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深圳市宝安区固戍二路大型商住社区项目总体规划纲要规划设计单位：台湾统一集团公司2011·5一. 设计依据1．本项目1:500规划红线附图2．国家及深圳市现行与该项目有关的有关法规、规范、准则二. 项目简介1．项目现状条件（1）“宝安固戍二路商住项目”项目用地位于深圳市宝安区固戍二路号——号，南部即接壤全一电子厂、南昌电子厂，北临固戍二路，东靠机场快线和机场地铁口，西侧为南昌公园。
该地块距宝安机场、福永港澳码头、宝安中心城区均为十分钟车程。
项目所处地段是深圳市“十二五规划”西北部区域的地产开发重地，更是房地产产品消费市场炙手可热的争夺焦点，近几年周边住宅项目连片开发，业已形成具有浓厚居住氛围的大型居住区。
（2）整幅用地沿固戍二路以北横向分布，整体呈长方形，东西长约为米，南北进深约米。
地形方正平整，垂直高差几乎为零。
（3）“宝安固戍二路商住项目”项目地处宝安区规划中的高级居住区，随着工业区改造，可利用的土地空间较大，该地区具有无限的想象空间，可重点摆布中高档住宅区、综合超市、新型服务业和社区商业等。
（4）“宝安固戍二路商住项目”地块的居住条件具有非常优良的人居特质。
几大旧有及新开发项目存在已经使该区域的居住氛围比较浓厚；畅通的交通条件更是无可比拟。
未来建成后，“宝安固戍二路商住项目”将在这个较大规模的居住区域内形成一道独特的风景，从而在总体环境氛围上给人以更为全新的视觉及人文感受。
（5）本项目有着良好的规划前景，但是就目前的现状也存在多方面的不足，项目周边物业形象整体落后，且大部分为废旧工业厂房，近年来有一部分以改造成为单体的小产权房；区域距传统的深圳城市中心有一定距离，属于新型的生活居住区，新建项目较多，高尚生活成熟度较低，商业和生活配套不够完善；外来人口较多、文化素质较杂；该地块目前的土地使用性质为工业用地等因素，都成了制约项目发展的客观风险，因此，在打造项目卓越产品的同时，尽可能的规避劣势并予以有效补充，也是产品规划设计需要重点考虑的条件。
深圳市宝安片区土地利用总体规划（2010-2020年）二〇一三年二月目录第一章总则 (1)第二章土地利用目标 (5)第一节土地利用规划目标 (5)第二节主要调控指标分解 (7)第三章土地利用结构调整和布局优化 (11)第一节土地利用结构调整 (11)第二节土地利用布局优化 (12)第四章土地利用分区与管制 (15)第一节土地用途分区与管制 (15)第二节建设用地管制分区与管制规则 (19)第五章建设用地节约集约利用 (23)第一节新增建设用地控制 (23)第二节存量建设用地循环利用 (24)第三节建设用地清退 (25)第六章农用地保护 (27)第一节耕地和基本农田保护 (27)第二节其他农用地保护 (28)第七章土地整治工程与近期用地安排 (30)第一节土地整治 (30)第二节近期用地规划 (31)第八章规划实施的保障措施 (34)附表 (36)第一章总则第1条规划目的为了深入贯彻科学发展观，加快转变经济发展方式，更好地统筹宝安片区土地资源开发、利用和保护，加强土地宏观调控，促进土地节约集约利用，落实《深圳市土地利用总体规划(2006-2020年)》，依据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规和国家有关土地利用的方针、政策，制定本规划。
第2条规划依据1.《中华人民共和国土地管理法》2.《广东省基本农田保护区管理条例》3.《广东省土地利用总体规划条例》4.《土地利用总体规划编制审查办法》（中华人民共和国国土资源部令第43号）5.《国土资源部办公厅关于印发市县乡级土地利用总体规划编制指导意见的通知》（国土资厅发〔2009〕51号）6.《关于印发<广东省各级土地利用总体规划审查审批办法>的通知》（粤国土资规保发〔2009〕198号）7.《关于市县镇级土地利用总体规划修编有关问题指导意见的通知》（粤国土资规划发〔2010〕207号）8.《县级土地利用总体规划编制规程》（TD/T 1024-2010）9.《县级土地利用总体规划制图规范》（TD/T 1021-2009）10.《乡（镇）级土地利用总体规划编制规程》（TD/T 1025-2010）11.《乡（镇）级土地利用总体规划制图规范》（TD/T 1022-2009）12.《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）》（送审稿）13.《深圳市综合配套改革总体方案》14.《深圳市国民经济和社会发展第十二个五年总体规划》（送审稿）15.《深圳市城市总体规划（2010-2020）》与本规划相关的其他法律法规、政策文件、技术标准和规划。
第一章工程概况第一节工程概况描述Ⅰ工程地点、工程类别及工程特征一、工程地点宝民二路（新安五路～西乡大道）改造项目（二次公告）位于深圳市宝安区西乡街道办，起于西乡大道，止于新安五路，全长1.464公里，双向四车道，设计标准为城市次干道，设计车速30公里/小时。
见图1-1-1《宝民二路（新安五路～西乡大道）改造项目（二次公告）所在区位平面图》。
施工区域放大图图1-1-1 宝民二路改造工程所在区位平面图二、工程类别本工程包括道路工程、景观改造工程、顶管工程、给排水工程、电力工程、通讯工程、交通工程、交通疏解工程及管线迁改工程等，根据《深圳市建设工程类别划分标准》（深建字［2003］55号）规定，属于“Ⅱ级市政公用工程”。
三、工程特征本项目为市政改造项目，将现有的双向四车道水泥混凝土路面改造为双向四车道沥青混凝土路面，道路中心线保持不变，并对周边的景观及附属的各管线进行改建或重建，建成后将成为宝安区的一条靓丽的知名商业街。
道路工程包括三部分，现有沥青路面和桥梁保持不变，部分破损严重的混凝土路面重新建设为沥青路面，其余的统一进行沥青罩面,详见图1-1-2所示。
工程设计参数详见表1-1-1。
宝民二路工程设计参数——览表表1-1-1序号工程内容工程特点1 道路工程道路等级为城市次干道，设计行车速度为30㎞／h,双向四车道，主车道4×3.75m，路面结构为中粒式沥青混凝土AC-16C。
2 景观改造工程对总体布局和整体形象进行更新，人行交通改造采用花岗岩与透水砖，并新建配套设施（广告牌、垃圾桶等）。
3 顶管工程污水顶管管径d1000，长620m。
工作井及接收井的“沉井工程”6个。
4 给排水工程给水管道分为HDPE中空壁缠绕管和球墨铸铁管；排水管道分为HDPE中空壁缠绕管和钢筋混凝土管，并新建一段钢筋混凝土排水箱涵（2.0×1.6），长82.5m，采用钢板桩进行支护开挖。
5 照明工程照明采用内外镀锌12m高的双臂钢杆灯具6 交通工程分为交通标志、标线及监控，路面标线采用热熔型涂料，厚度为1.5～2.0㎜,采用白黄两种颜色，全路段交通标志采用美国3M公司超强级十年期反光膜。
2011年深圳公司项目发展部部门案例所属项目宝安民治上塘工业区旧改项目案例名称旧改计划立项阶段的两类土地问题案例编号2011.12.07撰写部门项目发展部撰写人赵俊审核人周黎关键词城市更新、土地权属不清、非农建设用地、土地整备区案例描述宝安区民治上塘工业区旧改项目，申报拆迁用地面积为74800平米，现状主要是工业厂房，法定图则（草案）规划为二类居住用地，拟更新方向为居住、商业功能，申报主体是深圳市龙华上塘股份合作公司（村股份公司）。
该项目于2010年9月份正式申报2010年第二批城市更新规划制定计划，经宝安区城改办及宝安管理局初审后，报至市更新办。
经审查，该项目主要存在以下两个问题：1、该项目拆迁范围内权属不清晰的土地比例过高（超过总面积的1/3）。
根据《深圳市城市更新办法实施细则（征求意见稿）》第五十四条及其他相关文件，土地权属清晰的土地主要包括如下用地：（1）已签订土地使用权出让合同或已办理房地产权登记的用地。
（简称国有已出让用地。
）（2）城中村用地，或根据申请人提供的材料可落实并核销非农建设用地、征地返还用地指标的用地。
（简称城中村用地）（3）按照市规划国土部门制定的旧屋村认定有关规定，已取得旧屋村范围图的旧屋村用地，或根据申请人提供的材料可认定为旧屋村的用地。
（简称旧屋村用地）（4）按照《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》，地上建筑物已取得规划确认文件和土地权属证明文件的用地，或根据申请人提供的材料符合补办规划确认文件和土地权属证明文件要求的用地。
（简称历史遗留已登记用地）（5）按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及其实施办法，地上建筑物已完成申报并录入历史遗留违法建筑台账，经区查违办和区规划土地监察机构认定，不属于依法应当拆除或者没收的范围，且经规划土地审查符合确权条件并取得《农村城市化历史遗留违法建筑拟确权通知书》的用地。
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市近期建设规划2010年度实施计划及土地利用计划》的通知【法规类别】土地权属与登记统计【发文字号】深规土[2010]197号【发布部门】深圳市规划和国土资源委员会【发布日期】2010.03.26【实施日期】2010.03.26【时效性】现行有效【效力级别】XP10深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市近期建设规划2010年度实施计划及土地利用计划》的通知（深规土〔2010〕197号）各区人民政府，各新区管委会，各有关单位：经市人民政府同意，现将《深圳市近期建设规划2010年度实施计划及土地利用计划》（以下简称《年度计划》）印发给你们，请结合以下要求认真贯彻执行。
一、《年度计划》是我市2010年度建设项目空间布局和建设用地供应安排的重要依据，与国民经济和社会发展年度计划共同对2010年度建设项目发挥指导作用。
市域范围内进行的各项建设活动，应符合《年度计划》；与空间利用相关的其他各项计划应与《年度计划》相协调。
二、我市2010年度全年计划供应建设用地26.7平方公里。
其中，新供应用地为20.7平方公里，更新改造用地为6平方公里。
2010年度供应的土地必须在国家批准的新增建设用地或本计划确定的拟供应土地范围内。
凡涉及占用新增建设用地但未纳入本年度农用地和未利用地转用计划的用地，原则上不得办理土地供应手续。
三、《年度计划》实施应坚持重大基础设施优先原则、重点地区优先发展原则、产业引导与空间集聚原则、新增供应和存量挖潜并举原则，实现紧约束条件下的集约、节约用地，实现保民生、稳增长、调结构等年度发展目标。
四、保障性住房建设是当前政府重点工作，各区政府要严格按照近期建设规划年度实施计划实施，确保保障性住房供应落实；市住房建设局要进一步强化和完善计划实施保障机制。
五、认真落实耕地保护目标责任制度，严禁违法占用耕地和基本农田，确保耕地总量动态平衡，基本农田保护面积不减少、质量不下降。
