资产评估公式 系数公式

系数公式 市场法 1、活跃的公开市场；2、可比：功能、实体特征和质量、市场条件（供求关系、竞争状况、交易条件）、时间 1、直接比较法：P’*修正系数1*修正系数2*修正系数n 2、市场折扣法：P’*（1- 价格折扣率） 3、功能价值类比法：P’*（评估对象生产能力/参照物生产能力） 4、规模经济效益指数法：P’*（评估对象生产能力 / 参照物生产能力）x ，x为价值指数 5、价格指数法：P’*（1+价格变动指数）或 P’*（1+评估基准日同类资产定基价格变动指数/1+参照物交易期日……）或 综P’*参照物交易期日至评估合 基准日各期环比价格指数乘积 6、成新率价格调整法：P’*（评估对象成新率/参照物成新率）

其中，资产的成新率[资产的尚可使用年限（/资产已使用年限+资产尚可使用年限）]*100% 7、市盈率乘数法：P=评估对象收益额* 参照数市盈率 8、成本市价法：P=评估对象合理成本*（P’ / 其合理成本） P’：参照物成交价格 收益法 成本法 1、预期收益；2、折现率或本1、被评估资产处于或被假定处于继金化率；3、取得预期收益时间。 续使用状态； 2、具备历史资料；3、形成资产价值的耗费是必须的。 一、 纯收益不变： P=重置成本--实体性贬值--功能性1、P=A/r（收益年限无限） 贬值--经济性贬值 2、P=A/r[1-1/(1+r)n（有限，]r>0） 一、 重置成本p3、P=A*r（有限，r=0） 的估算方法： 二、 纯收益若干年后保持1重置核算法：购买、自建 不变 2价格指数法：p=资产的历史成本*无限年期收益：P=∑价格指数，或 in Ri/(1+r)+A/r(1+r)p=资产的历史成本*（1+价格变动指有限年期收益：P=∑数） Ri/(1+r)i+A/r(1+r)t*[1-1/(1+r)n-t] 3功能价值法：p=参物重置价*年产三、 纯收益按等差级数变量比 化 4规模经济效益指数法：p=参物重1、等差：递增（收益年期无限）置价*产量比n P=A/r+B/r2 二、 实体性贬值（收益年期有限）P=的测算方法： （A/r+B/r2）1、观测法：=p*(1-实体性成新率) [1-1/(1+r)n]-B*n/r(1+r)n 2、使用年限法：资产实体性贬值率递减（收益年期无=（实际使用年限/总年限）*100% 限）P=A/r-B/r2 资产实体性贬值=P*资产实体性贬（收益年期有限）P=（A/r-B/r2）值率=重置成本/总使用年限*实际[1-1/(1+r)n] +B*n/r(1+r)n 已使用年限 2、等比：递增（收益年期无限）总使用年限=实际已使用年限+尚可P=A/（r-s） 使用年限 （收益年期有限）P= A/（r-s）实际已使用年限=名义已使用年限*[1-(1+s) n /(1+r)n] 资产利用率 递减（收益年期无资产利用率=实际利用时间/法定利限）P=A/（r+s） 用时间*100% （收益年期有限）P= A/（r+s）三、 功能性贬值[1-(1-s) n /(1+r)n] 测算方法：=∑（净超运营成本* 折现系数） i:年序号 Pn:未来第n年的预计四、经济性贬值的估算： 变现值Ri：未来第i年的预期收1、间接计算法：=[1-（资产预计可益 r：折现率或资本变化率 被利用的生产能力/资产原设计生n、t：收益年期

A：年金 产能力）n]*100%，x：功能价值指 数 2、直接计算法：=资产年收益损失额*（1-所得税税率）*（P/A，r,n），（P/A，r,n）：年金现值系数 折现率=年收益（租金）/价格 P=RC-

Dp- Df- De P=A/r[1-1/(1+r)n] P:评估值 RC：重置成本Dp：实体机1、直接匹配法 器2、可比因素比较法

设3、成本百分率比较法 备评估 P：评估值 A：收益年金 n：收益年限 r：资本化率

r/[1-1/(1+r)n]：投资回收率 房地产评估 P=P’*A*B*C*容积率修正系数*土地使用年限修正系数K K=[1-1/(1+r)m] / [1-1/(1+r)n] P’：可比交易实例价值 A：交易情况修正系数

B：交易日期修正系数 C：房地产状况修正系数 1、评估房地合在一起的房地产价值： 房地产价值=房地产净收益/综合资本化率（r） 房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用 房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金 2、单独评估土地的价值： 一、由土地收益评估土地价值 土地价值=土地净收益/土地资本变化率 土地净收益=土地总收益-土地总费用 土地总费用=管理费+维护费+税金 二、由房地产收益评估土地价性贬值Df-：功能性贬值De：经济学贬值 一、重置成本的估算： 1细分加和法；2价格指数法；3规模经济效益指数法 二、实体性贬值：观察法、比率法（工作量比率法、役龄比率法）、修复费用法[贬值率=（可修复部分实体贬值+不可修部分实体贬值）/设备复原重置成本] 三、功能性贬值：若重置成本为复原重置成本，应考虑超额 投资成本。 四、1经济性贬值=(p-实体性贬值-功能性贬值)*[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）x]→x在0.6-0.7之间。 2经济性贬值=设备税后年收益损失额*（P/A, r ,n） 3受环境保护限制的经济性贬值、闲置时间和资金成本 1、土地评估 土地价值=待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益 2、新建房地产评估 新建房地产价值=土地取得费+开发成本+管理费用+利息+销售税费+利润 4、旧建筑物评估 建筑物价值=重置成本-年贬值额*已使用年限 地价=取得费+开发费+税费+利息+开发利润+出让增值收益 建筑物价格=重置成本*成新率 剩余法（评估待开发土地价值）

基准地价修正系数法 地价=基准地价*年期（期日、容积率、其他）修正系数 值 地价=预期售楼价-建筑费-专费用-1、土地价值=房地产价值-建筑销售费用-利息-税费-利润 物现值 利息=（地价+建筑费用+专业费用）建筑物现值=建筑物重置价-年*利息率 贬值额*已使用年数

利润=（地价+建筑费用+专业费用）年贬值额=（建筑物重置价-残*利润率 值）/耐用年限=[建筑物重置价 *（1-残值率）]/耐用年限 2、土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益）/土地资本化率 建筑物净收益=建筑物现值*建筑物资本化率 四、 单独评估建筑物的价值 建筑物价值=房地产价值-土地价值=（房地产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率 r:综合资本化率 r1：土地资本化率 r2：建筑物资本化率 L：土地价值 B：建筑物价值 r=（r1*L+r2*B）/(L+B) 路线价法：地价=路线价*累计深度百分率*宽度 （四三二一法则：第一个25英尺0.4, 第二个0.3累计0.7，第三个0.2累计0.9，第四个0.1累计1） 在建工程评估方法：1、形象进度法=建完后房地产市单价*工程形象进度百分比*（1-折扣率） 2、成本法=土地取得费+专业费用+建造费用+正常利税 3、假设开发法=房地产预期售价-（后续工程成本+后续工程费用+正常利税） 市场法 专利权的评估方法：主要采用收益法

商誉的评价方法： 一、割差法： P=企定整体资产评估值-各单项资产评估值和 二、超额收益法： 1、超额收益本金化价格法 P=（企业预期收益额-行业平均收益率*单项资产评估值之和）/ 适用本金化率 2、超额收益折现法 P=∑Rt / (1+r)t 收益法 P=∑KRi/(1+r)i K:无形资产分成率；r:折现率 Ri：第i年使用无形资产带来的收益 i：收益期限序号 P=Y+∑KRt/(1+r)t Y→最低收费额 Y=重置成本净值*转让成本分摊率+转让机会成本（=转让净减收益+再开发净增费用） 收益额的确定：一、直接估算法 1、收入增长型：R=单价差*Q*（1-T）

R=销量差*（P-C）*（1-T） 2、费用节约型：R=（C1-C2）*Q*（1-T） Q：产品销售量 R：超额收益 成本法 P=无形资产重置成本*（1-贬值率） 一、 自创无形资产重置成本的的估算 1、核算法：p=直接、间接成本+资金成本+利润 2、倍加系数法：p=（C+β1V）/（1-β2）*（1+L） C为物化劳动消耗；V为活劳动消耗 L：无形资产投资报酬率β1：科研人员创造性劳动倍加系数β2：科研平均风险系数 二、外购无形资产重置成本的估算 无形资产评估

P：产品价格 C：单位成本C1：未使用…单位成本 C2：使用…单位成本 二、差额法：R=利润-资产总额*行业平均资金利润率 三、分成率法：R=收入（利润）*收入（利润）分成率 利润分成率的估算 1、边际分析法：=∑追加利润现值/∑利润总额现值 2、约当投资分成法：=无形资产约当投资量/总约当投资量 （约当投资量=重置成本*（1+适用成本利润率） 四、要素贡献法：（资金30、技术40和管理30） V1=X1*V2/X2 一、 企业持续经营假设前提下V1：被评估企业价值 的收益法： i V2：参照可比企业价值 1、年金法：P=A/r=∑Ri/（1+r）÷i企X1：被评估企业与企业价值∑1/（1+r）÷r 业相关的可比指标 2、分段法：P=∑Ri/（1+r）价X2：参照可比企业与企业价i+Rn/r(1+r)n 值值爱相关的可比指标 A：企业每年的年金收益 r：折评现率或资本化率 估 二、企业有限持续经营假设前提下的收益法： P=∑Ri/（1+r）i +Pn/(1+r)n Pn: 第n年时企业资产的变现值 1、市价类比法 2、物价指数法：=账面成本*物价指数 三、贬值率的估算 贬值率=[已使用年限/（已使用年限+剩余使用年限）]*100%

系数公式