从万科四季花城看居住区道路及景观规划分析

结合万科集团对开发项目内道路设计的经验及存在问题,通过系统化的研究,对万科住宅内的道路设计进行总结归纳,形成适应万科集团需要的标准化道路做法,指导各一线公司在进行规划设计时减少道路部分的设计时间,避免设计错误;本次标准化对象为住区红线内的机动车道路,对道路红线超过30米的居住区道路以及宅间路不做标准化要求,地下停车库不在本标准适用范围之内;一、设计原则适应万科住区规划设计领域的发展需要,设计上强调“人行安全,车行方便”的理念,产品选用上应采用绿色环保的配套部品;二、道路标准化1、道路断面分类及选用指引特别说明：·应保证小区级主要组团道路人行系统的完整性；·小区级道路最少应保证最少一侧有人行道；·绿化隔离带宽度宜大于900mm,小于900mm时应种植灌木,以保护行人安全;选用说明：·预计人流量较大的小区及组团级道路上；·可选用立道牙,弧形道牙或平道牙;选用说明：·适用于人流量较大的小区级及组团级道路；·用于道路红线宽度受限；·用于一侧希望增大成片绿化景观面积；·用于一侧希望增大住户私家庭院面积；·无隔离带侧应选用立道牙;选用说明：·用于人车分流系统完善,预计人流量较少的小区级及组团道路；·为保护行人应选用立式道牙;选用说明：·用于预计人流量较少或人流方向在单侧的小区级组团级道路；·可选用立道牙、弧形道牙或平道牙;选用说明：·用于道路红线紧张,人流量较少的小区级及组团级道路；·用于小区级道路应选用立道牙；·用于组团级道路可选用弧形道牙或平道牙;双侧无人行道路RD-6选用说明：·用于人车健康系统完善,预计较少人行的组团级尽端路·寻访通过变换材质或者用增加色彩的方式明确出货行的范围;道路宽度选用说明：·7~8米：通常与小区主要出入口相连,是联系小区与城市或者居住区级道路的通路,应保证交通的畅顺,应设有独立的人行路,路边不应设置停车设施;·6米：主要的小区级道路或有垂直停车需求的组团级道路;·米：道路用地紧张的小区级道路和有垂直停车需求的组团级道路,优先考虑采用弧道牙或平道牙增加车辆的心理宽度;·4~米：用于双向通行的组团级道路可满足路边平行停车或斜向停车;2、道路交叉口模式指引图特别说明：·小区级以及人流量较大的组团级道路交叉口,宜选用与减速坡结合的平过式人行过街道组团级人流较小的道路交叉口,可采用弹街石减速带;·转角建议设置岛状绿地空间,利于设置相关的道路装置,转角范围应保证视线通透,种植灌木时高度应小于米,其枝叶不应伸入至路面空间;设计说明：·有绿化隔离带的小区级道路及组团道路交叉口,宜选用与减速坡结合的平过式人行过街道·转角建议设置岛状绿地空间,转角范围应保证视线通透,种植灌木时高度应小于米,其枝叶不应伸入至路面空间;设计说明：·有绿化隔离带的小区级道路及组团级道路交叉口,宜选用与减速坡结合的平过式人行过街道;·转角建议设置岛状绿地空间,转角范围应保证视线通透,种植灌木时高度应小于米,其枝叶不应伸入至路面空间;设计说明：·没有绿化隔离带的组团级道路交叉口,可采用弹街石减速带;·转角建议设置岛状绿地空间,转角范围应保证视线通透,种植灌木时高度应小于米,其枝叶不应伸入至路面空间;设计理念：“人行安全,车行方便”,在小区级道路和主要的组团级道路上,应保证人行系统的完整性,在次要的组团级及组团尽端路,宜通过路面材质变化或色彩变化区分人行和车行的空间范围;转弯半径：一般道路转弯半径为6米多层区消防通道转弯半径为9米高层区消防通道转弯半径为12米3、道路交叉口装置配置指引图参考照片：垃圾桶：1.设置原则：在小区主要的人行路边,机动车停车场边,应设置供行人及驾车人员使用的小型垃圾桶,满足临时垃圾的丢弃要求;2.摆放方位：在小区组团级以上道路的交叉口位置,应设置垃圾桶;停车超过5辆路边停车带旁,应设置垃圾桶;3.数量要求：有独立人行道的小区级路边,垃圾桶设置间距不应大于100米,有独立人行道的组团级路边,垃圾桶设置间距不应大于150米;道路指示牌：1.设置原则：·在小区入口处,应设置交通限速标志、禁鸣标志;·小区内最高限速为20公里每小时,地下车库最高限速为15公里每小时,学校幼儿园门前路段,最高限速为15公里每小时;·在机动车道的转弯处,应设置道路交通指示牌;·在学校幼儿园出入口位置,应设置警示标志;·警示类的指示牌,版面应用反光漆制作;2.设置高度：应在2-3米之间,并不应被路灯及绿化遮挡;3.摆放方位：·限速及禁鸣标志,应设置在小区机动车出入口道路入口侧;·道路指示牌应设置在道路转弯处,与转弯半径起点距离5米范围内;·指示牌应安装在路边的绿化带内,在机动车道路边为没有绿化隔离带的人行通道时,指示牌应安装在人行道内侧的绿化带内;道路照明基本技术指标：1.居住区内的机动车道路交通亮度及照度应满足下表的要求：2.居住区内的人行道路交通亮度及照度应满足下表的要求：3.机动车交通道路一侧或两侧设置的与机动车道没有分隔的非机动车道的照明应执行机动车交通道路的照明标准；与机动车交通道路分隔的非机动车道路的平均照度值宜为相邻机动车交通道路的照度值的1/2;4.机动车交通道路一侧或两侧设置的人行道路照明,当人行道与非机动车道混用时,人行道路的平均照度值与非机动车道路相同;当人行道路与非机动车道路分设时,人行道路的平均照度值宜为相邻非机动车道路的照度值的1/2,但不得小于5lx;5.小区出入口路面平均照度Eavlx维持值不应小于20lx,小区内组团级以上道路的交叉口位置路面平均照度Eavlx维持值不应小于15lx;道路路灯设计说明：1.小区路灯应选用截光或半截光灯具,一方面防止眩光,一方面增加光效;2.小区道路要求照明有较好的视觉引导作用,一般采用单侧排列,在道路较宽的小区主干道,可采用双侧对称排列;3.应避免室外照明对居民室内环境起不良的影响;4.为便于检修及减少行道树对路灯的遮挡,小区内路灯设置高度建议米;道路路灯设计流程：1.道路道明设计是依据环境情况和规范的要求,求出灯具的布置和光源的设置;2.进行照明计算时,必须预先知道所选用灯具的光度数据、灯具的实际安装条件安装高度、间距、悬挑长度、仰角及布置方式和道路的几何条件道路的横断面及各部分的宽度、路面材料及其反光性能等以及所采用的光源类型和功率等;3.在上述数据收集完毕后,应委托专业设计公司进行照明计算,验证路灯设置是否满足规范要求,不满足要求的,应重新调整间距或重新进行路灯选型;4、机动车道构造详图道路场所材料设计选用一览表：特别说明：·面层为标准化做法,基层及垫层应根据地区及项目本身地质情况进行设计调整；·应避免使用大尺寸石材铺面;沥青路断面CDM-01水泥混凝土路断面CDM-02路面荷载按：行车荷载<5T,选用120mm厚面层；行车荷载<8T,选用180mm厚面层；行车荷载<13T,选用220mm厚面层；注：板材尺寸用于机动车道时不宜大于300mm×300mm沥青路与水泥砖路交接断面CDM-05水泥混凝土路与水泥砖交接断面CDM-06沥青路与石材路交接断面CDM-07水泥混凝土路与石材砖交接断面CDM-085、人行道构造详图特别说明：·本图集人行道指小区主要机动车道两侧的通行功能为主的人行道；·基层及垫层应根据地区及项目本身地质情况进行设计调整;混凝土路断面RDM-01选用说明：·混凝土垫层留有伸缩缝,4000-5000,橡胶特制嵌条或沥青马啼脂料封填;·面层参考成本：55元/m2选用说明：·水泥砖有成品道牙时,可直接采用成品道牙收边,·面层参考成本：50-60元/m2面层参考成本：80-100元/m2面层参考成本：80-180元/m2面层参考成本：60-80元/m26、路道牙设计特别说明：·路道牙可选定型式后由当地生产厂家按设计生产；·具体细部尺寸可根据项目工程设计进行调整;立道牙水泥,石材构造详图DY-01选用说明：·为传统形式,对行人保护好,用于小区级道路；·当人行道与车行道之间无绿化隔离带时应选用立道牙;平道牙水泥,石材,水泥砖构造详图DY-02选用说明：·对车辆无警示作用,可充分利用路宽的通行能力；·适用于用地较紧张的地段;选用说明：·造型柔和,对车辆的警示作用较弱,用于车速慢或者路宽较窄的地段；·可利用弧道牙本身的弧度引导排水;选用说明：·整体型道牙有较好的汇水和引导排水的功能；·道牙本身可结合雨水箅子的功能;选用说明：·在面层宽度小于120mm时,道牙与道路共用垫层结构道牙需在垫层之上另做100厚混凝土基础；·道牙高度=150mm出地面高度+道路面层+道路基层-120mm道牙基础及砂浆厚度；·小区内道牙常为500mm、750mm长;选用说明：·在面层厚度大于120mm时,道牙可与道路共用基层结构；·道牙高度=150mm出地面高度+道路的面层及结合层厚度-20mm厚砂浆厚度；·小区内道牙通常为500mm、750mm长;选用说明：道路排水沟断面为参考型式,具体尺寸及接排水方式根据具体工程确定;选用说明：道路排水沟断面为参考型式,具体尺寸及接排水方式根据具体工程确定;三面坡缘石坡道双向平行式缘石坡道人行与机动车道间无障碍坡道示意图：7、减速装置构造详图及选用指引特别说明：·减速带应在规划设计阶段就考虑设置位置,避免后期临时增加橡胶及水泥类减速带；·减速带面材可根据项目景观需求进行调整;设置原则：·橡胶类制品易老化,水泥拱做法不美观,建议在规划阶段就考虑好减速带的位置,并用改变路面材料的工程做法来设置减速坡；·在小区级道路,有过街人行通道的位置,建议采用结合人行通道建造减速坡；·减速坡的高度不应高于100mm；·在没有出入口的直行路段,减速坡的间隔距离不应大于50米；设置位置：·出入口位置,结合不同的口部设计,在门卫刷卡机位前5米位置设置；·机动车道在遇到人行道穿越时,应在人行道前2米位置设置；·在转弯路段,在转弯半径的起点处设置减速坡;水泥混凝土道路与过街人行道结合的减速带JSD-01选用说明：与水泥砖凸角相交位置的弹结石应修整斜面,使弹结石与过街人行道面材之间的缝隙不大于1cm;。

四连版大型新闻专刊大手笔大制作江西日报特制“万科”首发《江西万科十年见证》本报房地产事业部携手品牌开发商万科地产集团倾情打造重磅推出十年传递···全新住宅文化房地产品牌，是人们头脑中对住房商品具有象征意义的图式记忆，它包含目标消费者对住宅文化、产品、功能、使用环境、物业管理、使用者、制造商和经销商之间特点的深刻理解。

任何一个房地产品牌，都是通过房企管理者和全体员工经过特别努力，通过逐年积累，才一步一步将其无形资产树立起来的，因此弥足珍贵。

与此同时，房地产品牌也需要时常加以凝炼与提升，经常性地予以维护。

万科，是我国房地产企业公认的龙头老大。

从2001年花园城市建设到2011年第七届城运会举行，正好是南昌崛起腾飞的十年。

从2001年万科四季花城的开建到2011年万科金域蓝湾的震撼登场，正好是江西万科迅猛发展的十年。

2001年，南昌作为万科第一个进入二线的省会城市。

从2001年到2010年，万科扎根南昌刚好10年。

从万科四季花城、万科青山湖到万科润园再到万科金域蓝湾，产品不断升级，品牌不断提升。

通过江西市场的十年深耕，凭借四季花城、青山湖别墅、梅湖万科润园等一流住宅产品的市场特殊影响力，江西万科不仅将一种全新的住宅文化传递给了南昌的万千百姓，并且通过诚信开发经营与优质的物业服务，使英雄城的房地产品牌迈上了一个新台阶。

2001年，江西万科益达房地产发展有限公司成立，南昌万客会成立2002年，南昌万科四季花城项目奠基，四季花城第一次开盘，四季花城获得“创新示范楼盘”奖2003年，四季花城荣获“首届南昌市民放心楼盘”、“读者心目中的诚信楼盘”奖，四季花城南区一期交付2004年，四季花城荣获2004年消费者心目中“诚信楼盘”、中国住交会“名人、名盘、名企——2004年度江西赛区名盘”称号；四季花城北区正式开工及首次开盘；四季花城南区南昌外国语高新学校建成、南区幼儿园开园2005年，四季花城荣获“南昌市花园住宅小区”称号、“2005年读者心目中的健康人文社区”、“健康﹒绿色住宅”称号、2005年南昌市”最佳楼盘”称号等，四季花城北区蓝岸会所开放2006年，四季花城南区荣获“2005年度全国物业管理示范住宅小区”称号；南昌市602路双层公交巴士开通，首发站为四季花城；四季花城南区业委会正式成立2007年，四季花城荣获“江西地产五年经典楼盘奖”、公司荣获江西省“2007希望工程爱心地产企业”称号；新项目公司成立，成功摘牌新项目发展地块2008年，四季花城荣获2008年度中国“广厦奖”2009年，四季花城收官之作城果面市2010，四季花城完美收官发现选择恋上——一、策划缘由十年前，房改房准入市场交易，江西、南昌的房地产行业开始蓬勃兴起。

居住区规划案例分析万科四季花城
首先，该项目的区位优势非常明显。

四季花城位于深圳市龙华区，周
边交通便利，距离深圳北站仅有10公里，距离龙华火车站仅有5公里，
可方便居民通勤和出行。

同时，四季花城周边配套设施齐全，有多个商业
中心、医院、学校等，为居民提供便利的生活条件。

其次，四季花城的社区设计也非常人性化。

项目规划了多个小区公园
和绿地，为居民提供了休闲娱乐的场所，并增加了社区的景观美化。

此外，四季花城还规划了融入了步道、健身区、儿童乐园等休闲设施，为居民提
供了一个舒适宜居的居住环境。

再次，四季花城注重了住宅的品质和功能。

项目规划了多个不同户型
的住宅，包括多层住宅、小高层住宅和高层住宅，以满足不同居民的需求。

同时，四季花城还建设了配套设施齐全的物业管理中心，为居民提供优质
的物业管理服务。

另外，项目还规划了商业中心，提供便利的购物和娱乐
场所。

最后，四季花城还注重了生态环境的保护。

项目在规划中充分考虑了
绿化和环境保护，进行了绿地、景观喷泉的布置，并采用了倾斜天台、屋
顶花园等设计手法，增加了居住区的绿化面积。

此外，项目还配备了先进
的排污系统和垃圾处理设施，进一步减少了对环境的污染。

综上所述，万科四季花城是一座具有良好区位优势、人性化社区设计、高品质住宅和生态环境保护的居住区规划案例。

该项目通过合理的规划布
局和配套设施的设置，为居民提供了舒适便利的居住环境，并注重保护生
态环境，是一个充满活力和可持续发展的居住区。

万科四季花城一期成本分析四季花城一期平面图花城一期园林环境动态成本比目标成本超182万。

其中一期范围内景观成本增加122万；公共景观增加405万, 分摊到一期增加60万, 详见下表:万科四季花城一期景观成本变化对比表项目目标成本动态成本差价公共景观270 330 60（分摊价）组团景观285 339 54私家花园33 95 62建筑小品26 44 18道路建设114 92 －22围墙48 45 -3室外照明45 46 1背景音乐13 15 2零星设施60 70 10合计（万元）8941076182入口广场硬景成本分析入口广场景观动态成本比目标成本增加127万, 增加的主要原因为:1.铺贴面积增加30%, 2130平方米；2.铺贴单价目标成本为: 280元/平方米, 目前动态单方为: 297元/平方米。

单价增加约6%。

3.水景设备花费了35万元。

硬景、软景面积比率硬景、软景、水景造价比率硬景单位面积价格构成:铺贴为130元；结构127元；水电30元； 其他为10元。

控制成本的重点是结构及铺贴方案。

从面材分析:石材5295平米, 单价为146元； 洗石米431平米, 单价为114元； 建菱砖2943平米, 单价为83元； 木材413平米, 单价285元。

控制成本的重点在石材的价格及各种材料的面积比例。

入口广场软景成本分析控制软景造价重点在: 1.乔木；2.灌木与地被的面积比。

硬景材料面积比率木材 413 5%洗石米 431 5%软景造价比率地被 3%大、小乔木造价比率小乔木入口广场乔木总计357株, 价格大于等于1000元的仅仅82株, 但是造价却占乔木总造价的79％, 占软景总造价的54％, 控制乔木造价重点在大乔木。

乔木密度为: 0.09株/平方米,相当于11m2/棵树。

软景面积＝灌木面积＋地被面积, 地被与灌木面积比率差别不大, 但是造价就相差8倍左右, 增加地被的面积比率也是降低软景成本的有效方法。

居住区道路理论与实例目录一．居住区道路结构1西方对居住区交通规划的探索(1)雷德朋模式(2)温奈尔夫模式(3)交通安宁理论二．公交优先模式与住宅区交通规划1．2001年发生在深圳万科四季花城的“花城8.2I交通事件”2．公交优先模式与住区交通规―――TOD模式3．TOD模式实例（1）香港模式4．运用TOD模式的条件三．TOD模式对这次居住区设计的影响一．居住区道路结构1西方对居住区交通规划的探索(1)雷德朋模式1920年代，美国规划协会针对住区机动车剧增所带来的交通事故等问题，对原有“人车混行”道路形式进行检讨，在纽约的雷德朋居住区进行了新尝试:住区内部设有独立的步行系统和车行系统，每户住宅一面连接车行道支路或尽端（图1）美国雷德朋居住区人车分行的交通组织路，另一面连接人行系统，当步行道穿越车行道时，采用高架或地道的方式进行处理(图1)雷德朋模式雷德朋模式虽然在一定意义上解决了人车分行的弊病，但是这种模式确忽略了行车人的心里，也导致不安全的因素。

(2)温奈尔夫模式1970年代，荷兰温奈尔夫的汽车受害者家属发起居住区内部道路改造运动，主要是沿路的居民在自家门前设花台、种植树木，使得司机感到好像在自家庭院内行驶，并通过对道路直线段的长度和宽度的限制来降低汽车速度。

温奈尔夫模式(图2)创造了一种人车共存体系，恢复了居住区道路空间的生活机能，它很快在西方国家(图3)推广。

温奈尔夫模式实质上是从道路系统的微观环境入手来解决人行与车行的矛盾，是更高层次的且更为安全的“人车混行”的道路设计方法，使车行道转化为人车和谐共存的街道空间，在一定程度上兼顾了行人与驾车者的利益。

但是，随着住区里小汽车的增多，道路被大量占用，这又构成了引起住区人车矛盾的间接原因。

解决这类问题，单单依靠设计的手段是不够的，必须寻找有关政策的支持。

a.改建前b.改建后图2采用温奈尔夫模式改建前后的荷兰街道图3日本的人车共存道路图图4德国狭窄的单车道与宽阔的人行道(3)交通安宁理论伴随着温奈尔夫模式出现的还有西方的交通安宁理论。

【关键字】精品深圳万科四季花城楼盘详解万科四季花城位于龙岗区布吉镇坂田村五和大道，离梅林关口仅，交通非常方便，地铁五号线五和站就在小区的小东门。

小区由万科地产开发，万科物业管理，乃是万科四季花城全国社区的典范。

小区一共分七期，批地时间分为一二三四期为1998年4月，五期为2001年6月，六七期为1998年12月，入伙时间由2000年到2003年，其中一二期是2000年入伙，三期是2001年入伙，四五六期为2002年，七期为2003年。

小区总占地面积37万平米，总建筑面积53万平米，总居住户是4855户，小区绿化率高达40%。

小区车位共有2028个，其中一至六期固定车位552个，非固定车位1045个；七期室内车位203个，露天车位228个。

管理费：一到五期不带电梯为1.1元/M2/月，带电梯为1.8元/M2/月；宽景洋房紫竹苑、翠竹苑、玉竹苑、富竹苑、贵竹苑、鸣竹苑为1.95元/M2/月；金枫苑、银桦苑多层为1.7元/M2/月，带电梯2.3元/M2/月；樱花苑、云竹苑、望月楼为3元/M2/月，商铺为3.25元/M2/月。

停车为费：1.5吨以下的小车为100元/月，1.5吨以上3吨以下大车、20座以上的200元/月，临时停车30分钟不收费，30分钟以上收5元，过夜10元。

有限电视：主机是16元/月，副机7元/月，居家用电是0.73元/度，商业用电是0.89元/度。

水费月用25立方以下是1.8元/方，以上是2.3元/方；门禁卡是45元/张。

小区两房为74平、72.46平、81平、80平和64平，三房面积为86平、99平、106平、105平、104平、111平、115平七种，四房面积分为118平、126平和129平三种，其他的都是顶楼复式。

下面我就花城的户型面积做个详细的介绍。

一期总占地面积是63235平，总建筑面积是80809.33平，有7个苑共799户，分别是杜鹃苑、牡丹苑、紫薇苑、米兰苑、海棠苑、樱花苑、罗兰苑，共72个单元9部电梯；首先是牡丹苑：苑中B、C、D、E、F、G、L、M、N、Y单元是南北通透的，H、J、R、T、A单元为东西向，其中A、B、C、D、E、F、G单元是五层高，其余是六层高。