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物业小区发生刑事案件，物业管理公司应当承担什么样的责任？在深圳和上海发生的两起命案经过中央电视台、上海电视台、新华社等媒体广泛报导，引起了物业管理行业、业主、住户和法律界的强烈反响。
先说有名的深圳笔架山庄命案。
1998年3月，二罪犯潜入笔架山庄，在山庄的空置房屋内潜伏4日，掌握了某业主的出入规律，第4天深夜某业主回家时，罪犯在家门前将其抢劫杀害。
二年后，刑事案件侦破、审理完毕，二罪犯均被执行死刑。
死者家属认为物业管理公司疏于对空置房屋的管理，对出入住宅区的可疑人员不加防范，存在严重的过错，对死者的被害负有不可推卸的责任，将物业管理公司推上被告席，索赔139万元。
一审法院判决物业管理公司支付死者家属10万元赔偿金。
深圳市中级人民法院二审撤销原法院判决，认定物业公司不承担责任。
第二起案件发生在上海北区的一个新建成小区。
2001年3月5日凌晨，罪犯翻过围墙进入最靠近围墙的一楼人家，采用扼颈、毛巾堵塞口腔等暴力手段对某女实施奸淫并致其死亡。
然后打开小区建筑垃圾堆放地的一扇小铁门，顺着垃圾攀上墙，翻出小区。
罪犯后被抓获，死者家属提起刑事附带民事诉讼，法院判决赔偿13246.50元。
之后，死者家属又对物业管理公司提起民事诉讼，要求赔偿507701.55元。
宝山区法院一审判决物业管理公司不承担责任。
上海市第二中级法院二审撤销原法院判决，裁定物业管理公司赔偿4万元。
两起案件性质类似，但最终的判决结果却大相径庭。
物业管理公司在这种刑事案件中到底有没有责任？有什么责任？承担或免除责任的根据是什么？作为物业管理公司从这两起案件应该借鉴的经验或教训是什么？在笔架山庄案件中，一审法院认定业主入住后，与物业管理公司构成事实上的物业管理合同法律关系，保障住户的人身、财产安全是物业管理合同的附随义务，物业管理公司必须采取有效措施防范事故的发生。
案件中，罪犯潜伏4日，物业管理人员在第2天即发现罪犯的行迹，但由于责任心不强，疏忽大意，对空置房疏于管理，对出入的可疑人员不加防范，客观上已将住户置于不安全境地，从而使犯罪分子在第4天得逞。
物业管理中的责任与赔偿规定物业管理作为现代社会中不可或缺的一环，承担着维护社区秩序、保障住户安全以及提供日常服务等重要职责。
然而，在物业管理的过程中，责任与赔偿问题也经常引起争议。
本文将探讨物业管理中的责任与赔偿规定，并提出一些建议。
一、责任规定物业公司在履行管理职责的同时，应当承担相应的责任。
以下是几个常见的责任规定：1.安全责任：物业公司应确保小区内的设施、道路及公共区域的安全。
例如，及时修复电梯、楼道照明等设施的故障，及时清理通道的积水或冰雪等。
若物业公司因疏于管理导致住户在公共区域发生伤害，物业公司应承担相应的责任。
2.维修责任：物业公司应定期检查和维修小区内的设施设备。
例如，修复漏水、堵塞的管道，维护公共空间的清洁等。
若由于物业公司未履行维修职责而给住户造成损失，物业公司应承担相应的责任。
3.管理责任：物业公司应确保小区内的公共秩序和良好的居住环境。
例如，管理停车位、垃圾处理等。
若物业公司未能妥善管理，导致住户的权益受损，物业公司应承担相应的责任。
二、赔偿规定当住户因物业公司的过失或管理不善而遭受损失时，物业公司应依法承担相应的赔偿责任。
以下是几个常见的赔偿规定：1.人身伤害赔偿：物业公司应承担由物业管理不善导致住户人身伤害的赔偿责任。
例如，若物业公司疏忽维修导致电梯故障，造成住户摔伤，物业公司应承担医疗费、误工费等赔偿责任。
2.财产损失赔偿：物业公司应承担由物业管理不善导致住户财产损失的赔偿责任。
例如，若物业公司未及时修复漏水导致住户家中财物损坏，物业公司应承担修复或赔偿损失的责任。
3.其他赔偿责任：除了人身伤害和财产损失的赔偿责任外，物业公司还有可能面临其他赔偿责任。
例如，若物业公司未能维护社区环境而导致住户的正常居住权益受损，物业公司可能需要承担精神损害赔偿等额外责任。
三、建议与总结为了明确物业管理中的责任与赔偿规定，以下是一些建议：1.物业公司应制定明确的责任与赔偿规定，并在业主大会或与住户签订合同时进行公示和告知。
物业管理服务与安全事故处理的规定一、背景介绍随着城市化建设的不断推进和现代社会的快速发展，物业管理服务的需求日益增长，物业管理服务涵盖了对住宅、商业、办公等各类建筑物的维护、管理和运营。
同时，物业管理服务中的安全事故处理也成为了一个十分重要的问题。
本文将会对物业管理服务与安全事故处理的规定进行详细阐述。
二、物业管理服务规定物业管理服务是指基于委托关系，由物业管理公司或专业机构对建筑物的维修、保洁、绿化、安全保卫、设备设施维护等方面进行全面管理。
物业管理服务的目标是提供安全、清洁、舒适的居住和工作环境，并为业主提供优质的服务。
1. 物业管理责任物业管理公司或专业机构应当履行下列责任：- 维护建筑物的公共设施和共用部分，确保其正常运行和使用；- 进行定期检查和维修，确保建筑物的安全性、稳定性和功能完好；- 负责维护建筑物周边环境的清洁和绿化；- 提供安全保卫服务，维护建筑物的安全和秩序。
2. 业主的权利与义务业主在享受物业管理服务的同时，也应承担一定的权利与义务：- 享有物业管理公司提供的基本服务，并有权监督其履行管理责任；- 遵守建筑物的管理规定，不得损害公共设施和共用部分的使用权益；- 及时缴纳物业管理费用，共同维护建筑物的正常运营；- 提出合理的建议和投诉，促进物业管理服务的改善。
三、安全事故处理规定安全事故是指在物业管理服务中发生的对人员生命和财产造成威胁或损害的事件。
为保障住户和工作人员的安全，物业管理公司或专业机构应建立健全安全事故处理机制。
1. 安全事故报告在发生安全事故后，相关人员应立即向物业管理公司或专业机构报告。
报告内容应包括事故发生的时间、地点、事故类型和初步估计的损失情况等。
物业管理公司或专业机构应及时派遣专人到现场进行调查处理，并配合相关部门进行调查。
2. 安全事故调查物业管理公司或专业机构应立即成立安全事故调查组，调查组由具备相关专业知识和经验的人员组成。
调查组应迅速到达现场，全面收集证据、分析事故原因，并制定相应的处理措施。
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章节导语：钟先生是某花园小区的业主。
2000 年 5 月的一天上午，其在家洗澡时， 3 名歹徒从属于共用面积的楼梯间的窗户爬进他们家的厨房，将其双手、双脚捆绑起来，并用菜刀威胁，抢走价值 2 万多元的现金和首饰。
事发后，他们一家人找到该花园的物业管理公司讨说法。
钟先生认为其厨房的窗户与楼梯间的窗户仅有 1 米摆布的距离，楼梯间的窗户没有安装防盗窗防护，导致歹徒得以进入业主家，物业管理公司负有不可推卸的责任。
钟先生认为，收取了物业管理费就意味着物业管理公司对业主的财产、人身安全负起了责任。
业主在自己的家里被抢劫，无论怎样，物业管理公司都负有赔偿责任，只是责任的大小有区分而已。
他举例说，如果歹徒是从小区的大门或者翻墙进来实施抢劫的，则物业管理公司负有直接赔偿责任；如果是小区内的人员实施抢劫，则物业管理公司也负有间接的赔偿责任。
那末，在本案中物业管理公司是否有责任？应该承担什么的责任呢？首先我们必须明确在本案中，物业管理公司有责任！但物业管理公司不是保险公司，无法对业主、住户的每件事负责。
这并非说物业管理公司没有责任，物业管理公司承担着小区安全防范的行政责任，这种安全防范的行政责任是由政府的行政主管部门依据行政法律的规定来追究的。
政府的行政主管部门可以依法对物业管理公司做出通报批评、警告、罚款、降低或者注销物业管理的资质等级、责令停业整顿、注销营业执照等行政处罚。
具体到本案，小区的业主、住户被歹徒入室抢劫，主要应该看物业管理公司在小区的保安防范上是否做到了尽职尽责。
如果是保安防范的工作没有到位，那物业管理公司就应该承担安全防范的行政责任，公安机关或者物业管理主管机关等政府的行政主管部门可以依法对物业管理公司做出行政处罚。
如果保安防范的工作没有疏忽，没有问题，那物业管理公司就不应该负安全防范的行政责任。
从法定职责看，物业管理公司的保安在治安防范职责上，与普通人民群众并没有什么区别。
国家的法律并没有赋予物业管理公司超越其他人民群众的特殊权利义务，对于犯罪行为，物业管理公司的保安惟独制止和将犯罪嫌疑人扭送到公安机关的权利与义务。
物业管理条例关于公共设施局部遵守业主公约、业主大会议事规那么;遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的;按时交纳物业效劳费用等六项。
第四十五条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业承受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
租房人违反业主公约，业主物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承当连带责任。
第五十条规定，物业管理区域内按照规划建立的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十二条规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承当物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。
业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
(1)小区内道路、场地;(2)小区内共用绿化;(3)物业管理用房;(4)门卫房、间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊;(5)物业管理区域内按规划配建的非机动车车库(假设有);(6)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;(7)建立单位以房屋销售或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业;(8)其他依法归业主共有的设施设备。
物业服务事故界定分级3类标准与责任承担01重大事故1)物业管理区域内因发生火灾、水患或物业管理不善等原因造成人员重伤、死亡或房屋损毁的。
2)工作人员因集体（3人及以上）拒绝上岗，造成物业服务停滞。
3)物业管理区域内发生群体性打架斗殴事件（业主与物业服务人员之间、员工之间）。
4)工作人员在岗期间重伤或者死亡的。
5)物业管理区域内发生抢劫、伤害、破门盗窃等恶性刑事案件、涉黑及涉黄赌毒等重大案件的。
6)群体性（5户以上）业主/物业使用人室内、车内财产被盗案件，车位内发生10辆以上车辆被水浸、划伤事件造成恶劣影响的。
7)因物业服务原因造成业主/物业使用人群体（5人以上）到有关行政部门、公司总部、地产公司及市政道路等处围堵、静坐上访、拉条幅的。
8)因物业服务不善，被新闻媒体曝光的。
9)物业管理区域内供水、供电、供暖、供气等主要共用设施设备发生被盗、损坏或故障等非市政部门原因造成整栋断水、断电、断气、电梯停运等事故，在12小时内未解决的。
10)因专业公司的行为给业主/物业使用人造成10000元及以上经济损害的。
11)工作人员在履行职务期间给业主/物业使用人造成10000元及以上人身、财产损害的。
12)因电梯事故造成人员受伤或死亡的。
02较大事故1)物业管理区域内供水、供电、供暖、供气等主要共用设施设备发生被盗、损坏或故障等非市政部门原因造成整栋断水、断电、断气、电梯停运等事故，在6小时内未解决的。
2)因物业服务原因造成管理区域内发生的治安事件。
3)5户以下业主/物业使用人室内、车内财物被盗，车位内发生10辆以下车辆被水浸、划伤事件造成恶劣影响的。
4)业主/物业使用人（5人以下）到有关行政部门、公司总部、地产公司上访投诉的。
5)专业公司工作人员擅自离岗，影响物业服务质量的。
6)业主资料或公司机密文件因管理不善出现丢失、外泄、损坏且造成恶劣影响的。
7)因专业公司的行为给业主造成5000元-10000元经济损害的。
物业管理的法律责任物业管理是指对房地产项目或小区的日常维护、运营和管理工作，包括安全管理、环境卫生管理、设备设施管理、公共区域维护等各方面责任。
物业管理的法律责任是指物业管理单位应承担的法律义务和责任。
本文将从不同角度探讨物业管理的法律责任。
一、物业管理单位的基本法律责任作为物业管理单位，其首要责任是确保住户的生命安全和财产安全。
物业管理单位有义务确保小区内的公共区域设施完好，并且及时进行维修和保养。
例如，楼道、电梯、消防设施等公共设施必须保持正常运转，以确保住户的生活安全。
如果物业管理单位未能维护和保养这些设施，导致住户受伤或财产受损，物业管理单位将承担相应的法律责任。
另外，物业管理单位还有责任确保小区内的环境卫生。
这包括垃圾分类、垃圾清理、小区内公共区域的保洁等。
如果物业管理单位未能履行环境卫生管理的职责，导致住户受到垃圾滋生的环境污染，物业管理单位也将承担相应的法律责任。
二、物业管理单位与业主之间的法律责任物业管理单位与业主之间存在合同关系，物业管理单位有义务按照合同的约定履行管理职责。
例如，物业管理单位应经营和维护小区物业的各项设施设备，并提供相应的服务。
若物业管理单位未能按合同约定提供服务，或者服务质量不合格，业主可以要求物业管理单位履行合同义务，并要求赔偿损失。
另外，物业管理单位还有义务保证业主的合法权益。
例如，物业管理单位应当配合业主行使相关权益，比如在房屋转让、租赁等方面提供必要的支持和配合。
如果物业管理单位不履行相应的义务，损害了业主的合法权益，物业管理单位将承担相应的法律责任。
三、物业管理单位与租户之间的法律责任物业管理单位与租户之间的法律责任主要通过租赁合同来约定。
物业管理单位有义务向租户提供租赁房屋的安全与清洁环境。
如果物业管理单位未能提供符合卫生标准的环境，或者未及时维修房屋的设施设备，导致租户受到损害，物业管理单位将承担相应的法律责任。
另外，物业管理单位还有义务解决租赁房屋的日常问题。
第一章总则第一条为了加强物业管理，保障业主和使用人的合法权益，维护物业管理区域内的公共秩序，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规，结合本物业管理区域实际情况，制定本制度。
第二条本制度适用于本物业管理区域内物业服务企业、业主、使用人及其他相关单位。
第三条物业服务企业应当建立健全物业服务事故管理制度，加强安全管理，预防和减少物业服务事故的发生。
第四条物业服务事故的处理应当遵循公平、公正、公开的原则，依法依规进行。
第二章事故分类与报告第五条物业服务事故分为以下几类：（一）人身伤害事故：指在物业管理区域内发生的，因物业服务原因造成业主、使用人或者其他人员身体受到伤害的事故。
（二）财产损失事故：指在物业管理区域内发生的，因物业服务原因造成业主、使用人或者其他人员财产损失的事故。
（三）设施设备故障事故：指在物业管理区域内发生的，因物业服务原因造成设施设备损坏、停运或者无法正常运行的事故。
（四）其他事故：指不属于上述三类的事故。
第六条发生物业服务事故，物业服务企业应当立即组织人员进行现场处理，并及时向物业管理委员会报告。
第七条物业服务事故报告应当包括以下内容：（一）事故发生的时间、地点、原因和经过；（二）事故涉及的业主、使用人或者其他人员的基本情况；（三）事故造成的伤亡、财产损失情况；（四）事故现场照片、视频等证据材料。
第三章事故调查与处理第八条物业服务事故调查由物业服务企业负责组织，必要时可以邀请相关部门或者专业机构协助。
第九条事故调查应当查明以下事项：（一）事故发生的原因；（二）事故的责任人；（三）事故造成的损失；（四）事故处理措施。
第十条事故处理应当根据以下原则：（一）对责任人依法依规进行处理；（二）对受害者给予合理赔偿；（三）对事故现场进行修复；（四）对事故原因进行分析，提出预防措施。
第十一条物业服务企业应当根据事故调查结果，制定事故处理方案，并报物业管理委员会审批。
第十二条事故处理方案应当包括以下内容：（一）事故处理措施；（二）赔偿标准；（三）修复方案；（四）预防措施。
物业管理区域共用部位及设施发生伤人事故的法律责任分析物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故发生的原因多种多样，受害人既可能是小区的业主或物业使用人，也可能是小区外来的其他人员，其中涉及物业管理企业与建设单位、物业管理企业与受害人、物业管理企业与业委会等多重法律关系。
本文试图探讨物业管理企业在何种情况下应对伤人事故承担责任以及物业管理企业应如何通过日常工作尽量减少事故责任风险。
一、物业管理区域共用部位和共用设施的范围要分析物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故发生的法律责任，就要首先确定物业管理区域内的哪些属于共用部位和共用设施，只有确定了共用部位和共用设施才能依照合同约定认定物业管理企业是否尽到了相关的管理义务。
建设部在一九九八年制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，目前它仍是维修基金的筹集和运用方面最重要的法律规定。
在其第三条用列举法给共用部位和共用设施下了定义，“共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体。
柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进人住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路。
消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
”关于物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线的相关管线和设施设备的权属问题在学术界还有争议：有的认为属于相关公用事业单位所有；有的认为是属于全体业主共有；也有的认为不能一概而论，如果建设费用已分摊进人住房销售价格就应属于全体业主共有，如果是由公用事业单位出资兴建就属于相关公用事业单位所有。
但无论产权归谁，根据《物业管理条例》第五十二条之规定，都应由供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，所以公用事业单位是物业管理区域内相关管线和设施设备的法定管理者。
这一规定非常符合实际情况，物业管理企业绝对没有实力对这些管线和设施设备进行维修和养护，靠现有低标准的物业收费也根本无法承担如此之大的事故责任风险。
所以，建设部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》将“已分摊进人住房销售价格中的供电线路、暖气线路、煤气线路”列为共用设施，其维修必然需要动用维修基金，这部分内容与其后国务院制定的《物业管理条例》第五十二条的规定相冲突，按照“新法优于旧法，上位法优于下位法”的原则，应适用《物业管理条例》的有关规定，即物业管理企业不是供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视相关管线和设施设备的管理人，如因供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视的管线和设施设备发生伤人事故，应由相关公用事业单位负责赔偿。
物业管理区域内的建筑、设施众多，有些并不属于共用部位和共用设施，业主违反行政法规和业主公约违章搭建的构筑物就不属于共用部位和共用设施。
私自建造行为本身就是违法的，建成后又是为了自用，虽然搭建在共用部位之上但这并不能改变其自用部位的性质。
这些违章搭建的构筑物因为没有经过专业人员设计和施工，往往建筑质量很差，极易发生事故。
违章搭建的构筑物不同于一般的自用部位，物业管理企业如在违章搭建的过程中未采取任何措施加以制止，其后发生了人身伤害事故物业管理企业一定会承担责任。
但如果物业管理企业仅是没有通过诉讼方式制止违章搭建行为，能否成为对违章搭建的构筑物造成人身伤害事故承担赔偿责任的理由呢？笔者认为，诉权是一种权利，当事人可以选择行使也可以选择不行使诉权，可以选择在何时行使也可以选择向谁行使。
受害人不能苛求物业管理企业必须采取诉讼方式来制止违章搭建行为或必须实际达到了制止违章搭建的结果。
物业管理企业对这些违章搭建的行为没有行政处罚权，因此在物业委托合同未明确给物业管理企业设定诉讼义务的情况下，只要物业管理企业已通过劝告的方式加以制止、并将有关情况及时向有关行政部门做了报告，就已经尽到了管理者的义务，不存在合同违约的行为，也不存在侵权的过错，不应对事故承担责任。
二、物业管理区域共用部位及设施发生伤人事故的法律责任分析从法律关系上分析，建设单位或业委会与物业管理企业之间是委托合同法律关系，建设单位是作为最初的业主或者最大的业主与物业管理企业签定前期物业委托合同的，行政法规只是规定了前期物业委托合同对广大业主的效力并限定了合同的有效期，业委会也是代表广大业主和业主大会签定物业委托合同的，所以业主实际是委托合同的一方当事人。
当业主受到伤害后存在合同法律关系与侵权法律关系的竞合，业主既可基于合同法律关系起诉，也可基于侵权法律关系起诉，而小区外的其他人与物业管理企业之间不存在任何合同关系，所以其在人身受到伤害后只能以侵权法律关系起诉物业管理企业。
1、违约之诉：按照《物业管理条例》的规定，“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
”所以双方在物业委托合同中的约定是判断物业管理企业是否履行了义务，是否应当承担违约责任的重要依据。
上文已经论述了共用部位和共用设施的法律规定，但法律规定并不排除当事人之间的约定，当事人可以在物业委托合同有不同的约定，如果合同约定的管理范围是部分共用部位、共用设施或管理内容是专项服务，而约定的管理范围或管理内容与发生的事故也无关，那么物业管理企业就不应承担违约责任。
例如，合同约定物业管理企业只提供保洁和绿化服务，那他人在使用共用健身设施过程中受到伤害就不能要求物业管理企业承担赔偿责任。
所以，物业管理企业是否要承担违约责任，应看物业委托合同的具体约定。
违约之诉的抗辩理由一般有：根据约定致害的共用部位或共用设施不由物业管理企业进行管理，预期违约，同时履行抗辩、不可抗力等。
2、侵权之诉：侵权责任的构成有四个要件：行为人主观有过错，客观上有损害事实存在，损害行为的违法性以及违法行为与损害事实之间有因果关系。
受害者常常依据《民法通则》第一百二十六条和最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定要求物业管理企业承担损害赔偿责任，但适用这两条法律规定的前提必须是物业管理企业是致害部位或设施的管理人，而物业管理企业是否是致害部位或设施的管理人要看物业委托合同的具体约定。
由此可见，物业委托合同不仅在合同纠纷中有重要的意义，而且在侵权纠纷中也有非常显著的作用，合同对管理范围和管理内容的约定会直接影响侵权诉讼的成败。
侵权之诉的抗辩理由一般有：物业管理企业不是致害部位或设施的管理者，物业管理企业不存在过错，受害人自己有过错，物业管理企业的行为与损害事实无因果关系等。
对于大风、海啸、台风、地震等不可抗力因素，物业管理企业不能预见、不能避免，更不能克服其发生，物业管理企业对不可抗力造成的伤害事故没有任何过错，当然也不应当承担责任。
物业管理企业还应特别注意，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼，根据《民事诉讼证据规则》第四条规定实行举证责任倒置，由被告负举证责任，物业管理企业必须举证证明自己无过错，不能证明就视为存在过错。
此项举证责任倒置的情况只适用于侵权之诉，如果受害人以合同纠纷的案由起诉，还是适用“谁主张，谁举证”的一般原则。
受害者有时也会依据《消费者权益保护法》第七条、第十一条起诉，认为物业管理企业未尽到在消费者接受服务时保护消费者人身安全的义务。
笔者认为：受害人如为业主、物业使用人或许还可称之为消费者，但小区外的其他人则不能成为消费者。
因为物业服务不同于一般的消费服务，建设单位或业委会与物业管理企业之间是基于相互信任建立的委托合同法律关系，物业管理企业只向特定的业主群体提供服务，小区外的其他人并不是服务的物业对象，其也不能仅以个人意愿就与物业管理企业订立物业委托合同。
居民住宅小区是一个相对封闭的环境，小区外的其他人如未经允许或编造理由进入小区后发生事故，其本身就存在过错，物业管理企业在无过错的情况下不应承担责任。
三、另外两个特殊的抗辩理由1、非物业管理企业的过错，相关共用部位和共用设施尚未验收交接物业委托合同的履行包括物业管理企业与建设单位就共用部位和共用设施的查验交接，这既是物业管理企业的义务也是建设单位的责任。
物业管理企业应当按照《物业管理条例》第二十八条主动对共用部位和共用设施进行查验，建设单位也应按照《物业管理条例》第二十九条的规定向物业管理企业提供有关资料。
但实践中，物业管理企业常常尚未对全部共用部位和共用设施的交接验收，就已经实际接管了小区并提供物业服务，其中的原因往往是建设单位不能够提供有关资料。
笔者认为，共用部位和共用设施的资料对于共用部位和共用设施的维护管理有着非常重要的作用，物业管理企业不可能因为某个设施没有验收交接就不继续履行合同，在非物业管理企业原因导致不能验收交接的情况下，物业管理企业在保留意见的前提下先行提供服务不是其失职，相反是一种负责任表现。
因此，从合同关系分析，如未完成验收交接的责任不在物业管理企业，而是建设单位未提供相应的资料或者验收不合格，那么建设单位在履行合同中有瑕疵，其不完全履行的行为必然影响到物业管理企业的对合同管理义务的履行，这些共用部位和共用设施发生的与验收交接事项有关的事故，应由建设单位承担责任；从侵权关系分析，如未完成验收交接的责任不在物业管理企业，且在没有相关资料的情况下无法防止事故的发生，物业管理企业已将有关情况告知业委会和公众并提示了风险，那么物业管理企业对事故的发生没有过错，不应承担责任。
根据《物业管理条例》第三十七条规定，物业管理企业承接物业时也应与业委会办理物业验收手续，所以上述分析对业委会同样适用。
2、维修基金不到位共用部位和共用设施的大修、改造就必然会牵涉到维修基金的动用问题，维修基金不论是由房地产行政主管部门还是由业委会管理，其动用都要经过审批程序，如果维修基金的管理者坚持不予批准或长期拖延审批的时间，致使共用部位和共用设施因未得到及时的大修而造成了人身伤害事故，那物业管理企业是否应该对事故负责呢？上海就发生了这样一个案例，一幢楼房的外墙墙皮开裂，物业管理企业发现后向业委会做了报告，申请动用物业维修基金进行维修，但业委会却不批准动用维修基金，不久后便发生了外墙墙皮脱落将路人砸伤的惨剧。
首先应当肯定，共用部位和共用设施的大修、更新、改造按照规定应当动用维修基金，物业管理企业没有任何义务在维修基金管理人不批准动用维修基金的情况下垫资进行大修。
但对于侵权之诉而言，既然物业管理企业已经注意到了有危急公众人身安全的危险存在，那么他在报告维修基金管理人并申请动用维修基金后并不意味着没有了其他的任何责任。
