资源性资产评估..

第一章森林资源资产评估概论第一节森林资源资产与森林资源资产评估一、森林资源资产概念及特点（一）相关概念。

资产森林资源森林资源资产森林资源资产构成（二）森林资源资产和一般资产一样具有下列特性：获利性、占有性、变现性、可比性、经营的永续性、再生的长期性、分布的辽阔性、功能的多样性、管理的艰巨性等二、森林资源资产的界定（一）森林资源资产界定的基本原则1)以法律为依据的原则2)国家所有权受特殊保护的原则3)维护其他非国有经济主体合法地位的原则4)谁投资谁占有谁受益的原则（二）森林资源资产界定的内容及依据1）界定森林资源资产的不同财产构成及其依据2）界定森林资源资产所有权的各种权能及其依据。

（三）森林资源资产的界定满足要求：（1）产权归属明确，为某一经济主体所占有，并实施有效控制的森林资源；（2）具有使用价值，可作为经营对象；（3）数量明确，可以用货币进行度量，可作为商品在市场中进行交换的森林资源。

2、各类森林资源资产界定三、森林资源资产评估资产评估及森林资源资产评估的概念四、森林资源资产评估的特点政策性、技术性、专业性、综合性、时效性、公证性、权威性、责任性风险性第二节森林资源资产评估的主体和依据一、森林资源资产评估的主体二、森林资源资产评估的依据（一）法律法规依据（二）森林资源资产评估的资料依据第三节森林资源资产评估的原则一、森林资源资产评估的工作原则独立性、客观性、科学性二、森林资源资产评估的操作原则产权利益主体变动的原则、资产持续经营原则、替代性原则、公开市场原则、贡献原则、预期原则第四节森林资源资产评估的特定目的、职能和作用一、森林资源资产评估的特定目的《国有资产评估管理办法》中评估目的的特定的需要主要是指资产拍卖、转让、兼并、出售、联营、股份经营、企业清算、资产抵押及其他担保、企业租赁等森林资源资产评估的特定目的为：1、以保障资产所有者的合法权益为目的的评估2、以确定和检查经营者经营状况的责任为目的的评估3、以重新认定资产的现时价值为目的的评估4、以解决资产账面价值与实际价值相背离为目的的评估二、森林资源资产评估的职能评价职能、评值职能、界定职能、公正职能、提供价值尺度的职能、优化资产配置的职能三、森林资源资产评估的作用第五节森林资源资产评估的估价标准基本概念一、历史成本标准二、重置成本标准1）复原重置成本2）更新重置成本三、现行市价标准与重置成本标准异同(1)计价的角度(2)受市场条件制约程度(3)价格包含的内容(4)运用的条件2、决定现行市价的基本因素有：(1)基础价格(2)供求关系第一节资金的时间价值一、资金时间价值的概念利息、本金、现值、终值、单利、复利二、资金时间价值的计算方法（一）单利计算1．单利终值F=A+A×n×p%=A（1+p%×n）2．单利现值（二）复利计算1．复利终值2．复利现值3．普通年金的终值例2.1杉木用材林的轮伐期为26年，每年投入的管护费用为90元⁄公顷，年利率为5%，主伐时应在主伐收入中摊管护费用成本多少钱？递缩等比数列，根据等比数列n项求和公式。

林地资源资产评估五、林地资源资产评估（一）林地资源资产评估1. 林地费用价法（1）含义也称为成本价法，是将取得林地所需要的费用和把林地维持到现在状态所需要费用的本利之和来估算林地评估值的方法。

（2）适用范围林地购入后经改良使之适合于林业用途的林地评估。

（3）林地费用由三种费用构成①购买林地及其他为取得林地所需的费用。

②林地取得后，为造成适于林木培育而投入林地的改良费用。

③从投入上述费用时开始到评估基准日为止的年间费用的利息（包括通货膨胀）。

购买土地和林地的维持或改良的费用一般按购买或支付的原价格，不用重置值，此时计算利息采用的利率为正常的商业利率，它包括通货膨胀率在内。

如林地的购置费和各年的林地改良费均采用基准日的重置值，则其利率用不含通货膨胀的利率。

该法在一般的土地资产评估中较常使用，而在林地资产中，由于林地购入后仅维持、改良而不进行经营的情况极少，因而该法在林地资产评估中用的较少。

4）计算公式2. 市场成交价比较法（1）基本原理评估时应选取三个及以上与拟评估的林地条件相类似的参照交易案例，并从评估资料、评估参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，客观分析参照交易案例，对各估算结果进行分析判断后，可采用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法、综合分析法等方法确定评估结果，并在评估报告中披露所采用的方法和理由。

2）简单算术平均法计算公式式中，E—评估值；G i —参照案例的单位面积林地交易价格；S —拟评估林地面积；K i —林地质量调整系数；K bi —物价指数调整系数；N —参照交易案例个数。

（3）林地立地质量（或立地条件类型）差异修正系数Ki 。

①立地等级差异修正系数通常按地位指数级、地位级或立地类型确定，通常采用该地区交易林地的立地等级主伐时的蓄积预测产量与被评估林地立地等级预测主伐时产量来进行修正。

②地利等级差异修正系数地利等级是林地采、集、运生产条件的反映，一般用采、集、运的生产成本来确定。

林地资源资产评估五、林地资源资产评估（一）林地资源资产评估1. 林地费用价法（1）含义也称为成本价法，是将取得林地所需要的费用和把林地维持到现在状态所需要费用的本利之和来估算林地评估值的方法。

（2）适用范围林地购入后经改良使之适合于林业用途的林地评估。

（3）林地费用由三种费用构成①购买林地及其他为取得林地所需的费用。

②林地取得后，为造成适于林木培育而投入林地的改良费用。

③从投入上述费用时开始到评估基准日为止的年间费用的利息（包括通货膨胀）。

购买土地和林地的维持或改良的费用一般按购买或支付的原价格，不用重置值，此时计算利息采用的利率为正常的商业利率，它包括通货膨胀率在内。

如林地的购置费和各年的林地改良费均采用基准日的重置值，则其利率用不含通货膨胀的利率。

该法在一般的土地资产评估中较常使用，而在林地资产中，由于林地购入后仅维持、改良而不进行经营的情况极少，因而该法在林地资产评估中用的较少。

4）计算公式2. 市场成交价比较法（1）基本原理评估时应选取三个及以上与拟评估的林地条件相类似的参照交易案例，并从评估资料、评估参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，客观分析参照交易案例，对各估算结果进行分析判断后，可采用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法、综合分析法等方法确定评估结果，并在评估报告中披露所采用的方法和理由。

2）简单算术平均法计算公式式中，E—评估值；G i —参照案例的单位面积林地交易价格；S —拟评估林地面积；K i —林地质量调整系数；K bi —物价指数调整系数；N —参照交易案例个数。

（3）林地立地质量（或立地条件类型）差异修正系数Ki 。

①立地等级差异修正系数通常按地位指数级、地位级或立地类型确定，通常采用该地区交易林地的立地等级主伐时的蓄积预测产量与被评估林地立地等级预测主伐时产量来进行修正。

②地利等级差异修正系数地利等级是林地采、集、运生产条件的反映，一般用采、集、运的生产成本来确定。

关于林业行业森林资源资产评估资质概述林业行业是一个与森林资源相关的重要行业。

在进行森林资源开发、保护以及森林经济项目投资决策时，对森林资源资产进行评估是必不可少的。

本文将介绍林业行业森林资源资产评估的基本概念和流程，并探讨取得森林资源资产评估资质的必要条件和相关要求。

森林资源资产评估的定义森林资源资产评估是指对某一特定森林资源进行评估，以确定其在经济价值、可持续发展、环境效益等方面的价值。

评估结果可以用于决策支持、项目投资评估、资源公平分配以及森林资源保护等方面。

森林资源资产评估的流程森林资源资产评估通常包括以下几个步骤：1.收集和整理数据：收集和整理涉及评估对象的相关数据，包括森林面积、树种构成、生长速度、生态环境等信息。

2.建立评估模型：基于收集到的数据，建立森林资源资产评估的数学模型，常用的评估方法包括市场法、收益法和成本法等。

3.数据分析和评估：使用建立的评估模型对收集到的数据进行分析和评估，得出森林资源资产的价值估计结果。

4.报告撰写和汇报：撰写评估报告，包括对评估结果的解释和分析，并汇报给相关利益方。

取得森林资源资产评估资质的条件要取得森林资源资产评估资质，通常需要满足以下条件：1.教育背景：通常需要有林业、森林资源管理等相关领域的本科或以上学位。

2.工作经验：需要具备一定的从事森林资源管理、林业投资或评估等相关工作经验。

3.培训与认证：参加相关的培训课程，并取得相应的评估师资格认证。

4.知识和技能：掌握森林资源管理、森林经济学、评估方法等相关领域的知识和技能。

5.遵守伦理规范：在评估过程中需遵守相关伦理规范，保证评估结果的客观性和公正性。

相关要求和注意事项在进行森林资源资产评估时，还需注意以下要求和注意事项：1.数据来源和准确性：收集到的数据需要来自可靠的来源，并确保数据的准确性和完整性。

2.多角度评估：需要考虑不同利益相关方的需求和利益，进行多角度的评估。

3.环境和生态效益的评估：在评估过程中，需要充分考虑森林资源对环境和生态系统的影响，进行环境效益的评估。

我国林学会自然资源资产评估证书一、什么是我国林学会自然资源资产评估证书？我国林学会自然资源资产评估证书是我国林学会颁发的一项资格证书，是对个人在自然资源资产评估领域专业技术能力的认定。

持有我国林学会自然资源资产评估证书的人员，通常具有丰富的自然资源资产评估实践经验和较高的专业素养，能够独立从事自然资源资产评估工作。

二、我国林学会自然资源资产评估证书的重要性1. 专业认可和权威性我国林学会自然资源资产评估证书是我国林学会权威机构颁发的，具有很高的专业认可度和权威性。

持有该证书的人员，在自然资源资产评估领域拥有更多的竞争优势，能够获得更多的行业认可和信任。

2. 促进行业规范和规范化发展我国林学会自然资源资产评估证书的设立，有助于规范自然资源资产评估市场秩序，提升行业整体的专业水准。

持有证书的人员在自然资源资产评估活动中，能够更好地遵循相关规范和标准，从而推动行业的规范化发展。

3. 提升服务质量和客户信赖度持有我国林学会自然资源资产评估证书的人员，通常具备较高的专业素养和服务水准，能够为客户提供更加准确、可靠的自然资源资产评估报告和意见。

这将提升客户对评估结果的信赖度，增加服务的专业性和可信度。

4. 推动自然资源保护和可持续利用我国林学会自然资源资产评估证书的设立，也有利于推动自然资源的保护和可持续利用。

持有证书的人员通常具有深厚的自然资源保护理念和可持续利用意识，能够在评估过程中充分考虑自然生态环境的保护和可持续利用，从而实现资源的最大化价值。

三、对我国林学会自然资源资产评估证书的个人理解我国林学会自然资源资产评估证书的设立，是对自然资源领域专业人士能力的认定和提升。

持有该证书，意味着具备了较高的专业素养和实践能力，能够在自然资源资产评估领域发挥更大的作用。

证书的设立也促进了行业的规范化、规范化发展，有利于提升行业整体的服务水平和信誉度。

相信随着越来越多的专业人士获得我国林学会自然资源资产评估证书，自然资源的保护与利用也会更加科学、合理，为可持续发展贡献更大的力量。

资产评估公式叮叮小文库资产评估公式-收益法资金时间价值复利终值F=P*(1+i)n复利现值P=F*(1+i)-n后付年金终值F=A*[(1+i)n-1]/iF=A*∑(1+i)n-1后付年金现值P=A*∑(1+i)-nP=A*[1-(1+i)-n]/i先付年金终值F=A*[(1+i)n-1]/i *(1+i)先付年金现值P=A*[1-(1+i)-n]/i *(1+i)递延年金现值(m期后n期)P=A*[1-(1+i)-n]/i *(1+i)-mP=A*[1-(1+i)-(m+n)]/i -A*(1+i)-m 永续年金现值P=A/i年偿债基金(每年末应存金额)A=F*i/[(1+i)n-1]年资本回收额(每年应还本付息额)A=P*i/[1-(1+i)-n](一)纯收益不变1.永续:P=A/r2.有限A*[1-(1+r)-n]/r(二)纯收益在若干年后保持不变1.无限:P=R i(1+r)-i] +A/r*(1+r)-n2.有限:P=R i(1+r)-i] +A*[1-(1+i)-(n-m)]/i *(1+i)-m (三)纯收益按等差级数变化1.递增无限:P=A/r +B/r22.递增有限:P=(A/r +B/r2)*[1-(1+r)-n] -B/r*n(1+r)n3.递减无限: P=A/r -B/r24.递减有限: P=(A/r -B/r2)*[1-(1+r)-n] +B/r*n(1+r)n注意计算收益年限n=A-(n-1)B(四)纯收益按等比级数变化1.递增无限:P=A/(r-S)2.递增有限:P=A/(r-S) *{1-[(1+S)/(1+r)]n}3.递减无限:P=A/(r+S)4.递减有限:P=A/(r+S) *{1-[(1-S)/(1+r)]n}(五)已知未来若干年后资产价格P=A*[1-(1+r)-n]/r *P n(1+r)-n成本法评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值(一)重置成本1.价格指数法重置成本=资产的历史成本*价格指数重置成本=资产的历史成本*(1-价格变动指数)定基价格指数=(评估基准日价格指数/资产构建时点价格指数)*100%环比价格变动指数=(1+a1)(1+a2)*…*(1+a n)*100%2.功能价格类比法重置成本=参照物重置成本*(被评估资产年产量/参照物年产量)重置成本=参照物重置成本*(被评估资产年产量/参照物年产量)X(二)实体性贬值1.观察法实体性贬值=重置成本*(1-实体性成新率)实体性贬值=重置成本*实体性贬值率2.使用年限法⑴资产利用率=(实际利用时间/法定利用时间)*100%⑵实际已使用年限=名义已使用年限*⑴⑶总使用年限=⑵+尚可使用年限⑷资产实体性贬值率=⑵/⑶*100%⑸实体性贬值=(重置成本-预计残值)*⑷(三)功能性贬值1.超额运营成本⑴超额运营成本⑵净超额运营成本=⑴*(1-所得税税率)⑶资产剩余寿命⑷折现:功能性贬值=⑵*折现系数2.超额投资成本功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本(四)经济性贬值经济性贬值率=[1-(可被利用的生产能力/原设计生产能力)X]*100%经济性贬值额=资产年收益损失额*(1-所得税税率)*[1-(1+i)-n]/i森林资源资产评估成本法1.重置成本法(幼龄)⑴株数调整系数K1株数保存率(r)=林地实有保存株数/造林设计株数当r≥85%, K1=1当r＜85%, K1=r⑵树高调整系数K2K2=现时幼龄林林分树高/参照林分标准平均树高⑶E n =K *i(1+P)n-i+1K:林分质量调整系数C i:第i年生产成本(年初)2.费用价值法(改良)-B n=A(1+P)n +i(1+P)n-i+1A:林地购置费M i:第i年林地改良费(年初）市场法1.市场倒算法/剩余价值法(成,过熟)E n=W-C-FW:销售总收入C:木材经营成本F:木材生产经营利润2.市场成交价比较法E=K*K b*GK:林分质量调整系数=被估地利系数/参照物地利系数K b:物价调整系数=评估基准日售价/参照物售价G:参照物市场交易价格收益法1.收益净现值法(经济林)E n =(A i-C i)/(1+P)n-i+1]A i:第i年的收入(年末)C i:第i年的成本支出(年末)u:经营期n:林分年龄(评估时)2.收获现值法(中龄,近熟)⑴存在间伐B u=K *[A u+D a(1+P)u-a+D b(1+P)u-b+…]/(1+P)u-n -C i/(1+p)i-n+1]⑵无间伐B u=K *[A u/(1+P)u-n] -C i*[1-(1+P)-(u-n+1)/P]A u:主伐时纯收入(年末) D a、D b:间伐纯收入(年末)C i:第i年营林生产成本(年末)u:经营周期3.年金资本化法(地租收益稳定,林木和林地作为整体)⑴林木评估E n=A/PA:年平均纯收益(年末)⑵林地使用权①无限:B u=R/P②有限:B u=R/P *[1-(1+P)-n]R:林地年平均地租收益n:林地使用权的使用年限4.林地期望法(同龄,永续皆伐)B u={A u+D a(1+P)u-a+D b(1+P)u-b+…-C i(1+p)u-i+1]}/(1+p)u-1 -V/PC i:第i年营林生产直接费用(整地,栽植,抚育)V:年均营林生产间接费用(先将各现金流复利现值,再计算偿债基金,再计算永续年金现值)矿业权评估1.折现现金流量法P=(CI-CO)t*(1+i)-t]⑴确定计算年限⑵计算每年现金流入CI①销售收入②回收固定资产残值(各回收期及最后一期期末)③回收流动资金(最后一期期末)④回收抵扣设备进项税额(生产首年及设备更新年)=设备含税价/(1+17%)*17%⑶计算各年现金流出CO①无形资产投资(土地使用权费于评估基准日流出)②流动资金(生产期第一年流出)③经营成本(每年年末)④销售税金及附加(每年年末)⑤企业所得税=(销售收入-总成本费用-销售税金及附加)* 所得税税率2.折现剩余现金流量法P=(CI-CO-I p)t*(1+i)-t]I p:投资合理报酬⑴计算各年现金流入⑵计算各年现金流出⑶计算投资合理报酬①资产净值=(年初资产净值+年末资产净值)/2②投资报酬=资产净值*投资报酬率⑷确定折现率:无风险报酬率⑸计算剩余现金流量现值3.剩余利润法P=(E-E i)t*(1+i)-t]E:年净利润=销售收入-总成本费用-销售税金及附加-企业所得税E i:开发投资利润=当年资产净值*投资利润率4.收入权益法P=SI t*(1+i)-t] *KSI t:年销售收入=产量*产率*销售价格K:采矿权权益系数收益法主要评估参数确定1.可采储量评估利用的资源储量=∑基础储量+∑资源量*可信度系数(可信度系数也可叫设计利用率)-可采储量=(评估利用资源储量-评估利用资源损失量)*采矿回采率可采储量=控制(露天)可采储量+推断(地下)可采储量2.相关年限(矿山服务年限T)⑴金属矿种和有指标要求的化工,建材等矿产T=Q /A(1-ρ) (Q=总的-已开采的)A:矿山生产能力Q:可采储量ρ:矿石贫化率⑵非金属矿种T=Q/AT=Q /A*KK:储量备用系数⑶石材矿按荒料计:T=Q sx /Q h(1+K d)按板材计:T= Q sx*ηb / Q b(1+K d)Q sx:荒料可采储量Q h:年生产荒料量Q b:年生产板材量K d:吊装运输损失系数ηb:板材率⑷石料矿T=Q*K*β /AK:地质影响系数β:松散系数3.产品方案与采选(冶)技术指标采矿回采率=1-采矿损失率=采出矿石量*(1-矿石贫化率) /(评估利用的资源储量-设计损失量)4.销售收入⑴金属矿产品①以原矿: S q=Q y*P y②以精矿: S q= Q js*P js= Q y*γ*P js= Q y*αε/β *P js= Q y*α0(1-ρ)ε/β*P js ③以精矿中金属: S q= Q js*β*P jj= Q y*γβ*P jj= Q y*αε*P jj=Q y *α0(1-ρ)ε*P jj④以冶炼金属产品: S q= Q s*P s= Q y*αεεy/βy* P s= Q y*α0(1-ρ)εεy/βy* P sQ y:原矿产量 P y:原矿价格Q js:精矿产量 P js:精矿价格P jj:精矿金属价格Q s:金属产品产量P s:金属产品价格γ:精矿产率= Q js/Q yα:原矿品位α=α0(1-ρ)α0:地质品位β:精矿品位ρ:矿石贫化率=(地质品位α0-采出矿石品位)/地质品位ε:选矿回收率=产率γ*精矿品位β /原矿品位αεy:冶炼回收率βy:金属产品品位⑵非金属矿产品①一般非金属: S q=Q y*P y= Q js*P js②煤矿: S q=∑不同牌号煤产量*不同牌号煤价格③石材:荒料S q=荒料产量*荒料价格=原矿产量*成荒率*荒料价格板材S q=板材量*板材价格=原矿产量*成荒率*板材率*板材价格5.投资⑴单位生产能力投资估算法I=I d*A*η1*η2I d:参照物矿山单位生产能力投资A:评估对象矿山生产能力η1:时间差异调整系数η2:地域差异调整系数⑵生产规模指数法I1=I0(S1/S0)n*η1*η2I0:参照矿山固定资产投资额S1:评估对象矿山生产能力S0:参照矿山生产能力n:生产能力指数⑶比例估算法I=I1/fI1:评估对象矿山某主要工程的投资额f:参照矿山某主要工程占参照矿山固定资产投资的比例6.成本费用总成本费用=产品成本+管理费用+财务费用+营业费用=(制造成本+制造费用)+管理费用+财务费用+营业费用经营成本(付现成本)=总成本费用-折旧费-摊销费-折旧性质维简费-利息支出成本法适用于预查和普查阶段的探矿权评估1.勘查成本效用法(预查)P c=C r *F=[U i*P i)*(1+ε)]*F=[U i*P i)+C]*FC r:重置成本U i:各类方法完成的实物工作量P i:各完成的实物工作对应的现行价格和费用标准F:效用系数= f1*f2f1:合理性系数f2:加权平均质量系数ε:间接费用的分摊系数C:间接费用2.地质要素评序法P=P c*α=[U i*P i)*(1+ε)]*F*j =[U i*P i )+C]*F*jαj:第j个地质要素的价值指数α：调整系数=j-①确定评估方法②计算直接成本③计算重置成本=直接成本*(1+ε)④确定效用系数f2=∑(该类工作项目重置成本*该类工作项目效用系数)/∑工作项目重置成本⑤计算探矿权评估价值=重置成本*效用系数⑥探矿权价值=基础成本⑤*调整系数(勘查成本效用法:②-⑤,地质要素评序法:②-⑥)市场法1.可比销售法⑴详查以上探矿权及采矿权P={P i(μ·ω·t·θ·λ·δ)]i}/nP i:参照物成交价n:参照物个数μ:可采储量调整系数ω:矿石品位(质级)调整系数t:生产规模调整系数θ:产品价格调整系数λ:开采条件调整系数δ:区位与设施调整系数⑵勘查程度较低探矿权P={P i(P a·ξ·ω·v·φ·δ)]i}/nP a:勘查投入调整系数ξ:资源储量调整系数v:物化探异常调整系数φ:地质环境与矿化类型调整系数调整系数=1-(1-评估对象的可比因素评判值/参照物的可比因素评判值)*该可比因素权重2.单位面积探矿权价值评判法P=S*P a’ S:评估对象勘查区面积P a’:单位面积探矿权价值3.资源品级探矿权价值估算法P=Q d·ε·ω·cQ d:资源储量ε:单位资源品级价值ω:资源品级c:矿业权价值占资源毛价值的比例无形资产评估收益法⑴评估值=R i*K*(1+r)i]K:无形资产分成率R i:第i年使用无形资产带来的收益⑵评估值=R i*(1+r)-i]R i:被评估资产的第i年的超额收益无形资产超额收益的确定1.直接估算法⑴价格增加(P):R=(P2-P1)Q(1-T)⑵销量增加(Q):R=(Q2-Q1)(P-C)(1-T)⑶成本降低(C):R=(C1-C2)Q(1-T)⑷前三项都变化:R=[Q2(P2-C2)-Q1(P1-C1)](1-T)2.差额法R=净利润-净资产总额*行业平均净利润率3.分成率法无形资产收益额=销售收入(利润)*销售收入(利润)分成率*(1-T)销售收入分成率=销售利润分成率*销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率成本法1.自创无形资产重置成本⑴核算法重置成本=成本+期间费用+合理利润⑵倍加系数法重置成本=[(C+β1V)/(1-β2)](1+L)C:物化劳动消耗V:活劳动消耗β1:创造性劳动倍加系数β2:科研平均风险系数L:投资报酬率2.外购无形资产重置成本重置成本=账面成本*(评估时物价指数/购置时物价指数) 3.无形资产贬值率的估算贬值率=已使用年限/(已使用年限+剩余使用年限)*100% 计算机软件评估市场法V=αβV’α:生产率调整系数β:价值调整系数V’参照物价值成本法(主要)P=C1+C2C1=M*WC1:开发成本C2:维护成本M:工作量(人/月)W:单位工作量成本(月工资)商誉的评估1.割差法评估值=企业整体资产评估值-企业可确指的各单项资产评-估值之和2.超额收益本金化价格法商誉的价值=(企业预期年收益额-行业平均收益率*该企业的单项资产评估值之和)/适用资本化率=(被评估企业单项资产评估值之和*(被评估企业预期收益率-行业平均收益率)/适用资本化率被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产评估值之和*100%债券评估上市债券评估评估值=债券数量*评估基准日债券的市价(收盘)非上市债券评估1.到期一次还本付息P=F*(1+r)-nF:债券到期时的本利和单利:F=A*(1+m*i)复利:F=A*(1+i)mr:折现率A:债券面值m:计息期限i:债券利息率2.分次付息,到期一次还本P=R i*(1+r)-i]+A(1+r)-nR i:第i年的预期利息收益i:评估基准日距收取利息日期限n:评估基准日距到期日期限股票评估普通股价值评估1.固定红利P=R/r R:股票未来收益额r:折现率股票收益=每股股利或收益/每股面值2.红利增长型P=R/(r-g)R:评估基准日后的第一次股利g:股利增长率g=再投资比率*净资产利润率优先股价值评估1.不卖,永续P=R i*(1+r)-i]2.出售,有限期P=R i*(1+r)-i]+F(1+r)-nF:优先股的预期变现价值企业价值评估收益法一.企业永续经营1.年金法①各年收益相等P=A/r②各年收益不等P=R i*(1+r)-i]÷{[1-(1+r)-i]/r }÷r2.分段法①从n+1年起收益相等P=R i*(1+r)-i]+[(R n/r)(1+r)-n]②从n+1年起收益增加P=R i*(1+r)-i]+{[R n(1+g)/(r-g)](1+r)-n}二.企业有限经营P=R i*(1+r)-i]+ R n(1+r)-n折现率及资本化率投资报酬率=无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率的估测1.风险累加法风险报酬率=行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率+其他风险报酬率2.β系数法R r=(R m-R f)*βR r:被评估企业风险报酬率R m:投资报酬率(市场期望报酬率)R f:无风险报酬率β:系数=某公司的风险水平/市场组合的风险水平R q=(R m-R f)*β*αα:企业特定风险调整系数折现率的计算㈠股东全部权益价值1.净资产或所有者权益价值=企业整体价值-付息债务2.对应收益额=净利润或净现金流量(股权自由现金流量净现金流量=净利润-折旧及摊销-追加资本性支出3.折现率:权益资金的折现率R=R f1+(R m-R f2)*β*αR f1:现行无风险报酬率R f2:历史平均无风险报酬率㈡企业整体价值1.企业整体价值=所有者权益+付息债务=总资产-非付息债务2.对应收益额：净利润或净现金流量+扣税后全部利息3.折现率：权益资金和全部带息负债综合折现R=E/(D+E)*K e + D/(D+E)(1-T)*K d-E/(D+E):权益占全部资本权重D/(D+E):债务占全部资本权重K e:权益资本要求的投资回报率(权益资本成本)K d:债务资本要求的投资回报率(债务资本成本)D:全部债务㈢投资资本价值1.投资资本价值=所有者权益+长期负债2.对应收益额:净现金流量+长期负债利息*(1-T)3.折现率R=E/(D+E)*K e + D/(D+E)(1-T)*K dD:长期负债㈣部分股东权益价值部分股东权益价值=股东全部权益价值*股权比率+控股权溢价或减去少数股权折价市场法现金流价值比率=被评估企业的市场价值FMV/被评估企业年现金流CF价值比率=资产价值/与资产价值密切相关的指标1.盈利类价值比率①全投资价值比率销售收入价值比率=(股权价值+债权价值)/销售收入EBIT价值比率=(股权价值+债权价值)/EBITEBITDA价值比率=(股权价值+债权价值)/EBITDA无负债现金流价值比率=(股权价值+债权价值)/无负债现金流②股权投资价值比率P/E价值比率=股权价值/税前收益股权现金流价值比率=股权价值/股权现金流2.资产类的价值比率①全投资口径价值比率总资产价值比率=(股权价值+债权价值)/总资产价值固定资产价值比率=(股权价值+债权价值)/固定资产价值②股权投资口径价值比率P/B价值比率=股权价值/净资产价值3.其他特殊类价值比率仓储量价值比率=(股权价值+债权价值)/仓库储量装卸量或吞吐量价值比率=(股权价值+债权价值)/装卸量或吞吐量专业人员数量价值比率=(股权价值+债权价值)/专业人员数量矿山可开采储量价值比率=(股权价值+债权价值)/矿山可开采储量盈利类价值比率盈利类价值比率M=资产价值/盈利类指标=1/(r-g)=市场价值FMV/FCF1价值比率风险因素修正M s=1÷[1/M g+(r S-r G)+(g G-g S)]S:被评估企业G:可比对象r:全投资折现率g:预期增长率-。

1、咨询性使资产评估结论常用于财产诉讼和政府对财产的征用和管理。

1.错2．企业的借入资产不可纳入被评估资产的范围，因为企业不拥有其所有权。

2.错3．政府发布的经济信息也是一种经济资源，具有为企业带来经济利益的潜能，因而也是资产评估的对象。

（错）4．根据权益的性质，整体资产评估对象可以分为：控制权益、投资权益、所有者权益。

其中，投资权益包括所有者投资和负债投资，能较好地放映企业稳定的生产能力，是控制权益扣除流动负债的余额。

4.对5．根据国际评估准则中的定义，固定资产包括有形和无形两类。

其中，无形固定资产又包括长期投资、长期应收账款、结转的费用、商誉、商标、专利以及类似资产。

5.对6．为了保证资产评估的独立性，资产评估机构收取的劳务费只与工作量相关，不与被评估资产的价值挂钩，并应受到公众监督。

6.错7．根据资产的法律意义分类，全部资产要素可以分为财产与合法权利。

7.错8．若评估对象是市中心的一块土地，按照有关规定，该块土地可以用于建造商务办公楼，也可以建造一般居民住宅，评估人员应依据最佳利用原则，按照前一个用途进行估价。

8.对9．资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。

这是资产评估最基本的功能。

9.对10．科学性原则是指资产评估机构必须是提供评估服务的专业技术机构。

10.错1．公允市场价值即是指资产在评估基准日的市场上交易的价格。

（错）2．资产的价值并不是一个确定值，它反映了特定环境下，与资产有关的利益双方的市场观念。

（对）3、效用价值论是从成本的角度（采用重置成本法）评估资产价值的理论基础。

（错）4、某些资产由于其自身的特点，不符合成本费用与效用正相关的关系。

此类资产主要有资源性资产和无形资产（包括企业的商誉）。

（对）5、资产的账面价值是以历史成本计价的，并不能反映出物价变动和技术进步等因素对资产价值的实际影响。

（对）6、对于能够在市场上交易得的资产，如果市场是完善的，其公允市场价值应该大于内在价值。