投资性房地产两种计量方法区别

投资性房地产后续计量模式差异及影响分析财政部于2006年2月15日颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，规定在投资性房地产的后续计量中，可以选择采用成本和公允价值计量两种模式。

两种模式下的会计处理、税务处理及所得税纳税调整项目间的差异如表1所示：表1 两种计量模式下会计及税务处理规定、纳税调整项目比较历史成本公允价值会计处理应对投资性房地产计提折旧或进行摊销。

不需对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

税务处理应按实际发生的成本计量，通常情况下，不得调整固定资产和无形资产的账面价值，除非符合《企业所得税税前扣除办法》规定的例如国家统一规定的清产核资、将固定资产的一部分拆除等情形。

此外，《企业所得税暂行条例实施细则》规定，房屋、建筑物应当从投入使用月份的次月起计提折旧，无形资产应当采取直线法在不短于合同规定的使用期间内摊销。

尚无针对公允价值计量模式的涉税规范。

现行实务中的税务处理与成本模式相同，不考虑投资性房地产公允价值的变化。

论文网纳税调整项目折旧额折旧额；公允价值的变动额［例］环宇公司于2004年开始建造一栋楼房，工程于2005年12月完工并达到预计可使用状态，随后与某研究所达成协议，将新建成的楼房出租给该研究所作为办公用场所，租赁期为两年。

环宇公司为开发这栋楼房累计发生各项支出20000000元，该楼房预计使用年限为50年，税法上规定可使用40年，采用直线法进行摊销，不考虑残值和除所得税之外的其他税费，每年的租金收入为2000000元，所得税税率为33%，每年年末对房产进行评估，由于该栋楼房所处地段地价上涨较快，2006年12月31日，公允价值为21000000元，假定无其他纳税调整事项。

按两种计量模式对2006年的会计处理及纳税调整比较如表2所示。

通过上表可以看出，两种计量模式的差异对会计处理、纳税调整以及会计信息方面均产生了不同的影响，具体如下：一是会计处理方面。

投资性房地产的确认与计量投资性房地产是指被用于投资或租赁、自用的房地产，可用于持有，销售或转让等。

在企业财务报表中，投资性房地产扮演着举足轻重的角色，因此，正确的确认和计量是至关重要的。

一、确认方法根据《企业会计准则》相关规定，确认投资性房地产的时点是其具有使用价值时同步确认。

使用价值是建筑物能够为租赁、生产或服务提供的净收益或成本节约的预期收益，包括租金、保存或提高建筑物价值的直接费用等。

二、计量方法1.成本模式成本模式计量投资性房地产，即采用成本减值模式。

按照成本模式计量的房地产，其会计核算分为以下两步：（1）物业名称、面积、用途、地址及是否出租等情况做一个简单的记录，记录名称、建造时间、阶段性采购价格和工程进度等；（2）首先对空置房屋开展减值测试，再对出租物业进行折旧计算和事实核实。

其中空置房屋的减值测试主要包括impairment testing 和fair value calculation 两种方法。

2.公允价值模式公允价值模式计量投资性房地产，即按照公允价值计量。

公允价值是被广泛接受的价格，即在交易发生的当天，在市场上二次出售投资物业时被买方和卖方都知情的价格。

在实际应用中，公允价值计量方式可以是采取外部市场价格，也可以是采用内部计量模型计算。

内部计量模型通常采用贴现现金流法或折旧再估价法等方法。

这里应该指出的是，公允价值模式求算公允价值时，应当充分利用市场反映的价格和数据等信息，以免对公允价值的求算造成主观性的干扰。

三、影响因素1.市场变化房地产市场的变化会影响到投资性房地产的公允价值，例如，房地产行业供求关系调整、人民币升值、利率变化等等，都会对房地产市场造成影响，从而影响投资性房地产的公允价值。

因此，企业在计算公允价值时，应当认真履行公允价值的计量方法，以面对外部市场造成的影响。

2.内部因素企业内部因素也会影响投资性房地产的公允价值，例如，企业管理水平、业绩增长等都会对投资性房地产的价值产生影响。

投资性房地产的计量分为初始计量和后续计量两个阶段。

（⼀）投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进⾏计量。

投资性房地产的初始取得成本应根据以下不同取得⽅式分别确定。

1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他⽀出。

2.⾃⾏建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使⽤状态前所发⽣的必要⽀出构成。

3.以其他⽅式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。

4.与投资性房地产有关的后续⽀出，满⾜投资性房地产确认条件的，应当计⼊投资性房地产成本；不满⾜确认条件的，应当在发⽣时计⼊当期损益。

（⼆）投资性房地产的后续计量 投资性房地产的后续计量模式分为成本模式和公允价值模式两种计量模式。

1.成本模式 企业通常应当采⽤成本模式对投资性房地产进⾏计量。

在成本模式下，企业应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——⽆形资产》对已出租的建筑物或⼟地使⽤权进⾏计量，并计提折旧或摊销；如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》进⾏减值测试，计提相应的减值准备。

2.公允价值模式 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采⽤公允价值模式进⾏后续计量。

采⽤公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满⾜以下条件：考试⼤为你开户成功之门 （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。

（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从⽽对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。

企业对投资性房地产的计量模式⼀经确定，不得随意变更。

成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。

已采⽤公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

投资性房地产成本模式和公允价值模式计量的区别1.相关规定在成本模式下，应当按照固定资产、无形资产的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号——资产减值》的规定进行处理。

1.相关规定企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。

企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。

这两个条件必须同时具备，缺一不可。

2.会计处理（1）计提折旧或进行摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销2.会计处理投资性房地产的明细科目为“成本”、“公允价值变动”提醒：不计提折旧、摊销、减值准备，应当以资产负债表日的公允价值计量。

（1）投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

待处置该投资性房地产时，将其持有期间累计产生的“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”科目(此笔分录不影响处置损益)（2）取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入（2）取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入（3）经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备——。

投资性房地产两种核算模式之区别作者：雷振华来源：《中国乡镇企业会计》 2011年第2期雷振华为了规范房地产的确认、计量和相关信息的披露，财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，要求自2007年1月1日起在上市公司范围内施行，鼓励其他企业执行。

目前，该准则已经普遍使用于上市公司及大中型企业的会计核算。

但是，实际工作中，一些人对投资性房地产会计核算的成本模式与公允价值模式的区别存在模糊认识，为此，本文对此谈一粗浅看法。

一、使用条件不同通常，企业投资性房地产核算应当采用成本模式进行计量（比照固定资产或无形资产核算）。

只有投资性房地产符合规定条件的，可以采用公允价值模式进行计量。

即，符合“投资性房地产所在地存在活跃交易市场，企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”条件时，才可以采用公允价值模式计量。

二、转换规范不同投资性房地产核算由成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。

投资性房地产核算已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。

也就是说，投资性房地产计量模式一经确定，一般不得随意变更。

三、涉及账户不同成本模式下，投资性房地产的核算涉及账户有：“投资性房地产累计折旧”账户、“投资性房地产累计摊销”账户、“其他业务收入”账户、“其他业务成本”账户等。

而公允价值模式下，投资性房地产的核算涉及账户有：“公允价值变动损益”账户、“投资性房地产——公允价值变动”账户等，只有转让投资性房地产时，才能够“其他业务收入”账户、“其他业务成本”账户等。

四、摊销方式不同成本模式下，应对投资性房地产计提折旧或摊销。

投资性房地产计提折旧或摊销方式比照《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第6号——无形资产》准则规范模式核算。

投资性房地产如果存在减值迹象，则应按《企业会计准则第８号——资产减值》进行减值测试，并计提相应投资性房地产减值准备。

投资性房地产计量模式的对比分析作者：张丹来源：《财会学习》 2018年第12期摘要：2006 年，财政部颁布实施的《企业会计准则第3 号- 投资性房地产》(CAS3) 中规定，投资性房地产在以后会计核算上有成本和公允价值两种计量模式。

然而自准则实施十年来，多数企业公司对投资性房地产都选用成本模式进行后续计量。

文章针对这一现状，对投资性房地产的两种后续计量模式进行对比分析，探究原因，并为推广应用公允价值计量模式提出对策建议。

关键词：投资性房地产；成本计量模式；公允价值计量模式一、投资性房地产计量模式概述及应用现状根据《企业会计准则第3 号- 投资性房地产》(CAS3) 规定[1]：投资性房地产是指企业为了赚取租金或使资本升值，或者二者兼有而持有的房地产。

具体包括：已出租的土地使用权、建筑物以及持有并准备升值转让的土地使用权。

作为第一个将公允价值引入计量的非金融资产，投资性房地产后续计量既可以选用成本模式，也可选用公允价值模式。

本文选取2007、2009 和2011 三年沪深两市A 股上市公司年报，分析整理上市公司对投资性房地产应用计量模式的数量和所占比例，汇总如下：2007 年拥有投资性房地产的630 家上市公司，有18 家采用公允价值计量，有612 家采用成本模式计量；2009 年拥有投资性房地产的772家上市公司，有25 家采用公允价值计量，有747 家采用成本模式计量；2011 年拥有投资性房地产的917 家上市公司，有32家采用公允价值计量，有885 家采用成本模式计量。

由此不难看出：一方面，目前我国上市公司选择成本模式对投资性房地产进行计量占大多数，所占比例在96%以上。

另一方面，虽然只有不到4% 的上市公司选择公允价值模式计量，所占比例较小，但呈逐年增长趋势，说明公允价值计量模式已经被越来越多的上市公司所认可和应用。

二、投资性房地产两种计量模式对比分析投资性房地产后续计量既可以选用成本模式，也可选用公允价值模式，两种模式之间是既有联系，又有区别。

[键入文字]
投资性房地产的主要计量介绍
下面是一篇投资性房地产的主要计量，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

 投资性房地产的主要计量介绍
 投资性房地产的初始计量
 投资性房地产应当按照成本进行初始计量
 投资性房地产的后续计量
 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

 一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或进行摊销;存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

 二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
 (一)采用公允价值模式的前提条件
 企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：
 1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

 2、企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

1。

投资性房地产的“显形”与“隐形”企业对投资性房地产的后续计量主要采用两种模式：一种是成本模式，一种是公允价值计量模式。

两种核算模式对企业会产生不同的影响。

一、影响资产结构和利润根据相关规定，企业有确凿证据表明房地产用途发生改变并满足一定条件时，应该将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。

在转换后采用成本模式计量的，将转换前的资产账面价值直接作为转换后的投资性房地产的入账价值。

因此，采用成本模式核算，对企业资产结构没有影响。

在转换后采用公允价值模式进行计量的，按转换当日的公允价值计价，公允价值大于原账面价值的，差额计入所有者权益，杜绝了通过改变方法来操纵利润。

根据目前的房地产公允价值总体持续增加情况下，选用公允价值模式来计量其早些年购入（或建造）的投资性房地产，必将大大增加其账面净资产，使原来隐形的资产得到了显形，改变了报表结构，提高企业偿债能力。

如果采用成本法，则对会计报表利润无影响。

如果采用公允价值法，由于无需计提折旧或摊销，就降低了企业当期的成本费用。

同时，每年年末的评估增值额应该持续为正值，对当年的净利润将会产生正值贡献，因此采用公允价值核算模式对企业利润会有很大的提升空间。

因此，在满足条件前提下，为增加企业会计报表的利润，建议采取公允价值模式计量。

根据《投资性房地产评估指导意见（试行）》，企业可通过市场法或收益法评估得到公允价值。

即企业在每年年底资产负债表日可通过资产评估师出具的评估报告确认其公允价值。

二、投资性房地产核算的建议采用公允价值计量模式的投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，虽然公允价值变动损益在资产处置之前不涉及到企业所得税，但少计提的固定资产折旧会增加企业应纳税所得额，额外增加企业纳税负担。

有没有更好的方法呢？【案例】：A公司为管理咨询公司，企业所得税率为25%。

几年前在市中心繁华地带自建房屋建筑物一幢，建筑面积56000平方米，建造成本1.6亿元，房屋竣工验收后，计入固定资产核算。

一、投资性房地产的定义（一）、投资性房地产的概念《企业会计准则第3号——投资性房地产》中的规定:投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售.(二）、投资性房地产的特征1、投资性房地产是一种经营性活动投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。

房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产(三）、投资性房地产的范围1、已出租的土地使用权已出租的土地使用权是指企业通过出让或者转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。

企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权,不属于此类。

对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产.2、持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业通过出让或者转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权3、已出租的建筑物已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋建租物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

二、什么是公允价值模式和成本模式(一）、成本模式投资性房地产成本模式下后续计量,对于已出租的建筑物,参照《企业会计准则—固定资产》的有关规定进行后续计量 ; 对于已出租或持有准备增值转让的土地使用权，其后续计量参照《企业会计准则-无形资产》有关规定。

即对投资性房地产计提折旧（建筑物) 或计提摊销（土地使用权），如投资性房地产发生减值,还需计提减值准备，且计提的减值准备在以后期间不允许转回。

即在成本模式下，投资性房地产有关后续计量的处理与前面固定资产或无形资产处理是相同的。

（二）、公允价值模式投资性房地产公允模式下后续计量,在资产负债表日，企业应当以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值变动计入当期损益。

大研究与开发的投入。

开发不成功的若数额较低,则费用化直接计入当期损益,以简化核算。

“研发成本”应设置相应的二级科目,按不同的无形资产要素设置,主要包括:从事研究开发人员的工资、工资性支出;研究开发过程中消耗的材料、物料;研究开发中使用的固定资产折旧的费用和其他费用。

此外,在利润表中应单列费用项目“研发成本”进行披露,这样可使报表使用者准确地了解企业在研究与开发上的投入。

3.加强无形资产的摊销管理。

合理选择无形资产摊销方法。

对于价值变动不大的无形资产,可采用直线摊销法;对于受技术陈旧因素影响较大的专利权和专有技术等无形资产,可采用类似固定资产加速折旧的方法进行摊销;对于特定产量限制的特许经营权或专利权,可采用产量法进行摊销等。

合理确定无形资产的摊销期限。

由于无形资产的特点,其一般情况下自然寿命和法律保护期限都长于其经济使用年限,故用经济使用寿命作为其摊销期限比较合理。

设置“累计摊销”备抵科目,单独反映无形资产的摊销情况。

同时,加强企业财会人员财税、金融、财务管理等相关知识的教育培训,确保企业无形资产后续计量的会计规范更好地推行。

4.加强无形资产的减值和价值变动管理。

我国会计准则规定无形资产减值不得转回,是为了防止企业当局利用减值来操纵利润,这项规定不符合会计核算公允性和客观性方面的要求。

会计实务中,改进无形资产减值和价值变动管理方法,要做好三个方面。

首先,应该进一步健全发展资产价格市场和信息市场,确保企业各项无形资产的公允价值和市价能够得到公正合理的反映,让无形资产减值准备计提和价值管理有章可循。

其次,应该建立无形资产价值评估系统,会计期末,无形资产可收回金额的确定应当依据以下两者孰高的原则确定。

第一,公允价值减去处置费用后的净额(外部市场评价);第二,无形资产预计未来现金流量的现值(企业内部评价)。

将二者之中较高的可收回金额做为确认无形资产当前价值的基础,并适时调整无形资产的账面价值。

再次,应该加强注册会计师审计工作。

投资性房地产两种计量模式对比分析作者：黄秀南来源：《商业会计》2015年第11期摘要：投资性房地产两种计量模式核算中既有联系又有区别，容易混淆，因此，本文以投资性房地产的后续计量、非投资性房地产与投资性房地产相互转换、投资性房地产的后续支出、投资性房地产的处置为例，对采用两种模式计量投资性房地产的账务处理进行对比分析，以帮助大家区分、理解和掌握。

关键词：投资性房地产成本模式公允价值模式一、引言根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，其应当按照成本模式进行初始确定和计量。

在后续计量时，一般情况下采用成本模式计量，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，只有在满足特定条件下可以采用公允价值模式计量，或者允许企业从成本模式变更为公允价值模式，但是，同一企业只能采用一种计量模式对所有投资性房地产进行后续计量，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本模式。

而投资性房地产两种计量模式核算内容容易混淆，不易理解，因此本文对比分析两种计量模式下投资性房地产的账务处理，有助于大家区分、理解和掌握。

二、投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量有两种：成本模式计量和公允价值模式计量，其账务处理对比见表1。

例1：2014年2月1日，A公司计划购入一栋写字楼用于对外出租，2月10日，A公司与B公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起，将该写字楼出租给B公司使用4年。

2月28日，A公司购入一栋写字楼，实际支付购买价款和相关税费共计 1 200万元。

租赁期开始日为2014年3月1日，租赁期为4年。

该写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采用直线法折旧。

2014年12月31日，该写字楼的公允价值为1 300万元。

要求：做出A公司两种计量模式下投资性房地产的相关账务处理。

论投资性房地产的会计计量引言随着市场经济的发展和国民经济的不断壮大，投资性房地产成为了众多投资者追逐的热点。

对于房地产公司或个人投资者而言，投资性房地产不仅可以实现资本的快速增值，还能够在收益较高的同时，通过租赁等方式获取稳定的现金流。

然而，在这背后涉及到的风险是不可忽视的，需要投资者通过合理的会计计量方法进行风险控制和盈利优化。

本文将对投资性房地产的会计计量方法进行探讨。

投资性房地产的会计计量方法投资性房地产的定义投资性房地产是指有意取得并长期持有的，以获得租金或增值收益为主要目的的房地产。

根据《企业会计准则》第13号——固定资产，投资性房地产应当满足以下三个条件：1.有意以获得租金或者资本增值收益为目的持有的固定资产；2.固定资产的使用不是为使用该资产的产出物或者提供服务，而是为获得租金或者资本增值收益；3.动用资产所取得的租金或者资本增值收益要占持有成本的一定比例，这个比例可以是单个资产的比例或者可以用一组资产的总持有成本来表示。

在实务操作中，投资性房地产不包括用于自用的房地产，例如工厂房，或者其他用途的房地产。

同时，投资性房地产也不包括已作为持有交易的房地产、已作为出售的固定资产、以及为了出租而进行优化、改造、装修并未达到出租条件的房地产。

投资性房地产的会计计量投资性房地产的会计计量方法包括两种：成本计量法和公允价值计量法。

成本计量法成本计量法是指在取得投资性房地产时，在资本成本（包括购买价款、改建、重大修缮等）的基础上，将固定资产分摊为建筑物和土地两部份，建筑物按其预计使用寿命和残值逐年进行折旧，土地不进行折旧，并在折旧后的净值基础上计提资产减值损失。

此外，成本计量法还包括在出售资产时冲销该资产下的折旧和资产减值损失，并计入当期利润。

成本计量法适用于投资性房地产没有明显市场价格波动、信息充分且增值潜力受到限制的情况，尤其适用于一些稳定的、长期租赁性质的投资性房地产。

公允价值计量法公允价值计量法是指，在投资性房地产交易中，将房产的合理应得公允价值与原始成本进行对比，计算出增值或减值的价值差额，并反映到相关的资产负债表和利润表中。