X项目商业物业的运营模式研究

佳水岸小镇文化旅游项目的运营模式研究目录内容摘要 (3)一、X项目文化旅游运营模式研究 (3)二、运营模式的对比 (3)1、零散销售、各自经营 (3)2、零散销售、统一经营 (4)3、整体出售、整体经营 (4)4、零散出租、各自经营 (4)5、整体出租、整体经营 (5)三、X项目的行业环境分析与研究 (5)1、P即政治法律因素（Political Factors） (5)2、E即经济因素（Economic Factors） (6)3、S即社会文化因素（Sociocultural Fators） (7)4、T即技术因素（Technological Factors） (7)四、本地区文化旅游产品的潜在市场需求调研 (7)1、本地区对文化旅游产品的需求烈度 (7)2、本地区对文化旅游产品的收益预期 (9)3、本地区对文化旅游产品的风险偏好 (9)五、X项目文化旅游运营模式与公司战略定位的商业逻辑关系 (10)1、X集团公司战略定位与项目财务战略目标 (11)2、X项目运营模式选择与财务预测分析 (11)3、X项目文化旅游运营模式的建立 (14)六、X项目文化旅游定位与运营模式的执行 (15)1、X文化旅游项目的设计策略 (15)2、X文化旅游项目的营销策略 (15)3、X文化旅游项目的招商策略 (16)4、次、主力商家布点落位的重店引进策略 (16)5、本地品牌资源的选商整合策略 (17)七、酒店式公寓的定位与营销策略 (17)1、酒店式公寓的商业模式设计 (17)2、酒店式公寓的财务（投资、运营资金）分析 (17)3、酒店式公寓的主题城市精品酒店的定位与引进 (18)4、自持商业物业未来运营管理模式 (18)八、总结 (19)参考文献 (19)英文摘要及关键词 (21)后记 (22)佳水岸小镇项目文化旅游的运营模式研究学生姓名孙建琥指导老师：马瑞[内容摘要]商业地产是商业与地产的行业价值链的整合，商业终究是要运营的，面对商业地产的各种运营模式的优劣对比分析并结合项目自身的特点，选择正确的运营模式方能保证项目的可实施性及项目运营的顺利进行。

运营模式的选择是开发商对本项目的品牌、财务预期及公司业务发展的系统考虑。

本论文从项目商业物业运营模式的选择着手，以定位假设和模式对比为基础，运用基本分析工具和理论依据，从宏观至微观，并结合团队市场调研的成果，提出并论证了项目商业物业选择的运营模式。

此外，本论文对商业物业运营模式实现策略也进行了阐述，从而保证了在项目前期对项目的充分分析与研究，确保本论文的研究成果，对项目开发与公司战略定位和财务预期诉求的契合。

[关键词]背景定位研究实现一、X项目商业物业运营模式研究“企业运营模式是指对企业经营过程的计划、组织、实施和控制，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。

从另一个角度来讲，运营管理也可以指为对生产和提供公司主要的产品和服务的系统进行设计、运行、评价和改进。

”而就一个商业地产项目来说，运营模式的选择是开发商对本项目的品牌、财务预期及公司业务发展的系统考虑。

为此本章将从运营模式的不同类型进行比较分析，并通过对本项目所在区域的行业环境分析、市场对投资地产产品的消费偏好等方面调研，同时结合X集团公司的战略定位及项目的财务预期，研究确定X项目的运营模式。

二、运营模式的对比在商业地产整体运营中，商业是核心和本质。

在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业模式的成败，从目前我国商业地产发展的情况来看，商业项目的运营模式主要有以下五种模式。

1、零散销售、各自经营这一模式非常适合规模不大、档次一般的物业。

这一经营模式的优点是开发商能尽快收回投资，且平均售价较高。

缺点是开发商缺乏对项目的整体控制力，散户自身调节的经营风险很大。

一个整体性差、经营格局紊乱的商场是不会有好的效益的，由于缺乏主力店，业主受短期利益驱动、各自小规模经营很容易使整个商场变成街头的大排档，实际回报与预期收益可能相差甚远。

此外，如果是商住结合的物业，底商层次的下降有可能导致住宅商品房价值的下跌。

2、零散销售、统一经营零散销售是目前大部分商业地产开发公司采取的办法，主要有两种方式，一是由开发公司招一家或多家主力商户，采取返租的形式对全部或部分物业统一经营；二是由各个业主各自经营，开发公司提供指导意见并实施物业管理。

物业一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了它的整体性。

这一策略的优点是能很快收回投资，单位售价很高，同时能保证商场经营规范和经营档次，适合规模较大、潜力大的物业。

但采取这种方式也存在风险，由于整体物业被拆成一个个小块，给日后的商业经营管理埋下隐患，一旦经营业绩不佳，不仅开发商品牌受损，楼盘及附近住宅物业的品质都会下降，业主和投资者也不能获得稳定的租金收益。

3、整体出售、整体经营这一模式的一个变化是采取先租后售、租金抵房款的方式进行。

即在首付一定的现金之后，用每年的房租逐年抵算房款，实际上是一种按揭分期付款的方式。

与一次性付款相比，这种方式的优点在于能够和经营者共担一部分风险，因而会吸引更多的投资者，有利于谈判的进行；缺点是开发商承担了一部分风险，资金回笼慢。

这些开发商往往对商业经营不熟悉、也不准备进入商业领域，企业实力较弱，有一定的资金压力。

购买者往往是对商业投资运作非常熟悉、资金实力雄厚的公司。

对一些物业，开发商希望尽快脱手，收回投资。

他们往往通过拍卖或其他形式将自己的物业出售给商业公司。

这一策略适合于规模较小、档次一般的物业。

其优点是开发商能尽快收回投资，风险较小，但由于一次性投入过大，与购买者谈判有一定难度，所以往往整体售价较低。

4、零散出租、各自经营与“整体出租、统一经营”策略相比，采取这一经营模式的物业一般处于黄金地段，不需要“主力商户”入住来提高物业档次。

开发商的租金回报率较高，对商场拥有控制权，可以保证商场经营特色和档次，租赁的对象往往是国内国际著名品牌。

“地产+商业”运营模式从整体上保证了所有权和经营权的统一，特别是对地产资源和商业资源进行了高度整合，分工明确，实现了双赢。

随着商业地产的理性化发展、实力雄厚的开发商的进入，上述以“产权式商铺”为特征的第一、二种经营模式的比例将逐渐缩小，“整体出租、整体经营”策略将更多地受到欢迎。

香港商业地产巨头在北京的投资项目比如恒基中心、东方新天地、新东安、国贸中心等都有一个共同点，就是只租不卖，发展商看重的是长远利益，有足够的资金培育商业氛围，等待市场成熟。

5、整体出租、整体经营这一模式适合实力雄厚的开发商，并且与国内外著名大型商业品牌特别是连锁超市在投资开发前便组成了战略联盟。

国际和国内的大部分知名商业经营者往往采取租赁的方式与地产开发商合作，比如沃尔玛、家乐福、苏宁电器、国美等，主力商户的进入，可带来极大的人流，将极大地提高其他物业的租金或售价。

其租期比较长，一般是10-20年。

三、X项目的行业环境分析与研究通过上一章节对运营模式不同类型的特点、优劣分析，不难看出，对于本项目中商业物业的运营模式的选择和组合要从行业宏观与微观两个层面进行分析调研。

PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是不同的行业和企业的各种宏观因素。

对宏观环境因素分析，不同的行业和企业根据自身特点和经营需求，分析的具体内容会有差异，但一般需应对政治（Political）、经济（Economic）、社会（Social）和技术（Technological），这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。

这称为PEST分析法。

1、P即政治法律因素（Political Factors）在房地产行业中，这些因素可以包括：宏观经济政策、金融政策、土地政策、房地产行业政策等相关政策以及政府与房地产开发企业之间的关系。

当政府的宏观经济政策、金融政策或土地等其他政策或政府对房地产开发企业的开发项目的态度发生变化时，当政府发布了对房地产开发企业具有约束力的法律、法规时，开发商的经营战略必须随之做出调整。

以土地政策举例：（1）土地政策对房地产市场影响的传导机制包括两个途径：首先，土地价格对房价的影响，土地价格是房价的成本之一，土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加，房地产企业的投资规模下降，房地产市场的供给减少，最终影响房价。

其次，土地供应量对地产价格的影响，土地供应量决定房地产开发企业可开发的土地量，影响房地产企业的投资规模，从而影响房地产市场的供给，最终影响房地产价格。

（2）土地供应政策对房地产市场调控的时滞效应土地供应政策对房地产市场调控的时滞效应土地要素对于房价变化影响很大，通过对土地要素的宏观调控可以规范稳定房地产市场的运行。

而土地因素埘房地产价格的影响并不是同步的，在一定程度上存在着“时差性”。

（3）土地供应总量对房地产市场的影响。

（4）土地供应结构对房地产市场的影响不同用途用地的供应比例，体现了政府的产业政策，同时，调整商业用地的市场投放量，增加产业政策扶持行业的供地量。

X项目所在城市地貌为南北两山夹一条河的狭长地带，客观条件使城市土地供应一直奇缺。

随着经济的发展和新城镇化进程的推进，以项目所在城市为核心的城市发展及潜在的改善居住环境的需求，使得城市的房地产价格甚至高出了国内一些二线城市。

这对开发商来讲无疑是有很好的经济价值空间。

2、E即经济因素（Economic Factors）主要包括宏观，微观环境两个方面。

从我国来看，房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与 GDP 增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。

但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。

以通货膨胀举例，从短期的角度来看，随着通货膨胀的形成，房地产整个价值链条都会在通胀的影响下，形成产业价值的短期外溢。

例如说，在材料的行业发生通胀成本调整以后，按照蝴蝶效应的原理，后续价值链条会在目前的成本调整基础上也会上涨，并利用社会心理和消费者预期。

加速调整通胀成本后的价格体系，获取更高的利润。

所以从短期角度来看，整个房地产价值链条会攫取更大的利益。

为此，从短期来看，随着通货膨胀的发生，开发商的资金压力和资金成本均会上升。

而开发商对通胀的损失不是通过开发商自己的内部消化渠道来化解，最终还是将成本转移到房价中，让消费者承担更高的房价，通货膨胀因素经过层层放大后最终摊在消费者手上。

通货膨胀对房产销售市场短期影响从短期角度来看，房屋销售市场也是一个明显的股票市场特征，买涨不买跌。

价格上涨的实际需求扩张判断和成本上升判断在消费者的知觉理解下，会形成价格持续上涨的心理预期。

考虑到消费能力和资产保值能力，消费者会加速购买房屋，短期内承担房价的上涨。