商业地产自持物业价值大于销售

龙湖商业地产自持散售之争: 商业运营能力是核心引言:在中国商业地产市场上，龙湖地产作为一家知名开发商，常常以其高品质的商业项目而闻名。

然而，最近，龙湖地产却面临着自持和散售两种商业模式的选择。

这一争论引起了广泛的关注和讨论。

本文将从商业运营能力的角度探讨这一争议，并分析龙湖地产在此事上的选择的关键因素。

1. 背景介绍自持和散售是商业地产开发商经常面临的两种常见商业模式。

在自持模式下，开发商通常选择开发、持有和运营自己的商业地产项目。

而在散售模式下，开发商将商业项目的拥有权转让给第三方。

在选择商业模式时，商业运营能力是决定因素之一。

2. 自持模式的优势和挑战2.1 优势自持模式下，开发商能够更好地控制商业项目的质量和经营管理。

他们可以根据自身的理念和标准进行商业项目的设计和建设，确保项目的高品质。

此外，开发商还可以直接运营商业项目，从租金和其他经营收入中获得持续的现金流。

2.2 挑战自持模式下的商业地产开发需要巨大的投资和资金承受能力。

开发商需要承担建设、装修、运营等各个环节的成本，并且需要长期投入资金维护和提升项目的竞争力。

此外，商业运营需要专业的团队和经验，开发商需要招聘和培养合适的人才。

3. 散售模式的优势和挑战3.1 优势散售模式下，开发商可以将商业项目的拥有权转让给第三方，从而快速回收资金并减少风险。

开发商可以将自己的专业知识和技术转向新的项目，实现更高的效益。

而且，散售还可以通过与不同运营商的合作，引入更多的品牌和业态，提升整个商业项目的吸引力。

3.2 挑战散售模式下，开发商失去了对商业项目的直接控制权，无法保证项目的质量和经营管理。

商业项目的成功与否将取决于第三方运营商的能力和经验。

此外，散售模式也存在风险，如合作关系的稳定性、合作运营的利益分配等问题。

4. 商业运营能力的重要性从以上分析可见，商业运营能力是决定自持和散售模式的核心因素之一。

商业运营能力包括对市场的洞察力、项目定位的准确性、租户选择的能力、品牌合作的资源整合能力等。

销售型物业‎与持有型物‎业定义从房地产开‎发商的角度‎分析，开发建造物‎业的赢利模‎式有两种，一种是建好‎卖掉，一次性回笼‎资金，这类物业可‎称为销售型‎物业；另一种是建‎好后持有，通过长期收‎取租金获益‎，这类物业可‎称为持有型‎物业。

如果更全面‎的进行分析‎，则持有型物‎业不仅可以‎持续性产生‎租金收益，而且可以长‎期产生资产‎增值，由于持有型‎物业一般地‎段较好，来自土地的‎增值空间远‎远大于普通‎物业。

从理论上讲‎，几乎所有的‎房产都可用‎作持有型物‎业，但比较适合‎持有的物业‎主要包括商‎业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等‎五类。

从档次上划‎分，持有型物业‎一般属于中‎高档。

商业用房中‎以大中型为‎主，如销品茂、百货商厦、大型超市、商业街区等‎；写字楼多是‎甲级类；酒店类多属‎中高档，甚至有超五‎星级的；住宅主要是‎高端类，包括服务式‎公寓、高档公寓和‎别墅；工业用房包‎括厂房、仓库等。

采取融资性‎售后回租方‎式租赁固定‎资产，企业所得税‎方面如何处‎理？（国标）发布时间：2011年‎04月06‎信息来源：国家税务总‎局字体：【大中小】日访问次数： 3答：根据《国家税务总‎局关于融资‎性售后回租‎业务中承租‎方出售资产‎行为有关税‎收问题的公‎告》（国家税务总‎局公告20‎10年第1‎3号），融资性售后‎回租业务是‎指承租方以‎融资为目的‎将资产出售‎给经批准从‎事融资租赁‎业务的企业‎后，又将该项资‎产从该融资‎租赁企业租‎回的行为。

融资性售后‎回租业务中‎承租方出售‎资产时，资产所有权‎以及与资产‎所有权有关‎的全部报酬‎和风险并未‎完全转移。

融资性售后‎回租业务中‎，承租人出售‎资产的行为‎，不确认为销‎售收入，对融资性租‎赁的资产，仍按承租人‎出售前原账‎面价值作为‎计税基础计‎提折旧。

租赁期间，承租人支付‎的属于融资‎利息的部分‎，作为企业财‎务费用在税‎前扣除。

融资性售后‎回租业务中‎承租方出售‎资产行为的‎纳税处理与‎会计处理分‎析发布时间：2010年‎09月信息来源：中国税收筹‎划网字体：【大中小】29‎日访问次数：605一、纳税处理规‎定融资性售后‎回租业务是‎指承租方以‎融资为目的‎将资产出售‎给经批准从‎事融资租赁‎业务的企业‎后，又将该项资‎产从该融资‎租赁企业租‎回的行为。

商业地产自持物业价值大于销售1. 引言商业地产自持物业是指一家公司或投资者购买或开发的物业，然后自己使用、租赁或管理的物业。

相比之下，销售物业是指将物业出售给其他公司或个人获得收益。

在商业地产行业中，自持物业的价值常常被认为高于销售物业。

本文将探讨商业地产自持物业价值大于销售的原因。

2. 长期收益商业地产自持物业能够带来长期稳定的收益，这是其价值高于销售的重要因素之一。

通过租赁物业，公司可以每月或每年获得租金收入。

较长的租赁合同期限意味着稳定的现金流，并且可以在未来几年内提供确定的收益。

相比之下，销售物业需要一次性获得收益，但之后就失去了对该物业的控制和持续收益。

3. 投资保值商业地产自持物业的价值也在于其作为投资的保值能力。

商业地产市场通常具有较低的波动性，投资者可以通过购买物业来分散风险，确保投资的保值。

随着时间的推移，物业的价值可能会上升，从而增加投资者的净值。

而销售物业则不具备保值的潜力，一旦出售，投资者无法再享受可能的升值收益。

4. 稳定租户自持物业的另一个优势是稳定的租户。

对于商业地产投资者来说，保持高稳定的租户入住率至关重要。

自持物业通常由一个或多个长期稳定的租户租用，这为投资者提供了可靠的收入来源。

与此相反，销售物业的租户可能会在短时间内更换，导致租金收入的不稳定性。

5. 弹性经营自持物业还提供了经营弹性的优势。

通过自己经营物业，公司可以根据市场需求进行灵活的经营调整。

他们可以在价格、租期、空间规划等方面做出相应的调整，以满足租户的需求，并增加自持物业的价值。

相比之下，销售物业意味着将控制权交给买家，这限制了经营的自由度。

6. 品牌建设自持物业还为公司品牌建设提供机会。

通过在自有物业上展示公司标识、品牌元素或特色设计，公司可以增强品牌在消费者心目中的形象和认知度。

随着时间的推移，品牌建设可能会带来更多的业务和机会，进一步提升自持物业的价值。

7. 投资回报率自持物业的投资回报率（ROI）通常比销售物业更高。

一文读懂“自持物业”测算那些事背景传统的房地产开发以住宅等销售类物业为主，而随着土拍市场竞争日益激烈，住宅市场往往僧多粥少，政府也愈加精明，对许多出让地块都提出了一定的自持要求，倒逼开发商向自持要利润。

优质的自持物业不仅相对于住宅地价较低，且有稳定的租金回报，未来还有着相当的升值空间，但自持物业投入大、回款慢、经营风险不定、融资不易，又是开发商不能回避的问题，这往往让开发商又爱又恨。

（摘自某新一线城市核心区位土地挂牌文件）相较于销售物业成熟的测算体系，对于自持物业的评估尚处于混乱无序的阶段，现行关于持有物业的评估往往简单粗暴，完全用销售物业的利润去填补持有的成本，或出于公司战略直接买买买，这些方法忽略了持有物业本身应有的价值或者风险，也不利于投资决策水平的提高。

对于投拓人来说，更加精细化系统化的持有物业投资测算方案成了投拓进阶的必备技能。

常见的持有物业有写字楼、mall、酒店、长租公寓等，产业勾地中所要求配建的各种产业园、研发中心及养老文旅等配套设施也属于持有物业，不过这类物业有特殊的招商、运营、补贴方式和投资逻辑，故不在标准化的测算方法中讨论。

测算要素任何经济测算的主要逻辑都是最大限度得还原实际经营过程，在此我们也根据持有物业的运作逻辑来梳理持有物业测算。

可售物业的运行逻辑可以概括为购买-建造-销售三大阶段，通过建造实现物业的增值，通过销售实现现金流的一次性回笼。

相比之下，持有物业比销售物业多了一个长时间的经营期，期内融资、运营、资金保障等环节远比销售物业复杂，这也是自持物业与销售物业测算最大的出入部分。

实际上，购买和转售阶段的测算，自持物业与可售物业并无太大出入，大家可以相互对照着理解。

一个完整的持有物业投资项目一般要经历以下三大阶段：NO.1 购买阶段购买表示资产的获取，既可以是购买现成的物业，也可以是新建或改造物业。

这一阶段对投资测算的影响主要有三部分：1、不同的购买方式及其对应的税收处理。

第1篇引言随着我国房地产市场的快速发展，开发商自持物业的现象日益增多。

所谓开发商自持物业，是指开发商在取得土地使用权后，未将房屋销售给购房者，而是自己持有并运营。

这种现象在一定程度上影响了房地产市场的健康发展，因此，我国政府对开发商自持物业进行了相应的法律规范。

本文将详细解读我国关于开发商自持物业的法律规定。

一、开发商自持物业的定义开发商自持物业，是指开发商在取得土地使用权后，未将房屋销售给购房者，而是自己持有并运营的物业。

这类物业主要包括住宅、商业、办公、酒店等。

二、开发商自持物业的法律依据1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》是我国房地产领域的基本法律，其中第三十四条规定：“房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的用途、期限和条件，开发、建设、销售房地产。

”2. 《城市房地产开发经营管理条例》《城市房地产开发经营管理条例》是我国房地产领域的行政法规，其中第二十三条规定：“房地产开发企业取得土地使用权后，未按照土地使用权出让合同约定的用途、期限和条件开发、建设、销售的，应当承担相应的法律责任。

”3. 《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房限购政策的通知》该通知是针对房地产市场调控的政策文件，其中规定：“各地要严格控制房地产开发企业自持商品住房规模，不得擅自改变土地用途，不得擅自调整土地出让合同约定的开发建设进度。

”三、开发商自持物业的法律规定1. 土地使用权出让合同土地使用权出让合同是开发商自持物业的基础，合同中应明确约定土地用途、开发建设进度、房屋销售时间等关键条款。

如开发商未按合同约定开发、建设、销售，则可能面临违约责任。

2. 土地用途限制根据《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》，开发商自持物业的土地用途应与土地使用权出让合同约定的用途一致。

如需改变用途，需依法办理相关手续。

3. 开发建设进度开发商自持物业的开发建设进度应严格按照土地使用权出让合同约定的期限进行。

商业不等于复制粘贴自持比例和房企实力有关现在说商业体量供应太大，但凡干着与地产相关的人，都会说，“这个地球人都知道”。

昆明的商业人均占比超过香港，这不是新鲜事，未来几年供应量会集中上市，大家也都预测到了，其实很多项目早在土地供应时，土地性质就决定了昆明市场未来商业占到多大比重，所以反映在此次春季房交会上，多盘皆商业的状况，很多业内人士说，“这不奇怪，一年前就开始逐步显现了。

”当然，诸多商业项目中，有企业是看到了商业市场这块香饽饽，主动打入商业地产领域，也有企业是被动加入。

且不说是主动还是被动，现实的问题是，面临诸多的竞争对手，定位不清，招商雷同，产品同质化等现实显示出来，如何才能既守住自己的阵地，还要占领更多的据点，就需要在运营的战略战术上取胜，是成立自己的团队，掌握商业资源，打个长久战，还是依靠外援，打好眼前这一战，都很考验开发商对项目的把控力、运营管理能力、资金实力，以及对项目的准确定位，对风险的预估等诸多综合能力。

招商同质化严重对于商业地产的重视，不仅诸多本土房企将此作为企业未来发展的战略方向来考虑，去年开始，万科、保利、龙湖等品牌房企纷纷表示，未来在商业地产的开发比例将增至30%-50%。

诸多的商业地产项目相继开间，未来投入运营，这对于老百姓来说，固然是好事，怕只怕，三五公里之内，超市、快餐都是500强，要吃个饭，选来选去也还是那些品牌的餐厅。

这些担心不无道理，诸多商业综合体项目集中开建，因前期的规划、设计、定位不清晰，项目在招商时，很多项目引进商家的重复率及同质化现象日趋严重，这种同质化在昆明的表现比一线城市更明显。

出现这种情况的原因，昆明科迪企业管理有限公司总经理周龙认为，目前，商业存在的问题是资源匮乏，商业资源匮乏是城市问题，很多好品牌没有关注到这个市场，没有进来，市民可挑选的余地不大，消费者的认知也都停留在初级阶段，很多项目都只是做些常规业态规划。

对此，云南悦汇商业管理有限公司总经理孟少军也称，昆明市场需求很旺盛，但很多真正的一线大品牌还没有进入。

销售型物业与持有型物业定义从房地产开发商的角度分析，开发建造物业的赢利模式有两种，一种是建好卖掉，一次性回笼资金，这类物业可称为销售型物业；另一种是建好后持有，通过长期收取租金获益，这类物业可称为持有型物业。

如果更全面的进行分析，则持有型物业不仅可以持续性产生租金收益，而且可以长期产生资产增值，由于持有型物业一般地段较好，来自土地的增值空间远远大于普通物业。

从理论上讲，几乎所有的房产都可用作持有型物业，但比较适合持有的物业主要包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等五类。

从档次上划分，持有型物业一般属于中高档。

商业用房中以大中型为主，如销品茂、百货商厦、大型超市、商业街区等；写字楼多是甲级类；酒店类多属中高档，甚至有超五星级的；住宅主要是高端类，包括服务式公寓、高档公寓和别墅；工业用房包括厂房、仓库等。

采取融资性售后回租方式租赁固定资产，企业所得税方面如何处理？（国标）发布时间：2011年04月信息来源：国家税务总局字体：【大中小】06日访问次数： 3答：根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号），融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。

融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。

融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。

租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。

融资性售后回租业务中承租方出售资产行为的纳税处理与会计处理分析发布时间：2010年09月信息来源：中国税收筹划网字体：【大中小】29日访问次数：605一、纳税处理规定融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。

商业地产销售运营5大方式其优缺点商业地产销售运营5大方式其优缺点目前商业地产销售运营中大体上有自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购五种方式，下面逐一展开分析。

一、自购自营在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并利用手中资源在本商铺进行经营活动，开发商负责提供相应物业管理，并收取一定物业费用。

优点：开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管理工作，节省大量人力支出；缺点：非常不利于销售及招商工作的开展，难度最大，另外，由于产权出售及自购自营，商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻，极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面，不利于整体业主的利益。

注意：此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商场及购物中心。

二、纯租赁商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不但要收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。

优点：开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真正实现双赢的关系，共同经营该商业项目，双方共同对此项目负责。

同时，由于不出售产权，开发商对商业项目有足够的把握能力，便于按照商业规划思路对项目进行运营管理。

缺点：回收资金的速度最慢，并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理，有一定的人力支出，比较耗费精力。

注意：此方法可采用统一收银方式，租金在货款中扣除，在降低工作难度的同时，也提升了项目的整体商业形象。

三、返租在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金。

然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并每对购房者有一定比率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引力）。

优点：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。

自持物业资本化价值随着城市发展和经济增长，物业资本化价值逐渐成为人们关注的焦点。

自持物业是指企业或个人持有并使用的不动产，其价值不仅仅体现在物业本身的使用价值上，还包括其资本化价值。

本文将从不同角度来探讨自持物业的资本化价值。

自持物业作为一种长期投资，具有稳定的现金流和收益。

自持物业的租金收入可以为持有者提供稳定的现金流，并在一定程度上降低了经济风险。

同时，自持物业的价值也会随着时间的推移而增长，使持有者获得资本增值收益。

因此，自持物业具有较低的风险和较高的回报，成为投资者理想的资产配置选择。

自持物业的资本化价值还体现在其对周边环境的影响上。

一座高品质的自持物业不仅能提升周边地区的形象和吸引力，还能带动周边经济的发展。

例如，一家大型购物中心的建设不仅能提供就业机会，还能吸引更多的消费者和商家进驻周边地区，进而推动房地产市场的发展。

因此，自持物业的资本化价值不仅仅体现在物业本身的价值上，更体现在其对周边环境和经济的促进作用上。

自持物业还可以通过资本运作和金融手段来实现资本化价值。

例如，通过租赁、出售或转让自持物业的权益，可以将物业的价值转化为现金或其他资产，并通过金融工具来进一步增加收益。

自持物业的资本化价值还与其所处的地理位置和市场需求密切相关。

一座位于繁华商业区的自持物业往往更容易吸引租户，并获得更高的租金收入和资本增值。

因此，选择适合的地理位置和市场需求，对于提高自持物业的资本化价值至关重要。

自持物业的资本化价值也需要考虑可持续发展的因素。

随着社会对环境保护和可持续发展的要求越来越高，自持物业需要注重节能减排、资源利用和环境保护等方面的工作，以提高其在市场上的竞争力和资本化价值。

自持物业的资本化价值体现在多个方面。

其稳定的现金流和收益、对周边环境和经济的促进作用、资本运作和金融手段的应用、地理位置和市场需求的影响以及可持续发展的考虑，都是提高自持物业资本化价值的关键因素。

在物业投资和管理中，我们应该充分认识到自持物业的资本化价值，并在实践中不断探索和创新，以实现更好的经济效益和社会效益。

时至今日，多数商业地产开发依然选择出售物业。

如果中国的金融环境能够发展得比较成熟，持有物业才是商业地产经营最佳的选择。

那么，商业地产运营应该如何处理自持和出售的关系呢？商业项目分割出售是目前商业地产开发运营中常见的现象，然而分割出售后带来的经营管理权分散，则被业界普遍认为是造成商业项目经营种种问题的根源。

但是，由于商业地产开发耗资巨大，以目前金融环境的实际条件，出售部分物业将是不少企业在一段时间内无奈的选择。

因此，合理地评估自持和出售物业对整个项目开发运营的利害，找出自持与出售的合适比例，则是商业地产开发中比较现实的选择。

（小标题）经营模式的选择物业自持的主要收益是租金和资产升值与开发运营成本的差额。

出售的主要收益是销售收入与开发成本的差额。

前者通过出让使用权获取收益，但保留产权；后者通过出让使用权和产权获得收益。

正是由于这些差异，选择不同的经营模式对商业项目的影响也就大不相同，其区别在于：一、开发运营投入的资金规模不同。

如果选择将物业出售，企业几乎不必承担项目的经营管理和培育期的支出，而且可以在工程进行到一定阶段即可进行预售，回笼资金，因此，选择出售要比选择自持投入的资金规模要小的多。

二、经营周期不同。

如果选择将物业出售，物业销售完毕时，经营周期即结束，企业可选择将资金投入到下一个项目的运作。

而选择自持物业，其经营周期将延伸到开发后的运营中，只要没有出售项目的产权，其经营周期可以一直持续下去。

另外，在商业项目进入成熟期之后，可以有源源不断的资金供企业进行其它的投资。

三、经营风险不同。

选择出售物业面临的风险是能否完成销售，一旦项目售完，即使今后项目经营不善，对开发商也无实际影响。

而选择自持物业，其风险主要在于开业后的经营能否成功。

四、控制力不同。

选择出售的经营模式，在项目售出后，对项目几乎无实质的控制能力；即使小业主私自改变业态，或者不服从管理，以至于破坏了整个经营计划，开发商也无能为力。

而选择自持物业，由于实际拥有项目的所有权，因此开发商拥有强势的控制能力，可以保证对经营策略的执行。

商业地产自持和自营的区别及自营的优势世界上唯一不变的就是变化本身，市场的变化、需求的变化和消费者期望的变化，都促使企业主体不断的进行调整，以适应时代的发展，创新是永不落伍的主题。

房地产从自建，到自持，再到自营，是房地产市场能保持可持续发展的一次重要创新。

中国的房地产行业起步比较晚，但市场化程度发展速度惊人，可以说，中国用二十年的时间，浓缩了西方国家上百年的发展历程。

从2000年前后开始，中国逐渐终止了福利分房制度，商品房市场开始起步并逐步成为广义房地产行业的主流模式，中国房地产市场开启了举世瞩目的“疯狂时代”。

中国房地产在高速发展之下，必然产生畸形和缺陷。

这种畸形在短期内会让部分房地产企业迅速发展，成为超级帝国，而另一部分房地产企业则成为受害者，在各大豪强的蚕食下举步维艰。

但从长远看，无论是短期内的收益者，还是已经处于边缘化的受害者，都将成为这种“畸形”市场的牺牲品。

这一结论是由房地产市场的终极产品——房屋的属性决定的。

在房地产发展形势向好的情况下，房屋被赋予了众多属性：金融投资属性、资本属性、供求属性、经营属性及居住属性等。

这些属性都基于一个前提：房屋的居住属性处于非饱和状态，即房屋处于整体刚需状态。

通俗的讲，当房屋不再是稀缺产品，人人都有房屋，甚至不仅是一套房屋，那么，它所拥有的金融投资属性、资本属性、供求属性都会大打折扣，甚至不复存在，居住属性将回归为基本属性。

那么，既然房地产市场的高涨基于房屋的属性，当刚需接近满足时，房屋的其它属性逐渐消退，房地产市场将何去何从？从2003年开始，中国房地产市场经历了数轮的调控、反调控的渡劫，房地产市场才得勉强没有失去控制，尽管在各地发展极不均衡并饱受诟病，但总体上看，商品房的市场化路径，仍旧是中国社会经济发展绕不过去的坎，阵痛的痛苦，总好过胎死腹中。

但不得不承认，商品房开发的潜力是有限的，居住属性不可能无限挖掘，作为房地产市场主体的开发商将如何抉择？房地产从自建，到自持，再到自营，是房地产市场能保持可持续发展的一次重要创新。

时至今日，多数商业地产开发依然选择出售物业。

如果中国的金融环境能够发展得比较成熟，持有物业才是商业地产经营最佳的选择。

那么，商业地产运营应该如何处理自持和出售的关系呢？商业项目分割出售是目前商业地产开发运营中常见的现象，然而分割出售后带来的经营管理权分散，则被业界普遍认为是造成商业项目经营种种问题的根源。

但是，由于商业地产开发耗资巨大，以目前金融环境的实际条件，出售部分物业将是不少企业在一段时间内无奈的选择。

因此，合理地评估自持和出售物业对整个项目开发运营的利害，找出自持与出售的合适比例，则是商业地产开发中比较现实的选择。

（小标题）经营模式的选择物业自持的主要收益是租金和资产升值与开发运营成本的差额。

出售的主要收益是销售收入与开发成本的差额。

前者通过出让使用权获取收益，但保留产权；后者通过出让使用权和产权获得收益。

正是由于这些差异，选择不同的经营模式对商业项目的影响也就大不相同，其区别在于：一、开发运营投入的资金规模不同。

如果选择将物业出售，企业几乎不必承担项目的经营管理和培育期的支出，而且可以在工程进行到一定阶段即可进行预售，回笼资金，因此，选择出售要比选择自持投入的资金规模要小的多。

二、经营周期不同。

如果选择将物业出售，物业销售完毕时，经营周期即结束，企业可选择将资金投入到下一个项目的运作。

而选择自持物业，其经营周期将延伸到开发后的运营中，只要没有出售项目的产权，其经营周期可以一直持续下去。

另外，在商业项目进入成熟期之后，可以有源源不断的资金供企业进行其它的投资。

三、经营风险不同。

选择出售物业面临的风险是能否完成销售，一旦项目售完，即使今后项目经营不善，对开发商也无实际影响。

而选择自持物业，其风险主要在于开业后的经营能否成功。

四、控制力不同。

选择出售的经营模式，在项目售出后，对项目几乎无实质的控制能力；即使小业主私自改变业态，或者不服从管理，以至于破坏了整个经营计划，开发商也无能为力。

而选择自持物业，由于实际拥有项目的所有权，因此开发商拥有强势的控制能力，可以保证对经营策略的执行。

开发商自办物业服务的利弊随着城市化水平的提高，物业服务成为了城市居民生活必需的一项服务，物业服务的质量直接影响着居民的生活质量。

在物业管理领域中，开发商自办物业服务的模式属于较为常见的一种模式。

那么，开发商自办物业服务模式有哪些利弊呢？本文就该问题展开分析。

一、开发商自办物业服务的利益1.成本高效：开发商自办物业服务可以控制成本，降低人力、物力、财力资源的浪费和消耗，提高资金效益和管理效益，从而减轻物业运营成本。

2.管理更专业：开发商自办物业服务可以通过建立健全的物业管理体系，减少管理层级，强化上下级之间的沟通和协调，确保物业管理的专业性和高效性，提高物业服务的质量和居民满意度。

3.提高服务质量：开发商自办物业服务可以根据自己的品牌定位和市场需求，设计适合自己的服务标准和服务流程，针对居民需求量身定制服务，提供更加贴心、便捷、高效的服务，进一步提升服务质量。

4.增加品牌知名度：开发商通过自办物业服务，可以凸显开发商的品牌形象和品牌价值，提升开发商的品牌认同度和品牌忠诚度，增加品牌知名度和竞争力, 创造更多的经济价值。

二、开发商自办物业服务的劣势1.缺乏独立性：开发商自办物业服务的模式，因为与开发商本身相互纠缠，存在一定利益勾结，不能够完全做到独立公正、公平公正，有可能造成决策上的偏差。

2.缺乏经验：开发商自办物业服务一般是开发商首次进行物业管理服务，运营经验不足，对物业管理行业的法规、规范等方面了解不够充分，保障居民的权益步步到位有困难。

3.品牌信誉度影响：由于开发商本身的信誉度和声誉，开发商自办物业服务的好坏程度直接影响开发商品牌信誉度，对未来的项目招标或营销工作都会产生一定的不利影响。

三、结论通过上述分析，开发商自办物业服务的利弊得出如下结论：开发商自办物业服务具有成本高效、管理更专业、提高服务质量和增加品牌知名度等优点；而缺点则主要存在于缺乏独立性、缺乏经验和品牌信誉度影响等方面。

因此，开发商在自行选择采用此模式前，需要权衡其优缺点，综合考虑各方面因素，最终决定是否采取此种模式。

商业地产三大运营模式商业地产是指以商业、零售为主的不动产，其运营模式主要包括自持经营模式、租赁模式和管理模式。

一、自持经营模式自持经营模式是商业地产运营中最为常见的一种模式。

在这种模式下，地产所有者不仅拥有地产的产权，而且自行承担地产的运营和管理的责任。

首先，自持经营模式下的商业地产所有者可以自主规划和设计商业地产的建筑结构、功能布局和商业配套设施，以满足商业租户和消费者的需求。

其次，商业地产所有者可以自行招商，选择适合的商户进驻，并与商户签订租赁合同，确定租金和租期等商业细节。

同时，商业地产所有者还要负责地产的日常运营和管理，包括保洁、维修、安全保卫等。

此外，商业地产所有者还要承担市场风险和商业风险，监控市场动态，并做出有针对性的调整。

自持经营模式的优点是地产所有者可以充分发挥自身的优势和资源，灵活调整运营策略，并获得租金和资本增值的收益。

缺点是运营风险较高，对地产所有者的资金实力、经验和市场敏感度要求较高。

二、租赁模式租赁模式是商业地产运营的一种常见方式。

在这种模式下，地产所有者将地产出租给商业租户，商业租户负责商业的运营和管理，地产所有者则获得租金收益。

租赁模式的优点是商业地产所有者不需要自行承担运营和管理的责任，减少了风险和压力，可以专注于资本的流动和增值。

同时，商业租户通常会对商业地产进行装修和改造，提升商业环境，提高租户满意度和销售业绩，间接推动地产增值。

缺点是商业租户通常只关注自身的利益，可能会对商业环境和共享资源的维护不太重视，需要地产所有者进行管理和监督。

三、管理模式管理模式是商业地产运营的一种新兴模式。

在这种模式下，地产所有者将商业地产的运营和管理交给专业的物业管理公司或商业管理公司，由其来负责商业地产的维护、招商和租售管理等工作，地产所有者则负责资金的投入和监管。

管理模式的优点是能够利用专业的管理公司的专业知识和经验，提高商业地产的运营效率和管理水平，减少地产所有者的运营风险和工作量。

某商业地产项目自持与出售税务筹划摘要:党中央十九大报告提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。

特别是国家出台了一系列新的规定,加大了发展租赁房市场，降低租赁住房税费负担的力度。

在这种大环境下对于商业地产项目的税务筹划提出一个新问题，到底是商业地产自持还是出售对于企业更有利呢？针对这个新问题本文以真实商业地产案例为背景根据国内税收法律法规及相关规定，对某商业地产项目两种经营模式下的企业所得税、土地增值税、增值税等税种、折现纳税总额、折现利润总额、NPV进行测算，通过对比数据的方式为公司决策提供支持，进而提出商业地产的税务筹划方法，合理降低是商业地产项目税负，达到税务优化的目的。

关键词：商业地产自持与出售税务筹划1、项目背景介绍1.1项目的管理现状与存在的管理问题某商业地产项目位于湖北省武汉市某区，该土地于2011年取得土地性质为商业用地使用年限为40年，本期开发对应土地面积4814.70㎡，总可售建筑面积35746.14㎡项目于2016年1月通过竣工验收备案，2016年8月开始交付。

截止2019年4月30日，已出售面积占总可售面积比例约为68.33%。

1.2 自持与出售商业的税务筹划方案的提出此项目于2016年1月通过竣工验收，因2016年武汉市整体地产环境冷清，该公司尝试将一部分未售出商业自持获得租金收益。

根据2016年签订的商业自持租赁合同,租金均价为70元/㎡，每三年递增5%；商业管理费为12元/㎡，每三年递增5%。

由于2019年武汉市房地产市场成交火爆房价逐渐升高，该地段同等商业的售价涨到20000元/㎡，同时2019年该项目商业接近满租状态，租赁水平直线上升，商业投资回报率也随之上浮。

针对此现象公司内部有两种观点，一种观点认为商业受到网购与物联冲击，大多数商业面临着生存问题，应趁房价高将所有未售商业出售获得更高的经济效益，另一种观点认为商业应该长期自持，在获得长期的运营收益后还留有资产存在。

从房地产开发商的角度分析，开发建造物业的赢利模式有两种，一种是建好卖掉，次性回笼资金，这类物业可称为销售型物业；
另一种是建好后持有，通过长期收取租金获益，这类物业可称为持有型物业。

如果更全面的进行分析，则持有型物业不仅可以持续性产生租金收益，而且可以长期产生资产增值，由于持有型物业一般地段较好，来自土地的增值空间远远大于普通物业。

从理论上讲，几乎所有的房产都可用作持有型物业，但比较适合持有的物业主要包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等五类。

从档次上划分，持有型物业一般属于中高档。

商业用房中以大中型为主，如销品茂、百货商厦、大型超市、商业街区等；写字楼多是甲级类；酒店类多属中高档，甚至有超五星级的；住宅主要是高端类，包括服务式公寓、高档公寓和别墅；工业用房包括厂房、仓库等。

自持型与销售型商业物业的要点、难点及解决方案第一篇：自持型与销售型商业物业的要点、难点及解决方案目录商铺自持和销售的市场概况商铺自持和销售的市场发展商铺自持和销售的市场的现状商铺自持和销售的利弊商铺自持和销售的市场操作商铺自持和销售的市场比例问题未来发展的预测一、商铺自持和销售的市场概况：自持物业就是开发商拥有产权，投资者（包括但不限于开发企业本身）以长期租赁及/或股权、基金等形式进行投资的物业类别。

这里所说的投资者包括：1、资金投入者1.1纯粹的资金投入者，他们负责买断长期的租赁权，之后由开发商及/或商业物业的经营者进行二次招商，投资者享受租金差；或者在取得长期租赁权后，通过自行转租、转让承租权等方式获取收益；1.2 纯粹的资金投入者，他们收购项目开发公司的股权或投资于那些对项目开发企业进行投资的基金，通过项目开发公司的日常运营收取经营性股份收益并在他们认为适当的时候退出并享受股权/基金的溢价收益。

2、大型商业企业/商管企业，他们在取得较长的承租权后，通过自营、联营、转租等方式对商业物业进行经营并取得相关收益。

家乐福等大卖场经常以不超过2元/天/平方米的价格长期租赁上万甚至上两万平方米的的商业面积，除自营（大部分是与厂家的联营）外，黄线外的大量面积被分隔成商铺用于出租，在第一年租金的基础上，每年每平方米的租金都会上调一块钱。

2006年在北京通州九棵树开业的家乐福是全球第一千家店，当时该大卖场三楼的商铺租金为每天每平方米4元，同年，北京中关村B1层的租金已经达到了16元，而位于北京双井地区的首层不临街的商铺租金更是达到了27元，远远超过了诸如新世界百货等大型商场的租金水平。

3、小型商业连锁企业，在获取长期租赁权后，或在自营过程中降低了成本，或将店铺交付加盟/代理商经营并获取租金差价。

中国改革开放后，商业活动日益繁荣，而开启中国现代连锁商业时代的，就是目前在中国大陆已经拥有超过3，000家餐厅的KFC。

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。

物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。

下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。

龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营能力是核心2月28日，龙湖宣布启动“金苹果计划”，针对旗下的销售型商业物业推出“售后服务”，全面整合商业运营、地产开发、物业管理三大系统资源，为业主提供统一的商业运营服务和物业管理。

正值龙湖涉足商业地产十周年，其高层将该计划视为“划时代的模式创新”。

“龙湖不是在单纯地向客户出售商业物业，而是希望为业主实现物业资产的保值增值。

”龙湖地产相关负责人对《中国建设报·中国住房》表示，“金苹果”计划通过对龙湖的地产、物业、商业三大业务板块进行整合，通过定位辅导、经营辅导、招商促进等服务，缩短商铺、写字楼、精装等销售型商业物业的闲置周期与提高租金收益。

将业主从传统投资模式带入资产管理模式，龙湖试图打造一个类理财产品的资产代管平台既可通过散售物业回流现金，又能实现统一运营，打破商业地产中惯有的自持与散售的纠结。

而通过金苹果这一平台，龙湖还可以将旗下商铺、写字楼、度假产品打包，进行跨业态、跨区域销售，充分挖掘客户购买力，以突围当前普遍的商业物业销售困局。

打破散售运营困局散售与自持分别的利弊明显，这也成为商业地产发展商最常纠结的问题。

以北京知名商圈三里屯为例，三里屯village早已是北京人休闲购物的热门选择之一，而邻近的三里屯SOHO却人流冷清。

业内人士对此的普遍回答是，前者是开发商自持经营，而后者属于散售。

物业权集中度的不同影响了整体商业的规划布局，进而影响运营结果。

第一场对话：跨界之惑：自营零售与自建物业，无奈之举还是主动选择？有请主持嘉宾：喜悦天地（北京）体育管理有限公司总经理王品石先生对话嘉宾：绿景集团副总裁、绿景资产管理有限公司总经理陈铁身先生恒基（中国）商业地产营运管理中心负责人何涛先生深圳市星河房地产常务副总经理杜志文先生银泰百货拓展部总经理沙照祥先生特易购地产集团地产取得部总监黄华斌先生赢盛中国商用地产集团董事总经理李健先生以及内蒙古（音）乔德华先生。

有请以上嘉宾上台！王品石：感谢大家，我今天作为主持压力也很大，有说到不到的地方请大家多多谅解，我们这个主题是自营零售与自建物业是主动选择还是无奈之举，我在网上查到的资料，包括很多的零售商，包括原来的百货店，新世纪百货，银泰百货，很多的卖场，麦德龙、家乐福、宜家都在寻找自建物业，这就让我想起来某一个同学家里是开物业的，我说这个租金很高，同学就说房子是我们的，大家就长舒一口气说那就没有问题了。

那么在这个环节有很多的零售商选择去自建物业，到底是规避租金上的压力还是容易陷入资金链的困局，我们希望在座的嘉宾发表高见，另外也希望嘉宾能从业主的角度去看一下，我们都这个行业当中一个比较突出的问题就是万达，万达的电影院、万达的百货，它涉足的全产业链条是比较丰富的，大家对这个比较评价，接下来请绿景集团的徐总。

高端对话之三现场图片徐总：我代表我们的陈铁身总来发表讲话，我首先感谢这个论坛，感谢主持人。

跨界之后我谈谈我的个人感受，我的职业生涯前半段就是乙方，就是做职业拓展，那时候找一个好的商场找一个选址，当时内心的感叹就是这么好的位置，为什么我们不能买下来，当时大部分都是租赁的。

第二个我现在转向了商业地产，其实我们经常遇到这样的情况，看到很多的好的国际品牌请他们来深圳经营，可是他们暂时来不了，如果有代理商也可以，很遗憾很多品牌商都不做，这种情况也经常发生。

但是我们怎么理解，从我们的理解来看，跨界是必然的宣传，但是实践往往是无奈之举。