中海国际社区规划设计

中海国际社区邻里中心定位前言：邻里中心概述一、邻里中心概念概念：“邻里中心”是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。

广义的邻里中心是指邻里单位中的公共中心，包括商业、医疗、图书馆、教堂等公共机构。

“邻里中心”这个概念产生于上个世纪60年代的新加坡，主要表现为小型的shoppingmall或社区商业集中式布局与经营；意即国内所说的社区服务中心；规划及布局：每个邻里组团配置一个邻里中心,每个居住区包含6－7个邻里组团，每个邻里组团拥有4－8幢住宅，约1000－2000户。

功能：以组团内居民的日常服务活动为对象，和整个城市的中心商务区的功能相交叉。

日常的生活服务可在小区内解决，而商务活动主要集中于城市中心。

二、中国邻里中心起源及发展趋势发源：中国的邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，由苏州工业园区率先引入国内的。

苏州工业园区邻里中心是集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的区域性商业服务中心。

苏州工业园的邻里中心也成为了中国第一个社区商业服务的品牌商标，其品牌及管理已面向全国输出。

现状：国内很多类似于邻里中心（社区商业）的业态是不成规模、不成气候的，服务也不完整，物业类型以商业街为主，缺乏完整的配置概念。

由于苏州工业园邻里中心的成功运营，国内部分特大城市已将邻里中心纳入城市规划，如上海不做市区十字路口经济，将提升和创新郊区“邻里中心”商业发展模式，以此推动上海的国际化和城市化进程；南京河西新区的规划中，已在每个街道规划了一个邻里中心。

趋势：邻里中心将被我国纳入城市规划，扮演区域基础商业角色。

三、中海国际社区的邻里中心概念界定本次研究的邻里中心，即中海的国际社区的邻里中心，是中等意义的概念，即不包括酒店、医院、教堂、中小学、公交总站等大型公共设施，但是包括会所、中小型商业、幼儿园、街道办事处、派出所、酒店式公寓以及其他一些小型公共设施，实际上是一个全新意义上的“社区服务中心”。

中海国际社区碧林一期B区推售策略及价格专题报告一、中海国际社区概况【中海国际社区】位于成都市西北侧，羊西线西延线三环外3公里处，属成都市金牛区规划范围。

项目东、北、西侧分别临土龙路、羊西线西延线和新川路，南接摸底河、两河城市森林公园和清水河生态保护区，具有得天独厚的生态环境。

【中海国际社区】住宅部分由西至东共分为三个组团——碧林、蓝岸、橙郡。

2005年，蓝岸一期（1＃地块）共556套已成功推售，销售526套，销售量达94％以上，均价4668元/㎡。

2006年3月25日，碧林一期（4＃地块）A 区纯生态多层共推售房源224套，目前销售78％，均价5135元/㎡。

橙郡一期（7＃地块）B区阳光花舍共1042套，2006年5月27日共推284套，目前销售76％，均价4317元/㎡。

（数据截止2006年6月13日）目前即将推售碧林一期（4#地块）B区。

二、房地产市场分析（竞争物业分析）1.成都市房地产市场分析1.1.“国六条”颁布，政策面吃紧，市场出现观望和较为明显的交易萎缩国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中切实调整住房供应结构和进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用的几点政策对市场影响重大。

对于不满5年的住房全额征收营业税，对于面积超过90平米的住宅提高贷款首付比例以及之前央行加息的政策都极大抑制了客户的购买信心。

某些楼盘甚至在政策出台后立即出现了交易萎缩的情况，可见消费者对市场信心严重不足，且对后市产生严重观望心理，并且可以预测这种情况还将在短期内持续。

1.2.市场供应面积增长较快，交易面积增势趋缓，供应面积开始超过交易面积成都市商品房市场供应在经过2004年可售面积的短暂下滑后，2005年迅速回升。

商品房新增供应面积增长较快，仅五城区供应面积即超过960万平方米，同比增长33.94％（2004年增幅为4.15％）商品房销售面积848万平方米，同比增长2.25％（较2004年11.92％下降了紧10个百分点）。

中海国际社区整体定位报告8.81国际社区定位报告分为四个部分第一部分：国际社区整体市场定位报告主要包括：市场环境分析、消费群调研、整体定位结论、产品开发战略模式及分期建议、配套建议第二部分：国际社区启动期定位报告主要包括：客群定位、形象定位、价格定位、规划设计建议、楼型和户型配比建议、户型功能设定、环境和立面建议、其他建议第三部分：国际社区商业配套专项定位报告第四部分：国际社区商务休闲中心专项定位报告国际社区整体市场定位报告一、项目概况1.1项目主要经济技术指标1.2地理位置及自然情况1.2.1 具体位置本地块位于园区湖东板块，东临河道、南近苏胜路、西临星塘街、北沿中央河，整个地块被南北向的琉璃街和东西向丽帆巷、钟园路、方洲路及规划道路划分成七幅地块。

1.2.2地块自然情况整幅地块较为方正，呈L型布置，东西长约740米，南北宽约1400米。

与周边道路相比地势较低，地块内有较多水塘和河浜。

地块内的河塘项目内的农田1.2.3地块四至及对项目影响（附图）1.3地块所在片区的现状及发展规划1.3.1地块所在片区现状分析（1）交通配套地块周边交通道路状况良好。

项目西侧的星塘街、中间的钟园路均为双向四车道，路况和道路绿化良好。

项目北侧约250米现代大道，南侧隔规划中学校为苏胜路，均为园区东西向主干道。

项目西侧的星塘街项目南侧的钟园路2007年2月5日，《苏州市城市快速轨道交通建设规划》正式获得国务院批准。

近期（2007-2012年）发展东西向的1号线和南北向的2号线。

1号线西起灵天路，东至钟南街，全长26.1公里，设站24座，预计2011年建成。

本项目东侧临近规划中的苏州轻轨一号线的终点站钟南街站，西侧则临近星塘街站。

苏州轻轨一号线线路图附最新的地铁、轻轨交通图（2）公园绿地（附图）地块周边自然环境优越。

西侧紧邻规划中的市政府行政预留用地（约35万平方米），现为临时绿地；南侧临近总占地面积11.4公顷的方洲公园；临近位于园区现代大道北、南施街东，总占地面积约60.5公顷的白塘植物公园，工程总投资3亿元人民币；苏胜路以南为规划中体育公园；北侧和东侧临河道；项目西侧的绿化带上方有高压走廊经过，对项目环境有一定负面影响。

2023-11-11•项目背景•项目策划•项目实施•项目营销策略•项目风险评估及应对措施目•项目前景展望及收益预测录01项目背景城市人口增长迅速，对高品质居住环境的需求增加政府推动城市更新，重点发展公共设施和住宅项目经济发展迅速，吸引众多外资企业入驻城市发展现状市场需求分析社区配套设施齐全，生活便利成为购房者关注的重点智能化、绿色环保成为房地产市场的新趋势高品质、环境优美的住宅项目受到市场追捧中海国际社区的定位打造高品质、环境优美的国际化社区提供完善的配套设施和便利的生活服务注重智能化和绿色环保，引领市场潮流02项目策划合理规划中海国际社区的总体布局，充分考虑地形、周边环境等因素，使社区与周边环境融为一体。

确定项目总体布局确定建筑风格确定交通组织根据中海国际社区的总体定位和市场需求，确定合适的建筑风格，如现代简约、欧式古典等。

根据社区规模和地形限制，设计合理的交通网络，确保社区内交通流畅、安全。

03总体规划设计0201住宅产品设计确定住宅装修风格为住宅产品提供精装修方案，包括室内墙面、地面、天花板的装修以及家具家电的配置等。

确定住宅智能化系统为住宅产品配备智能家居系统，提高居住品质和安全性。

确定户型设计根据市场需求和客户群体，设计多样化的户型，包括一居室、二居室、三居室等，以满足不同客户的需求。

根据社区规模和居民需求，设计必要的公共设施，如幼儿园、超市、健身房等。

确定公共设施为公共建筑选择合适的建筑风格，使其与住宅产品相协调，提高整个社区的品质。

确定公共建筑风格合理布局公共建筑，使其与社区交通网络相配合，方便居民使用。

确定公共建筑布局公建配套设施设计根据中海国际社区的总体定位和地形特点，选择合适的景观主题，如欧式园林、中式园林等。

景观设计确定景观主题为景观设计选择合适的元素，如草坪、花坛、水景等，提高社区的美观度和舒适度。

确定景观元素合理规划景观布局，使其与社区总体布局相配合，让居民充分享受自然美景。

《沈阳国际社区项目8A#地定位报告》地区公司：中海地产（沈阳）有限公司项目名称：中海国际社区日期： 2012-7-31中海国际社区8A#地产品定位报告营销策划部2012年7月31日一、项目概况1、地块主要经济指标8A#地容积率为： 2.662、地理位臵及自然环境项目8A#地块位于项目最东北端，相对偏远，远离项目核心，东紧邻广电园（未动工），未来将依附项目整体配套，南紧邻8B#地中海国际中心商业，西待开发地块（非中海用地）；北远眺浑河。

3、配套情况8A#地块周边商业配套丰富.南邻8B#地中海国际中心商业，从规划指标上看，商业比例为65%以上，大体量的商业用地面积，会提升本区域的商业价值，但是从高端住宅的居住安静度、私密性上看，商业的大体量规划会影响住宅的居住品质，同时该地块内还规划有社区商业；景观资源，北望浑河、沈水湾高尔夫球场；教育资源，邻近南宁幼儿园；路网，周边为市政规划路，皆未开通，无公交线路。

4、地块分析4、小结8A地：规模偏小，受高商业影响，适合做中端小组团开发8A#地块，从规模来看:适合作独立组团发展；从道路来看：3面临路，受道路噪音、灰尘等不利因素影响；从配套来看:北邻中海国际中心商业配套，影响居住私密度；从景观来看：受8B#地中海国际中心遮挡，部分楼栋可北望浑河、18洞高尔夫球场；从指标来看:决定高层住宅产品形式；从发展来看：由于长白岛的发展规划，辽宁广电传媒中心未动工，以及周边规划地块的不确定性等因素影响，该地块的发展具有较高不确定性。

二、市场环境分析（一）、2012年1～6月份商品房供求状况分析沈阳市2012年1～6月份，商品房供求情况见表1。

表1 沈阳市2012年1～6月份商品房供求情况分析表从表1可以看出，2012年1～6月份商品房和商品住宅批准销售量分别比实际销售量多175.21万平方米和109.44万平方米，商品房和商品住宅供销比例分别为1.28：1和1.21：1。

2．商品房批准入市情况表2 2012年1～6月份商品房批准入市情况分析表单位：万㎡、%表3 2012年1～6月份商品住宅批准入市情况分析表单位：万㎡、 %从表2和表3看出，1～6月份商品房供应量与上年相比呈下降趋势，6月份入市面积环比及同比降幅均较大。