龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营
能力是核心
龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营能力是核心提要：将业主从传统投资模式带入资产管理模式，龙湖试图打造一个类理财产品的资产代管平台既可通过散售物业回流现金
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龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营能力是核心
2月28日，龙湖宣布启动“金苹果计划”，针对旗下的销售型商业物业推出“售后服务”，全面整合商业运营、地产开发、物业管理三大系统资源，为业主提供统一的商业运营服务和物业管理。正值龙湖涉足商业地产十周年，其高层将该计划视为“划时代的模式创新”。
“龙湖不是在单纯地向客户出售商业物业，而是希望为业主实现物业资产的保值增值。”龙湖地产相关负责人对《中国建设报·中国住房》表示，“金苹果”计划通过对龙湖的地产、物业、商业三大业务板块进行整合，通过定位辅导、经营辅导、招商促进等服务，缩短商铺、写字楼、精装等销售型商业物业的闲置周期与提高租金收益。
将业主从传统投资模式带入资产管理模式，龙湖试图打造一个类理财产品的资产代管平台既可通过散售物业回流现金，又能实现统一运营，打破商业地产中惯有的自持与散售的纠结。而通过金苹果这一平台，龙湖还可以将旗下商铺、写字楼、度假产品打包，进行跨业态、跨区域销售，充分挖掘客户购买力，以突围当前普遍的商业物业销售困局。
打破散售运营困局
散售与自持分别的利弊明显，这也成为商业地产发展商最常纠结的问题。
以北京知名商圈三里屯为例，三里屯village早已是北京人休闲购物的热门选择之一，而邻近的三里屯SoHo却人流冷清。业内人士对此的普遍回答是，前者是开发商自持经营，而后者属于散售。物业权集中度的不同影响了整体商业的规划布局，进而影响运营结果。
但可以攻破此逻辑的案例仍然可见。北京市内不少商业步行街同样是物权分散，但人流却并不比一些集中经营的大商厦少。高和资本对旗下商业物业的运营策略便是，整体盘下物业加以改造并整体规划，甚至持有运营一段时间再散售，但并未影响其商业物业运营水平。
而自持也并非万全之策。即便是在cBD核心区域，同样为开发商自持的新光天地与金地中心，经营状况也曾判若云泥。与新光天地的光鲜亮丽相比，金地中心曾一度死气沉沉，在近期经历重新整改之后才恢复元气。
而更为纠结的是，在国内通过散售而实现迅速扩张的商业地产商不在少数，而选择自持物业的发展商却发展缓慢，眼睁睁看着优质资源和发展良机被竞争对手收入囊中。
“过去十年，龙湖在商业上一直潜心做一件事情亲自学习并实践商业运营。”龙湖集团商业地产部总经理魏健称，尽管国内号称从事商业地产开发的企业不在少数，但真正组建起团队、亲自从事商业运营的发展商却少之又少。
在龙湖看来，商业运营才是商业地产的核心价值所在。商业运营的水平决定着商业设施内商家的营业收入，进而影响租金水平，而租金水平直接决定着商业物业的投资价值。
“在物业价值明确的前提下，自持或出售只是持有者另一层面的策略选择，本身已不会给物业整体商业运营带来干扰。”龙湖相关负责人表示，龙湖推出“金苹果”计划，是在租售选择与商业运营已建筑防火墙的前提下进行的。
只有成功运营的商业物业，才有其价值。
数据显示，2009年至2011年全年，龙湖地产的租金收入复合年增长率达%，2012年上半年租金收入大幅增长%至人民币亿元。截至2012年6月底，龙湖已开业商场面积为近44万平方米，整体出租率为%，并录得投资物业评估增值人民币亿元。而截至2012年底，龙湖商业当年租金收入超过5亿元。
跨区域跨业态销售
深谙商业物业的核心价值所在，龙湖地产更懂得应该如何向市场兜售其产品。
按照龙湖公布的计划，在“金苹果”这一平台下，即对所售物业进行商业运营服务和物业管理的基础上，龙湖对销售端也进行了改造将旗下不同区域、不同业态的资产打包销售，购买者可以自由选择龙湖现有销售型的商铺、写字楼及度假产品进行组合，而龙湖也将按照资产总值的大小，或是业态及投资特点向客户推荐既定的组合产品。
“龙湖突破了传统的销售物业概念，凭借自身比较强硬的开发、
商业运营和物业服务实力，在向市场兜售一种类理财产品的资产包。”一位业内人士说。
“龙湖在资产包里提供的产品，除实体物业产权之外，还有物业管理服务以及涵盖招商、运营、规划定位在内的商业运营服务。我们希望这些措施能打破商业物业投资的一些障碍。”魏健说。
事实上，对于商业地产投资的个体而言，由于专业知识有限，在购买行为发生时，往往便处于信息不对称状态的弱端。一位商业地产运营人士表示：“许多业外投资客对所购物业到底能带来多大收益，基本靠蒙。”
现实中便有许多案例，投资者购买了商铺之后，因为缺乏时间精力以及渠道资源，结果导致商铺长时间空置，或者以较低的价格租赁出去。更不用说不同的投资者之间相互竞争，最终导致商业布局混乱，商业经营陷入困境。
但在房价上涨的时代，这些问题都被掩盖下来。租金上的损失相对于物业升值的收益而言，根本不算什么。但在市场更为理性的今天，一个无法证明其有稳定租金收益的商业物业，不可能获得较高的价格估值。
“个体投资者缺乏的这些资源及信息，龙湖都有。通过‘金苹果’平台进行统一管理，将极大程度地减少个人投资者经营失败的风险。”上述龙湖地产相关负责人说。
而龙湖在通过部分资产散售的同时，自己也依然保持着“业主”身份。据了解，龙湖依旧会在所开发物业中保持相当规模的自持面积。
对于龙湖与个人投资者的关系，业内人士认为，可类比为投资同一支基金不同层级的投资者。“个体投资者可以帮助龙湖做大规模，做到单独做不可能达成的目标。而龙湖则可以帮助个体投资者补长短板，共同受益。”
“2013年将是龙湖商业地产快速扩张的元年，集团预计用15年左右的时间将商业利润占比从不
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到5%提升至30%，并不断深化龙湖‘增持商业’的发展战略。”2月28日，在重庆举办的2013龙湖商业地产全球客户答谢会上，魏健如是阐述。
在龙湖的“金苹果”计划当中，所有价值链条最终都拴在了商业运营管理能力这一环节上，这显然将对龙湖的商业管理团队提出更大的挑战。
一、会计处理：会计处理按账面成本结转固定资产或投资性房地产，不确认收入。可按规定计提固定资产折旧。 二、企业所得税：未对外转移产权，不属于视同销售所规定的情形 国税发【2009】31号规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。固定资产折旧可予税前扣除。 《企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。 三、土地增值税：产权未发生转移，不征收 《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产
权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 四、增值税： 1.没有规定不允许自己给自己开具发票； 2.有不视同销售的增值税规定； 3.但增值税处理上，没有规定不得作为销售处理； 4.如是一般计税，自己给自己开具市场价的全额增值税专用发票，但在计提销项税额时，销售额中可对应扣除土地价款，对企业有利； 5.可按规定抵扣进项税额； 6.如是简易计税，可不作销售处理 （一）不需缴纳增值税的政策解答 湖北国税《营改增问题集》：房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用的，虽然按规定以房地产开发企业名义办理了产权登记，但是不属于增值税的应税行为，不需要缴纳增值税，也不需要开具发票。房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用以后再对外销售的，按照房地产开发企业销售自行开发的房地产项目缴纳增值税。 （二）办理权属登记的应视为销售的政策解答 云南国税营改增问题解答摘编（十四）：不动产（二）房地产企业在售的房屋转为自持是否视同销售？
龙湖地产建筑工程管理 规定 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998
龙湖地产建筑工程管理制度 （工程部篇2007年版） 目录
一、分供方评价制度（试行） 1、目的 为进一步规范分供方的引入制度和确定邀请投标的施工单位奠定基础，建立集体参与的客观评价机制，实行优胜劣汰，为工程项目顺利实施创造条件。 2、适用范围 重庆龙湖地产在实施工程中合作伙伴的评价，包括设计、监理、施工总分包。 3、相关文件依据 《造价采购部招标界面划分办法(试行稿)》 链接地址： 4、对分供方的评价
根据附件《分供方资源评价表》及本文件中的评价标准，各项目部（含工程项目部、景观装饰项目部）每月评价一次。工程部组织，每半年进行一次总结性评价，在对每个单位的评价中应链接具体事例的文件地址。 工程部每半年将总结性评价结果反馈给相关职能负责人和公司总经理。 5、评价指引 每季度末工程部内业工程师从造价采购部、研发部索取最新的分供方名录。 各项目部在每月的评价中，对名录中未纳入的分供方可以添加。 对同一公司，但不同的项目经理（或负责人）分别评价。
二、建设工程竣工图管理办法 1、目的 规范重庆公司工程部建设工程竣工图管理。 3、适用范围 适用于重庆公司工程项目部的竣工图管理（含景观及二次装修工程）。 3、术语 工程项目部 建设单位指派的进行项目现场管理的组织机构。 项目监理机构 监理单位派驻工程项目负责履行委托监理合同的组织机构。
项目经理部 施工单位项目经理在企业的支持下组建并领导、进行项目管理的组织机构。 竣工图 建设工程竣工图是根据实际施工情况绘制的反映工程建设实际面貌和构造的一种“定型”图样，是建筑物、构筑物或管线工程施工结果在图纸上的真实反映。 建设工程竣工图是建设项目档案的重要组成部份，是工程办理结算的依据，是进行工程竣工验收的必要条件，是对工程进行交工验收、维护、改建、扩建的重要依据。 4、竣工图提供 在工程开工前，由工程项目部提供三套完整施工蓝图给施工单位项目经理部，专门用于竣工图编制（含景观及二次装修工程，但其图纸提供应根据景观及二次装修设计进度确定）。 注：三套竣工图用于档案馆、建设单位委托的物业公司、建设单位造价采购部。 5、竣工图绘制 由施工单位项目经理部按合同范围及施工内容绘制竣工图，并随工程进度完成。 竣工图的编制依据、内容、要求、方法详见重庆市城市建设档案馆2001年6月编制的《城建档案管理基础》第四章——建设工程竣工图的编制。 竣工图首页必须将有修改部份的施工设计图会审纪要、设计变更、技术洽商及相关编号目录汇编成说明。 竣工图各专业图纸目录中应有原设计图纸编号和竣工图纸编号。 6、竣工图绘制过程检查 工程项目部
龙湖郦江项目简介 一、区域示意图： （一）、项目地理位置 龙湖郦江项目位于南滨路沿线（距离阳光100约5分钟的车程），在南区CBD的中心，是龙湖进入CBD区域（CBD是政府以后重点开发打造的区域）打造的第一个高品质的滨江项目。项目地在大佛寺大桥和朝天门大桥之间（对面是金科廊桥水岸和政府规划的塔子山公园），距离朝天门大桥仅需要三分钟的车程，距离长江大桥仅需要十分钟车程，您不管是到江北还是解放碑都只需要十五分钟，交通十分便利。（以后从项目地到达江北：南区腾龙大道—朝天门大桥—五里店立交，南区腾龙大道—盘龙立交—大佛寺大桥—内环高速快速到达机场，水晶郦城；到达解放碑除了直接上长江大桥，还可以通过南区腾龙大道—朝天门大桥—千厮门大桥快速到达解放碑） （二）、项目周边情况 南滨路：融美食美景为一体的南滨特色餐饮，尽享城市喧嚣。 旁边紧邻的两个地分别是九龙仓和中海于2007年底拿下的75亿“地王”（靠近朝天门大桥和郦江项目），靠近项目大佛寺大桥附近的项目为美心2000亩的商住综合用地，现洋人街即为美心开发的商业项目的一部分。 项目背后是原生态的森林绿化带，前面是广阔的长江，项目内空气清新，视野开阔。 二、小区规划设计 （一）规划数据 总占地面积11万㎡（168亩），总建筑面积40万㎡，其中地上建筑面积约33万㎡，地下面积约7万㎡；建筑形态有花园洋房、高TOWN、精装高层板楼、精装高层公寓和江景楼王，一共2598户，分三期开发。 容积率：总体容积率为，花园洋房部分容积率仅为 绿地率：31% 建筑密度：％ 户型：从70几个平米到200多个平方，拥有有两房、三房、四房、小跃、底TOWN、顶跃等多户型配比 车库：全地下车位，每栋楼直下车库，一共1900个左右。 商业：总建筑面为15000方
关于地产开发商为什么要做持有商业的思考
讨论背景：这阶段频繁接触从地产开发转向综合体或者商业地产的开发商，一直在思考一个问题，如果排除目前政府在拿地口希望和鼓励各家企业拿商住综合用地外，我们的客户从自身角度为什么愿意持有商业（此处商业广义：商家、酒店、写字楼、旅游项目等） 以下是我个人的思考，但是觉得不是很全，希望能引发各位感兴趣同仁们的思考，请大家积极回复指正并补充 问题：为什么要做商业综合体并持有？
（1、被动持有型：政府规划地块有商业用地，不得不做。目前政府规划土地往往在大规模住宅用地中规划商业地块，或者规划地块为商业金融用地，不可以分散销售，典型案例如北京中服地块，10年内不允许分散产权销售，这样的规划，使得开发商不得不持有物业。 2、主动转型：传统开发住宅的开发商如万科、世茂等，受宏观调控影响，为了分散开发风险，主动增加商业地产开发份额； 3、避税要求型：开发持有型商业，持有酒店、商场等，可以逃避缴纳土地增值税； 4、上市公司持有型：部分上市公司应资本市场
的需要，主动持有物业，以增加公司固定资产比例，如soho中国，上市前的项目大多一卖了之，上市后，为了增加上市公司持有资产，主动购买北京前门项目物业。 5、有渠道进行其他融资方式：可以采取基金、信托、私募等方式进行融资，如金地集团，与瑞银合作进行私募基金，增加项目持有量。 6、获得稳定现金流：典型代表就是万达广场，凭借持有的百货、影院，获得稳定的现金流。目前万达院线即将A股IPO成功，将实现曲线上市的愿望。）
政府层面：商业综合体中尤其是商场、shoppingmall的运营可以 2满足区域的商业配套 2拉动消费需求 2增加税收和就业机会 2商业自身的良好运营可以给区域所在的土地增值，带动区域土地价值乃至区域价值的提升，
龙湖集团管理制度龙湖集团管理制度汇编内部资料注意保密 1 龙湖集团管理制度目录第 1 章龙湖集团部门职能设置 ........................................................ .................................................4 集团中心职能设置 ........................................................ (4) 集团部门职能设置 ........................................................ (6) 子公司职责设计 ........................................................ ........................................................... ..8 组织结构图 ........................................................ ........................................................... ........10第 2 章龙湖集团岗位设计 ........................................................ . (11) 集团公司职等职级划分 ........................................................ ............................................... 11 高层岗
文件名称 重庆公司工程部 工程技术管理办法 版号：2008年版 编制人张静、罗庆审核人项目经理 陈福生 杨秋生 王建国 殷勇 批准人黄世轩 发布单位重庆公司工程部页数共 6 页 发布日期2008年3月生效日期2008年3月15日 1、目的 规范重庆公司工程部技术管理工作，统一工程师在技术管理中的基本要求。2、适用范围 适用于重庆公司工程部各项目部（含景观、装饰项目组）所开展的设计协调介入，讲图，施工图内审，设计交底及图纸会审，施工方案及监理实施细则审查，设计变更、技术洽商管理，技术变更在蓝图上同步改动、交底，竣工图审查等各项技术管理工作。 3、引用文件 《重庆公司工程部建设工程竣工图管理办法》（2007年版） 4、管理流程
5、管理内容 5.1 设计协调介入 被指派进入新项目的工程师，应积极配合研发部的设计管理工作。 5.1.1 目的：为了尽早理解项目设计意图，熟悉图纸与现场的关系，作到心中有数，有利于的项目管理工作。 5.1.2 内容：参与设计阶段一些方案的确定工作，从方案合理性、工程实施和后期管理等角度向研发部提出建议。 5.2 讲图 为了督促施工、监理、甲方对图纸的理解，在施工图内审前完成施工单位向
监理、甲方讲解图纸，监理向甲方讲解图纸，甲方项目部内部各专业间相互讲解图纸，形成讲图纪要。 5.2.1 讲图重点 ①执行标准、规范、图集清理并落实各单位是否已经齐备。 ②结构体系、装修、安装系统讲解，各专业重点质量控制点及控制措施，优化建议。 5.2.2 讲图组织者、参与者 讲图类别组织者参与者 施工单位向监理、甲方讲图总监 施工单位：技术负责人、项目经理、施工员 监理单位：监理工程师 甲方：项目专业工程师 监理向甲方讲图总监监理单位：监理工程师 甲方：项目专业工程师、技术负责人 甲方项目工程部内部讲图项目技术 负责人 项目专业工程师 5.2.3 讲图结果处理 ①主讲单位各自形成讲图纪要交甲方备案，在纪要中体现的优化建议一旦被采纳，对施工和监理单位将进行适当奖励，对甲方工程师将列入绩效考评中。 ②对施工和监理方在讲图过程中，表现出业务水平特别差者，甲方应及时提出更换。 ③讲图纪要可作为施工图内审的一部分，在内审时进一步审查。 5.3 施工图内审 施工图内审是设计交底及图纸会审前的重要工作，内审分成两类，第一类是施工、监理、甲方参加，第二类是公司内部各部门参加。两类的侧重点如下： ①施工、监理、甲方参加类：甲方项目部技术负责人主持，施工、监理、甲方项目专业工程师参加。审查内容：从工程实施角度审查图纸的错、漏、碰、缺，图纸优化，节点大样是否可行，重要部位尺寸是否合理（如前室净高等），安装系统与建筑结构有无冲突，图中错误或设计不明确的地方等等。 ②公司内部各部门参加类：研发部项目设计协调员主持，项目工程部技术负责人协助，研发、营销、物业、商运等各部门参加。审查内容：审查牵涉功能性的部分是否满足使用需求（如装修吊顶净高、室内梁下净高、配电房净高、雨水提排
龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营 能力是核心 龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营能力是核心提要：将业主从传统投资模式带入资产管理模式，龙湖试图打造一个类理财产品的资产代管平台既可通过散售物业回流现金 更多精品源自表格 龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营能力是核心 2月28日，龙湖宣布启动“金苹果计划”，针对旗下的销售型商业物业推出“售后服务”，全面整合商业运营、地产开发、物业管理三大系统资源，为业主提供统一的商业运营服务和物业管理。正值龙湖涉足商业地产十周年，其高层将该计划视为“划时代的模式创新”。 “龙湖不是在单纯地向客户出售商业物业，而是希望为业主实现物业资产的保值增值。”龙湖地产相关负责人对《中国建设报·中国住房》表示，“金苹果”计划通过对龙湖的地产、物业、商业三大业务板块进行整合，通过定位辅导、经营辅导、招商促进等服务，缩短商铺、写字楼、精装等销售型商业物业的闲置周期与提高租金收益。 将业主从传统投资模式带入资产管理模式，龙湖试图打造一个类理财产品的资产代管平台既可通过散售物业回流现金，又能实现统一运营，打破商业地产中惯有的自持与散售的纠结。而通过金苹果这一平台，龙湖还可以将旗下商铺、写字楼、度假产品打包，进行跨业态、跨区域销售，充分挖掘客户购买力，以突围当前普遍的商业物业销售困局。
打破散售运营困局 散售与自持分别的利弊明显，这也成为商业地产发展商最常纠结的问题。 以北京知名商圈三里屯为例，三里屯village早已是北京人休闲购物的热门选择之一，而邻近的三里屯SoHo却人流冷清。业内人士对此的普遍回答是，前者是开发商自持经营，而后者属于散售。物业权集中度的不同影响了整体商业的规划布局，进而影响运营结果。 但可以攻破此逻辑的案例仍然可见。北京市内不少商业步行街同样是物权分散，但人流却并不比一些集中经营的大商厦少。高和资本对旗下商业物业的运营策略便是，整体盘下物业加以改造并整体规划，甚至持有运营一段时间再散售，但并未影响其商业物业运营水平。 而自持也并非万全之策。即便是在cBD核心区域，同样为开发商自持的新光天地与金地中心，经营状况也曾判若云泥。与新光天地的光鲜亮丽相比，金地中心曾一度死气沉沉，在近期经历重新整改之后才恢复元气。 而更为纠结的是，在国内通过散售而实现迅速扩张的商业地产商不在少数，而选择自持物业的发展商却发展缓慢，眼睁睁看着优质资源和发展良机被竞争对手收入囊中。 “过去十年，龙湖在商业上一直潜心做一件事情亲自学习并实践商业运营。”龙湖集团商业地产部总经理魏健称，尽管国内号称从事商业地产开发的企业不在少数，但真正组建起团队、亲自从事商业运营的发展商却少之又少。
商业地产自持物业价值大于销售 商业地产自持物业价值大于销售提要：万达第一代产品多为纯商业，选址特点为核心商圈黄金地[简介最新动态]段，体量为5万平方米；第二代产品为商业+高层 商业地产自持物业价值大于销售 国内商业地产发展趋势 中国一线城市人均商业面积远远超过全国平均值及国际人均商业水平，因此未来增加的商业地产需求将大多集中在二线城市。 我国2010年城镇人均商业面积为平方米（包括餐饮、零售、办公等），而人均商业仅平方米。一线城市人均商业面积远远超过全国平均值及二线城市，存量较多，增量较少，二线城市增量较大。因此，商业地产需求增加，并且将集中在二线城市。 现在，国内商业地产开发商两极分化趋势明显：大陆以外的商业开发商如和记黄埔、九龙仓、恒基兆业、太古地产等多进入成熟发展期，持有大规模经营性物业，追求品牌溢价。而国内地产商多数未形成清晰产品和区域定位，竞争模式不清晰，尚未摆脱摸索阶段，国内做得比较好的商业开发商如万达[简介最新动态]、宝龙已具有成熟产品线以及清晰的区域拓展战略，能够进行快速复制。
万达的产品组合 万达目前进入国内50个城市，投资60多个项目，主要分布于国内沿海和东部经济发达的一二线城市的核心地段。 万达第一代产品多为纯商业，选址特点为核心商圈黄金地[简介最新动态]段，体量为5万平方米；第二代产品为商业+高层，选址特点为核心商圈黄金地段，体量多为10万平方米左右；第三代产品多为“四菜一汤”，即住宅、办公、商业、酒店加上回迁房，位于潜力地区，打造城市地标，业态组合丰富，自持物业比重增大，核心商业只租不售，小型商业、写字楼销售解决资金支持问题。 经过对万达2010年开业的15个城市综合体项目的盘点，发现第三代产品有以下特征： 特征一：主力体量为50～90万平方米。其中，90万平方米以上3个，50～90万平方米9个，50万平方米以下4个。 特征二：楼板价偏低，拥有明显土地红利优势。楼板平均价仅为1347元。 特征三：平均商业开发体量为23万平方米，持有大商业一般为17万平方米左右。 特征四：拿地城市多集中在二线城市副中心或新区，少量布局三线城市。具体情况为：一线城市在广州；二线城市有天津、合肥、呼和浩特、济南、沈阳、武汉、福州、长春、
1、目的 规范重庆公司工程部技术管理工作，统一项目部在技术管理中的基本要求。 2、适用范围 适用于重庆公司工程部各项目部所开展的设计协调介入，讲图，施工图内审，设计交底及图纸会审，施工方案及监理实施细则审查，设计变更、技术洽商管理，技术变更在蓝图上同步改动、交底，竣工图审查等各项技术管理工作。 注：因正式装饰装修工程需进行独立的报建、验收工作，故装饰装修工程的技术管理应参照此文件。 3、引用文件 《龙湖集团设计变更、技术洽商及现场签证管理原则》（2008年版） 《重庆公司工程部建设工程竣工图管理办法》（2009年版） 《重庆公司工程部质量缺陷处理管理办法》（2009年版） 4、管理流程
5 5.1 5.1.1 目的：为了尽早理解项目设计意图，熟悉图纸与现场的关系，作到心中有数，有利于项目管理工作。 5.1.2 内容：参与设计阶段一些方案的确定工作，从方案合理性、工程实施和后期管理等角度向研发部设计协调经理提出建议。 5.2 讲图 为了督促施工、监理、甲方对图纸的理解，在施工图内审前完成施工单位向监理、甲方讲解图纸，监理向甲方讲解图纸，甲方项目部内部各专业间相互讲解
图纸，形成讲图纪要。 5.2.1 讲图重点 ①执行标准、规范、图集清理并落实各单位是否已经齐备。 ②结构体系、装修、安装系统讲解，各专业重点质量控制点及控制措施，优化建议。要特别注意其他专业与本专业相关连部分是否有相互影响，如排水出户管标高正好在地梁上，处理方式等等。 ③工程特点、难点，对应措施。 施工、监理、甲方参加，第二类是公司内部各部门参加。两类的侧重点如下： ①施工、监理、甲方参加类：甲方项目部技术负责人主持，施工、监理、甲方项目专业工程师参加。审查内容：从工程实施角度审查图纸的错、漏、碰、缺，图纸优化，节点大样是否齐全可行，重要部位尺寸是否合理（如前室净高等），安装系统与建筑结构有无冲突，图中错误或设计不明确的地方等等。 ②公司内部各部门参加类：研发部项目设计协调员主持，项目工程部技术负责人协助，研发、营销、物业、商运等各部门参加。审查内容：审查牵涉功能性的部
第一部分协议书 发包人（全称）：重庆龙湖地产发展有限公司 承包人（全称）：重庆荣达建设集团有限公司 依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就本建设工程施工事项协商一致，订立本合同。 一、工程概况 工程质量标准：依据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）及建筑工程各专业工程施工质量验收规范，工程质量一次验收合格。 五、合同价款 金额（大写）：暂定（人民币）叁仟肆佰捌拾陆万叁仟元整 ￥：暂34863000.00元 六、组成合同的文件 组成本合同的文件包括：
1、本合同协议书 2、本合同专用条款 3、本合同通用条款 4、本合同补充条款及其附件 5、标准、规范及有关技术文件 6、图纸 7、工程量清单 8、工程报价单或预算书 双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件视为本合同的组成部分。 七、本协议书中有关词语含义与本合同第二部分《通用条款》中分别赋予它们的定义相同。 八、承包人向发包人承诺按照合同约定进行施工、竣工并在质量保修期内承担工程质量保修责任。 九、发包人向承包人承诺按照合同约定的期限和方式支付合同价款及其他应当支付的款项。 十、合同生效 合同订立时间：2007年11月25日 合同订立地点：重庆市江北区北城天街4号北岸星座6～7楼 本合同双方约定：双方加盖法人章及法定代表人签章后生效。 发包人：（公章）承包人：（公章） 住所：住所： 法定代表人：法定代表人： 委托代理人：委托代理人： 电话：电话： 传真：传真： 开户银行：开户银行： 帐号：帐号： 邮政编码：邮政编码：
一、建成后对外出售的税负情况 市场价值1000万元，项目取得土地使用权支付的金额300万元，开发成本350万元，开发间接费用200万元（其中利息支出50万能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，其他房地产开发费用的扣除比例假定为5%）。 表1开发项目对外出售的涉税情况 税种 营业税xx附加 印花税计算过程 1000*5%*（1+5%+3%） 1000* 0.05% （1000-（（300+350）*（1+5%+20%） +50+54））*30% （1000-（300+350+200+54+ 25.05））*25%金额（万元） 54 0.5印花税在管理费用中核算增值率小于50%备注土地增值税 企业所得税 合计 25.05 17.74 97.29
房地产项目建成后出售，房地产开发企业在出售环节纳税以后，后期不再有该房地产开发项目的纳税义务。 二、建成后自持出租的税负情况 年租金收入90万元，年折旧40万，城镇土地使用税定额税率4元，项目占地面积150平方米。 表2开发项目自持出租的涉税情况 税种 营业税xx附加计算过程 90*5%*（1+5%+3%）金额（万元） 4.86备注若一次签订多年租印花税90* 0.1% 0.09赁合同则按合同金额计税贴花房产税 xx土地使用税 企业所得税 合计90*12% 4* 0.015 （90-（40+ 4.86+ 10.8+ 0.06））*25%
0.06 8.57 24.38 注： 房地产项目建成后自持出租期间，房地产开发环节作为房地产产权所有人，会一直有纳税义务发生。 三、“营改增”对于项目自持的影响 （1）营业税 当前营业税制下，因为自建自用的开发项目产权未转移，加之营业税规定的视同销售仅包括土地使用权或不动产的无偿赠送以及自建后销售时发生的自建行为这两种情况，因此自建后自用的房地产不需作为视同销售行为，不需要缴纳营业税。 自持开发产品的租金收入应按出租不动产缴纳5%的营业税。 （2）增值税 因为营改增后出租不动产会被纳入增值税的征税范围，那么应按不含税的出租收入计提销项税额，并且可以凭购进项目取得的增值税专用发票抵扣进项税额。 （3）企业所得税 开发产品自持属于内部处置资产，产权未转移不属于企业所得税视同销售范围。出租开发产品取得收入属于企业的经营收入，应并入应纳税所得额计算申报企业所得税。当前的营业税之下，企业缴纳的营业税可以在企业所得税前扣除，但营改增后，企业缴纳的增值税不属于企业所得税前扣除项目。
商业地产调研报告(精选多篇) 芜湖商业、写字楼调研报告 项目一：微商财富广场 该项目位于中山北路与长江南路交汇处,与嘉兴贸广场、格力商业地块成三足鼎立之势，位置较好。项目用地性质为商办，占地9145平方米，总建筑面积约40000平方米，由一幢19层主楼及四层商业裙房组成。开发商不自持物业。 办公部分：办公部分位于主楼5-19层，标准层呈三角形，分别为北、东、东南向，每层14户，总户数300户；单间建筑面积为33.75、36、38.88、36.72及44平方不等，公摊比达34 %。该部分建筑特色为纯loft创意办公,层高4米8，格力中央空调vivi分层计费，房内上
下水已设计并预留。写字楼内设日立电梯四部，其中客梯三部、消防电梯一部。在售写字楼按甲级写字楼标准建设，出售物业为白坯，大堂、卫生间等公共部分精装修。 售价方面：均价12014元/平方米，其中五层11000元/平方米，层差价40元/平方米；现行的写字楼销售政策为:一次性付款减500元/平方,按揭减350元/平方。商业部分出售价格及方式暂未确定。 物业管理：由开发商指定春天物业实施，物业费3.8元/平方米。 项目二：星隆国际城 星隆国际城位于银湖南路与赭山西路交汇处，项目用地物业性质为商办，首期交房时间为2014年年底。项目占地5.2万平米左右，总建筑面积近30万平米，其中商业面积约18万平米，五星级酒店4万平米，办公5万平米左右。开发商自持65%，自持部分主要引进9000平米星美影城、45000平方百盛旗舰店、
12014平米华润苏果旗舰店、50000平米万豪酒店等主力店。 商业：商业位于地下负一层至地上三层部分，其中地下商业以下沉式广场的形式存在，设置了水游街和星舞台两种主题商业标志。星舞台是一种类似古罗马斗兽场的敞开式球体建筑，其探入地下部分即是地下商业。此外水游街的贯通让下沉商业成为整个项目的亮点，并 给予的更多的情趣元素，使得下沉式商业有隔绝于世外，独立成街的优势。地上商业部分地面一层层高5米，二、三层以上层高4.5米。一层商铺面积最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商铺较多，面宽4.5米，进深九到十米之间。经营业态方面：地下负一层主营餐饮,地上部分以高端品牌商业为主。 商铺部分带租约销售，包租10年，每年返利8%，前两年返利可在房屋总款中直接扣减；10年之后，购房户可享受150%的溢价回购。销售价格：一层商铺
XX龙湖地产工程管理制度 目录 XX龙湖工程管理制度1 一、分供方评价制度（试行） (2) 二、建设工程竣工图管理办法 (3) 三、项目施工管理规定 (6) 四、项目施工现场禁止吸烟管理规定12 五、技术支持组质检工作制度13 六、项目现场文明施工管理办法15 七、施工现场砂浆拌制管理规定23 八、总包对分包单位交底管理规定25 九、施工围墙及共用施工道路管理制度27 十、施工用电管理制度 (28) 十一、施工用水管理制度 (29) 十二、雨废水、污水排放管理制度 (30) 一、分供方评价制度（试行） 1、目的 为进一步规X分供方的引入制度和确定邀请投标的施工单位奠定基础，建立 集体参与的客观评价机制，实行优胜劣汰，为工程项目顺利实施创造条件。 2、适用X围
XX龙湖地产在实施工程中合作伙伴的评价，包括设计、监理、施工总分包。 3、相关文件依据 《造价采购部招标界面划分办法(试行稿)》 地址： https://www.doczj.com/doc/1017793265.html,/lks/koa/Lks_ISO.nsf/0/C2DA9C254515679C4825702E001 34C39?OpenDocument 4、对分供方的评价 4.1 根据附件《分供方资源评价表》及本文件中的评价标准，各项目部（含工程项目部、景观装饰项目部）每月评价一次。工程部组织，每半年进行一次总结性评价，在对每个单位的评价中应具体事例的文件地址。 4.2 工程部每半年将总结性评价结果反馈给相关职能负责人和公司总经理。 5、评价指引 5.1 每季度末工程部内业工程师从造价采购部、研发部索取最新的分供方名录。 5.2 各项目部在每月的评价中，对名录中未纳入的分供方可以添加。 5.3 对同一公司，但不同的项目经理（或负责人）分别评价。
重庆龙湖地产工程管理制度（工程部篇） 目录 重庆龙湖工程管理制度（2007年版） (1) 一、分供方评价制度（试行） (1) 二、建设工程竣工图管理办法 (3) 三、项目施工管理规定 (6) 四、项目施工现场禁止吸烟管理规定 (13) 五、技术支持组质检工作制度 (14) 六、项目现场文明施工管理办法 (16) 七、施工现场砂浆拌制管理规定 (24) 八、总包对分包单位交底管理规定 (27) 九、施工围墙及共用施工道路管理制度 (28) 十、施工用电管理制度 (29) 十一、施工用水管理制度 (31) 十二、雨废水、污水排放管理制度 (32) 一、分供方评价制度（试行） 1、目的 为进一步规范分供方的引入制度和确定邀请投标的施工单位奠定基础，建立 集体参与的客观评价机制，实行优胜劣汰，为工程项目顺利实施创造条件。 2、适用范围 重庆龙湖地产在实施工程中合作伙伴的评价，包括设计、监理、施工总分包。 3、相关文件依据 《造价采购部招标界面划分办法(试行稿)》
4、对分供方的评价 4.1 根据附件《分供方资源评价表》及本文件中的评价标准，各项目部（含工程项目部、景观装饰项目部）每月评价一次。工程部组织，每半年进行一次总结性评价，在对每个单位的评价中应链接具体事例的文件地址。 4.2 工程部每半年将总结性评价结果反馈给相关职能负责人和公司总经理。 5、评价指引 5.1 每季度末工程部内业工程师从造价采购部、研发部索取最新的分供方名录。 5.2 各项目部在每月的评价中，对名录中未纳入的分供方可以添加。 5.3 对同一公司，但不同的项目经理（或负责人）分别评价。
二、建设工程竣工图管理办法 1、目的 规范重庆公司工程部建设工程竣工图管理。 3、适用范围 适用于重庆公司工程项目部的竣工图管理（含景观及二次装修工程）。 3、术语 3.1 工程项目部 建设单位指派的进行项目现场管理的组织机构。 3.2 项目监理机构 监理单位派驻工程项目负责履行委托监理合同的组织机构。 3.3 项目经理部 施工单位项目经理在企业的支持下组建并领导、进行项目管理的组织机构。 3.4 竣工图 建设工程竣工图是根据实际施工情况绘制的反映工程建设实际面貌和构造 的一种“定型”图样，是建筑物、构筑物或管线工程施工结果在图纸上的真实反映。 建设工程竣工图是建设项目档案的重要组成部份，是工程办理结算的依据，是进行工程竣工验收的必要条件，是对工程进行交工验收、维护、改建、扩建的重要依据。 4、竣工图提供 在工程开工前，由工程项目部提供三套完整施工蓝图给施工单位项目经理部，专门用于竣工图编制（含景观及二次装修工程，但其图纸提供应根据景观及二次装修设计进度确定）。
商铺自持和销售的市场概况 商铺自持和销售的市场发展 商铺自持和销售的市场的现状 商铺自持和销售的利弊 商铺自持和销售的市场操作 商铺自持和销售的市场比例问题 未来发展的预测 一、商铺自持和销售的市场概况： 自持物业就是开发商拥有产权，投资者（包括但不限于开发企业本身）以长期租赁及/或股权、基金等形式进行投资的物业类别。这里所说的投资者包括： 1、资金投入者 1.1纯粹的资金投入者，他们负责买断长期的租赁权，之后由开发商及/或商业物业的经营者进行二次招商，投资者享受租金差；或者在取得长期租赁权后，通过自行转租、转让承租权等方式获取收益； 1.2 纯粹的资金投入者，他们收购项目开发公司的股权或投资于那些对项目开发企业进行投资的基金，通过项目开发公司的日常运营收取经营性股份收益并在他们认为适当的时候退出并享受股权/基金的溢价收益。 2、大型商业企业/商管企业，他们在取得较长的承租权后，通过自营、联营、转租等方式对商业物业进行经营并取得相关收益。 家乐福等大卖场经常以不超过2元/天/平方米的价格长期租赁上万甚至上两万平方米的的商业面积，除自营（大部分是与厂家的联营）外，黄线外的大量面积被分隔成商铺用于出租，在第一年租金的基础上，每年每平方米的租金都会上调一块钱。2006年在北京通州九棵树开业的家乐福是全球第一千家店，当时该大卖场三楼的商铺租金为每天每平方米4元，同年，北京中关村B1层的租金已经达到了16元，而位于北京双井地区的首层不临街的商铺租金更是达到了27元，远远超过了诸如新世界百货等大型商场的租金水平。 3、小型商业连锁企业，在获取长期租赁权后，或在自营过程中降低了成本，或将店铺交付加盟/代理商经营并获取租金差价。 中国改革开放后，商业活动日益繁荣，而开启中国现代连锁商业时代的，就是目前在中国大陆已经拥有超过3，000家餐厅的KFC。他们在1987年进入北京，而当时，作为第一家肯德基餐厅的房东的北京市宣武区饮食公司，甚至不知道该如何确定租金数目。这家餐厅开业后，只经营了十个月就收回了全部投资，不但为日后中国连锁商业的持续性发展打响了第一炮，也使得KFC这个在国外早已经被边缘化的品牌迎来了新生，同时也开启了新中国商铺正规长租的新时代。在中国出现大规模连锁购物中心以前，麦当劳曾经是世界上最大的房地产商，其通过购买及长期租赁商铺经营餐厅，掌握了全球超过10，000，000平方米的商业面积，并通过商业物业方面的收益获取了巨额回报：自持商业使得该公司可以将房屋租金控制在一定范围之内，并以此作为降低经营成本、提高经营收益的重要手段。十年间，中国的商铺租金处于一个快速上涨的通道上，而麦当劳公司则利用签署长期的租赁合同，将租金涨幅牢牢地控制在可以承受的范围内，以北京、上海等主要市场为例，十年前的房屋租金仅为现在的一半，只此一项，就可以使该公司的运营成本得以大幅降低。在国外，超过75%的麦当劳餐厅是由加盟商经营的，他们从麦当劳公司购买餐厅的经营权并向麦当劳公司支付房租，而麦当劳公司则一般可以收取到加盟餐厅年销售额的10%左右的金额作为房租，收益
自持商业项目运营停止点管理办法 1、目的 1.1通过设立自持商业项目运营停止点，确保自持商业项目建设进展顺利，按时开业； 1.2由集团运营部商业开发中心牵头组织集团各职能部门、地区公司项目团队及职能部门，在项目的关键进展阶段，对项目进展状况进行检查，梳理计划及风险，确保开业时间及品质； 1.3停止点检查同时作为阶段性沟通平台，有效沟通各职能信息，协调处理项目需求，快速解决阻碍项目进展的问题。 2、适用范围 适用于各地区公司开发的自持商业项目。 3、管理方法 以自持商业项目（有商业分期按照分期）为单位，全项目运营周期共设立5个运营停止点，分别是： 1、二阶段启动会运营停止点 2、中期检查运营停止点 3、消防验收运营停止点 4、开业前联合检查运营停止点 5、商业复盘运营停止点 各运营停止点完成后均须在全景计划系统提交阶段性成果。各运营停止点管理目的、时间、工程形象进度、输出成果清单及成果审批流程详见下表：
自持商业停止点检查实行集团全检，具体要求详见下表：
5.1对于中期检查停止点、消防验收停止点、开业前联合检查停止点，需要参加的职能中心的负责人，必须参加。专家组按照附件《2017版停止点检查打分表》当场打分（百分制），项目得分及检查结果于《集团运营月度公告》中公示。 5.2集团检查后，检查结果将抄报给地区公司总经理、运营负责人、工程职能负责人、造采职能负责人、项目负责人；集团CEO、集团高级副总裁、集团运营部总经理、集团研发部总经理、集团造价采购部总经理、集团工程部总经理、集团商业地产部总经理、集团自持商业相关职能中心负责人。 5.3项目运营停止点检查，需当场形成会议纪要。纪要中明确需项目团队反馈集团的事项及反馈时间。未能按时反馈的，给予★至★★★通报批评。 5.4对存在较大开业风险同时缺少针对性措施的极端项目给予★至★★★通报。对停止点检查时计划实际完成大幅提前、过程管控表现优秀的项目给予★至★★★通报表扬。 5.5对商业复盘工作认真筹备、文件详实，且复盘对其他项目具备较大指导意义的地区公司，给予★至★★★通报表扬。对不认真进行复盘工作的地区公司，给予★至★★★通报批评。 5.6对开业情况较好的项目设置专项奖励 自持项目开业情况较好的，在开业一个月内，集团运营部将联合集团工程部、商业地产部、集团研发部等职能对开业情况进行评估，并经集团自持商业相关职能会议决策、CEO审批，按照开业时商场在以下维度的达成情况奖星鼓励（每个维度奖励★至★★★）： 1）运营及工程维度： 按时或提前开业且全景计划达成率100%、全景计划调整次数不超过4次奖励★； 周边道路交通、市政连通道及地铁连通按计划达成且满足商业开业时交通需求、开业时系统运行正常奖励★； 施工过程无系统性质量事故、施工过程无严重安全事故奖励★。 2）商业维度： 按照出租率、开业率达成招商启动会目标，业态招商符合市场定位要求、开业客流及营业额达成开业启动会目标，总体得分按照各单项设定权重与达成计划比例进行判断，其中奖励★标准为大于等于1.8分且小于2.6分，奖励★★标准为大于等于2.6分且小于3.4分，奖励★★★标准为大于等于3.4分，具体得分标准详见下表：
《龙湖集团工程管理制度》 第一部分供方评价制度篇 1、目的 为进一步规范分供方的引入制度和确定邀请投标的施工单位奠定基础，建立集体参与的客观评价机制，实行优胜劣汰，为工程项目顺利实施创造条件。 2、适用范围 重庆龙湖地产在实施工程中合作伙伴的评价，包括设计、监理、施工总分包。 3、相关文件依据 《造价采购部招标界面划分办法》 4、对分供方的评价 4.1 根据附件《分供方资源评价表》及本文件中的评价标准，各项目部（含工程项目部、景观装饰项目部）每月评价一次。工程部组织，每半年进行一次总结性评价，在对每个单位的评价中应链接具体事例的文件地址。 4.2 工程部每半年将总结性评价结果反馈给相关职能负责人和公司总经理。 5、评价指引 5.1 每季度末工程部内业工程师从造价采购部、研发部索取最新的分供方名录。 5.2 各项目部在每月的评价中，对名录中未纳入的分供方可以添加。 5.3 对同一公司，但不同的项目经理（或负责人）分别评价。 一、建设工程竣工图管理办法 1、目的 规范重庆公司工程部建设工程竣工图管理。 2、适用范围 适用于重庆公司工程项目部的竣工图管理（含景观及二次装修工程）。 3、术语 3.1 工程项目部 建设单位指派的进行项目现场管理的组织机构。 3.2 项目监理机构 监理单位派驻工程项目负责履行委托监理合同的组织机构。 3.3 项目经理部 施工单位项目经理在企业的支持下组建并领导、进行项目管理的组织机构。 3.4 竣工图 建设工程竣工图是根据实际施工情况绘制的反映工程建设实际面貌和构造的一种“定型”图样，是建筑物、构筑物或管线工程施工结果在图纸上的真实反映。 建设工程竣工图是建设项目档案的重要组成部份，是工程办理结算的依据，是进行工程竣工验收的必要条件，是对工程进行交工验收、维护、改建、扩建的重要依据。 4、竣工图提供 在工程开工前，由工程项目部提供三套完整施工蓝图给施工单位项目经理部，专门用于竣工图编制（含景观及二次装修工程，但其图纸提供应根据景观及二次装修设计进度确定）。 注：三套竣工图用于档案馆、建设单位委托的物业公司、建设单位造价采购部。
自持型与销售型商业物业的要点、难点及解决方案 目录 商铺自持和销售的市场概况 商铺自持和销售的市场发展 商铺自持和销售的市场的现状 商铺自持和销售的利弊 商铺自持和销售的市场操作 商铺自持和销售的市场比例问题 未来发展的预测 一、商铺自持和销售的市场概况： 自持物业就是开发商拥有产权，投资者（包括但不限于开发企业本身）以长期租赁及/或股权、基金等形式进行投资的物业类别。这里所说的投资者包括： 1、资金投入者 1.1纯粹的资金投入者，他们负责买断长期的租赁权，之后由开发商及/或商业物业的经营者进行二次招商，投资者享受租金差；或者在取得长期租赁权后，通过自行转租、转让承租权等方式获取收益；
1.2纯粹的资金投入者，他们收购项目开发公司的股权或投资于那些对项目开发企业进行投资的基金，通过项目开发公司的日常运营收取经营性股份收益并在他们认为适当的时候退出并享受股权/基金的溢价收益。 2、大型商业企业/商管企业，他们在取得较长的承租权后，通过自营、联营、转租等方式对商业物业进行经营并取得相关收益。 家乐福等大卖场经常以不超过2元/天/平方米的价格长期租赁上万甚至上两万平方米的的商业面积，除自营（大部分是与厂家的联营）外，黄线外的大量面积被分隔成商铺用于出租，在第一年租金的基础上，每年每平方米的租金都会上调一块钱。2006年在北京通州九棵树开业的家乐福是全球第一千家店，当时该大卖场三楼的商铺租金为每天每平方米4元，同年，北京中关村B1层的租金已经达到了16元，而位于北京双井地区的首层不临街的商铺租金更是达到了27元，远远超过了诸如新世界百货等大型商场的租金水平。 3、小型商业连锁企业，在获取长期租赁权后，或在自营过程中降低了成本，或将店铺交付加盟/代理商经营并获取租金差价。 中国改革开放后，商业活动日益繁荣，而开启中国现代连锁商业时代的，就是目前在中国大陆已经拥有超过3，000家餐厅的KFC。他们在1987年进入北京，而当时，作为第一家肯德基餐厅的房东的北京市宣武区饮食公司，甚至不知道该如何确定租金数目。这家餐厅开业后，只经营了十个月就收回了全部投资，不但为日后中国连锁商业的持续性发展打响了第一炮，也使得KFC这个在国外早已经被边缘化的品牌迎来了新生，同时也开启了新中国商铺正规长租的新时代。在中国出现大规模连锁购物中心以前，麦当劳曾经是世界上最大的房地产商，其通过购买及长期租赁商铺经营餐厅，掌握了全球超过10，000，000平方米的商业面积，并通过商业物业方面的收益获取了巨额回报：自持商业使得该公司可以将房屋租金控制在一定范围之内，并以此作为降低经营成本、提高经营收益的重要手段。十年间，中国的商铺租金处于一个快速上涨的通道上，而麦当劳公司则利用签署长期的租赁合同，将租金涨幅牢牢地控制在可以承受的范围内，以北京、上海等主要市场为例，十年前的房屋租金仅为现在的一半，只此一项，就可以使该公司的运营成本得以大幅降低。在国外，超过75%的麦当劳餐厅是由加盟商经营的，他们从麦当劳公司购买餐厅的经营权并向麦当劳公司支付房