房地产开发目标成本科目分类

房地产开发项目成本科目一、土地征用及拆迁补偿费1、土地款2、大配套费3、土地出让金4、土地契税5、土地交易费（拍卖手续费）6、办理土地证费二、前期工程费1、三通一平（1）临电工程费①红线外②红线内（2）临水工程费①红线外②红线内（3）临路工程费（4）填土及平整场地费（5）临时设施2、规划管理费3、规划设计费（1）咨询费（2）方案设计费4、施工图设计费（1）方案设计费（2）施工图设计费5、环境方案设计费（1）方案设计费（2）环境施工图设计费6、综合管网设计费7、人防费8、招投标费（1）招标监督服务费（2）代理费9、墙改费（新型建筑材料专项基金）10、地名费11、施工图审查费12、勘察放线费（1）地质勘察费（2）测绘费（3）地基测量费（4）人防物探费13、产权登记费14、销售许可证及面积测量费15、房屋交易手续16、分户土地登记费17、地籍地形图、核地18、合同审查费19、水泥专项基金20、环境影响评估费21、避雷检测费22、新建房屋白蚁防治费三、建安工程费1、地基处理（1）桩基础工程费（2）桩检测费用2、住宅土建、安装（1）土建安装工程费（1.1）土建工程费（1.2）安装工程费（1.3）甲控、甲供材（2）电梯（3）消防（4）排气通风3、工程预算编制费4、土建监理费5、沉降观测6、质量监督费7、人防设施（1）人防监理费（2）人防设施费8、变更及签证9、示范小区奖10、成品房装修11、其他（外装费用）四、基础设施费1、供电（1）工程费（2）小区管网2、供水（1）自来水工程费（2）水表费3、燃气4、通讯线路安装费5、电视（1）电视线路安装费（2）电视外网工程费6、智能化7、区内路灯8、环卫9、邮政10、环境工程（1）绿化（2）道路11、排水12、围墙大门13、车棚14、水面五、公共配套设施费1、区内非经营性公建（1）地下室及车库(人防) （2）其他区内设施（3）其它公共用房2、小区配套费3、公共设施维修基金附:进一步细化房地产开发项目成本科目编号一级二级三级四级五级注释说明1土地费用一、地价（一）土地出让金国有土地使用权出让合同中列明的土地出让金或招拍挂的成交价（二）开发费国有土地使用权出让合同中列明的开发费，或者将生地变成熟地的开发投资费用。

房地产项目地产目标成本科目分类房地产项目的成本管理是一个非常重要的环节，它可以直接影响到整个项目的盈亏状况。

在成本管理中，将各项开支按照科目进行分类是一个必要的步骤，这样可以更好地对各项费用进行统计和控制。

下面是房地产项目地产目标成本科目分类的主要内容。

（一）土地成本土地成本是影响房地产项目成本的主要因素之一，它包括土地购置费、土地使用权出让金、土地开发等费用。

土地购置费指的是在购买土地时需要支付的金额，包括土地出让金、过渡费、土地登记费用等。

土地使用权出让金是指在获得土地使用权时需要支付的费用，这是一项固定的成本。

土地开发费用是指为了将土地变成可用于建设的地盘所需要的费用，包括勘察、设计、平整地面、绿化、给水、排水、道路、供电等。

（二）项目开发成本项目开发成本是指在实施房地产项目过程中需要付出的费用，包括规划设计费、建筑设计费、施工费、材料费、劳务费、监理费、工程保险费等。

规划设计费是完成整个开发项目所需要的初步规划和设计的费用，建筑设计费是指为了保证房屋质量和美观而需要付出的设计费用，施工费是指在房屋建设过程中，采购物资和聘请劳动力所需要的费用。

此外，在房地产项目的实施过程中可能会出现信用风险等不可预见因素，为了保护利益需要购买工程保险。

（三）销售成本销售成本是指为了促进房屋销售所需要的费用，包括广告费、销售人员工资、销售奖励费、物业管理费等。

广告费是为了提高房屋曝光率、吸引潜在买家而进行的花费，销售人员工资是为了鼓励销售人员积极工作所需要的费用，销售奖励费是为了激励销售人员更好地完成销售任务而进行的奖励。

同时，为了保证房屋的管理和维护，还需要支付物业管理费。

（四）财务费用财务费用是指房地产项目在运营过程中所涉及的各项财务费用，包括资金占用成本、贷款利息、手续费、咨询费等。

资金占用成本是指为了保证项目的正常运营需要占用的资金所产生的成本，贷款利息同样是一个较大的成本费用，手续费是为了获得融资而进行的费用，咨询费用是指在项目运营过程中，可能会需要支付专业咨询人员来提供咨询服务所需要的费用。

目标成本三级科目一、目标成本的科目分级（备注：大型房地产公司都在用哦）包括一级科目5个，二级科目14个，具体科目名称如下：（一）、直接开发成本1.土地征用及拆迁补偿费2.前期工程费用3.建筑工程费4.基础设施建设费5.公共设施建设费（二）、间接开发成本1.工程管理费2.营销设施建造费3. 其他间接开发成本（三）、期间费用（财务进行管理）1.管理费用（财务进行管理）2.销售费用（财务进行管理）3.财务费用（财务进行管理）（四）、税金（财务进行管理）1.增值税、城建税及附加（财务进行管理）2.土地增值税（财务进行管理）3.房产税（财务进行管理）（五）、预备费（财务进行管理）二、成本控制措施（大师们总结的经验之谈哦）大体可分为两个方面：设计阶段和施工阶段。

（一）、设计阶段设计阶段大概可分为概念设计、方案设计、施工图设计。

1、概念设计阶段的成本控制：企业可在项目选型、项目规划、品质定位等方面多做一些多花费一些时间和精力，做到前期少投资，后期多盈利。

2、方案设计阶段的成本控制主要的工作就是工程方案测算及选择：包括桩基类型（采用管桩还是灌注桩）、地下室的层数及层高、轴网（开间和进深的大小）、顶板类型（无梁楼盖还是有梁板）、户型选择（户窗比大小、阳台是否敞开）、人防面积的多少、车库车位的大小、外立面质感（平涂还是质感涂料）、精装修标准（做800还是1200）、材料品牌（如门窗、电梯、配电箱）、景观的多少（景观决定品质，但造价也高）等。

这些都是设计的大方向，取舍于成本及后期收益之间做权衡。

3、在设计方案完成后，施工图设计主要影响造价的是各项工程的含量，此时成本控制的重点主要是做减法：设计院在做图的时候，更偏向于用更保守的标准去设计，成本控制的重点主要是做减法：比如在设计合同里约定限额指标、公共区域不必要的保温层、各部位的保温砂浆是否做薄一点、不必要的厨房及阳台防水、栏杆主材含量优化等。

（二）、施工阶段施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。

房地产开发成本明细科目一览表——成本全透视房地产"开发成本"明细科目一览表——成本全透视房地产开发商的开发成本一直是消费者心中的一个迷，在暴利的背后还有很多不为人知的，关注房地产就要关注开发成本，嘘，，，，，，，，，谁看谁知道！（一）、土地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。

1、土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。

2、土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。

A、土地征用费B、耕地占用费C、安置养老费D、拆迁补偿费C、土地补偿费D、其他3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。

4、中介费5、预提6、其他：含契税、初始登记费等。

（二）、前期工程费：在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。

1、勘察设计费A、勘察及丈量费B、规划设计费：含景观设计C、竞标设计补偿费2、三通一平费A、临时道路B、临时用电C、临时用水D、场地平整E、临时设施费3、可行性研究费A、可行性研究编制费B、市场调查费C、项目建设咨询费D、其他4、人防费5、大市政配套费6、预提7、其他A、招标代理及管理费B、配套方案征询费C、测绘费D、工程保险费E、环境评估费F、竣工档案编制费G、日照分析H、审图费I、晒图费J、其他（三）、基础设施费：建筑物外红线内。

1、室外给排水系统A、上水配套费B、雨污水C、直饮水D、热水E、其他2、室外电气系统A、供电配套工程费B、其他3、室外燃气系统A、燃气配套费B、其他4、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。

5、环卫设施6、采暖系统7、预提8、其他（四）、建筑安装工程费：项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。

1、建筑结构工程A、基础工程B、主体结构工程C、门窗工程D、公共部位精装修E、室内精装修F、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。

房地产开发成本明细科目一、土地征用及拆迁补偿费1、土地款2、大配套费3、土地出让金4、土地契税5、土地交易费（拍卖手续费）6、办理土地证费二、前期工程费1、三通一平（1）临电工程费①红线外②红线内（2）临水工程费①红线外②红线内（3）临路工程费（4）填土及平整场地费（5）临时设施2、规划管理费3、规划设计费（1）咨询费（2）方案设计费4、施工图设计费（1）方案设计费（2）施工图设计费5、环境方案设计费（1）方案设计费（2）环境施工图设计费6、综合管网设计费7、人防费8、招投标费（1）招标监督服务费（2）代理费9、墙改费（新型建筑材料专项基金）10、地名费11、施工图审查费12、勘察放线费（1）地质勘察费（2）测绘费（3）地基测量费（4）人防物探费13、产权登记费14、销售许可证及面积测量费15、房屋交易手续16、分户土地登记费17、地籍地形图、核地18、合同审查费19、水泥专项基金20、环境影响评估费21、避雷检测费22、新建房屋白蚁防治费三、建安工程费1、地基处理（1）桩基础工程费（2）桩检测费用2、住宅土建、安装（1）土建安装工程费（1.1）土建工程费（1.2）安装工程费（1.3）甲控、甲供材（2）电梯（3）消防（4）排气通风3、工程预算编制费4、土建监理费5、沉降观测6、质量监督费7、人防设施（1）人防监理费（2）人防设施费8、变更及签证9、示范小区奖10、成品房装修11、其他（外装费用）四、基础设施费1、供电（1）工程费（2）小区管网2、供水（1）自来水工程费（2）水表费3、燃气4、通讯线路安装费5、电视（1）电视线路安装费（2）电视外网工程费6、智能化7、区内路灯8、环卫9、邮政10、环境工程（1）绿化（2）道路11、排水12、围墙大门13、车棚14、水面五、公共配套设施费1、区内非经营性公建（1）地下室及车库(人防)（2）其他区内设施（3）其它公共用房2、小区配套费3、公共设施维修基金附:进一步细化房地产开发项目成本科目编号一级二级三级四级五级注释说明1土地费用一、地价（一）土地出让金国有土地使用权出让合同中列明的土地出让金或招拍挂的成交价（二）开发费国有土地使用权出让合同中列明的开发费，或者将生地变成熟地的开发投资费用。

房地产企业成本、费用主要会计科目（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。

可根据上述六项来设置三级明细科目：①开发土地成本费用：借：开发成本——土地开发贷：银行存款或应付账款——XX公司分配开发的间接费用借：开发成本——土地开发贷：开发间接费用结转开发土地成本费用借：开发成本——房屋开发贷：开发成本——土地开发②配套设施开发计算公式：某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）×配套设施预提率配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）×100%发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）借：开发成本——配套设施开发贷：开发产品支付的配套设施开发费用借：开发成本——配套设施开发贷：银行存款同时领用库存设备或是材料开发借：开发成本——配套设施开发贷：库存设备或库存材料分配应负担的开发间接费用借：开发成本——配套设施开发贷：开发间接费用结转配套设施开发成本借：开发成本——房屋开发贷：开发成本——配套设施开发③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）借：开发成本——房屋开发贷：银行存款④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）借：开发成本——房屋开发贷：银行存款或应付账款——应付工程款自己组织施工的借：开发成本——房屋开发贷：银行存款或应付账款——应付工程款应付工资库存材料或设备⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目企业发生的各项代建工程费用支出借：开发成本——代建工程开发贷：银行存款或库存材料或现金结转开发的间接费用借：开发成本——代建工程开发贷：开发间接费用工程竣工后结转成本借：开发成本——代建工程贷：开发成本——代建工程开发移交委托单位后，根据移交手续借：主营业务成本——代建工程结算成本贷：开发成本——代建工程（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销。

房地产开发成本明细科目一览表——成本全透视房地产"开发成本"明细科目一览表——成本全透视房地产开发商的开发成本一直是消费者心中的一个迷，在暴利的背后还有很多不为人知的，关注房地产就要关注开发成本，嘘，，，，，，，，，谁看谁知道！（一）、土地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。

1、土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。

2、土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。

A、土地征用费B、耕地占用费C、安置养老费D、拆迁补偿费C、土地补偿费D、其他3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。

4、中介费5、预提6、其他：含契税、初始登记费等。

（二）、前期工程费：在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。

1、勘察设计费A、勘察及丈量费B、规划设计费：含景观设计C、竞标设计补偿费2、三通一平费A、临时道路B、临时用电C、临时用水D、场地平整E、临时设施费3、可行性研究费A、可行性研究编制费B、市场调查费C、项目建设咨询费D、其他4、人防费5、大市政配套费6、预提7、其他A、招标代理及管理费B、配套方案征询费C、测绘费D、工程保险费E、环境评估费F、竣工档案编制费G、日照分析H、审图费I、晒图费J、其他（三）、基础设施费：建筑物外红线内。

1、室外给排水系统A、上水配套费B、雨污水C、直饮水D、热水E、其他2、室外电气系统A、供电配套工程费B、其他3、室外燃气系统A、燃气配套费B、其他4、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。

5、环卫设施6、采暖系统7、预提8、其他（四）、建筑安装工程费：项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。

1、建筑结构工程A、基础工程B、主体结构工程C、门窗工程D、公共部位精装修E、室内精装修F、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。

房地产开发成本构成大致分为七个方面:土地费用、开发前期费用、开发间接费用、建安费用、基础设施配套费用，不可预见费用本以及各种税费、规费.1、土地费用：土地费用包括土地出让金,土地征用费或拆迁安置补偿费.现在的房地产企业取得土地的方式必须是通过招标、拍卖和挂牌。

土地费用包括缴纳给国土资源局(国有资产经营公司）的费用（即土地挂牌费用）,还包括拆迁安置补偿费用,也应包括在土地交易过程中的一些无法明示的费用（比如议价、中介费）.为追求GDP和政绩,现在各大城市土地挂牌标价越来越高，各种地王不断涌现并不断被刷新，土地费用不断加大造成楼面价也不断的上升。

2、开发前期费用：前期工程费主要指项目开发的前期调研、项目策划、方案落实、可行性研究、环境评估、地震安评、建设规划、施工图纸设计、地质勘查、定位放线、图纸审查、防雷装置设计审核、消防审核、工程监理、工程监督、人防建设、建筑垃圾清运、园林绿化、建设工程招标代理，土地证、施工许可证、以及现场的“三通一平”等等费用。

上述费用各省市都有各自的收费标准。

但现在一些从事环境评估、地震安评、地质勘探、图纸设计等等的单位和个人，均与发改委、环保局、地震局、建设局，城建局等政府机构有着千丝万缕的联系，而且从事上述工作的绝大部分单位，与政府相关部门挂钩，于是收费标准上下浮动较大，人际关系相当重要（这也符合中国的国情），该费用的高低，也是房价高低的一个标尺。

3、建筑安装费用：建筑安装工程费是指所开发的建筑自土方开挖起至整个建筑通过竣工验收过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，即房屋建筑安装造价.该费用同时也包括了施工单位的备案、安全报监、意外保险等费用，对我们来说应该是相当熟悉了,不作阐述.4、开发间接费用:包括组织管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利、折旧、修理、办公、水电、劳动保护、周转房摊消以及所房屋开发销售过程中发生的费用：销售代理费、销售广告费、项目推广费、开盘庆典、预算许可、银行按揭以及面积测绘等等。

房地产开发成本科目设置明细房地产开发的成本科目设置是开发商进行项目投资和盈利分析的重要依据，也是业内人士评估开发商风险和投资价值的关键指标。

合理的成本科目设置明细能够对开发商进行优良的资金调配，同时也能够在项目的运营和管理中提高效率，降低运营成本，提升投资回报率。

本文将针对房地产开发成本科目设置明细进行详细的分析和解读。

一、土地成本房地产开发的第一步是土地购买，土地成本是房地产开发项目中最大的成本之一，也是投资风险最大的部分。

土地成本包括土地租金、土地购买价款、税费以及相关的中介费用等。

土地成本的高低决定了开发商项目的投资与盈利占比。

二、开发建设成本开发建设成本是指所有用于房地产项目的建筑施工和装修服务所需要的总成本。

开发建设成本主要包括设计费用、建筑工程成本、材料采购成本、劳动力费用和物业管理费用等。

三、销售和市场费用销售和市场费用指投资开发商为促进房地产销售所支付的费用。

该类包括销售人员薪资、广告宣传、市场调研、销售咨询和公关费用等。

四、财务费用财务费用是指用于处理财务事务的成本，包括利息成本、折旧费、财务会计和税务咨询费等。

五、风险费用风险费用是指开发商进行房地产开发业务中所承受的项目风险，并形成的成本。

包括整个项目的风险率、债务开销和保险费等。

六、管理费用管理费用指用于开发商房地产开发业务中的管理服务所需要的成本，包括项目管理，管理人员薪酬、法务、人事和办公等费用。

七、咨询费用咨询费用是指开发商为经营项目所采取的咨询费用。

包括在房地产开发中所需要的法律咨询、税务咨询、市场咨询以及管理咨询那些的费用等。

八、其他费用其他费用包括与其他成本类别不同的项目费用，例如借款利息、某些项目统计服务的费用等。

以上内容涵盖了房地产开发的成本科目设置明细，这些科目的设置明细尤其关键，它们关乎开发商在房地产开发过程中的利润盈亏和商业风险。

外部环境因素和财务管理瑕疵都可能对这些成本以及成本结构构成影响，财务管理人员需要对这些管理成本制定和管理这些成本会发挥重要的作用。