的重要环节，它直接关系到商业综合体的经营效益和商圈的发展潜力。
本文将介绍零售店铺租赁的意义，商业综合体招商出租的方法和策略，并探讨如何通过租赁打造繁荣商圈。
2. 零售店铺租赁的意义2.1 增加商业综合体的经营收入商业综合体通过租赁零售店铺获得租金收入，这些收入可以成为商业综合体经营的重要来源之一。
通过租金收入的增加，商业综合体可以持续改善和优化经营环境，提升商业综合体的竞争力，吸引更多的商家和消费者。
2.2 促进商业综合体的经营活力零售店铺租赁的存在可以为商业综合体带来更多的商家，不同类型、不同品牌的店铺可以为商圈带来更多的选择和吸引力，从而增加消费者的到访和购买意愿，进一步促进商业综合体的经营活力和生机。
2.3 推动商圈的发展商业综合体作为商圈的核心组成部分，其经营状况和发展潜力直接关系到商圈的繁荣与否。
通过租赁零售店铺，商业综合体可以吸引到更多的知名品牌和专业店铺入驻，提升商圈的品牌形象和知名度，进而带动整个商圈的发展。
3. 商业综合体招商出租的方法和策略商业综合体招商出租可以采取多种方法和策略，下面介绍几种常见的做法：3.1 积极营销推广商业综合体可以通过积极的营销推广活动，提高品牌知名度和影响力。
可以采用线上线下相结合的方式，利用社交媒体、广告、宣传册等途径，向商家展示商业综合体的优势和潜力，吸引他们选择租赁店铺。
3.2 提供灵活的租赁政策商业综合体可以根据市场需求和商家的实际情况，制定灵活的租赁政策，例如提供长期租赁和短期租赁的选择，提供租期的灵活性，减免一定的租金等优惠措施，以吸引更多的商家入驻。
3.3 提供优质的经营环境商业综合体需要关注经营环境的质量和舒适度，提供完善的基础设施和便利的服务。
例如，提供免费停车位、安全的消防设施、高速网络等，以及专业的物业管理和维护服务，让商家感受到租赁店铺的价值和优越性。
商场招租运营方案一、项目背景随着中国经济的持续发展和城市化进程的推进，商场作为城市商业综合体的代表之一，已成为城市经济发展和人民生活水平提高的重要标志。
商场招租作为商场运营中的重要环节之一，直接影响商场的商业格局和盈利能力。
因此，制定符合市场需求和商场发展战略的招租运营方案，对商场的长期发展至关重要。
二、市场分析1. 商场类型商场根据业态不同可分为综合型商场、购物中心和专业市场等。
不同类型的商场对租户的要求和定位有所不同，需要根据自身的业态和人群定位来确定招租策略和方案。
2. 商场定位商场的定位直接影响了商场的招租策略和运营方案。
比如高端商场更注重品牌和服务，需要招募高端品牌商户；生活性购物中心则更注重商户的多样性和便利性。
3. 市场需求根据当地的人口结构、消费水平和消费习惯，确定商场的主要消费人群和热门业态。
商场需要根据市场需求来确定招租的方向和策略，以提高商户的租赁率和整体运营效益。
4. 竞争分析通过对周边商场和同类型商业综合体的竞争分析，了解市场上的商户分布和竞争格局，可以更好地制定招租计划和运营方案。
三、招租策略1. 租户结构规划根据商场的定位和市场需求，合理规划商户结构。
包括确定主力业态、确定引进的品牌、确定租金策略和租期等。
2. 引进品牌根据商场的定位和定位，确定引进的品牌。
可以通过与品牌商谈合作、参加行业展会、进行品牌推介等方式，积极引进知名品牌。
3. 招商方式通过线上渠道、线下渠道、行业展览等多种方式进行招商。
通过积极推广和广告等方式，吸引商户的入驻。
4. 租金策略根据商场的所处位置、综合实力、市场需求和竞争格局，确定合理的租金策略。
考虑市场租金水平和商户的经营能力，制定租金优惠政策，提高商户的进驻积极性。
四、招商服务1. 详细介绍商场业态定位和人群特征，帮助商户了解商场的定位和市场需求，提高商户的选择准确性。
2. 提供租赁政策咨询和解答，帮助商户了解商场的租赁政策和相关要求。
3. 提供形象设计和装修建议，帮助商户进行店铺设计和装修，并提供相关服务支持，增强商户的形象和店铺吸引力。
购物中心招商租赁策略基本分析购物中心租赁招商是将零售市场的开发从营建方案阶段转变成零售营运个体阶段的中间步骤。
租赁招商是人与人间的关系，它是一项选择，也是一项替选方案的评估，它拥有的产品使零售商希望成为它的一部份，它创造了一个零售的焦点，使消费者愿意前往。
租赁招商是一项艺术也是一项技巧，它包括了客观的资料、经验与直觉反映，对于市场、消费者、零售商及购物中心本身的分析将是成功的租赁招商得以达成的主要关键。
最重要的，租赁招商的关键在于了解如何促成一桩交易及了解如何执行这一交易，创造力与资料可说是租赁招商的门槛。
下面的资料将帮助解释许多有关招商作业的重点，在很多方面而言，租赁招商是自发性直觉的反映，且就像是轶闻趣事一般，其规则常常不是片断而枯燥的，而且成功的捷径常随着不同的购物中心而有所不同。
当你继续往前阅读本部份就会发现许多观念和基本原则都将帮助你更进一步了解租赁招商的真谛。
招商租赁是任何购物中心经营成功与否最重要的要件之—，如何将空间招商出租，如何将空间分割适当以适用不同业种，而与各承租户达成协议，也就是（1）将他们引入购物中心（2）创造—零售商与业主双赢的财务安排，但是所有以上成功的要点对于不同的购物中心并非全然相同。
一般而言，下列所述综合在一起通常可以说明为什么租赁是如此的重要：•没有租赁购物中心将没有收入：假使零售商不愿签订租约承租购物中心内部营业空间，则购物中心将没有收入产生。
•租赁决定购物中心市场价值：例如，假使你有一座一百万平方尺购物中心，有400,000平方尺可出租空间(GLA)，而你能够将每一租约每平方尺提高US$1租金，则表示每年将有$400,000额外年收入。
•没有出租空间表示空间闲置，而高空置率通常转变成购物中心管理与市场行销头痛的课题：空置空间不仅仅不具生产力，它亦影响了其它进驻店家的生产力，较少的商店表示较少的客源，也表示较少的营业额，也就是每一个人的收入降低了。
•成功的租赁不仅表达购物中心的现况且反映市场未来的驱势：它可以预测市场改变并在空置发生前已有因应对策。
假如你的招商租赁非常的成功，你将可预测许多事情，包括：－商家是否需更多空间。
－商家是否需减少空间。
－商家是否即将面临破产。
－是否应放弃某—商家并趋离之。
－是否应将某一商家引进。
架构有效的招商租赁招商租赁计划需要完善的计划与组织，仔细研究购物中心所有的特色，及集中运用所有的招商工具，如此才能够迎接成功的挑战，达成租赁的目的。
招商租赁是一项引进最强与最佳的承租户进驻购物中心的过程，为达成这一目标，必须对购物中心本身及其既有的业种组成先进行了解，在寻找合适的零售商进驻闲置空间前，必须先了解你所经营购物中心的类型为何以及其主要的客源为何。
资料收集经由自我专业的分析后，将可告诉你如下所述：•哪里存在着业种业态组成的落差。
•谁是最适合去弥补这一落差的业种。
•哪些零售商进驻最能够与目前的店家产生最佳的互补效应。
研究业种业态组成(Study Your Tenant Mix)仔细研究购物中心目前的业种业态组成是否能正确反映市场定位：•深入了解购物中心业种业态组合和商品组成是否能够反映所处市场环境及其定位。
•决定购物中心定位是属高档次、中层次、工厂直营或其它型式。
•决定前述组成的运作是否能如预定目标一般顺畅。
例如，在你所经营的购物中心内美食广场的份量可能太过于强化，女装(时装部份)或许太过松散，业种的组成或许太过多样化但是品牌份量不能够满足所针对的目标客源所需，所针对的市场或许年龄层太高或太年轻了。
了解你所经营购物中心的实质设施内容(Study Your Centers Physical Traits),购物中心应被视为一实质的工厂来研究,以便决定此购物中心究竟是何物，看看其区域组合组成及哪些是可以出租的空间，了解每一项设施的特色及其如何影响招商租赁的策略，例如，你应该了解下列所述各项：•可出租楼地板面积。
•停车场出入口。
•停车场数量。
•基地的土地面积。
•基地附近的空地(非属基地建筑物及停车场范围)闲置待承租及其价格。
•有关本基地土地使用分区的问题。
•有关本资产的限制，包括招牌限制等。
•购物中心区位—其所属行政区—及地方官员可能具有的管辖权。
•购物中心特殊的事项会促使招商租赁更加容易或困难者。
•配置及特别的地形条件。
•停车场的区位楼层及与购物中心其它部份的关系及其出入口。
•购物中心剪力墙所在位置。
•暖气通风及空调的使用年龄及状况。
•楼层的高度。
•最接近的卸货区域。
•食物零售商的油脂处理槽位置。
•供水及下水道管线位置。
•空置空间的形状。
•后场空间是与购物中心结合或连接在一起。
研究你的市场（Study Your Market)对于购物中心的市场调查将可提供一系列资料，有关购物中心兴建之初至目前所产生的变化，这些变化可以归案为购物中心本身区位实质设施面及市场人文背景资料的改变。
购物中心市场经过多年的演变，对这些演变必须仔细了解以便使未来的招商租赁计划能够持续成功，例如，某一二十年前兴建的购物中心可能被许多新的住宅社区如年轻父母拥有小孩的家庭所包围。
经过这么多年，市场可能已经改变，因此，购物中心内部应该有的商店类型可能也必须要改变，所以注意下列事项非常重要：•对于市场的变化保持敏锐度。
•定期进行市场调查研究。
•运用市场研究提供的结论决定哪一类型的零售商应加以引进。
研究购物中心的竞争者(Study Your Center’s Competition)为了建立执行策略必须要先行了解可能必须面对的竞争者，竞争的情况必须能够完全明白，确实掌握下列事项的事实：•最近的竞争者。
•竞争的焦点所在。
•如何使竞争者所提供的与你的购物中心所提供的有所分界。
•哪一部份市场是你所必须奋战面对的竞争。
保留租赁资料细节(Keep Detailed Records of Lease)租赁资料的整理对招商活动能否有效进行有重大的影响，这些资料主要包括：•承租户资料档(Leasing Files)：记录承租户需求的基本资料，暨其在购物中心内过去的表现。
•租赁契约的摘要(Summaries of Existing Leases Abstracts)：你应该知道所有承租户租约到期日，将此对照其营业表现，你就能事前计划哪些店家可能必须离开购物中心，而哪些店家将需要重新续约，例如，摘要分析可以显示出店面大小是否正确，也就是说就其所经营的生意而言大店是否太大或是小店是否太小。
在每一租赁契约到期前二年，评估未来可能闲置的营业空间。
当你与承租零售商会谈并检视其营业表现后，你将能够决定谁将应该离开其生意，当购物中心有新的业种业态引进时，谁需要较多或较少空间。
创新有助于招租(Creativity Assists Leasing)对于购物中心内较特殊位置的营业空间一般承租户将不愿进驻，而具创意思维的替换方案将有助于替购物中心创造利润，这些较特别位置的使用包括：•干洗店。
•医疗／牙医诊所。
•补习班(例如美容或电脑)。
•游乐场/游戏机中心(例如位于地下室)。
•政府机构(例如位于较不显著之处)。
这些非零售性质的业种，当他们承租时对其空间的要求较具弹性，因为他们不是强烈依赖人潮及曝光率以吸引生意。
可能承租零售商特性（Prospect For Tenants）可能承租户特性应藉由对你所经营的购物中心及其需求作仔细的自我分析。
购物中心经理人，租赁中介代表，及行销经理人应对可能进驻购物中心的承租户资料进行详细记录，这些零售商极可能是未来购物中心有闲置空间、原有承租户租约到期、或再度续约时的后继者。
耕耘和劝诱作业技巧是必要的家庭作业及在你寻找所期望适当的承租户进驻你的购物中心内的开置空间时必须的前置作业。
当耕耘或诱导一新的承租户以满足特别的零售需要时，有许多事可以先准备，例如，假如购物中心要吸引一唱片行进驻，可先行了解：•本商圈现有唱片行数量。
•其分布状况。
•其所有权人是谁。
•他们是否有扩点计划。
下列所述概要重点将有助于经理人进行市场耕耘作业：•先行认识购物中心欲招揽的店家所有人。
•建立可能进驻店家名称总表并将的排序从最优到最差。
•尽可能了解每一可能进驻店家的营业行为模式。
•尽可能了解可能进驻店家竞争者的动态，进驻厂家将敬重你对他们所经营行业专业上通盘的了解。
•向可能进驻的店家请教他们行业的问题以便建立个人热悉该行业所面临的事情，什么是有效的，及什么是无效的。
选择最佳承租户(Selecting the Best Prospects)当确定购物中心可能进驻的店家后，先进行评估进驻店家的优劣次序。
为了帮助进—步正确澄清哪些店家真正可以适任工作而哪些不能，可经由下列观察：•各店家商品的摆设与店面的布设。
•商品准备的水准。
•人潮量。
•员工素质。
•广告行销。
了解可能进驻零售商的商誉绝对必要，决定每一业种的最佳零售商选择，发掘为何该店家会在该行业内出类拔萃，分辨其是否为全国性、区域性或地方性的零售商，最后在前述分类下才决定哪些零售商最适合本购物中心所确定的零售需求。
购物中心是零售品牌与服务的集合，全国性零售商可带来家庭性知名度及较可预期的服务水平，但相较地方性零售商可能较缺乏唯一性的品味。
当决定了购物中心整体品牌形象后，前述差异可以适度弥平，可能进驻零售商的业种业态组成应是：•足够数量全国性零售商进驻以维持购物中心成功所必须的知名度。
•部份数量区域性零售商进驻以强化部份品味与力量。
•合理数量地方性零售商进驻以表达一些地方的唯一性。
达成租约协议当要与任何承租户就特定的营业空间达成租赁协议的时刻来临时，招租人员必须同时满足两位参与者的要求－承租户与业主，承租户可能仅愿意支付某一特定租金而业主则希望另有要求。
达成租约协议并出租空间的艺术是找到一平衡点，使双方对其所获得及失去的皆能够相对满意。
当你与特定承租户谈判进入实质协议阶段时，先确定租赁架构使能：•让参与承租户自认确有利可图。
•给予业主较高租金收入的期待。
•诱使其它承租活动的产生。
说服承租户让他们感到他们需要哪个空间，他们才有可能重回谈判桌，藉由他们所要的基础下谈判可接受的价格，那就是，当条件能满足业主对租金收入的要求时，确认承租户期望的营业收入，而后在此基础下计算可能的租金数字并让所有参与者皆满意下达成协议。
协议的租金计价购物中心零售空间的租金可以分类如下：•基本租金(Minimum Rent)：每一平方尺承租空间承租户所支付的金额。
•有效租金(Effective Rent)：将基本租金及百分比租金(以议定的一百分比的营业额支付给业主)合并一起计算。
•全额租金(Total Rent)：基本租金，百分比租金及其它附加的费用。
基本租金（Minimum Rent)基本租金可以通过很多角度看待。
一般而言，基本租金有不同程度的应用与变化：•持平式租金(Flat Rent)：承租户于特定租赁期间仅支付一定金额的租金，例如：每平方尺US$20／年，为期十年。
