产业地产轻资产运营专题分析研究报告20页PPT

经营管理房地产企业轻资产运营问题探析——以W集团为例马燕楠，高香萍（许昌学院商学院，河南 许昌 461000）摘 要：近年来，随着房价的疯狂上涨和部分地区政府出台的限购政策，房产销量不断下降，房地产企业资金回笼速度也日渐缓慢，房地产企业的资金压力愈发沉重。

在此背景下，房地产企业开始寻找新的商业模式——轻资产运营模式。

本文以国内推行轻资产运营的W集团作为案例分析对象，总结W集团在推行轻资产运营时面临的问题，并对W集团的轻资产运营提出优化措施的建议，以改善公司的经营和发展状况。

关键词：房地产；轻资产运营；探析自21世纪初以来，政府提出了“促进房地产市场稳定健康发展”的理念，再加上目前房地产行业低销售率和高库存压力的情况，使得“去库存”势在必行。

房地产行业整体进入了瓶颈期，下降趋势日益明显，因此房地产业转型升级的要求日益迫切。

1 房地产企业轻资产运营的原因针对房地产行业而言，轻资产运营模式是指房地产开发商不直接参与整个过程的运作，而只关注关于整个产业链中高利润率和自己有核心竞争力的优势环节（如企业的经验、规范的流程管理、治理制度、与各方面的关系资源、资源获取和整合能力、企业的品牌、人力资源、企业文化等）［1-2］。

1.1 土地价格上升导致成本增加在中国传统的重资产运营模式中，房地产公司将土地视为房地产项目的一个极其重要的组成部分。

由于土地的不可替代性和稀缺性，它一直是房地产公司竞争的一个重要资源。

此外，政府对土地资源的控制也是高地价的一个重要因素。

在土地本身属性和政府管控的共同作用下，可供开发建设的土地资源越来越少，相应地，土地价格也越来越高。

土地成本的上涨导致许多房地产企业的投资超过了土地升值的幅度。

1.2 资本成本上升导致融资压力大中国的房地产公司主要有三种融资方式：自筹资金，银行贷款和债券信托。

自筹资金包括销售，预收款，额外发行股票以及引入战略投资者［3］。

根据“中国统计年鉴”的相关数据，自筹资金和银行贷款等传统融资方式仍是融资的主力军。

财务管理FINANCIAL MANAGEMENT房地产行业轻资产运营模式研究刘爱珠山东高速新产业集团有限公司摘要：房地产行业已经历了20多年的繁荣，传统的运营模式在特定的经济环境及改革红利下为房地产企业带来丰厚的利润。

在当下房地产行业调控持续升级的背景下，房地产企业融资渠道收窄，资金压力普遍增大，面临拓展融资渠道、降低融资成本和维持稳定现金流的急迫需求，在此背景下轻资产运营模式显得日益重要。

本文分析了房地产企业轻资产运营的动因和目前主流的轻资产运营模式，总结了轻资产运营模式的财务意义。

关键词：房地产行业；轻资产；动因分析；模式研究引言过去20多年来，我国房地产行业在特定的经济环境和政策环境下，取得了快速发展并收获了巨大的利润。

在传统的运营模式下，既往开发过程中形成了大量的自持性写字楼、自持性商业物业等固定资产和投资性房地产，这部分资产体现在资产负债表的非流动资产中，沉淀了大量资金且变现能力较差，较大程度上影响了房地产企业整体资金周转效率。

我国房地产企业自有资金普遍较薄弱，而随着“房住不炒”的政策基调的落定，给房地产企业的现金流带来了更大挑战，融资压力日益凸显，濒临资金链断裂等财务困境的房企也不在少数。

轻资产运营模式对于盘活企业非流动资产、减少资金占用，具有很强的现实意义。

一、房地产行业轻资产运营模式介绍及动因分析（一）轻资产运营模式介绍“轻资产模式”与“重资产模式”相对，是企业利用财务杠杆效应，以较少的资金投入来获取更高的利润。

轻资产运营模式下，房地产企业不再把土地、资产放在开发的核心位置，而是更加重视运营管理过程给企业带来的价值增值。

通过较少的资金投入，配以标准化、专业化的运营管理，给企业带来较高的资本回报。

转型轻资产运营模式的房企大多具有以下特点：①资产结构中土地储备占比适中；②企业存货周转率高；③拥有充足的自由现金流；④融资手段丰富，且严格控制融资成本。

（二）房地产企业采用轻资产模式的动因分析1.减少自有资金投入，维持稳定现金流房地产企业由于所处行业特性，相较于其他行业来说，现金周转效率较低，周转时间较长。

☆产业商业地产行业的轻资产运营模式研究祝瑜艳(云创商业管理(杭州)有限公司浙江杭州311100)摘要：近些年，商业地产发生了翻天覆地的变化，为了能够更加高效地应对这一挑战，就需要加大对商业地产企业运营模式的改革力度，本文以商业地产行业轻资产运营模式的特点为主要切入点，对其中存在的问题展开探讨，在此基础上提出了对应的解决措施，以期为相关工作起到参考作用。

关键词：商业地产行业；轻资产运营模式；策略分析1.商业地产中运用轻资产运营模式的优势如今，大多数企业之所以转型成为轻资产发展模式的关键在于，可以充分运用较低的生产投入来得到“微笑曲线”中比较高的附加值的经济效益，同时，使其他企业的业务资源得到最大限度地运用。

比较成功的轻资产有万达、阿里巴巴等，很多企业都抓住了产品中附加值较高的阶段。

轻资产运营模式的关键在于致力于企业的软实力发展，比如，产品的品牌建设、产品设计以及优质的服务等等，在了解本企业并不擅长的业务的基础上，和擅长业务的企业进行合作，并且将企业的优势最大限度地发挥出来。

以云泰商业为例，云泰商业属于近期新崛起的商业运营资产管理公司，以“银泰城”为软实力，运用银泰招商、运营管理优势，主打购物中心、特色街区、旅游小镇和社区商业等业态运营管理模式。

对外业务涵盖代理招商、整租运营、委托管理、共享利润等，在确保业主收益的情况下，增量收益分享。

与此同时，轻资产运营模式不需要使用大量的现金来购买设备以及厂房，这样一来就能够有效降低资本的投入，而且市场的准入门槛也相对较低。

就市场上的一些同质化的产品而言，其自身并没有什么可以提升的空间，因此，需要提升品牌建设、市场营销以及后期服务的竞争力，以此来很好地满足企业轻资产的发展模式。

在财务结构上，还应该重视企业经营和财务之间的关键，确保企业具备相应的风险防控能力以及具备财务弹性。

轻资产运营模式的关键优势在于充足的现金和快速的资金周转。

就以万科而言，2017年我国的房地产行业并不景气，万科借助于“小股操盘”，持有低于10%的股份，运用吸引大量投资者的方法实现了资源共享，用小资本获取了大收益，同时，借助各种融资方法成功地转型到了轻资产的发展模式。

房地产企业系统轻资产经营模式分析谭文凤目录前言 (1)第一章资产重型化模式盈利方式及面临的挑战 (3)一、四大基础盈利方式 (4)（一）土地增值 (4)（二）产品增值 (5)（三）资本增值 (5)（四）周转增值 (6)二、面临的挑战 (6)（一）市场竞争压力 (6)（二）企业运营压力 (7)（三）政策税收压力 (8)第二章地产企业资产轻型化的优点及经营模式分析 (8)一、主要优点 (9)（一）融资方式多样，有效打破资金瓶颈 (9)（二）市场风险分散，利于企业稳定经营 (9)（三）专业能力突出，竞争优势充分显现 (9)二、经营模式分析 (10)（一）金融化——以小投入撬动大资本 (10)（二）标准化——把单商品做成大规模 (11)（三）专业化——由运营型转为服务型 (11)第三章地产企业资产轻型化经营需要培育的基本能力 (12)一、卓越的组织管理能力 (13)二、突出的资本运作能力 (13)三、强大的科研支撑能力 (13)四、专业的品牌经营能力 (13)第四章湖南本土房地产企业系统轻资产模式构想 (14)一、产品定位 (14)（一）传统产品定位 (14)（二）产品转型定位 (21)二、营销策略 (23)三、股权模式 (23)四、资本运营 (23)五、平台架构 (24)六、系统建设 (24)前言在过去的20多年里，中国房地产行业飞速发展，国内房地产企业经营大多采用以资产重型化为特征的香港模式，房地产开发总揽全包，获得了巨大的利润。

但随着国内市场变化和政府调控政策的深入，房地产企业依靠的囤地增值、低成本信贷等传统重资产盈利模式面临挑战。

此前,经济学家马光远在博客中提出了一个观点:房地产交易量和货币供应已经陷入“囚徒困境”。

由于货币政策已经没有太多的调整空间,整个市场的预期都不会发生逆转。

雪上加霜的是,随着理财产品、货币基金等金融产品的发展,很多三、四线城市房价上涨步伐放缓甚至停止,使得资金投资房地产的冲动有所降低。

房地产企业轻资产运营研究作者：任娜来源：《财税月刊》2018年第04期摘要长期以来，我国房地产发展一直沿用的是传统的重资产发展模式。

即先从银行贷款，然后购买土地建造房屋，为获得回流资金，未建成楼房时就进行预售的模式。

在重资产运作方式下，房地产企业面临着资金压力大，固定投资成本高以及资金链断裂等问题。

在面临这些问题的情况下，我国一部分房地产企业已经开始尝试轻资产运营。

相较重资产运营而言，轻资产运营存在着很多优势，但作为一种新的运营策略选择，在运营过程中会存在很多问题。

因此对现有房地产企业轻资产运营策略进行归纳、梳理和分析，找出问题并进行优化的意义就显得十分重大。

关键词房地产企业；轻资产运营；策略优化一、我国房地产企业轻资产运营的问题分析随着国家经济增速放缓，房地产市场在政府的调控下，经过之前全国范围内的长期的的高速扩张，导致目前的区域供需失衡，分化严重。

传统的重资产发展模式已不适合当前行业的发展趋势，对于房地产企业来说轻资产运营模式正是企业转型的方向之一，有利于企业的长期可持续经营，然而在转型过程中也面临着种种问题。

（一）重资产比例低使得传统渠道融资能力下降由于轻资产的公司资产中重资产的比重会逐渐降低，公司的固定资产比重降低，所以在轻资产公司融资的过程中，由于缺乏足够的商业银行融资所需的抵、质押物，轻资产公司只得选择通过发行债券或者发行股票的方式来筹集企业发展所需的资金。

债券利息固然会帮助企业规避所得税，还本的压力也会给企业带来较大的财务风险而过多的股权资本给企业带来较高的融资成本。

所以，相较重资产来说，轻资产运营模式会增加企业的融资风险。

（二）投资无形资产收益的不确定在转型轻资产运营的初期，房地产企业通过与其他企业签订长期的合作合同，将采购、销售、售后服务等非核心价值的部分外包出去，以提高企业经营的灵活性，使企业将大部分的工作专心于附加值高的业务上，降低企业的经营成本。

虽然说外包部分业务可以提升企业的核心竞争力，但是业务外包会造成相应部分利润的减少，这就需要企业的产品在附加值上获得更高的利润，品牌、人才方面的投入就显得非常重要。

房地产行业轻资产运营模式的策略研究作者：义子程来源：《现代营销·理论》2020年第07期摘要：房地产行业是我国国民经济的支柱性行业，在推动国民经济发展中发挥着重要的作用。

过去的很长一段时间内我国的房地产行业发展迅速，房价也在不断攀升。

而到“十二五”期间，随着国家一系列宏观调控政策的出台，房地产行业的发展受到一定的限制，因此，我国房地产企业急需新的战略模式来另寻出路。

本文选取我国有代表性的房地产企业碧桂园作为研究对象，过去的碧桂园采取的是重资产运营模式，即企业投入大量的资金进行项目的开发，这样的模式让碧桂园面临着极大的资金压力。

2016年，碧桂园尝试轻资产运营模式，这种模式主张合作开发，发挥自身的核心优势和充分利用优质资源，同时也借助互联网平台。

结果表明，实施轻资产运营模式对碧桂园有非常明显地积极影响，但同时也面临一定风险。

关键词：房地产企业;轻资产运营;碧桂园一、引言二十世纪九十年代，我国的住房制度改革逐渐深化和完善，同时人们的收入与生活水平也有了质的飞跃，房地产行业得到了很长一段时期的稳步发展，是一段“黄金时期”。

而飞速发展的背后也带来一系列问题：其一，由于本世纪初我国的政策相对寬松，房地产行业增长速度爆发，导致很多房地产企业制度建设跟不上发展的需要，内部管理乱象丛生，房价高;其二，由于尝到了“炒房”的甜头，企业家们和社会资本一窝蜂地投入到房地产行业，大量土地被开发，一座座楼房拔地而起，其结果是楼市供销不平衡，楼盘滞销，存货积压。

因此，国家不得不出台相应调控政策。

在经历了很长一段时间的黄金发展阶段后，房地产行业遭遇瓶颈期。

过去的房地产企业的运营模式从拿地，规划设计，建造以及销售和后期服务都由企业自身一体化的去掌控，覆盖了产业链的上中下游，这种运营模式即重资产运营模式。

而在当前的形势下，房地产商利润空间受到压缩;而同时存在的是，土地大量开发、楼房大量建设，房价虚高，国民购买力相对下降，全国楼市总体上供过于求，开发商的存货大量积压，前期投入的资金被占用，回收期长，企业掌握的流动资金紧张。

房地产行业轻资产运营模式研究作者：刘爱珠来源：《财会学习》2020年第23期摘要：房地产行业已经历了20多年的繁荣，传统的运营模式在特定的经济环境及改革红利下为房地产企业带来丰厚的利润。

在当下房地产行业调控持续升级的背景下，房地产企业融资渠道收窄，资金压力普遍增大，面临拓展融资渠道、降低融资成本和维持稳定现金流的急迫需求，在此背景下轻资产运营模式显得日益重要。

本文分析了房地产企业轻资产运营的动因和目前主流的轻资产运营模式，总结了轻资产运营模式的财务意义。

关键词：房地产行业;轻资产;动因分析;模式研究引言过去20多年来，我国房地产行业在特定的经济环境和政策环境下，取得了快速发展并收获了巨大的利润。

在传统的运营模式下，既往开发过程中形成了大量的自持性写字楼、自持性商业物业等固定资产和投资性房地产，这部分资产体现在资产负债表的非流动资产中，沉淀了大量资金且变现能力较差，较大程度上影响了房地产企业整体资金周转效率。

我国房地产企业自有资金普遍较薄弱，而随着“房住不炒”的政策基调的落定，给房地产企业的现金流带来了更大挑战，融资压力日益凸显，濒临资金链断裂等财务困境的房企也不在少数。

轻资产运营模式对于盘活企业非流动资产、减少资金占用，具有很强的现实意义。

一、房地产行业轻资产运营模式介绍及动因分析（一）轻资产运营模式介绍“轻资产模式”与“重资产模式”相对，是企业利用财务杠杆效应，以较少的资金投入来获取更高的利润。

轻资产运营模式下，房地产企业不再把土地、资产放在开发的核心位置，而是更加重视运营管理过程给企业带来的价值增值。

通过较少的资金投入，配以标准化、专业化的运营管理，给企业带来较高的资本回报。

转型轻资产运营模式的房企大多具有以下特点：①资产结构中土地储备占比适中;②企业存货周转率高;③拥有充足的自由现金流;④融资手段丰富，且严格控制融资成本。

（二）房地产企业采用轻资产模式的动因分析1.减少自有资金投入，维持稳定现金流房地产企业由于所处行业特性，相较于其他行业来说，现金周转效率较低，周转时间较长。