资产评估公式

收益法

资金时间价值

复利终值

F=P*(1+i)n

复利现值

P=F*(1+i)-n

后付年金终值

F=A*[(1+i)n-1]/i

F =A*∑(1+i)n-1

后付年金现值

P=A*∑(1+i)-n

P=A*[1-(1+i)-n]/i

先付年金终值

F=A*[(1+i)n-1]/i *(1+i)

先付年金现值

P=A*[1-(1+i)-n]/i *(1+i)

递延年金现值(m期后n期)

P=A*[1-(1+i)-n]/i *(1+i)-m

P=A*[1-(1+i)-(m+n)]/i -A*(1+i)-m

永续年金现值

P=A/i

年偿债基金(每一年末应存金额) A=F*i/[(1+i)n-1]

年资本回收额(每一年应还本付息额)

A=P*i/[1-(1+i)-n]

(一)纯收益不变

1.永续:P=A/r

2.有限A*[1-(1+r)-n]/r

(二)纯收益在若干年后维持不变

1.无穷:P=∑[ni=1Ri(1+r)-i] +A/r*(1+r)-n

2.有限:P=∑[mi=1Ri(1+r)-i] +A*[1-(1+i)-(n-m)]/i *(1+i)-m

(三)纯收益按等差级数转变

1.递增无穷:P=A/r +B/r2

2.递增有限:P=(A/r +B/r2)*[1-(1+r)-n] -B/r*n(1+r)n

3.递减无穷: P=A/r -B/r2

4.递减有限: P=(A/r -B/r2)*[1-(1+r)-n] +B/r*n(1+r)n

注意计算收益年限n=A-(n-1)B

(四)纯收益按等比级数转变

1.递增无穷:P=A/(r-S)

2.递增有限:P=A/(r-S) *{1-[(1+S)/(1+r)]n}

3.递减无穷:P=A/(r+S)

4.递减有限:P=A/(r+S) *{1-[(1-S)/(1+r)]n}

(五)已知未来若干年后资产价钱

P=A*[1-(1+r)-n]/r *Pn(1+r)-n

本钱法

评估值=重置本钱-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

(一)重置本钱

1.价钱指数法

重置本钱=资产的历史本钱*价钱指数

重置本钱=资产的历史本钱*(1-价钱变更指数)

定基价钱指数=(评估基准日价钱指数/资产构建时点价钱指数)*100%

环比价钱变更指数=(1+a1)(1+a2)*…*(1+an)*100%

2.功能价钱类比法

重置本钱=参照物重置本钱*(被评估资产年产量/参照物年产量)

重置本钱=参照物重置本钱*(被评估资产年产量/参照物年产量)X

(二)实体性贬值

1.观察法

实体性贬值=重置本钱*(1-实体性成新率)

实体性贬值=重置本钱*实体性贬值率

2.利用年限法

⑴资产利用率=(实际利历时间/法定利历时间)*100%

⑵实际已利用年限=名义已利用年限*⑴ ⑶总利用年限=⑵+尚可利用年限

⑷资产实体性贬值率=⑵/⑶*100%

⑸实体性贬值=(重置本钱-估计残值)*⑷

(三)功能性贬值

1.逾额运营本钱

⑴逾额运营本钱

⑵净逾额运营本钱=⑴*(1-所得税税率)

⑶资产剩余寿命

⑷折现:功能性贬值=⑵*折现系数

2.逾额投资本钱

功能性贬值=恢复重置本钱-更新重置本钱

(四)经济性贬值

经济性贬值率=[1-(可被利用的生产能力/原设计生产能力)X]*100%

经济性贬值额=资产年收益损失额*(1-所得税税率)*

[1-(1+i)-n]/i

丛林资源资产评估

本钱法

1.重置本钱法(幼龄)

⑴株数调整系数K1

株数保留率(r)=林地实有保留株数/造林设计株数 当r≥85%, K1=1

当r＜85%, K1=r

⑵树高调整系数K2

K2=现时幼龄林林分树高/参照林分标准平均树高

⑶En=K *∑Cni=1i(1+P)n-i+1

K:林分质量调整系数

Ci:第i年生产本钱(年初)

2.费用价值法(改良)

Bn=A(1+P)n+∑Mni=1i(1+P)n-i+1

A:林地购买费

Mi:第i年林地改良费(年初）

市场法

1.市场倒算法/剩余价值法(成,过熟)

En=W-C-F

W:销售总收入

C:木材经营本钱

F:木材生产经营利润

2.市场成交价比较法

E=K*Kb*G

K:林分质量调整系数=被估地利系数/参照物地利系数

Kb:物价调整系数=评估基准日售价/参照物售价 G:参照物市场交易价钱

收益法

1.收益净现值法(经济林)

En=∑[ui=n(Ai-Ci)/(1+P)n-i+1]

Ai:第i年的收入(年末)

Ci:第i年的本钱支出(年末)

u:经营期

n:林分年龄(评估时)

2.收获现值法(中龄,近熟)

⑴存在间伐

Bu=K *[Au+Da(1+P)u-a+Db(1+P)u-b+…]/(1+P)u-n

-∑[ui=nCi/(1+p)i-n+1]

⑵无间伐

Bu=K *[Au/(1+P)u-n] - Ci*[1-(1+P)-(u-n+1)/P]

Au:主伐时纯收入(年末)

Da、Db:间伐纯收入(年末)

Ci:第i年营林生产本钱(年末)

u:经营周期

3.年金资本化法(地租收益稳定,林木和林地作为整体)

⑴林木评估

En=A/P A:年平均纯收益(年末)

⑵林地利用权

①无穷:Bu=R/P

②有限:Bu=R/P *[1-(1+P)-n]

R:林地年平均地租收益

n:林地利用权的利用年限

4.林地期望法(同龄,永续皆伐)

Bu={Au+Da(1+P)u-a+Db(1+P)u-b+…-∑[ui=1Ci(1+p)u-i+1]}/(1+p)u-1 -V/P

Ci:第i年营林生产直接费用(整地,栽植,抚育)

V:年均营林生产间接费用

(先将各现金流复利现值,再计算偿债基金,再计算永续年金现值)

矿业权评估

1.折现现金流量法

P=∑[nt=1(CI-CO)t*(1+i)-t]

⑴肯定计算年限

⑵计算每一年现金流入CI

①销售收入

②回收固定资产残值(各回收期及最后一期期末)

③回收流动资金(最后一期期末) ④回收抵扣设备进项税额(生产首年及设备更新年)=设备含税价/(1+17%)*17%

⑶计算各年现金流出CO

①无形资产投资(土地利用权费于评估基准日流出)

②流动资金(生产期第一年流出)

③经营本钱(每一年年末)

④销售税金及附加(每一年年末)

⑤企业所得税=(销售收入-总本钱费用-销售税金及附加)*所得税税率

2.折现剩余现金流量法

P=∑[nt=1(CI-CO-Ip)t*(1+i)-t]

Ip:投资合理报酬

⑴计算各年现金流入

⑵计算各年现金流出

⑶计算投资合理报酬

①资产净值=(年初资产净值+年末资产净值)/2

②投资报酬=资产净值*投资报酬率

⑷肯定折现率:无风险报酬率

⑸计算剩余现金流量现值

3.剩余利润法

P=∑[nt=1(E-Ei)t*(1+i)-t]

E:年净利润=销售收入-总本钱费用-销售税金及附加-企业所得税

Ei:开发投资利润=昔时资产净值*投资利润率

4.收入权益法

P=∑[nt=1SIt*(1+i)-t] *K

SIt:年销售收入=产量*产率*销售价钱

K:采矿权权益系数

收益法主要评估参数肯定

1.可采储量

评估利用的资源储量=∑基础储量+∑资源量*可信度系数

(可信度系数也可叫设计利用率)

可采储量=(评估利用资源储量-评估利用资源损失量)*采矿回采率

可采储量=控制(露天)可采储量+推断(地下)可采储量

2.相关年限(矿山服务年限T)

⑴金属矿种和有指标要求的化工,建材等矿产

T=Q /A(1-ρ) (Q=总的-已开采的)

A:矿山生产能力

Q:可采储量

ρ:矿石贫化率

⑵非金属矿种

T=Q/A T=Q /A*K

K:储量备用系数

⑶石材矿

按荒料计:T=Qsx /Qh(1+Kd)

按板材计:T= Qsx*ηb / Qb(1+Kd)

Qsx:荒料可采储量

Qh:年生产荒料量

Qb:年生产板材量

Kd:吊装运输损失系数

ηb:板材率

⑷石料矿

T=Q*K*β /A

K:地质影响系数

β:松散系数

3.产品方案与采选(冶)技术指标

采矿回采率=1-采矿损失率=采出矿石量*(1-矿石贫化率)

/(评估利用的资源储量-设计损失量)

4.销售收入

⑴金属矿产品

①以原矿: Sq=Qy*Py

②以精矿: Sq= Qjs*Pjs= Qy*γ*Pjs= Qy*αε/β *Pjs= Qy*α0(1-ρ)ε/β*Pjs ③以精矿中金属: Sq= Qjs*β*Pjj= Qy*γβ*Pjj= Qy *αε*Pjj= Qy *α0(1-ρ)ε*Pjj

④以冶炼金属产品: Sq= Qs*Ps= Qy*αεεy/βy* Ps= Qy*α0(1-ρ)εεy/βy* Ps

Qy:原矿产量 Py:原矿价钱

Qjs:精矿产量 Pjs:精矿价钱

Pjj:精矿金属价钱

Qs:金属产品产量

Ps:金属产品价钱

γ:精矿产率= Qjs/Qy

α:原矿品位α=α0(1-ρ)

α0:地质品位 β:精矿品位

ρ:矿石贫化率=(地质品位α0-采出矿石品位)/地质品位

ε:选矿回收率=产率γ*精矿品位β /原矿品位α

εy:冶炼回收率

βy:金属产品品位

⑵非金属矿产品

①一般非金属: Sq=Qy*Py= Qjs*Pjs

②煤矿: Sq=∑不同牌号煤产量*不同牌号煤价钱

③石材:

荒料Sq=荒料产量*荒料价钱=原矿产量*成荒率*荒料价钱

板材Sq=板材量*板材价钱=原矿产量*成荒率*板材率*板材价钱

5.投资

⑴单位生产能力投资估算法

I=Id*A*η1*η2

Id:参照物矿山单位生产能力投资

A:评估对象矿山生产能力

η1:时间不同调整系数

η2:地域不同调整系数

⑵生产规模指数法

I1=I0(S1/S0)n*η1*η2

I0:参照矿山固定资产投资额

S1:评估对象矿山生产能力

S0:参照矿山生产能力

n:生产能力指数

⑶比例估算法

I=I1/f

I1:评估对象矿山某主要工程的投资额

f:参照矿山某主要工程占参照矿山固定资产投资的比例

6.本钱费用

总本钱费用=产品本钱+管理费用+财务费用+营业费用=(制造本钱+制造费用)+管理费用+财务费用+营业费用

经营本钱(付现本钱)=总本钱费用-折旧费-摊销费-折旧性