凯德置地商业的模式共74页

万达、凯德10种典型商业开发模式第一篇：万达、凯德10种典型商业开发模式•10年前，人们还都在问“什么是商业地产”；5年前，大家关注的是“谁在做商业地产”；今天，人们的问题是“谁还没有涉足商业地产”。

商业地产现在很火，房企逐渐重视商业地产价值，万科、华润、保利等企业均加大商业地产投资比例至20%或以上。

这不禁让人心生疑问：不发力商业地产就不是大牌开发商？在这个群雄乱占的时代，我们走向何方？我认为，群雄乱占的时代有泥腿子，也有专业的投行，目前中国商业地产有十种典型的开发模式，可供学习和借鉴。

商业地产典型开发模式之现金为王SOHO中国的开发模式是以卖住宅的方式卖商铺，现金为王。

其开发模式的特点主要表现在以下四个方面：概念炒作大师；坚持散售，物业符合散售的需求(街区/SOHO/写字楼做法)；人海战术、高佣金提成和末位淘汰制养成的强大销售能力；对能源、资源类行业价值客户的深入挖掘不掌握。

万达: 商业地产典型开发模式之平衡中庸万达第一代产品是单店模式，通过将主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，再通过高价出售底铺盈利。

万达以较低的价格将大部分商铺租给主力店，使成本压力过大，于是万达将部分压力转嫁给购买铺面的小商户。

万达广场有10%-20%左右的店面出售，以回收部分资金。

由于商业项目前期需要大力进行营销推广，刚刚起步的业绩不足以支持巨额成本。

因此，在前期，小商户的经营压力很大，也反过来影响了万达广场的整体形象。

万达第二代产品是纯商业组合店模式。

第二代万达形成购物中心(Mall)的形式，由主力店和单店构成。

在主力店和单店的构成比例方面，原来购物中心(Mall)的主力店占面积的 85%，单店只占 15%。

万达第三代产品是城市综合体。

总结了第一代万达广场和第二代万达广场对于当时市场环境的不适应性后，万达进入了第三代万达广场的开发。

万达广场的第三代产品是多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。

凯德中国经营模式分析目录一、概况 (1)1、凯德中国背景 (1)2、发展沿革 (2)3、发展战略 (3)二、市场拓展的三种方式 (4)1、收购已有项目 (4)2、参股当地成熟公司 (5)3、招拍挂获取土地 (5)三、地产业务结构分析 (6)1、市场开拓模式资金占比 (6)2、土地获取情况 (7)3、物业类型 (8)4、项目区域分布 (10)四、凯德地产经营模式：地产开发+资本运作 (11)1、资金链条 (11)2、项目运作流程 (11)3、资本运作——嘉茂零售中国信托分析 (12)4、集团的资产配置作用 (13)一、概况1、凯德中国背景凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由嘉德中国常务委员会协调管理。

嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。

核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；地理分布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家，业务遍布20多个国家120多个城市。

新加坡嘉德置地集团40%的股份由新加坡国有投资淡马锡控股公司（TemasekHoldings）持有。

淡马锡控股公司是一家新加坡政府的投资公司，新加坡财政部对其拥有100%的股权。

嘉德置地上市的子公司和附属公司包括澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及嘉茂中国信托。

凯德中国是中国领先的房地产外企，是中国最大的商场拥有者和经营者，是中国最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理。

凯德置地（中国）投资有限公司是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。

作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商，15年来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理，开发规模逾570万平方米。

凯德商用是新加坡嘉德置地集团成员嘉德商用产业有限公司的子公司。

凯德商用在中国拥有50家购物中心，分布在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、西安等33个大中城市，总租赁面积超过400万平方米。

凯德商业运营模式凯德商用项目简介凯德商用中国在35个大中城市拥有并管理着总物值541亿人民币的56个商业地产项目，总建筑面积576万平方米.2012年将开业7个项目，计划在3至5年内，内地的购物中心由现时56家增至100家，相应资产值达至160亿美元。

标志性项目包括：北京的凯德MALL•西直门（原北京嘉茂购物中心•西直门）、凯德MALL•望京（原北京嘉茂购物中心•望京）、北京来福士中心、上海来福士广场等。

凯德商业项目产品线凯德商业项目分布1、凯德商业的项目主要分布在环渤海区域、长三角区域、珠三角区域、成渝区域、中部区域，其中在北京、上海就拥有10个商业项目。

2、凯德商用的商业项目体量主要为4—8万平方米，定位中端，经营情况良好。

3、凯德广场和来福士广场在项目定位和项目体量上并无显著差异，其中凯德广场为纯商业项目，来福士广场为城市综合体中的商业项目。

4、凯德商业持有的商业项目总建筑面积约260万平方米。

^营模式如果说万象城像个资本家在做商业地产、万达像工厂在做商业地产、大古就像艺术家在做商业地产、凯德就像金融家在做商业地产、红星美凯龙就如农民在做、瑞安则如诗人在做文鹏鑫则是山寨厂。

凯德模式：地产开发+资本运作（基金模式）基金模式的产生背景1.持有物业占据大量现金流，公司面临租售两类业务现金流争斗的局面；2.亚洲金融危机凸显了公司高负债、低回报的经营问题。

这两方面促进了基金模式的形成凯德在中国的主要基金凯德置地中国住宅基金，凯德置地中国发展基金,嘉德商用产业中国发展基金，嘉德商用产业中国发展基金II,嘉德商用产业中国孵化基金，嘉茂零售中国信托，来福土中国基金，中信-凯德科技园区投资基金。

资金来源凯德运作模式凯德置地主要通过嘉德商业中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再让嘉茂零售中国信托（简称CRCT ）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商业物业。

对于这些基金投资的物业，嘉茂零售中国（CRCT）拥有优先购买权。

凯德置地商业产品线研究2011年，新加坡房地产开发龙头企业嘉德置地集团宣布，在中国、越南两大市场成立新业务单位“凯德惠居”，致力于“平价商品房”的投资、开发与管理。

在中国，凯德惠居是继凯德置地旗下凯德置地、凯德商用、雅诗阁中国之后的第四大业务单位。

2001年，新加坡嘉德置地集团旗下凯德商用正式进军中国市场，次年11月，凯德商用在中国的首家购物中心上海来福士广场正式开业。

目前，凯德商用在中国已经形成来福士、凯德MALL或凯德广场、凯德龙之梦广场等商业产品线。

截止2011年底，凯德商用在中国商业项目达到56个，正在经营的项目有42个，总建筑面积约576万平方米，物业总值约541亿人民币。

2011年，凯德商用对旗下的品牌的全国购物中心更名为“凯德MALL”或“凯德广场”，并宣布在未来3至5年内，凯德商用在华的商业地产项目数量将增加至100个。

1、凯德商用发展战略凯德商用的主要经营策略是在于投资、开发及管理处于亚洲，以零售商用为主的多元化地产组合，并致力于强化本身在亚洲作为顶尖的购物中心开发商、拥有者及管理者的地位。

凯德商用融合了商业房地产投资、开发、购物中心经营、资产管理及基金管理等多种职能，从整条零售房地产价值链中获取价值，在相对较短的时间内成功收购、开发及管理规模庞大的购物中心物业组合。

凯德商用的商场项目包括位于世界著名购物街道之一的新加坡乌节路的ION Orchard及狮城大厦、新加坡来福士城及克拉码头。

在中国的标志性项目包括北京的凯德MALL·西直门、凯德MALL·望京、北京来福士中心、上海来福士广场等。

在商用地产管理领域，凯德商用中国组建起涵盖项目设计、开发与管理、租赁、市场推广、租户设计与协调以及购物中心运营管理的专业团队，提供系统的购物中心物业管理服务。

通过创新性地结合购物、餐饮、休闲娱乐区域，为消费者打造独特的购物体验，成功带动租户销售额提升，带动租金收入的增加，实现投资者回报的增长。

⾦融投⾏必备│凯德如何玩转商业地产轻资产模式！凯德模式集运营与投资为⼀体，运营机构同时作为投资管理⼈，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链。

凯德的模式是，将投资开发或收购的项⽬，打包装⼊私募基⾦或者信托基⾦，⾃⼰持有该基⾦部分股权，另⼀部分股权则由诸如养⽼基⾦、保险基⾦等海外机构投资者持有。

待项⽬运营稳定并实现资产增值后，以REITs的⽅式退出，从⽽进⾏循环投资。

国内标杆房企中，万科商业地产轻资产运营模式被认为是凯德模式的典型代表。

1、盈利模式：基础费⽤额外收⼊在凯德模式中，以地产⾦融平台为动⼒的全产业链是其盈利模式的核⼼构架(如图1)。

通过投资管理房地产⾦融平台招商运营，成功实现以⾦融资本(私募基⾦与信托基⾦REITs)为主导，以商业地产开发收购、管理运营为载体，既实现稳定的租⾦收益和持有项⽬增值收益，⼜实现⾦融业务发展带来的“跳跃性⾼收益”。

图1 具体⽽⾔，凯德模式下，收益来⾃于基础管理费和额外收⼊。

1)基础管理费表1 凯德零售中国信托(CRCT)的管理费对于CRCT，基本费⽤占持有物业价值的0.25%，如果按照8%的资本化率计算，基本费⽤占净收⼊⽐重约3.125%(0.25%/8%);业绩提成费为净收⼊的4%;物业管理费⼀部分由总收⼊的2%构成，⽽CRCT的净收⼊/总收⼊历年来⼀直稳定在64%左右的⽔平，因此这⼀部分占净收⼊⽐重约3.125%(2%/64%)，⽽另⼀部分为净收⼊的2%。

综上所述，凯德置业从CRCT提取的管理费理论上合计应为净收⼊的12.25%，实际提取的管理费⽤占净收⼊的⽐重为14%~15%。

2)额外收⼊由于持有20%CRCT的份额，因此除了基础管理收费，凯德置地还可以享受基⾦分红。

根据简单的估算，在2007年~2013年期间，凯德置地平均每年从CRCT获得的分红收⼊为0.1亿新元，外加年均提取的基础管理费收⼊0.12亿新元，相⽐其初始投⼊的1.5亿新元(CRCT运营物业总价值7.57亿新元×20%)，年均投⼊资本回报率约为15%(0.22/1.5)。