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集体土地征收补偿区片综合地价研究作者：付浩来源：《农业部管理干部学院学报》2020年第03期摘要：2019年修正版土地管理法确定区片综合地价为征地补偿费和安置补助费标准。
文章运用实证研究方法分析了区片综合地价在调整方面的问题有：调整幅度小、调整周期长和区域間的地价差异大。
土地征收区片综合地价制度性缺陷的原因在于区片综合地价法条立法曲折;地方政府享有区片综合地价制定与调整权，同时面临财政压力;集体土地财产性权利管制严格限制土地市场;公共利益与被征收人利益之间存在冲突。
为改善制度缺陷，建议短期内缩短区片综合价格制定周期，提高土地转让价格因素在区片综合地价中的权重，合理分配征地财政收益;长期目标是确定市场价格为征地补偿标准。
同时还应限制政府的补偿标准制定权利、放松宅基地交易管制，以达到维护农民土地征收补偿收益的目的。
关键词：集体土地;区片综合地价;征收;征地补偿土地征收中征收人与被征收人之间矛盾频发，根本上是土地财产利益分配失衡导致的。
按照土地管理法规定，土地征收补偿主要由三部分组成：征地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿以及社会保障安置费用，其中征地补偿费是土地征收补偿最重要的组成部分。
我国目前采用区片综合地价标准来计算集体土地征地补偿费和安置补助费。
地上附着物和青苗补偿方法由各省单独制定，在实践中往往由评估公司进行评估计算，其评估价格与当时的市场价格挂钩。
但是制定区片综合地价标准时，土地的市场价格仅仅是众多加权因素中的一个影响因子。
区片综合地价由省、自治区、直辖市政府综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口和经济社会发展水平等因素来制定的。
这种定价标准虽高于土地用途标准，但并非依照市场价格来定价，更类似一种以土地原用途为基础的综合平衡方案。
[1]显然，土地原用途和土地产值仍然可以影响土地征收补偿定价，这种定价方法一定程度上继承自旧《土地管理法》土地产值定价，是一种保守而不符合市场规律的定价方法。
新土地管理法背景下征地区片综合地价的理论探索摘要：随着城市建设和经济的不断发展，我国需要对土地资源进行不断的扩张使用，在扩张土地使用面积的过程中将需要经过征地过程，而在征地时，容易产生一系列的利益纠纷和问题。
为了缓解因征地而产生的问题，我国制定了相应的政策，也就是征地区片综合地价政策。
在没有征地区片综合地价时，征地补偿最开始是根据土地管理法规定，按照被征土地的用途给予一定的补偿，采用传统的补偿计算方式，对征地的价格进行计算，而传统的征地补偿计算将会导致征地价格较低，无法为农民提供保障，导致征地过程中，农民与政府之间的矛盾比较严重。
在征地区片综合地价制度理论下，能够有效缓解农民与政府之间因征地产生的经济矛盾问题。
本文将对新土地管理法背景下征地区片综合地价理论进行探究。
关键词：新土地管理法；征地区片综合地价理论；探究在经济的发展过程中，征地行为是不可避免的，为了使得征地补偿标准得到不断的改革和完善，在当今时代下，应运而生的征地区片综合地价理论。
该理论的提出主要是为了解决征地价格偏低同等土地不同价格等问题，能够有效地缓解征地过程中出现农民与政府之间的利益矛盾，使得政府在征地之后，给予农民的征地补偿，能够满足农民未来生活的需求。
征地区片综合地价必须要客观公正，在实施的过程中，需要政府，用地单位以及农民三方进行有效的协商，最终，制定双方满意的真谛价格标准，为解决征地补偿问题提供相应的政策依据。
一、征地区片综合地价的内涵1.征地区片综合地价的内涵在确定建设用地的范围时，城镇行政区将会对土地的利用总体进行相应的规划，并且根据土地的类型，产值以及土地所处的地理位置，农用地的等级，人均耕地的数量以及土地供求关系和当地经济的发展水平，当地城镇居民最低生活保障水平等因素，将土地划分成不同的区片，并且，根据以上依据对征地综合补偿标准进行相应的计算，这个过程就叫做征地区片综合地价，对征地综合补偿标准进行多方面的考虑和分析，测算出能够让农民满意的补偿标准。
一、引言2007年，先于全国其他省市，《关于公布实施天津市征地区片综合地价标准的通知》（以下简称“区片价标准”）发布，其补偿原则、补偿范围和补偿标准相对以往更加科学合理，在天津市各项建设用地征地补偿实践中发挥了巨大作用，经受住了实践的检验。
然而，近几年，随着城市的发展和地价的上涨，区片价标准确定的征地补偿费标准低、补偿依据不合理等问题逐渐显现，亟须调整以适应区域社会经济发展水平，征地补偿以农业产值为依据逐渐转变为以土地市场价值为依据，让土地涨价红利既归公也归民。
进行征地区片综合地价标准测算，可以为征地补偿提供依据。
征地区片价是征地补偿的执行标准，应与区域社会经济发展水平相适应，应该随着社会经济发展而定期调整。
定期调整征地区片价是国家法律、法规的基本要求，天津市社会经济快速发展需要适当提高征地补偿水平。
笔者运用案例比较法和主导因素修正法，以天津市津南区为例，测算形成新的征地区片综合地价标准，为进一步完善征地区片价标准提供建议。
二、研究区概况近年来，天津市统筹推进滨海新区、中心城区、郊区县三个层面的协调发展，经济社会发展取得显著成就。
2012年，天津市地区生产总值达到1.29万亿元，比2011年增长13.8%；地均GDP达到108.12万元/万平方米，比2011年增长13.80%。
人口规模也在逐步扩大，2012年末，天津市常住人口1413.15万人，比2011年末增加58.57万人。
土地是经济发展和人口增长的载体，2012年，天津市建设用地面积4001.97平方公里，占土地总面积的33.58%。
随着天津市经济的快速发展和滨海新区的开发开放，加大征地规模来实现城市的扩张发展已成为城市化的主要方式。
2007年～2012年，全市年均征地面积在6000万平方米以上。
天津市区林玉田嵩天津市征地区片综合地价标准测算研究表1天津市地价指数历年状况片价标准涉及包括滨海新区、环城四区、远郊区县在内的10个涉农区县范围内的农村集体土地。
学术论坛473 基于新土地管理法背景下征地区片综合地价分析成曙松，姜德俊（义乌市自然资源征收中心，浙江 金华 322000）摘要：国内之前所实行的征地区片综合地价是通过政府垄断所得到的最终价格，本身有着提高征地补偿标准、实现同地同价等一系列特性。
然而由于种种的因素的影响综合地价本身存在一些固有缺陷，例如“同地不同价”隐患等。
为了对这些问题进行有效解决，本文结合我国实际情况提出了一些可行建议。
希望通过本文可以为相关工作提供一些参考。
关键词：新土地管理法；征地区片；综合地价；分析1 征地补偿制度变迁及地方模式简析 1.1 制度变迁 我国征地补偿制度变迁按照一定的标准可以将其划分为四个阶段，第一阶段为1978年之前，第二阶段为1978-1996年，第三阶段为1997-2018年之前，第四阶段为2019年至今。
1.2 地方模式解析 为了促进我国经济的进一步发展国内各个地区都在积极落实中央所提出的征地区片综合地价。
在落实的过程当中纷纷将中央政策与地方实际情况结合起来，形成了一大批具有代表性的地区实践模式，如义乌模式、嘉兴模式、宁波模式以及绍兴模式等。
表1对这三种模式进行了简单的介绍。
表1 典型地方模式简析 补偿内涵 测算原则 特色义乌：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿、果树木补偿费综合考虑地段、地类、农业产值、人均耕地 单独选址项目征用土地可继续实行以年产值乘补偿倍数方式确定补偿办法，每公顷耕地年产值原则上不得低于22500元 嘉兴：土地补偿费、安置补助费 综合考虑土地原用途、社会经济发展等因素 安置补助费并不直接一次性发放到失地农民手中，而是存入农民养老保障账户，只要达到退休年龄就可领取退休金宁波：土地补偿费、安置补助费和青苗及地上附着物补偿费 通过土地的原用途计算实现 补偿费的发放比例完全由村民代表大会决定，若有矛盾土地部门会作为第三方进行裁决或请专门的机构进行评判绍兴：土地补偿费、安置补助费 综合考虑土地区位、土地利用现状等因素制定土地补偿费归农村集体经济所有，安置补助费则用于需要安置的失地农民，此外还建立了征地台账制度和征地调节资金，实行转款专用2 征地区片综合地价的优越性2.1 提高征地补偿价格，保障农民利益过去国家所实行的征地补偿标准是以土地征收的具体原有用途对相应的补偿进行有效确定的。
征地区片综合地价报告地价，在城市发展中扮演着重要的角色。
它直接影响着土地使用、房地产市场以及城市规划。
为了全面了解各地的地价情况以及其对城市发展的影响，我们对征地区片的综合地价进行了调研和分析。
1. 地价对城市发展的影响城市发展离不开土地，而土地的价值在很大程度上决定了城市规划与发展的方向。
地价随着城市的发展而变化，在一定程度上反映了城市的繁荣程度以及经济活力。
高地价的区域往往是城市的核心商业区，经济活动集中，与之相呼应的是高密度的人口聚集和丰富多样的商业资源。
低地价的区域往往是城市的边缘地带，相对资源较为匮乏，需要进一步的开发和规划。
2. 征地区片综合地价调研结果通过对征地区片的综合地价进行调研和分析，我们发现了一些有趣的现象。
在城市发展的过程中，土地的价格有其特定的变化规律。
首先，核心商业区的地价往往是最高的，这是由于其地理位置优越，人流量大，商业资源丰富等因素所致。
其次，交通便利、基础设施完善的地区，地价也相对较高。
而距离城市中心较远、交通不便的地区，地价则相对较低。
此外，不同城市的地价差异也较大，这与城市发展阶段、区域经济特点以及土地供需关系密切相关。
3. 地价对房地产市场的影响地价与房地产市场之间存在着紧密的联系。
地价上涨通常会带动房价上涨，在一定程度上影响了居民的购房成本。
当地价过高时，可能导致房地产市场泡沫化的风险。
然而，地价过低也可能意味着市场不活跃，投资回报率较低，对开发商和投资者来说并不具备吸引力。
因此，合理控制地价，保持市场平衡是保障房地产市场健康发展的重要因素。
4. 地价对城市规划的指导意义地价对城市规划起到重要的引导作用。
合理利用和规划土地资源，可以最大程度地提高地价的价值。
核心商业区的地价高昂，要充分利用其商业资源，发展高端商业和科技创新产业。
而低地价的地区可以通过适度开发和提升基础设施水平，提高地价的价值，促进区域经济的发展。
因此，对土地的合理规划和利用是城市发展的关键，也是提高地价的有效途径。
基于耕地质量的征地区片综合地价分析与建议作者：孙计川来源：《中国房地产·综合版》2015年第11期2014年9月，天津市人民政府批准新一轮征地区片综合地价标准调整成果（下称区片地价），自10月1日起施行。
同年，国土资源部批准了补充完善后的天津市耕地质量等级成果。
这两项新成果是天津市国土资源管理的重要基础依据。
本文将其进行结合研究，分析数据之间的关系。
一、区片地价成果基本情况2005年以来，国土资源部在征地工作中大力推行区片地价，努力实现同地同价。
2007年4月，天津市公布实施区片地价，并于2014年完成首轮调整。
新的区片地价包含土地补偿费和安置补助费，不包含地上附着物补偿费、青苗补偿费和被征地农民社会保障费用。
该成果将全市10个涉农区县划分为39个区片，测算区片价格为2.8万元/亩至27万元/亩之间，全市加权平均的区片价格为4.7万元/亩，与上轮成果相比，平均提高1.45万元/亩，涨幅44.62%。
二、耕地质量成果基本情况2006年天津市完成了农用地分等定级工作。
在此基础上，按照新的国家规程对其进行补充完善，形成本轮成果。
本成果等级分为天津等、国家等两种，国家等又分为自然质量等、利用等、经济等三种。
本文将涉及耕地产值问题，选取国家经济等作为指标。
该指标共划分为15个等级，1级最优，15级最劣。
天津市耕地分布在7-13等之间，其中9等地最多，占全市耕地面积的40%。
从空间分布看，总体上经济等别较高的耕地主要分布在远郊区县，以宁河区、宝坻区为主。
三、区片地价与耕地质量结合分析（一）确定分析区域区片地价的测算范围为全市10个涉农区县，但只适用于集体土地。
耕地质量的评价范围为2010年全市土地变更调查中的耕地。
为提高分析结果的现势性，本文采用更新的2013年全市土地变更调查数据。
该三项数据的公共有效范围提取方法为：运用地理信息系统，筛选2013年土地变更调查中的集体耕地，然后进一步用耕地质量成果裁剪该筛选结果，得到分析区域。
征地区片综合地价测算研究摘要：本文采用土地年产值倍数测算法、征地案例比较法、社会保障价格法测算广州市某区征地区片综合地价，综合三种方法的测算结果，最终确定为443万元/公顷。
与此同时，建立征地区片综合地价体系，使具体地块的补偿标准都能得到具体化。
最后，提出征地区片综合地价的测算方法是确定征地区片综合地价的关键，应综合考虑，制定出合理的补偿标准这一建议。
关键词：征地区片综合地价；土地年产值倍数测算法；征地案例比较法；社会保障价格法中图分类号：f301.2文献标识码：文章编号：research on the integrated section price of land expropriationyang zhi-cai1, deng qian-ting2, jia zheng-lei1(1. guangdong youyuan land information co.,ltd, guangzhou 510642, china;2.south china agricultural university, guangzhou 510642, china )abstract: through applying the multiples of annual output value calculation method,marker comparison method and overlapping method,to figure out the the integrated section price of land expropriation about 4430000 yuan/ha.at the same time, establish comprehensive land value system in order to make compensation specific.finally, recommend that we shouldsum up the methods to figue out the standard of land expropriation.key words: integrated section price of land expropriation; multiples of annual output value calculation method; marker comparison method; overlapping method征地区片综合地价是采用一定的方法评估确定的在评估基准日的征地区片综合补偿标准，不包括地上附着物和青苗补偿费[1]，是依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分征地区片，测算不同区片的征地区片综合地价[2]。
1征地区片综合地价测算的技术路线征地区片综合地价测算的常用方法有土地年产值倍数法、征地案例比较法、社会保障价格法、基准地价倒推法、农地价格因素调整法等。
本文对土地年产值倍数法、征地案例比较法和社会保障价格法在征地区片综合地价测算中的应用进行探讨，并以广州市某区为例进行实证研究。
在此该区不划分区片，即该区全部土地为同一征地区片，以保障实际征地活动中同地同价方针的落实，最大程度减少因同地不同价造成补偿差异致使被征地农民产生不公平心理的问题。
详细技术路线如图1所示。
2征地区片综合地价的测算2.1土地年产值倍数测算法土地年产值倍数测算法是参照《土地管理法》中规定的补偿形式，在确定区片年产值标准的基础上，综合考虑当地的经济发展水平，城镇居民最低生活保障水平，被征地农民对土地的依赖程度等因素，以土地年产值标准倍数确定土地补偿费、安置补助费。
测算的思路：先测算出区域内的统一年产值，通过贴现值法计算出该区域被征土地的贴现值，然后以该值为参照，通过因子修正法得出各测算单元的被征土地贴现值，再根据统一年产值和被征土地的贴现值计算出补偿倍数，最后得出征地补偿标准[3]。
（1）土地贴现值的计算本文将农民从土地中直接获得的纯收益看作是土地总价值一年的收益，用土地在未来每年预期的纯收益，将土地价值进行贴现。
按照被征地农民生活水平不因征地而降低、长远生计有保障的要求，根据近3年农民从耕地中获得的纯收入、农民纯收入增长率，计算出未来30年土地总收益的贴现值。
通过这一贴现值和统一年产值的比值，确定补偿倍数，如下公式所示：（1）式中：p—土地价值的贴现值；a—农民从耕地中获得的人均纯收入；k—人均耕地面积；r—资本贴现率；s—农民纯收入的增长率。
（2）式中：m—补偿倍数；p—土地总收益的贴现值；v—统一年产值。
（2）年产值的计算年产值是在一定区域范围内综合考虑被征用农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前3年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。
根据统计年鉴资料，确定该区2007—2009年土地年平均产值为32万元/公顷。
（3）征地补偿标准的确定根据公式（1）、公式（2），得到补偿倍数m为13.45，从而计算出该区征地补偿标准为432万元/公顷。
2.2征地案例比较法该方法又称为市场比较法，是根据本区片和其他可比区片征地案例的实际补偿标准，进行比较确定征地区片价。
测算步骤如下：（1）征地案例选择按照区片收集近三年的农用地征地案例，依据资料的现势性和真实全面性筛选后，选择10个典型征地案例作为比较对象。
（2）统一可比内涵由于收集的征地案例大多以整合征收（又称大包干）方式征收集体土地，因此有必要将征地案例的地价内涵统一到征地区片地价的价格定义平台上，主要是指在对案例进行整理时，要将青苗补偿费、附着物补偿费和其它额外损失的补偿费等剔除出去，详见表1：（4）计算征地区片价格结合上述案例的土地征收补偿单价，采用层次分析法（简称ahp）确定上述案例土地征收补偿单价的权重。
ahp方法是美国匹兹堡大学教授萨蒂在20世纪70年代提出的一种定性分析与定量分析相结合的新型多目标决策方法[4]。
运用层次分析法软件确定各案例的权重，采用加权平均方法测算该征地区片价格为477万元/公顷。
2.3社会保障价格法该方法又称叠加法，征地区片综合地价包括土地补偿费和安置补助费，可以将土地补偿费和安置补助费近似由农用地质量价格和保障价格代替，计算公式如下[5]：征地区片综合地价=土地补偿费+安置补助费≈农用地质量价格+保障价格=农用地基准地价+最低生活保障趸交保险费农用地基准地价:采用农用地估价成果单位面积社会保障价格：（3）式中：—j年龄组人均社会保障价格（可保障农民基本生活水平的保险费趸缴金额）；—j年龄组男性公民保险费趸缴金额基数；—j年龄组女性公民保险费趸缴金额基数；—j年龄组男性人口占总人口的比例；—j年龄组女性人口占总人口的比例；—j年龄组农民基本生活费（月保险费领取标准）；—j年龄组月保险费基数；—j年龄组人均教育和再就业培训等费用。
年龄组按0-17周岁、18-54周岁、55-60周岁、60周岁以上划分。
人均社会保障价格：（4）式中：y—人均社会保障价格；—j年龄组人口数。
单位面积农用地社会保障价格：（5）式中：—社会保障价格；—人均农用地面积；y—人均社会保障价格。
根据公式（3），计算出该区不同年龄组的人均社会保障价格，详见表3：根据公式（4），计算出该区人均社会保障价格5049元。
根据公式（5），计算出该区单位面积农用地社会保障价格213105元。
最终，可确定该区征地补偿标准为354万元/公顷。
2.4征地区片综合地价的确定根据土地年产值倍数测算法、征地案例比较法、社会保障价格法测算得出的征地补偿标准，采用特尔菲法确定其权重，测算结果见表4，综合确定该区征地补偿标准为443万元/公顷。
3征地区片综合地价修正体系的建立征地区片综合地价成果为区域平均价格，代表区域的平均价格水平。
而在同一区片内，征地补偿的差异主要是由于以人均耕地为依据测算的安置补偿费不同引起的。
因此，为方便成果的应用，使具体地块的补偿标准都能得到具体化，有必要针对人均耕地因素设定修正体系，修正方法如下[6]：征地区片综合地价=区片综合地价+（1/实际人均耕地面积-1/区片人均耕地面积）*人均安置补助费4结论1、从测算的征地区片综合地价结果上看，某区的综合地价比现行的征地补偿标准高，这是由于区片综合地价是考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平等多方面因素进行测算的征地综合补偿标准，是多因素作用的结果。
同时参考近三年的征地案例，充分体现由市场供需决定的土地市场价格。
征地区片综合地价修正体系的建立，也能够解决同一区片内由于人均耕地不同而带来安置补助费不同的问题，体现了兼顾效率与公平的原则。
2、从可操作性上看，征地区片综合地价的建立为政府宏观管理土地提供了依据，使土地补偿标准具体化。
政府部门可依据测算的征地区片综合地价制定一套符合本区实际的征地补偿保护标准，即在一定时期内该区片征地补偿不得低于所制定的征地补偿标准，是一个最低补偿参考价格，是一种行政决策的参考依据，为各征地主体在本区内征地拆迁工作中提供强而有力的政策保证，使得征地补偿有章可循。
征地区片综合地价的测算方法是确定征地区片综合地价的关键，因此在实际测算中，应综合考虑，充分利用已有的资料，选择合适的方法，才能制定出既体现土地的价值，保障失地农民的合法权益，又能便于实际征地工作开展的补偿标准。
征地区片综合地价测算工作虽然在全国范围内广泛开展，但尚属于一个较新的课题，因此，如何更加合理地测算征地区片综合地价仍需不断研究与探索。
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