基于居民住房支付能力的房价合理性研究

我国房地产价格的影响因素及其合理性研究一、概述随着我国经济的持续快速发展，房地产市场作为国民经济的重要组成部分，其价格波动不仅关乎着众多家庭的资产价值，更对宏观经济稳定、金融市场安全乃至社会和谐稳定产生深远影响。

深入剖析我国房地产价格的影响因素及其合理性，对于引导房地产市场健康发展、防范化解房地产领域风险具有重要意义。

近年来，我国房地产市场经历了从高速增长到平稳发展的转变。

在这一过程中，房地产价格受到多种因素的共同影响，包括宏观经济因素、政策调控因素、市场供求因素以及区域差异因素等。

这些因素之间相互交织、相互作用，共同决定了房地产价格的变动趋势。

房地产价格的合理性问题一直是社会各界关注的焦点。

一方面，过高的房价可能导致居民购房压力加大，影响消费能力和生活品质另一方面，不合理的房价水平也可能引发市场泡沫，对金融体系和宏观经济稳定构成威胁。

研究房地产价格的合理性，需要从多个维度进行综合分析，包括房价与居民收入水平的匹配程度、房价与经济增长的协调性、房价波动对金融市场的影响等。

1.研究背景与意义随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速，房地产行业作为国民经济的支柱产业，其价格波动不仅直接关系到广大居民的切身利益，也深刻影响着国家经济的稳定和健康发展。

近年来，我国房地产市场呈现出复杂多变的态势，房价水平在不同地区、不同时间段呈现出较大的差异性和波动性。

深入研究我国房地产价格的影响因素及其合理性，对于理解房地产市场的运行规律、指导房地产政策的制定和实施、促进房地产市场的平稳健康发展具有重要的理论意义和实践价值。

在理论层面，房地产价格的形成机制是一个复杂而多元的过程，涉及到供求关系、经济基本面、政策调控、市场预期等多个方面。

通过系统梳理和分析这些影响因素，可以更加深入地理解房地产价格波动的内在逻辑和规律，为完善房地产市场理论体系提供有力支撑。

在实践层面，研究房地产价格的合理性不仅有助于政府制定更加科学有效的房地产调控政策，还能够为房地产企业和投资者提供决策参考，避免盲目投资和过度开发。

中国住房问题及政策合理性研究随着经济的发展，住房问题成为了困扰中国社会的一个重要问题。

同时，住房问题也牵涉到政策制定者、市场参与者、专家学者和普通住房消费者的利益。

本文将探讨中国住房问题的现状，以及政策的合理性。

一、中国住房问题的现状目前，中国面临的住房问题主要表现在以下三个方面：1.房价过高。

随着城市化进程的不断加速，各大城市房价水涨船高。

特别是一线城市，房价已经远远超出了许多人的承受能力，即使是二线城市也面临类似的问题。

2.住房配套不足。

不同人群有不同的住房需求，但目前我国住房配套普遍不足，特别是中低收入家庭。

同时，在一些新兴领域，如长租公寓、共享住宿等上，政策还没有跟上，维权难度较大。

3.租房市场不成熟。

与国外相比，我国的租房市场还很不成熟，缺乏长期稳定的租赁合同和租赁保障制度，租房消费者的权益受到损害的情况时有发生。

二、政策的合理性政策制定是解决住房问题的必要手段。

在当前，中国的住房政策主要采取以下几种形式：1.限购政策。

针对房价上涨过快、市场投机严重、价格虚高等问题，中国各大城市相继采取限购政策，通过严格限制个人购房数量限制房价上涨。

2.公租房政策。

公租房政策通过直接向低收入家庭、困难群体提供廉价住房的方式，解决他们在住房上的问题。

同时，公租房政策也为建筑业提供了新的市场。

3.租赁市场建设。

当前，我国正在推动租赁市场的建设，各地政府也在加大对租赁市场的监管力度。

特别是在房地产市场调控的大环境下，租赁市场逐渐成为了一个重要的政策创新点。

以上政策的制定与实施，都是从发挥市场作用、保障居民权益出发。

针对不同需求的群体，不同形式的住房政策，有着不同的作用。

因此，我们可以说，这些住房政策的制定和实施是合理的。

总的来说，中国目前的住房问题十分复杂，竞争十分激烈。

只有政策制定者在充分考虑市场需求和各方权益的情况下，制定出真正合理的住房政策，才能够更好地解决住房问题，促进经济发展，保障群众的普惠福利。

基于居民可支配收入的江苏省经济适用房价格探讨与分析作者：张园园陈垭来源：《城市建设理论研究》2013年第15期【摘要】本文以江苏省为例，通过住房可支付性指数，探讨了居民可支配收入与经济适用房价格的适应情况。

分析了由商品房价格上涨、通货膨胀、成本上升等因素导致的经济适用房价格与可支配收入的偏离，并提出相应的政策建议。

【关键词】经济适用房住房可支付性指数年金现值系数中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号：一、引言经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。

多年来在缓解住房压力、配合住房改革、平抑房价和调整房地产市场结构等方面都起到了重要作用。

经济适用房主要服务于城镇中低收入家庭，因此其价格应当与其购买者的经济支付能力相适应，而国家相关方面的配套措施还不完善。

目前国内住房定价合理性的研究大致有两种，一类是根据美国低收入住房委员会、澳大利亚住宅国家发展委员会（NHS）等关于住房支付能力的定力：在满足了食品、衣服、交通、医药和教育等必要开支后用于住房消费的能力。

利用剩余收入法来分析住房支付能力。

一类是利用住房支付性指数（Housing Affordability Index,简称HAI）来判断。

HAI指标是许多国外咨询机构都使用的，同时其相较第一类方法更为方便。

为了更好的对经济适用房价格进行实证研究，我们将其中部分参数参考国内情况做了相应的调整，并在此基础上进一步分析经济适用房价格不合理的原因，以期引导经济适用房合理定价。

二、模型分析2.1 住房可支付性指数模型本文采用住房可支付性指数HAI来分析江苏省不同城市经济适用房的价格。

该指数是发达国家房地产市场较为成熟的一个分析指标，在国外的许多咨询机构都发布这个数据（包括年度、季度、月度指数，分为全国以及地方指数）。

其计算公式为：（1）其中：为住宅可负担能力指数；为城镇居民家庭月可支配收入；为房屋贷款总额的月付额；为除去住房首付款后月付额；为房屋支出占收入比；为贷款乘数；为住房价格；为住房面积；为贷款年利率；为贷款年期（期数）；为年金现值系数（Present Value Interest Factor for an Annuity）。

如何判断房价的合理水平？邓郁松2012-08-22 11:25:28 来源：中国经济报告 2012年第2期近年来，国家出台了一系列房地产调控政策，以遏制部分地区房价过快上涨势头，使房价回归到合理水平。

但房价的合理水平如何确定，目前各界人士在认识上还存在较多差异，有必要对房价合理水平的判断标准进行讨论和研究。

一、判断房价合理水平的主要指标从国际经验看，在判断房价的合理水平方面，主要采用三类指标。

1.通过房价收入比判断房价的合理水平。

房价收入比，一般定义为一套住房的价格是一个家庭年收入的多少倍。

借助房价收入比来评价房价合理性，就是计算出房价收入比之后，再看它是否大于某个数值。

如果大于，就说明房价过高；如果小于或等于，就说明房价不高。

由于具有计算简便、涵义直观等优点，房价收入比目前是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标。

不同机构对房价收入比的定义略有差异。

联合国对房价收入比的定义是：住房市场价格的中位数和家庭年收入的中位数之间的比值；世界银行对房价收入比的定义则是：住房市场价格的平均数和家庭年收入的平均数之间的比值。

两种计算方式得到的结果也有所差异。

据测算，一般情况下采用中位数定义得到的房价收入比计算结果约为平均数定义下的1.2倍。

房价收入比虽然具有计算简便、涵义直观的特点，但其最大缺点和应用难点则是难以准确确定合理区间。

很长一段时间里，我国学者经常引用“4至6倍”做为“国际标准”，但事实上，由于各国经济发展水平、人口状况、资源禀赋条件等差异很大，房价收入比并不存在一个绝对化的合理区间。

即便从世界银行的调查情况来香，各国房价收入比的差距也是巨大的（见表1）。

而美国次贷危机爆发前全国房价收入比的最高值也没有超过5倍，仍处于“4至6倍”的所谓“国际标准”区间内。

从本质上说，房价收入比反映的是特定地区土地和劳动力两种资源的价格关系，由于不同国家、不同区域之间的土地和劳动力两种要素的资源禀赋存在较大差异，不同国家、不同区域之间房价收入比存在较大差异有其必然性。

房地产价格合理性及其影响因素研究摘要：随着我国住房制度的商品化改革，我国住宅产业蓬勃发展，逐渐成为影响国计民生的重要产业之一。

然而近年来国内大中型发达城市的商品住宅价格水平飞速增长，已经呈现出超过人民承受能力和经济发展水平的趋势。

为此，确定这些城市商品住宅价格水平合理性，并探究影响价格的相关因素，提出正确的对策措施成为稳定经济、改善人民生括的首要问题。

关键词：房地产；合理性；因素；层次分析法；回归分析1.前言作为一名在校大学生，在面临激烈就业竞争的同时，我们还要面对一个牵扯到我们幸福的问题，那就是住房。

为什么会出现蜗居的现象，最主要的原因就是房价。

房价，目前看来虽然离我们在校大学生还很遥远，但是，我们迟早有一天会走出校园，步入社会，所以也不得不去提前面对住房问题。

房地产业，其运行状态不仅影响着我国国民经济的发展速度和水平，更关系到居民的生活质量以及社会治安的稳定，因此，房价问题无疑是人们维持生计的头等大事。

同时。

房价是房地产市场的最重要和最直接的反映，由于房价的变化是非常复杂的经济问题，并且经济、自然和社会等因素对房地产开发具有后效性影响，使得房价与影响其变化的经济变量之间的定量关系无法精确表达。

针对上述问题，我们对房产价格的一些数据，对房产价格的是否合理性给出理论的说明，并运用线性回归模型对其影响因素进行分析，并据此给出理论解释。

2.房地产价格影响因素影响房地产价格的因素有很多，这里就选取三个重要的因素进行研究，它们分别是：土地及建设成本，房价利润，居民收入。

年份房价（元/平方米）人均年收入（元）土地及建设成本（元/平方米）房价利润（元/平方米）2000380016025 28889122001400018334300010002002420020728 306611342003390020405 30428582004450028348 35109902005580032808423415662006720036097 5616158420071300039867 10010299020081100044715 8580242020092380048444 18088571220102800050415 218406160上面是一张关于北京朝阳区最近10年的房价变化数据，把数据制作成表格的形式，先对数据中的三个因素和房价的线性关系进行验证。

我国居民住房问题与住房金融对策探讨摘要:本文应用住房单价月收入比法测算我国居民住房支付能力大小,并从正确认识住房问题类型及其特性以及产生的原因出发,探讨了与住房问题相适应的住房金融对策。

提出了构建我国政策性住房金融的宗旨是要有助于提升居民住房支付能力。

关键词:住房支付能力;住房问题;住房金融;住房问题,是一个重大的社会经济问题。

近几年来,我国住房价格不断上涨,这方面的争论很多,也引起了政策的反复调整。

政府通过一系列的组合政策,包括央行利率准备金政策,利率的调整等种种调控措施,但是房价依然持续走高,城市中低收入家庭仍然买不起房。

解决百姓住房困难究竟应该稳定房价,还是应该提高收入,抑或还有其他办法?对此,本文应用住房单价月收入比法来测算我国居民住房支付能力大小,并从研究和区分住房问题类型及其特性以及产生的原因出发,试图对我国与住房问题相适应的住房金融对策做一些尝试性的探讨。

一、住房支付能力与住房问题(一)住房单价月收入比与住房支付能力住房单价月收入比是指一定时间与地域范围内住房单位面积销售价格与家庭月收入的比值,亦可表述为:住房单价月收入比=单位面积住宅平均销售价格÷每户家庭月收入。

应用住房单价月收入比指标不仅能真实地反映出中国商品住宅价格与城市居民收入之间的关系与差异,还可以对城镇居民的住房支付能力大小进行测算与研究,并进行科学分类,以优化配置住房政策与住房金融资源。

当住房单价月收入比等于1或小于1时,则表示这个家庭一个月的收入等于或高于当时当地一平方米住房销售价格,可确定为有完全住房支付能力的家庭;当比值为2时,则表示家庭两个月的收入相当于当时当地一平方米住房销售价格,则为住房支付能力不足的分界线;当比值大于2不等于2时,则表示家庭2个月以上的收入相当于当时当地一平方米住房销售价格,这样的家庭应判定为无住房支付能力家庭。

(二)我国居民住房支付能力与住房问题近年来我国业界对住房问题的研究很多,有采用房价收入比法 ,有采用住房单价月收入比法,有采用住房支付能力指数法等等,凡此种种各有千秋,但笔者通过采用住房单价月收入比法研究[2]得出结论认为:1、我国城镇居民总体水平对住房已具有了支付能力,说明我国近年来采用的一系列住房调控措施已使我国房价与收入总体水平达到了平衡。