下载文档原格式
房地产开发商与小偷——谈住宅偷面积怪象
现实有时候却又是那么奇怪，他们走到了一起，一起经营着房地产开发这块大蛋糕。
既然能把开发商和小偷说到一块，说白了就是他们都在偷。
小偷一般偷的是钱和物，偶尔还有偷情的。
那开发商偷的到底是什么呢？先抛开税不说，答案是面积。
对于偷面积这一说法，相信做房地产的和做建筑设计特别是做住宅设计的甚至于各地的建设管理部门都不会觉得陌生。
那么这个偷面积到底是怎么一回事呢？现在用一个纯住宅项目来举例说明，姑且把这个项目称作1㎡用地项目。
这个项目只有1㎡的用地，政府规定只能建3㎡建筑面积的住宅，开发商在报建时也是按3㎡建筑面积进行报建，但待竣工验收后通过违章改建加建，使住宅实际建筑面积达到了4㎡。
很明显开发商偷了1㎡的建筑面积。
开发商和建筑设计单位从住宅的方案设计阶段就已经为竣工验收后如何更容易偷面积想好了方案。
下面我大概的阐述一下开发商偷面积的一般手法。
各地的房屋建筑面积测绘规范里都有一些可以不用计算建筑面积或计算一半建筑面积的规定，而目前开发商正是主要利用了这些规定来进行偷面积的。
例如层高＜2.2m建筑空间不用计算建筑面积、室内局部2层高的空间只要计算一层的建筑面积、普通凸窗和落地凸窗可以不用计算建筑面积、不封闭的阳台建筑面积按其投影面积的一半计算，有些地方更是规定了双层高阳台不用计算建筑面积。
利用不封闭的阳台建筑面积按其投影面积的一半计算这规定开发商可以把阳台设计得很大例如10㎡，等到竣工验。
浅议商品房“偷面积”现象作者：马学松来源：《城市建设理论研究》2013年第06期摘要：少数开发商利用政策的漏洞，采取各种各样的手段达到实际使用面积比原先申报的规划面积大很多的目的，而这种“偷面积”的现象将会带来一系列的问题。
本文列举了几种典型的“偷面积”现象，而政府有关部门也正在对“偷面积”现象和行为逐步进行限制和规范，尽量予以杜绝。
Abstract: a few developers use loopholes in the policy, adopt various means to achieve the actual use of the area than the original declaration of the planning area a lot of purpose, and this " steal area " phenomenon will bring a series of problems. This paper enumerates several typical " steal area " phenomenon, and the relevant government departments are also to " steal area " phenomenon and behavior gradually constraints and norms, as far as possible to avoid.关键词：商品房“偷面积”Keywords: commercial housing " steal area中图分类号：TU-0文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）随着社会经济的发展以及城市建设规模不断加大,房地产行业在经济中所占比重也越来越大,城市住宅需求一年比一年旺盛，其中商品房施工面积﹑商品房竣工面积﹑商品房销售建筑面积均逐年增长。
房地产产品研究之“偷面积”前言在有限的土地面积上，如何突破项目容积率及政府相关政策限制（如90/ 70困局）一直是开发商思考的问题，住宅产品设计如何创新也因此被摆上圆桌会议。
通常住宅产品创新常用的一招是“偷面积”。
“偷面积”这个词语，是地产行业人士杜撰出来的。
是指房地产开发过程中利用现行国家或地方建筑面积测量政策中建筑面积计算的相关规定，建造有使用功能但不计建筑面积的一部分面积的行为，就是钻“建筑面积计算方法”的空子，将可以不计如建筑面积的套内平面面积，“送”给住宅买家。
惯用手法偷面积是在由南方城市发展而来，已经成为深圳房地产的特有现象。
由于面积测量规定有“不计面积”、“计一半面积”的政策空间，开发商及相关企业都在此方面下足功夫。
楼市偷面积的惯用手法有：1、送半地下室、地下室：住宅建筑正负零之下不计入面积;2、凸窗：由最开始的低于2.2米高度的┓和┛型凸窗升级为将低于2.2米的空间，转化成标准层高空间的可打掉步入式┒和可拆卸┚型凸窗；3、隐藏式衣橱：将衣柜位置的底部砌筑450高的台面，将衣柜位置凹进去，做成凸窗形式，入伙后同样可以将450高的台面打掉，成为真正的落地衣柜位置；4、入户花园：送一半的面积；5、过道花园和露台花园：错层布置，使阳台顶盖高度达到两层层高；6、空中花园：错层布置；7、空中院馆：一层高，送一半的面积；8、内院露台：两层高，全部送；9、6米高入户花园：左右错层设计，将入户花园设计成两层高度；10、可延展性客厅：是将原设计的两户之间的管道井面积，两家各分一半。
待验收后，发展商会组织重新隔墙，按照样板房样式向业主交楼；11、共享梯厅：电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近30—40平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园；12、建筑层高不超过2.2米，则不计面积，采取三错层或夹层方式；13、商业层高6米，入伙验收后再隔出一层，实现二层实用。
偷面积的行为，市场反映看好，有“双赢”的说法，成了户型创新，增强竞争力的最重要手段。
房地产开发商与小偷——谈住宅偷面积怪象
在一般意义上很难把房地产开发商与小偷混为一谈。
但是现实有时候却又是那么奇怪，他们走到了一起，一起经营着房地产开发这块大蛋糕。
既然能把开发商和小偷说到一块，说白了就是他们都在偷。
小偷一般偷的是钱和物，偶尔还有偷情的。
地方更是规定了双层高阳台不用计算建筑面积。
利用“不封闭的阳台建筑面积按其投影面积的一半计算”这规定开发商可以把阳台设计得很大例如10㎡，等到竣工验收后再把阳台封闭成一间房间或厅，通过这一方法可以偷5㎡；利用“双层高阳台不用计算建筑面积”这规定开发商可以在住宅内设计一个双层高阳台例如面积也是10㎡，等到竣工验收后把双层高阳台封闭，而且在竖向再加建一层楼板，通过这一
方法可以偷了20㎡；利用“室内局部2层高的空间只要计算一层的建筑面积”这一条，开发商可以在室内设计一个双层高的空间，例如面积也是10㎡，等到竣工验收后，在双层高空间上空加建一层楼板，这样也可以偷10㎡；至于“层高＜2.2m建筑空间不用计算建筑面积”这一条现在多用在别墅、多层和高层住宅的首层户型，例如设计一个层高2.15米的地下室或半地下室，等到竣工验收后再往下多挖几十厘米，
3种
在这里我们首先要向大家介绍一个政府规划部门对一个项目建筑面积总量控制的指标——“建筑容积率”。
下面套用《深圳市房屋建筑面积测绘技术规范》(SZJG/T22-2006)中建筑容积率的定义：在建设用地范围内，所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。
还是拿上面举例用的“1㎡用地项目”来说吧，政府规定了这个项目的容积率是3，也就是这个项目地上部分只能建3㎡的建筑
面积。
这个容积率指标与这块地的总价有很大的关联，一般来说容积率越高，地价越高。
假设开发商在这个项目买地花了9000元，每平方米建筑面积的建设成本是3000元。
如果开发商老老实实的盖楼，不用偷面积的伎俩，那这楼每平方米的成本价是（9000+3000×3）÷3=6000元/㎡，如果开发商偷了1㎡的建筑面积，那情况会怎样呢？在这里假设这偷来的1㎡建筑面积由开发商加建完成，它的建设成本也是3000元/
㎡，这
3=7000元/
5250/㎡的利
D代
当n%
从上面的公式可以看出，这偷面积的实质偷的是地价，也相当于免费的提高了土地的容积率。
偷面积的最大受益方是开发商，购房者表面看起来好像占了点便宜，其实不然。
受害方是政府、建筑设计单位、购房者以及整个社会。
首先开发商偷得这部分面积是不用付地价及其他费用的，相当于政府白白流失了财政收入。
其次对于建筑设计单位来说，因为设计费是按建筑面积的多少来收取
的，开发商要求做偷面积的方案难度比不偷面积时大得多，而一般这些偷的面积是没办法收取设计费的。
再次，对于购房者来说，表面上好像占了点便宜，但由于除了开发商自己没有人会确切的清楚该房子的真实成本价，因而购房者到底占了多少便宜，不清楚，况且房子作为一件使用年限差不多上百年的耐用品，加建的这一部分的安全性就值得怀疑了。
另外这种偷面积的行为造成了社会资源的极大浪费，因
5
成了开发商抵抗房价下行的药方。
“偷面积”这种现象的存在歪曲了房价，歪曲了住宅的真实面积，同时也歪曲了社会的伦理道德，造成了更多社会的不公。
首先是造成道德法律上的不公。
拿通常意义上的“小偷”来说，他们偷了一定数额的财物，是犯法的，但我们的开发商“偷面积”却能安然无恙，而开发商偷得的利益却比“小偷”大得多。
在“偷面积”这种现象上，开发商、建筑设计单位、
购房者是否犯法，值得大家深思，也值得我们的法律界人士研究。
当我们大部分人
生活在这种偷来的面积里时，我们的内心是否有过不安。
其次是造成了多偷面积的开发商与少偷或不偷面积的开发商之间的不公平竞争。
多偷面积的开发商，其住宅的每平方米的真实成本价比少偷或不偷面积的开发商低，会偷的开发商比不会偷的开发商赚钱。
