商品房预售合同定金纠纷处理规则

海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）（2011年完整版）为规范房地产交易秩序，维护房地产交易诚信，促进海南房地产市场平稳健康发展，针对海南商品房买卖纠纷出现的新情况、新问题，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释及相关政策规定，制定本指导意见。

一、关于逾期办证违约纠纷1、购房人以开发商逾期办证为由请求其承担违约责任的，依照下列情形分别处理：（1）开发商取得拟售房产初始登记后，应当通知购房人提供办证所需相关资料。

经开发商通知，购房人不予配合，不提供办证所需相关资料，致使开发商办证逾期，购房人请求开发商承担违约责任的，不予支持。

前款所称房产初始登记，系指开发商取得房产项目的整体产权登记后，将房屋分套初始登记在自己名下。

2）开发商取得拟售房产初始登记后，经通知购房人，购房人依通知提供了办证所需相关资料的，分别情况区别处理：①合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定，开发商在约定时间内向产权登记机关报送了办证资料，购房人请求开发商承担违约责任的，不予支持；开发商未在约定期限内报送，购房人请求开发商承担违约责任的，应予支持。

②合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间没有约定的，开发商应在合理期限内报送。

开发商未报送，致使购房人自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日未能取得房屋权属证书的，开发商应当承担逾期办证的违约责任，但当事人另有约定的除外。

2、合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算；合同未约定时间的，诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算。

诉讼时效期间内，购房人要求开发商报送办证资料的，诉讼时效中断。

预定金管理制度一、预定金管理制度的意义1. 降低交易风险。

预定金作为一种支付手段，可以在交易过程中起到担保作用，一定程度上降低买卖双方的风险。

买家支付一定金额的预定金后，如果因为买家原因而取消交易，卖家可以保留一部分预定金作为赔偿，避免因为购买方改变主意而导致的损失。

2. 保护买卖双方的权益。

通过预定金管理制度，可以规范交易行为，保护交易双方的利益。

对于卖家来说，预定金可以确保买家的诚意，避免恶意挑逗价格；对于买家来说，支付预定金可以确保自己的购买意向，避免因为卖家原因导致交易无法完成。

3. 规范市场秩序。

预定金管理制度的实施，有利于规范市场行为，减少虚假交易和欺诈行为的发生。

通过预定金支付，可以加强双方之间的协商和信任，提升市场的透明度和诚信度，促进良性竞争，净化市场环境。

4. 提升行业信誉。

建立健全的预定金管理制度，可以提升企业的品牌形象和市场声誉，增强消费者对企业的信任度。

在竞争激烈的市场环境中，通过建立良好的预定金管理制度，可以吸引更多消费者的关注和选择，提升企业的竞争力和市场份额。

二、预定金管理制度的内容1. 预定金支付方式。

预定金可以采取线上支付、线下支付等多种方式，支付方式通常以现金、转账、支付宝、微信等电子支付为主。

支付预定金时，双方需注意选择安全可靠的支付方式，避免支付风险。

2. 预定金金额和比例。

预定金金额和比例的设定应根据具体交易情况和合同约定进行，通常情况下，预定金金额为交易总金额的一定比例，比如10%或20%。

双方需在签订合同时明确预定金金额和比例，避免后期产生争议。

3. 预定金退还规定。

根据预定金管理制度，预定金的退还应符合一定的规定，通常情况下，只有在特定情况下才可以全额退还预定金，如合同违约、产品质量问题等。

在其他情况下，预定金退还可能会扣除一定比例作为违约金。

4. 预定金管理流程。

预定金管理流程包括支付预定金、确认订单、履行合同、交付商品/服务、结算支付等环节。

广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》一、《认购书》中类似“购房人已理解并同意开发商在销售中心公示的样板条款，并同意完全按该样板调控签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款”的特别约定如何处理？《认购书》是指将来签订《商品房买卖合同》的预约，在样板条款已经过公示且购房人也已经在《认购书》上签章确认的情形下，该《认购书》是有效的。

对当事人具有约束力，认购人以合同条款不公平，可以再协商，其诉请该《认购书》无效或解除、返还定金的，不应支持。

二、出卖人拒绝按照《认购书》订《商品房买卖合同》买受人起诉签约或者追究违约责任应如何处理？合同系当事人共同协商的结果，法院判令当事人签订合同有强制签约之嫌，故对当事人关于签订《商品房买卖合同》的诉讼请求不宜支持：出卖人拒绝签约已构成违约，在适用《司法解释》第四条的基础上，还可以判令出卖人赔偿买受人因未能签约造成的损失，该损失数额的确定可以参照在合同订立日起至起诉日止的房价差额范围，区别下列不同情形处理：住宅在30%以内，商业用房在10%以内。

买受人拒绝签约构成违约，不去别对待，作对等处理。

三、商品房被出卖人抵押后，买受人诉请确权或者办证的，应如何处理？起诉确权的，由于房屋不存在权属争议，应驳回诉讼请求。

起诉办证的，买受人在履行下列注意义务后即不构成过错。

（1）审查所购房屋是否在《预售许可证》的范围内；（2）将购房款汇入合同指定的监控账号；（3）无论是抵押后再预售，或者是预售后再抵押，只要有《预售许可证》就应认定金融机构同意出售，其行使抵押权不得对抗买受人。

伪造《预售许可证》出售房屋的，应承担双倍赔偿责任。

四、《商品房买卖合同》订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人的，应如何适用《司法解释》第八条？买受人主张出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任的，原则上予以支持，根据案件的具体情况确需酌情降低的，不宜低于已付购房款的50%。

五、出卖人以约定的违约金标准过高为由请求调整迟延交楼违约金的，应如何把握违约金标准是否过高？约定违约金标准为万分之五以内，（含万分之五）的，均认定属于合理范围，不予调整。

定金相关法律规定《担保法》第六章定金第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第九十条定金应当以书面形式约定。

当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。

定金合同从实际交付定金之日起生效。

第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

《担保法解释》六、关于定金部分的解释第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

第一百一十六条当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金，但主合同已经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效。

第一百一十七条定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。

对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。

第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。

第一百一十九条实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。

第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。

但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。

第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。

商品房销售纠纷预案一、定金纠纷要正确处理《认购书》中的定金纠纷，首先应了解《认购书》的性质和《认购书》中约定的定金所担保的内容。

《认购书》没有定金条款的仅是购售双方交易意向的表述，购房者和开发商之间并不存在权利义务关系。

但对房屋交易已达成初步意向的买卖双方而言，为了保证双方能进一步接洽房屋买卖，即购房者保证开发商在签订正式购房合同之前，不将房屋另售他人，开发商保证购房者能再来接洽购房事宜，并不产生法律约束力的《认购书》显然不能实现上述目的。

由购房者向开发商支付一定的定金，以保证开发商在约定期限内不将房屋另售他人，同时保证购房者在约定期限内与开发商进一步洽谈购房事宜。

购房者交纳了定金，认购书的性质就由意向书变成了协议，购房者与开发商之间就有了权利义务，开发商的义务是在约定期限内不得将房屋出售他人，购房者的义务是在约定期限内与开发商进一步接洽购房事宜。

否则，购房者将损失定金，开发商将双倍返还定金。

了解了认购书的性质和定金担保的内容，处理纠纷依据：1、如因开发商原因致双方在认购书约定的时间内未能签订《商品房买卖合同》的，例如开发商将约定房屋出售给第三方等，购房者可要求开发商双倍返还定金；2 、如因购房者原因在认购书约定的时间内双方未能签订《商品房买卖合同》的，例如购房者放弃购买约定房屋等，购房者将损失定金；3、在认购书约定的时间内经购房者与开发商协商，双方对《商品房买卖合同》具体条款无法达成一致的，购房者可要求开发商退还已交纳的定金；4 、如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，购房者可要求开发商退还定金，并要求开发商支付相应的利息损失。

5、出现定金纠纷双方可协商解决，如协商不成，可按《认购书》中约定的仲裁机构申请仲裁或向法院起诉。

二、未获得贷款引起的纠纷按照银行和住房资金管理中心的要求，购房者申请贷款，是以已签订购房合同作为前提。

而购房款的支付方式作为购房合同的必要条款，购售双方需在购房合同中明确约定。

购房订金合同纠纷案由一、案由概述本案涉及的是一起购房订金合同纠纷。

原告（购房者）与被告（开发商）就某房产项目签订了购房意向书，并支付了一定数额的订金。

在后续的交易过程中，双方发生了争议，导致无法完成房屋买卖合同的签订。

因此，原告要求返还已支付的订金，而被告则拒绝返还。

二、案件背景根据双方签订的购房意向书，原告向被告支付了一定数额的订金作为购房诚意金。

该订金在意向书中被明确为不可退还的款项。

在后续的交易过程中，双方对于房屋的具体交付时间、装修标准等问题产生了分歧。

经过多次协商无果后，原告决定放弃购买该房产，并要求被告返还已支付的订金。

三、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：一是订金的性质和效力；二是双方对于购房意向书中条款的理解差异；三是原告是否具有解除合同的权利以及相应的法律后果。

四、法律分析1. 订金的性质和效力：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，订金是当事人为确保合同履行而预先支付的一种担保方式。

如果双方未能就主要合同条款达成一致意见，导致合同无法成立，那么已支付的订金应当予以返还。

2. 双方对于购房意向书中条款的理解差异：在本案中，双方对于购房意向书中的某些条款存在不同的理解。

这可能导致合同条款的解释和适用产生争议。

因此，需要对相关条款进行详细审查，以确定其真实含义和法律效力。

3. 原告是否具有解除合同的权利以及相应的法律后果：如果原告认为购房意向书中的某些条款对其权益造成了损害，或者被告未按照约定履行义务，原告可以依法行使解除权。

解除权的行使需要符合法律规定的条件和程序，否则可能会导致不必要的法律风险。

五、结论与建议。

买房定金怎么退买房定金指的是购房者在购房过程中为证明购买意愿而交纳的一定金额的钱。

在房地产交易中，定金是一笔非常重要的款项。

如果购房者在购房过程中决定放弃交易，那么买房定金通常需要退还。

但是，买房定金如何退还，需要遵守一定的法律规定和合同约定。

一、买房定金的退还方式1.协商退还购房者和房地产开发商或中介机构可以通过协商方式来达成退还定金的协议。

如果购房者提出放弃购买，那么开发商或中介机构可以协商将定金退还。

如果协商成功，开发商或中介机构可以直接将定金退还给购房者。

2.法院仲裁如果双方无法协商退还定金，购房者可以向有关部门申请仲裁或通过法院起诉进行诉讼。

在法律诉讼中，定金的退还会根据当地的相关法律规定来进行判决。

二、买房定金退还的法律规定在我国，购房者支付的定金有一定的退还保障，下面对几种情况进行说明：1.购房合同约定在购房合同中约定了买房定金会在某些情况下进行退还。

如果购房者根据合同规定履行了自己的义务，但是房地产开发商或中介机构未能履行合同义务，那么购房者有权要求退还定金。

2.无法履行合同在房地产交易中，如果购房者由于无法履行合同而决定放弃购买，那么房地产开发商或中介机构应当把定金退还给购房者。

例如，在购房合同中规定了按揭贷款的，如果购房者无法获得按揭贷款而不能履行合同，那么可以要求退还定金。

3.不当得利如果房地产开发商或中介机构在购房合同中履行了合同义务，但是购房者由于个人原因放弃购买，房地产开发商或中介机构有权扣留部分或全部定金。

但是，扣留的金额应该与房地产开发商或中介机构的损失相当，并且应当有明确的财产债务关系。

三、需要注意的问题1.购房合同的约定在签订购房合同时，一定要仔细阅读合同条款，了解购房定金的退还条款及具体规定，确保自己的权益。

2.定金的数额一般来说，购房者支付定金的金额是购房总价的一定比例，如两成、三成等。

因此在购房时，对于定金的数额一定要了解清楚。

3.签订合同前的咨询在签订购房合同之前，购房者可以咨询有关房地产中介机构或律师等专业人士，了解房地产交易的相关规定和合同条款，保护自己的合法权益。

订金的法律规定是怎样的般情况下，交付订金的视作交付预付款。

另外，根据市房屋土地资源管理局发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内。

订金是合同约定的预付款，与定金有很大的区别，但是在现实生活中，很多人对于订金的相关规定不是很了解，造成很多认识误区。

小编将在下文为您介绍订金的法律规定的相关知识，帮助您了解这方面的法律知识。

一、订金的法律规定是怎样的根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。

一般情况下，交付订金的视作交付预付款。

另外，根据市房屋土地资源管理局发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。

购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：1、房地产开发企业未签订书面协议收取订金的;2、签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的;3、双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的;4、广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。

而订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预付款。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”由此可见，订金不具备定金性质，从法律上来讲，即使订金给付方违约，收受方也应予以退还。

二、订金与定金的区别1、从行为性质来看。

根据《担保法》的有关规定，定金当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

处理房屋买卖合同纠纷处理房屋买卖合同纠纷1房屋合同纠纷是指房屋买卖过程中出现的纠纷，包括售房广告引起的纠纷、认购书相关的纠纷、房屋买卖合同价款支付相关纠纷、房屋交付相关的纠纷、延期办证的纠纷、惩罚性赔偿的纠纷、二手房买卖的纠纷、商品房买卖合同解除与房屋按揭关系的冲突与协调、有关包销的纠纷等。

房屋买卖合同纠纷产生的原因房屋作为基本的生活资料和生产资料，对单位、对个人事关重大。

一方面，经济的发展、人口的增长以及人们的消费水平和消费愿望的提高，使得土地、房屋的供应跟不上需求，供需失调容易引起利益矛盾;另一方面，某些客观情况的变化，如价格波动、质量问题、因特殊原因不能按时交付房屋等，也会引起利益矛盾;第三，商品房买卖合同本身不规范、不具体、不明确，或者在合同履行过程中，当事人一方甚至双方发生违约现象，同样会引发利益矛盾;第四，商品房买卖合同当事人一方甚至双方违反房地产管理法律、法规，侵犯他人的合法权益，也是造成商品房买卖合同纠纷的一个主要原因。

房屋买卖合同纠纷出现的司法难题第一，关于认购协议与定金的效力问题。

认购协议是广泛存在于房屋销售中的一种文书，因认购协议签署后无法达成房屋买卖合同而引发的案件的数量已经在不断地上升。

由于买受人在签订认购协议后，往往要先行支付几千元到几万元的定金，如果双方不能达成正式的商品房买卖合同，买受人更容易成为受损方，买受人索还定金则成为必然，从各个区县法院审理的案件看，因认购协议产生的纠纷原告全部为买受人。

第二，关于办理房屋权属证书义务承担问题。

现因办证发生的纠纷，往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。

那么买受人购买房屋后只能自己居住，出租、出售受到限制;有的经营者在集体土地上开发建造商品房，消费者根本领不到产权证书。

现此类案件审理中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下，如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。

第三，政策调整后的税费分摊。