自用转投资性房地产,之后的账价和计税基础

投资性房地产的会计核算及纳税调整[摘要]企业将存货、自用房地产或土地使用权转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换时公允价值与账面价值会有不等的情况，导致出现不同的会计处理及纳税调整。

本文主要就公允价值模式下自用房地产转换为投资性房地产及二次转换的会计核算及纳税调整进行分析，并针对存在的问题提出建议。

[关键词]投资性房地产；公允价值模式计量；会计核算；纳税调整根据企业会计准则的规定，企业在有确凿证据表明投资性房地产的用途发生变更，才可将投资性房地产转换为其他资产或相反处理。

一般有以下转换形式：作为存货的房地产改为出租；自用建筑物或者土地使用权停止自用改为出租；自用土地使用权停止自用改用于资本增值；投资性房地产开始自用。

投资性房地产可采用公允价值模式或成本模式进行后续计量。

本文就自用房地产转换为采用公允价值计量的投资性房地产及二次转换的会计核算及纳税调整进行分析。

1 自用房地产转换为投资性房地产的会计处理及税务规定自用房地产转换为投资性房地产。

企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累积折旧，借记“累计折旧”科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”科目。

同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额借记“公允价值变动损益”科目；若转换日公允价值大于账面价值的，按其差额贷记“资本公积——其他资本公积”科目。

当该项投资性房地产处置时，因转入资本公积的部分应转入当期损益。

例1：2009年4月3日，甲公司将其自用的办公楼转为出租，将该办公楼租赁给乙公司并签订了租赁协议，2009年7月1日开始租赁，租赁期2年。

在租赁开始日，该办公楼原价为11240万元，已计提折旧5620万元，未计提减值准备，公允价值为16000万元。

甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量（以下分析均以万元为单位）。

投资性房地产，企业持有的投资性房地产进⾏后续计量时，会计准则规定可以采⽤两种模式，⼀种是成本模式，采⽤该种模式计量的投资性房地产，其账⾯价值与计税基础的确定与固定资产、⽆形资产相同；另⼀种是在符合规定条件的情况下，可以采⽤公允价值模式对投资性房地产进⾏后续计量。

对于采⽤公允价值模式进⾏后续计量的投资性房地产，其计税基础的确定类似于以公允价值计量且其变动计⼊当期损益的⾦融资产。

【例1】 A公司于20×6年1⽉1⽇将其某⾃⽤房屋⽤于对外出租，该房屋的成本为750万元，预计使⽤年限为20年。

转为投资性房地产之前，已使⽤4年，企业按照年限平均法计提折旧，预计净残值为零。

转为投资性房地产核算后，能够持续可靠取得该投资性房地产的公允价值，A公司采⽤公允价值对该投资性房地产进⾏后续计量。

假定税法规定的折旧⽅法、折旧年限及净残值与会计规定相同。

同时，税法规定资产在持有期间公允价值的变动不计⼊应纳税所得额，待处置时⼀并计算确定应计⼊应纳税所得额的⾦额。

该项投资性房地产在20×6年12⽉31⽇的公允价值为900万元。

分析：
该投资性房地产在20×6年12⽉31⽇的账⾯价值为其公允价值900万元，其计税基础为取得成本扣除按照税法规定允许税前扣除的折旧额后的⾦额，即其计税基础=750-750÷20×5=562.5（万元）。

该项投资性房地产的账⾯价值900万元与其计税基础562.5万元之间产⽣了337.5万元的暂时性差异，会增加企业在未来期间的应纳税所得额。

投资性房地产投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房产。

投资性房地产后续计量可分为成本模式计量和公允价值模式计量，同时，投资性房地产可与自用房产相互转换。

（1）投资性房地产可转为自用房产无论是成本模式计量还是公允模式计量的投资性房地产，都可转换为自用房产即固定资产。

其中，成本模式计量的投资性房地产转为自用房产时，对应科目相应对换，即在转换日的投资性房地产的账面余额、投资性房地产累计折旧、投资性房地产减值准备等科目分别转入固定资产、累计折旧、固定资产减值准备等科目。

（2）自用房产也可转为投资性房地产自用房产转换为成本模式计量的投资性房地产的，对应科目相互对换方法同前。

固定资产核算的房产与投资性房地产区别固定资产是为生产经营管理而持有的，而投资性房地产则是为赚取租金或资本增值而持有的；固定资产通过分期计提折旧的方式计入产品成本或费用，通过产品销售分期收回其价值，投资性房地产重在“投资”属性；成本模式计量的投资性房地产一般采用直线法计提折旧，公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧；成本模式计量的投资性房地产计提的折旧计入其他业务成本科目；投资性房地产处置时，通过其他业务收入或其他业务成本进行核算。

其中，公允价值模式计量的投资性房地产处置时，应将公允价值变动和其他综合收益计入其他业务成本。

房产进项税额当期全额抵扣规定15号公告规定会计制度上按固定资产核算的不动产进项税额适用两年抵扣制度，公告未规定按投资性房地产核算的不动产进项税是否适用；投资性房地产的名义购入，成本模式计量；改变用途，进项税额无需转出的策划15号公告第7条规定已抵扣进项税额的不动产改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的（为行文方便，下称进项税额转出项目），进项税额需转出，需转出的进项税额根据不动产的净值率确定，通俗讲，根据不动产的成新率确定。

方案：先以投资性房地产购入房产，则进项税额可当期全额抵扣。

投资性房地产后续计量模式转换的账务处理一、投资性房地产的核算内容根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》第二条规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产的核算范围有：1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

3.已出租的建筑物。

自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。

二、投资性房地产的初始确认和后续计量1.初始确认根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》第六条规定，投资性房地产应按成本进行初始计量，外购的投资性房地产成本，包含购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

自行建造的投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。

2.后续计量企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

投资性房地产计量模式一经确认，不得随意变更。

由成本模式转为公允价值模式，应作为会计政策变更处理，公允价值和账面价值的差额调整期初留存收益。

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本模式。

三、投资性房地产后续计量模式转换账务处理甲公司2022年1月1日将一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为3年，出租时采用成本模式进行后续计量，2023年1月1日，甲公司认为出租给乙公司使用的写字楼，其所在的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定将该投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式，该写字楼造价是9000万元，已计提折旧2700万元，2023年1月1日该写字楼公允价值是7000万元。

投资性房地产财税处理差异及纳税调整作者：李春玲来源：《管理学家》2021年第08期[摘要] 投资性房地产的会计核算和税法规定存在较大差异，在计算企业所得税时需要根据二者的差异做出纳税调整。

文章通过具体案例对投资性房地产初始计量、后续计量模式和处置进行财税处理差异的分析，做出相应的纳税调整。

[关键词] 投资性房地产；财税处理；差异；纳税调整。

中图分类号：F253 文献标识码：A 文章编号：1674-1722（2021）08-0052-02一、投资性房地产初始计量的财税差异企业会计准则对企业自行建造的投资性房地产规定，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

当会计期末，企业自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态，但尚未办理竣工结算，按暂估价值转入投资性房地产，于次月开始计提折旧。

待企业自行建造的投资性房地产办理竣工决算手续后再调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额[1]。

企业所得税法关于资产的税务处理部分，没有对企业自行建造的投资性房地产进行单独阐述，将其作为固定资产或无形资产处理。

其中，企业自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出作为计税基础。

企业会计准则和企业所得税法对企业自行建造的投资性房地产初始计量的不同定义，有可能导致投资性房地产的账面价值和计税基础产生差异。

在其产生差异的情况下，会计准则和税法上确认的每个期间的折旧金额不同，在计算应纳税所得额时需要做纳税调整[2]。

案例1：甲企业自行建造一栋写字楼用于对外出租，2018年12月31日写字楼达到预定可使用状态并对外出租，企业发生建筑成本等共计8000万元，2019年2月28日企业办理竣工结算并入账，2019年1-2月办理竣工结算前发生其他合理费用100万元。

此写字楼预计使用年限为50年，预计净残值为200万元，采用年限平均法计提折旧。

税法的折旧方法、年限、净残值与会计准则一致。

2019年甲企业利润总额1000万元，企业所得税税率为25%。

投资性房地产的会计核算与税务处理随着房地产市场的持续活跃，企业利用房地产赚取租金或增值收益的现象日趋常见，但是大部分企业对这项经济业务的会计核算与税务处理却并不规范，甚至有些企业根本没用过“投资性房地产”这个会计科目，长期与自用固定资产或存货混为一谈，这些都是与企业会计准则相悖的。

一概念与范围根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上也是一种让渡资产使用权的行为。

投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素有关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

投资性房地产的范围包括三个方面的内容：（一）已出租的土地使用权；（二）持有并准备增值后转让的土地使用权；（三）已出租的建筑物。

需要注意的有两点：一是企业自用的房地产、作为存货的房地产不属于投资性房地产的范畴，应作为“固定资产”、“无形资产”或“存货”处理。

二是税法没有参照会计的这种分类方式，出租用的房屋建筑物或土地使用权依然分别按照固定资产和无形资产进行核算。

在投资性房地产按照成本模式进行会计核算的情况下，会计与税法没有本质差异，只是使用的会计账户有区别；如果投资性房地产采用公允价值模式进行会计核算，期末计入会计利润的投资性房地产公允价值变动损益，税法不予确认，需要进行纳税调整，同时这些资产按照税法标准计算的折旧费或者摊销费，可以税前扣除。

投资性房地产业务是一种经营性活动，企业应当单独确认、计量和报告。

二成本模式计量下的投资性房地产根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量，但后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下，也可以采用公允价值模式。

投资性房地产会计与税法差异及纳税调整一、投资性房地产的后续计量与纳税调整投资性房地产的后续计量有成本模式和公允价值模式，不管是哪种后续计量模式，因会计准则与税法规定不同，企业持有的投资性房地产，可能造成其账面价值与计税基础之间存在差异，具体情况有以下两种：（一）成本模式下投资性房地产的后续计量与纳税调整会计准则规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但按准则规定采用公允价值模式的除外。

采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号固定资产》；采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号无形资产》。

在税务处理上，如果没有减值迹象，企业没有对投资性房地产计提减值准备，采用成本模式的企业不需要对后续计量进行纳税调整；如果有减值迹象，企业对投资性房地产计提了减值准备，则需要按照《企业所得税法》第八条、第十条规定，对后续计量进行纳税调整。

（二）公允价值模式下投资性房地产的后续计量与纳税调整《企业会计准则第3号投资性房地产》规定，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

而在税务处理上，企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，公允价值变动损益在计算应纳税所得额时不予确认，应进行纳税调整。

二、所得税纳税调整原因及项目分析投资性房地产在采用公允价值进行后续计量时所形成的公允价值变动损益，属于资产评估造成的持有损益，按会计准则的要求，一方面要调整资产的账面成本，另一方面将持有损益作为公允价值变动损益计入当期利润。

投资性房地产的所得税会计核算及纳税调整内容摘要:新会计准则与新企业所得税法关于投资性房地产规定上的差异,对所得税费用和应纳税所得额产生诸多影响。

笔者结合准则、税法和相关文件规定,对投资性房地产在计量、转换、处置等方面的所得税核算及纳税调整进行综合分析,以期对读者有所启迪。

关键词:投资性房地产所得税核算纳税调整投资性房地产的初始计量(一)准则规定投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,主要包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

自行建造投资性房地产的成本,由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

(二)税法规定投资性房地产以历史成本为计税基础。

外购的房屋、建筑物,以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础;自行建造的房屋、建筑物,按竣工结算前实际发生的支出作为计税基础;外购的土地使用权,按购买价款、相关税费以及直接归属于该项资产的其他支出作为计税基础。

(三)所得税会计核算及纳税调整自行建造的房屋、建筑物,以竣工结算前发生的支出为计税基础,而准则规定自行建造投资性房地产的入账价值由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

会计准则没有将预定可使用状态等同于工程的竣工结算,有可能存在已达到预定可使用状态但并未办理竣工结算的固定资产。

由此,在会计期末,按照税法和准则规定计提的折旧就会不一致,从而导致投资性房地产的账面价值与其计税基础之间产生暂时性差异,在所得税核算时就要确认递延所得税负债或递延所得税资产;对于税法折旧和会计折旧之间的差额,在计算应纳税所得额时还要做纳税调增或调减。

投资性房地产的后续计量(一)成本模式1.准则规定。

投资性房地产的会计核算及纳税调整作者：晋双霞来源：《中国市场》2014年第33期[摘要]企业将存货、自用房地产或土地使用权转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换时公允价值与账面价值会有不等的情况，导致出现不同的会计处理及纳税调整。

本文主要就公允价值模式下自用房地产转换为投资性房地产及二次转换的会计核算及纳税调整进行分析，并针对存在的问题提出建议。

[关键词]投资性房地产；公允价值模式计量；会计核算；纳税调整[中图分类号]F2933 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）33-0132-02根据企业会计准则的规定，企业在有确凿证据表明投资性房地产的用途发生变更，才可将投资性房地产转换为其他资产或相反处理。

一般有以下转换形式：作为存货的房地产改为出租；自用建筑物或者土地使用权停止自用改为出租；自用土地使用权停止自用改用于资本增值；投资性房地产开始自用。

投资性房地产可采用公允价值模式或成本模式进行后续计量。

本文就自用房地产转换为采用公允价值计量的投资性房地产及二次转换的会计核算及纳税调整进行分析。

1 自用房地产转换为投资性房地产的会计处理及税务规定自用房地产转换为投资性房地产。

企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累积折旧，借记“累计折旧”科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”科目。

同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额借记“公允价值变动损益”科目；若转换日公允价值大于账面价值的，按其差额贷记“资本公积——其他资本公积”科目。

当该项投资性房地产处置时，因转入资本公积的部分应转入当期损益。

例1：2009年4月3日，甲公司将其自用的办公楼转为出租，将该办公楼租赁给乙公司并签订了租赁协议，2009年7月1日开始租赁，租赁期2年。

在租赁开始日，该办公楼原价为11240万元，已计提折旧5620万元，未计提减值准备，公允价值为16000万元。

中级职称《中级会计实务》强化学习：投资性房地产的转换
第四章投资性房地产——房地产的转换（非房地产企业）
一、自用房地产转换为投资性房地产：
1、成本模式下：原值对原值、折旧对折旧、准备对准备；
2、公允价值模式下：
（1）公允价值大于账面价值
借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值）
累计折旧（累计摊销）
固定资产（无形资产）减值准备
贷：固定资产、无形资产（原值）
资本公积——其他资本公积（差额）
（2）公允价值小于账面价值
借：投资性房地产——成本（转换日公允价值）
累计折旧（累计摊销）
固定或无形资产减值准备
公允价值变动损益（差额）
贷：固定资产、无形资产（原值）
二、投资性房地产转换为自用房地产：
1、成本模式下：原值对原值、折旧对折旧、准备对准备。

2、公允价值模式下，无论公允价值大于或小于账面价值，差额一律计入“公允价值变动损益”，并结转相应科目余额。

借：固定资产、无形资产（公允价值）
公允价值变动损益（借方差额）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
公允价值变动损益（贷方差额）
口诀（往里转：投资性房地产转为自用；往外转：自用转为投资性房地产）：
公允模式下，往里转都一样（全部计入公允价值变动损益）；往
外转分两样（公允大于账面——资本公积，公允小于账面——公允价值变动损益）。

【老会计经验】房地产开发企业房地产转换的会计核算一、房地产转换的界定房地产转换是指房地产开发企业持有的房地产在用途方面发生了实质性改变。

根据《企业会计准则第3号投资性房地产》(以下简称新准则)的规定, 投资性房地产改为自用, 作为存货的房地产或者自用的土地、建筑物改变为用于赚取租金或资本增值时, 应界定为投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产, 即房地产转换。

由于房地产开发的自身特点以及经营战略的考虑, 许多房地产开发企业在近几年囤积了大量的房地产, 包括待价销售的商品房以及为了持续经营或增值而储备的土地等。

这些房地产在企业的用途显然存在实质性差异。

目前, 房地产开发企业持有房地产的目的和用途可以归纳为两类：一类是为了耗用或销售, 如企业自用房地产, 即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产应界定为固定资产；对于企业在日常活动中持有以备出售的房地产、处在建造过程中的房地产、在建造过程中耗用的材料等应界定为存货；另一类是为赚取租金或资本增值, 或两者兼有而持有的房地产, 应对照新准则界定为投资性房地产。

企业房地产用途发生变化并不一定就是准则所称房地产转换, 具体处理时必须认真分析其用途是否发生了实质性变化。

准则所称房地产转换应是这两类用途的相互转换, 对于各类内部房地产用途的转变不是准则所称房地产转换。

实务工作中界定房地产转换时, 可以比照以下具体情形：(1)房地产开发企业将投资性房地产转为自用；(2)房地产开发企业将作为存货的商品房改为出租；(3)房地产开发企业将自用土地使用权停止自用, 改为用于赚取租金或资本增值；(4)房地产开发企业将自用的房屋、建筑物停止自用, 改为出租。

会计人员应当自收到房地产转换的书面凭证之日起, 按照准则的规定, 及时进行相关会计处理。

二、房地产的计量属性按照相关会计准则的规定, 房地产用途不同其计量属性也有差异。

为了耗用或销售的房地产在取得时应按照实际成本原则计量, 期末应按照账面价值与可收回金额孰低法计价；对于投资性房地产, 按照新准则的规定, 房地产开发企业在取得投资性房地产时应当按照实际成本进行初始计量；同时, 房地产开发企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,可参照相关会计准则进行处理, 此时应注意考虑是否计提减值准备。

以公允价值后续计量的投资性房地产的会计处理投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。

自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。

投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

投资性房地产后续计量有两种计量模式：成本模式和公允价值模式。

一般采用成本模式，后续计量进行折旧或摊销。

但如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

投资性房地产的计税基础为其初始投资成本，后续计量采用成本模式，除非发生减值，账面价值和计税基础是一致的。

但后续计量如果采用公允价值模式，则很可能会产生暂时性差异，确认递延所得税资产或递延所得税负债。

【例】2018年12月28日，甲公司与乙公司签订协议，将自用的办公楼出租给乙公司，租期为3年，2019年1月1日为租赁期开始日，2021年12月31日到期。

甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

2019年1月1日，办公楼的公允价值为1100万元，账面原价为2000万元，已提折旧为1300万元。

剩余折旧年限为7年，净残值为0。

该租赁对甲公司属于经营租赁。

2019年12月31日，该办公楼的公允价值为1300万元。

2020年12月31日办公楼的公允价值为1140万元。

2021年12月31日租赁协议到期，甲公司与乙公司达成协议，将该办公楼出售给乙公司，价款为1400万元。

2019.1.1 将自用办公楼转为投资性房地产借：投资性房地产—成本 1100累计折旧 1300贷：固定资产——办公楼 2000其他综合收益 400若转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入公允价值变动损益。

一、投资性房地产的定义（一）、投资性房地产的概念《企业会计准则第3号——投资性房地产》中的规定:投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售.(二）、投资性房地产的特征1、投资性房地产是一种经营性活动投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。

房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产(三）、投资性房地产的范围1、已出租的土地使用权已出租的土地使用权是指企业通过出让或者转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。

企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权,不属于此类。

对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产.2、持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业通过出让或者转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权3、已出租的建筑物已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋建租物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

二、什么是公允价值模式和成本模式(一）、成本模式投资性房地产成本模式下后续计量,对于已出租的建筑物,参照《企业会计准则—固定资产》的有关规定进行后续计量 ; 对于已出租或持有准备增值转让的土地使用权，其后续计量参照《企业会计准则-无形资产》有关规定。

即对投资性房地产计提折旧（建筑物) 或计提摊销（土地使用权），如投资性房地产发生减值,还需计提减值准备，且计提的减值准备在以后期间不允许转回。

即在成本模式下，投资性房地产有关后续计量的处理与前面固定资产或无形资产处理是相同的。

（二）、公允价值模式投资性房地产公允模式下后续计量,在资产负债表日，企业应当以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值变动计入当期损益。

自用房转换为投资性房地产如何记账
企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值,借记“投资性房地产(成本)”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧,借记“累计摊销”或“累计折旧”科目；原已计提减值准备的,借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目；按其账面余额,贷记“固定资产”或“无形资产”科目。

同时,转换日的公允价值小于账面价值的,按其差额,借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的,按其差额,贷记“资本公积——其他资本公积”科目。

待该项投资性房地产处置时,因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。

【例】20×7年6月,甲企业打算搬迁至新建办公楼,由于原办公楼处于商业繁华地段,甲企业准备将其出租,以赚取租金收入。

20×7年10月30日,甲企业完成了搬迁工作,原办公楼停止自用。

20×7年12月,甲企业与乙企业签订了租赁协议,将其原办公楼租赁给乙企业使用,租赁期开始日为20×8年1月1日,租赁期限为3年。

20×8年1月1日,该办公楼的公允价值为35000万元,其原价为5亿元,已提折旧14250万元；假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。

甲企业的账务处理如下:
甲企业应当于租赁期开始日(20×8年1月1日)将自用房地产转换为投资性房地
产。

借：投资性房地产——成本350000000 公允价值变动损益7500000
累计折旧142500000
贷:固定资产500000000
责任编辑：zoe。

投资性房地产转换业务中的所得税会计处理2007年1月1日新企业会议准则实施，我国的会计准则已与国际会计准则趋同，用例子计算投资性房地产转换业务中所得税。

标签：投资性；新企业会计准则；资本公积随着新企业会计准则2007年1月1日的实施，我国的会计准则已与国际会计准则趋同。

新增的和变化的内容很多，现就自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产所引起的所得税问题进行相关账务处理设计。

［例］2007年12月底，A公司将自用办公楼出租，该办公楼原价500万元，预计使用年限10年，假设净残值为零，已使用1年，提折旧50万元，公允价值700万元。

税法规定的折旧方法、折旧年限及净残值与会计规定相同。

2008年12月底，该项投资性房地产公允价值为760万元，2008年度A公司利润表中利润总额为1000万元。

2009年1月1日租赁期满，A公司收回该投资性房地产，并以800万元出售。

出售时计算应交5％的营业税、7％的城建税及3％的教育费附加。

2009年度A公司利润表中利润总额为900万元。

A公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。

A公司有关账务处理如下（计量单位：万元）：（1）2007年12月底，A公司出租自用办公楼借：投资性房地产-成本700累计折旧50贷：固定资产500资本公积-其他资本公积250（2）2007年12月31日所得税调整（企业所得税暂行条例规定企业所得税税率33％），其企业所得税费用确认和计量表如下：A公司2007年企业所得税费用确认和计量表项目会计账面价值计税基础应纳税暂时性差异递延所得税负债投资性房地产700450250250×33％＝82.5借：资本公积-其他资本公积82.5贷：递延所得税负债82.5（3）2008年12月31日，投资性房地产公允价值760万元，升值60万元借：投资性房地产-公允价值变动60贷：公允价值变动损益60（4）2008年12月31日所得税调整（企业所得税法规定2008年1月1日起企业所得税税率25％），其企业所得税费用确认和计量表如下：A公司2008年企业所得税费用确认和计量表项目会计账面价值计税基础应纳税暂时性差异递延所得税负债投资性房地产760450-折旧500/10＝4001、“资本公积-其他资本公积”产生差额2502、“公允价值变动损益”产生差额603、“折旧”产生差额50以上三项合计360360×25％＝90其中：1、250×25％＝62.5调整“资本公积-其他资本公积”科目；2、（60+50）×25％＝27.5计入“所得税费用-递延所得税”科目。