深圳住宅偷面积手法大全

住宅和写字楼“偷面积新招"全有了！！建筑 | 设计 | 旅行 | 创意 | 生活 | 图书来源：明源地产研究院新版《建筑工程建筑面积计算规范》自今年7月1日起实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。

这是否意味着以前的“偷面积”将绝迹于江湖？非也。

明源君只想说，你们城里人太会玩了，赠送面积又见新花样，明源君为各位归纳了高层、别墅、商业、写字楼送面积的招式，仅供参考。

高层►设计高度＜2.1米，窗台高度＞45厘米的凸窗（不算面积）普通凸窗在小户型中应用较多，但在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，明确规定：凸（飘）窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。

对此，业内人士给出的应对之策是：将窗台高度做大＞45㎝，凸窗高度＜2.1米。

如此一来，还是能通过凸窗的设计，提高得房率，有效解决90㎡做三房过于紧凑的缺陷。

举例：在万科那款红透2014年的18平米“超小户型”中，就通过使用飘窗设计，极大延展了客卧空间。

而且飘窗下方设计为打开式的储物柜，还增加了超小户型的储存功能。

►设计可局部拆卸内凸窗（不算面积）在凸窗上部分设计横梁，可以将部分空间隔成两层，使得凸窗高度不超过2.1米，上层空间0.7米左右用于储藏空间（如下图）；业主在装修期间，可将横梁“拆卸”，使原本2.1米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。

如上图，顶柜为可以打掉的部分的上梁。

业主装修时将其打掉，则将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高（如下图）。

►利用设备平台（不算面积）在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，对设备平台的规定并未出台新政策，因此，可以认为，开发商还是能继续利用设备平台来增加户型的功能空间。

举例：金地未未来这个项目之所以如此经典，就在于其在产品设计创新上做出了杰出贡献。

比如利用设备平台作为可改造空间，就是金地未未来项目的一大创举。

设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域。

住宅建筑工程“偷面积”方法判断赠送的面积非法与否，关键看是报建方案和最终的验收交楼时其户型是否一致，如果是一致的，业主就能拥有相应的产权，不存在任何的法律法规问题，如果不一致，则可能是开发商在验收交楼后再组织人力物力进行改建的，业主不能拥有相应的产权，可能会存在一定的法律法规问题。

结合近期楼市的特点，总结了以下几种偷面积的方法1、低台凸窗和落地凸窗主要技巧：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。

由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。

这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。

业内点评：此招最早出现在广州、深圳一带，如今在东莞的各大楼盘中已能看到，这样给使得户内空间更明亮、舒适。

不足之处是这样大凸窗设计可能会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，开发商需要在材料、建筑设计上下功夫。

属合理之“偷”。

2、管道井变客厅主要技巧：这种做法主要用于小户型产品，发展商为了“偷”得面积增加卖点，在报建方案上是以其他什么管道井等理由进行报建，按照现行设计规范此部分不计算面积。

业内点评：该做法业主无法拥有此部分的产权，而且改建后的房间或者客厅都不能得到良好的采光透风，既降低了居住的舒适度，又属于非法之“偷”，建议购房者购房时要明察秋毫。

3、赠送大露台和半地下室主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列，这一招不但能“偷”到很大面积，更有甚者能“抢”出一个房间。

在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。

业内点评：由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。

此外，赠送地下室也存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。

如果您开发的房子90平米的看上去像100多平米的，客户肯定会“一见倾心”！如果您开发的房子还附带有大量的“免费赠送”，客户当然会“怦然心动”！特别是当前“90平米”政策限制下，按常规户型设计，产品差异化将很难体现，如何在竞争中取得优势，偷面积成了众多开发商的选择。

回顾06年房地产产品创新，无不围绕“偷”字展开，其中深圳的“偷功”最为精妙：一、低台凸窗和落地凸窗主要招数：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。

由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效到面积。

目前“偷术”又有了很大改进，在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。

由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。

注意事项：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。

二、超大入户花园和大阳台主要招数：入户花园和阳台只计一半建筑面积，通过做大面积入户花园和阳台“偷面积”属于偷功中的重招，这一招不但能偷到很大面积，甚至能“抢”——抢出一个房间！注意事项：凸阳台和凸入户花园一定要注意进深，太深容易影响房间和下一层的采光，太浅则难以形成围合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感觉。

入户花园应该与户内保持一定高差，否则无法填浮土种花草，不能达到真正花园的效果。

三、赠送大露台主要招数：无盖的露台通常采用退台的方式实现，上盖高度达到或超过二个层高的阳台也视为露台，均不计入建筑面积，是能偷到的面积最大的方式。

在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。

注意事项：退台式大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。

此外，尽量保证私密性的露台才具有实用性。

试想，您在露台上的活动完全暴露。

挑高两层的露台必须保证一定私密性，曾有楼盘由于设计缺陷，楼下露台完全暴露在楼上的视野中，使用起来极不舒适。

建筑新规下,牛人总结的17种偷面积方式,史上最全第一篇：建筑新规下,牛人总结的17种偷面积方式,史上最全建筑新规下，牛人总结的17种偷面积方式，史上最全新版《建筑工程建筑面积计算规范》自实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。

这是否意味着以前的“偷面积”将绝迹于江湖？非也。

上有政策下有对策，还不到一年时间，赠送面积又出了不少新花样。

明源君为各位设计狮归纳了在建筑新规下，住宅赠送面积的17种方式，史上最全面，不收藏就亏大了。

一、阳台（计1/2面积）阳台的赠送是最常见的户型面积赠送之一。

按照各个地方规范的不同，入户花园和阳台可能只计一半建筑面积，通过这种方式甚至可以多赠送一个房间。

1、提前预留空间设计，并合理改造赠送面积值得注意的是，新规范下，一个是阳台的进深有限制。

阳台面宽≤1.5m时，阳台进深必须小于等于2倍面宽（阳台进深理论最大值3m）；阳台面宽＞1.5m时，阳台进深小于等于面宽且不大于2.4m。

另一个是多层高阳算面积。

无交通功能的公共阳台和多层高走廊均要计算2倍以上核减面积；多层高阳台及走廊按投影计算1.5倍以上核减面积，上不封顶。

所以，在设计过程中可提前预留空间设计，并合理改造赠送面积。

户内长宽不小于2.4m的（客厅、卧室）及一个厨房可设置一个计一半面积的阳台。

内未设置室内透空空间的限值，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的20%或60㎡。

户内设置室内透空空间的，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的10%或30㎡案例：提前预留空间设计，合理改造赠送面积案例：提前预留，合理改造。

2、两个单元相连接按凸阳台报批苏州有个项目为高层26F—33F。

该项目高层两个单元拼接的地方按了阳台报批，虽然看起来是凹阳台，其实是结构分开的，所以按凸阳台报批，赠送一半面积。

案例：苏州中粮祥云国际，产品规划是高层27F+洋房6-8F。

高层中间户朝北房间规划按阳台审批，两个卧室挨一块开间加起来才6.6m，他们是怎么偷面积呢？两个卧室中间做挑空，这样就按凸阳台报批，就可以赠送面积了。

暧昧的空间——深圳住宅送面积新招扫描自2003年开始的送面积手法，在发展商不断的创新和演绎下已经走到了极致化的地步，从近期面世的春华四季园、可园第四期、后海花半里、中海月朗苑及城色等项目中，我们看到这种送面积的手法已被发挥到了极致，据悉深圳国土资源和房地产管理局近期将出台新的法规政策，对房屋面积的计算方式做出新的规定，新规定将在5月1日正式实施，这也是对目前名目繁多的送面积手段的一种遏制，有利于规范市场。

笔者曾笔者曾在《康居型住宅发展趋势》一文中，展示了深圳住宅产品偷面积的十种手法，除了文中所述的10种送面积的手段，近期面世的一些项目送面积的手段又有不少新的创新。

一些方法可能在新规范出台之后也很难限制到，在空间的处理方面越来越暧昧。

手段之一：形迹可疑的入户花园早期的入户花园多半没有太多的变化，入户花园的空间比较直观，近期一些项目的入户花园的处理上，花园做成“L 形”凹进一大块面积，给后期二次改造留下的许多想象的空间。

有些入户花园的面积做的非常大，很容易隔出一间房来。

手段之二：步入式凸窗接超高露台在附送空间的组合上，过去步入式凸窗都是单独设计的，在中海月朗苑和春华四季园里都采用了这种双重组合附送空间的做法，这样使得室内空间和半室外空间进一步扩大。

手段之三：嵌入式衣柜，节省室内的面积在内部空间的集约化上，不少发展商都对主人房的利用率上做了不少的文章，现阶段的许多室内空间的设计都和装修结合的非常紧密，在佳兆业可园第四期，鼎太风华第五期都采取了这种嵌入式衣柜的做法，利用墙体的空间，为客户节省室内的使用面积。

鼎太风华5期的入墙式衣柜手段之四：暧昧的异形阳台根据《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》，阳台只要不是全封闭的就只能算一半面积，就是5月1日后实行新法规，对这一条也不可能取消，阳台只要是算一半面积，那么发展商仍就可以利用阳台的空间做文章，近期面世的后海花半里项目，主打的概念就是空间的灵动性，在阳台的设计上做了许多文章。